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分类： 地役权

  • 通行权地役权：不得仅因购买知情而拒绝土地通道

    最高法院裁定，仅因购买者知道某块土地被其他不动产包围且没有通往公共道路的通道，就不能剥夺该购买者获得通行权地役权的权利。这项裁决确保了即使在知情的情况下购买土地，所有者仍然可以寻求必要的通道。这项决定影响了土地所有者的权利和义务，明确了地役权的权利不受购买者先前知情的限制。

    当知识相遇通道：谁将架起地役权的桥梁？

    本案的起因是 Zerda 先生购买了一块土地，该土地没有通往公共高速公路的通道，Spouses Williams 夫妇拥有通往公共高速公路的通道，于是提起了关于通行权地役权的诉讼。初审法院支持 Spouses Williams 夫妇，认为 Zerda 先生购买该土地的行为导致其土地孤立，因为他知道 Spouses Williams 夫妇已经开始对其土地进行改进。然而，上诉法院推翻了初审法院的判决，认为 Zerda 先生的土地孤立并非因其自身行为所致。本案的核心问题是 Zerda 先生是否有权获得通行权地役权。

    最高法院审查了《民法典》第 649 条和第 650 条，该条款规定了通行权地役权的授予。法律规定，如果某块土地被其他属于其他人的不动产包围，且没有通往公共高速公路的适当出口，则该土地的所有者有权要求通过邻近的土地开辟通行权，但需要支付适当的赔偿金。法院强调，获得通行权地役权需要满足以下条件：不动产被其他不动产包围，且没有通往公共高速公路的适当出口；支付适当的赔偿金；土地的孤立不是由于土地所有者自身的行为造成的；以及所要求的通行权对役地造成的损害最小，并且尽可能地缩短通往公共高速公路的距离。

    法院发现本案满足所有这些条件。Zerda 先生的土地确实被其他个人拥有的其他不动产包围，包括 Spouses Williams 夫妇的土地。Zerda 先生还表示愿意支付赔偿金，从而满足了第二个要求。第三个要求是 Zerda 先生的土地孤立不是他自己造成的，这一点也很重要。即使他知道他的土地被其他不动产包围，且没有通往公共高速公路的通道，这也并不意味着他就因此失去了获得通行权地役权的权利。最高法院认为，购买者有权通过邻近的土地建立通行权，先前的知识并不能否定这项权利。Spouses Williams 夫妇声称 Zerda 先生恶意干预了他们与土地的前所有者之间的谈判，但法院驳回了这一说法，认为这并不影响 Zerda 先生获得通行权地役权的权利。因为在 Zerda 先生购买这块土地时，Spouses Williams 夫妇和土地的前所有者之间的销售合同尚未成立。

    第四个要求是，通行权对役地造成的损害要最小，法院认为，Zerda 先生所寻求的通行权满足这一要求。Zerda 先生所要求的通行权沿着 Spouses Williams 夫妇土地的周边，并且是通往公共高速公路的最短距离。法院还指出，Zerda 先生愿意为通行权支付赔偿金。法院支持上诉法院的判决，裁定 Zerda 先生有权通过 Spouses Williams 夫妇的土地建立通行权。这项裁决再次肯定了在地役权纠纷中权衡各方利益的重要性，尤其是在土地孤立不是由所有者自己造成的情况下。

    总而言之，法院强调通行权地役权是一项法律权利，除非土地的孤立是土地所有者自己造成的，否则不能轻易否认。本案明确指出，即使购买者在购买时知道该土地没有通往公共高速公路的通道，也不能剥夺该购买者获得通行权地役权的权利。这一判决为类似的土地通道纠纷提供了清晰的指导，为今后有关地役权权利和义务的案件树立了先例。

    常见问题

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是 Zerda 先生是否有权通过 Spouses Williams 夫妇的土地获得通行权地役权，即使他在购买该土地时知道该土地没有通往公共高速公路的通道。
    通行权地役权的必要条件是什么？ 通行权地役权的必要条件是：不动产被其他不动产包围，且没有通往公共高速公路的适当出口；支付适当的赔偿金；土地的孤立不是由于土地所有者自身的行为造成的；所要求的通行权对役地造成的损害最小。
    法院在本案中如何适用这些条件？ 法院发现，Zerda 先生的土地符合所有这些条件，他愿意支付赔偿金，而且土地的孤立不是他自己造成的。所要求的通行权沿着 Spouses Williams 夫妇土地的周边，并且是通往公共高速公路的最短距离。
    仅仅因为购买者在购买时知道该土地没有通往公共高速公路的通道，是否可以拒绝土地通道？ 最高法院裁定，仅仅因为购买者知道该土地没有通往公共高速公路的通道，并不能剥夺该购买者获得通行权地役权的权利。先前的知识不能否定这项权利。
    法院认为，Spouses Williams 夫妇关于 Zerda 先生恶意干预他们与土地前所有者谈判的说法是否成立？ 法院驳回了 Spouses Williams 夫妇的说法，认为这并不影响 Zerda 先生获得通行权地役权的权利。
    “对役地造成的损害最小”这一标准如何在本案中适用？ 法院认为，Zerda 先生所要求的通行权沿着 Spouses Williams 夫妇土地的周边，并且是通往公共高速公路的最短距离，对 Spouses Williams 夫妇的土地造成的损害最小。
    本案对未来的土地通道纠纷有何影响？ 本案为未来的土地通道纠纷提供了清晰的指导，明确了在地役权纠纷中权衡各方利益的重要性，尤其是在土地孤立不是由所有者自己造成的情况下。
    通行权地役权的法律依据是什么？ 通行权地役权的法律依据是《民法典》第 649 条和第 650 条。

    总而言之，本案强调了确保土地所有者拥有通往公共高速公路的通道的重要性。法院的裁决确认了通行权地役权是一项重要的法律权利，不能轻易被否认，即便所有者购买时知情也不影响该权利。本案确保了公平对待所有土地所有者，无论其先前是否知情。

    如需咨询本裁决在特定情况下的适用，请通过 联系方式 或发送电子邮件至 frontdesk@asglawpartners.com 联系 ASG Law。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
    资料来源：Williams 诉 Zerda, G.R No. 207146, 2017年3月15日

  • 不动产所有权与通行权：未确权土地所有者无权要求通行权

    本案确立了一项重要原则：只有不动产的所有者或根据真实权利可以耕种或使用该不动产的人，才有权要求通行权地役权。这意味着，如果某人尚未证明其对某块土地的所有权，则不能强迫邻近土地的所有者允许其通过该土地到达公共道路。这一裁决强调了清晰的不动产所有权在主张地役权中的重要性，从而影响了土地使用和不动产法。

    通行权的挑战：未决所有权争议如何影响土地利用？

    此案源于 Liwayway Andres、Ronnie Andres 和 Pablo B. Francisco（以下简称“Andres”）向 Sta. Lucia Realty & Development, Incorporated（以下简称“Sta. Lucia”） 提起诉讼，要求在 Rizal 省 Binangonan 的 Sta. Lucia 地产上开辟一条 50 平方米的通行权地役权。Andres 声称，他们是位于 Sta. Lucia 地产附近的未注册农业用地的共同所有者和长期占有者。由于 Sta. Lucia 在其地产周围建造了围墙，导致 Andres 无法从他们的土地到达公共道路 Col. Guido Street，因此他们要求在 Sta. Lucia 地产上开辟一条通行权地役权。然而，Sta. Lucia 对 Andres 的所有权主张提出异议，认为 Andres 未能在诉讼中充分证明其满足通行权地役权的必要条件。本案的核心问题是，在 Andres 无法证明其对相关土地的所有权的情况下，他们是否有权要求通行权地役权。

    在审判期间，双方都提供了证据来支持各自的主张。Andres 提供了 Pablo Francisco 的证词，他声称自己从 Carlos Andres（Liwayway Andres 的丈夫，Ronnie Andres 和 Liza Andres 的父亲）那里购买了该土地的一部分。他们还提交了 Pag-asa 村村长出具的证明，以证明他们对该土地的占有。然而，他们承认该土地尚未根据《土地登记法》进行登记，因为他们未能获得该土地的税务申报单。另一方面，Sta. Lucia 提出了 Binangonan 市政评估员 Virgilio Flordeliza 的证词，他证实该土地已被 Juan Diaz 及其后来的 Blancos 声明用于税务目的，这阻碍了 Andres 获得税务申报单的尝试。

    Rizal 地区审判法院 (RTC) 裁定支持 Andres，理由是 Sta. Lucia 默认承认了 Andres 对该土地的长期占有。RTC 推断，根据《民法典》第 1137 条，Andres 通过非常时效获得了该土地的所有权，因此有权根据第 649 条要求通行权地役权。然而，上诉法院 (CA) 推翻了 RTC 的裁决，理由是 Andres 未能充分证明其对该土地的所有权和占有权，并且 Sta. Lucia 实际上否认了 Andres 的长期占有权主张。最高法院最终站在了上诉法院一边。

    最高法院维持上诉法院的裁决，强调根据《民法典》第 649 条，只有不动产的所有者或根据真实权利可以耕种或使用该不动产的人，才有权要求通行权地役权。法院认为，Andres 未能证明他们对被认为是需役地的标的财产的所有权。Andres 辩称，他们已通过普通取得时效获得该土地的所有权，理由是 Carlos Andres 于 1998 年正式向 DENR 登记了他的所有权主张并试图申报该土地用于税务目的。然而，法院指出，Andres 首次在上诉中提出了普通取得时效的主张，这在诉讼中是不允许的。

    即便 Andres 及时提出此论点，其论点以及关于非常取得时效的论点也会失败。法院澄清说，根据《马里奥·马拉巴南继承人诉菲律宾共和国案》，只有被分类或宣布不再用于公共用途或发展国家财富的公共土地，或者从公共领域的范围中移除并被视为转变为国家所有或私人所有土地的土地，才能通过《民法典》下的任何获得所有权的方式进行转让或处置。由于 Andres 未能证明该土地已被转换为私人所有，因此他们基于时效的所有权主张必然会崩溃。反之，由于缺乏人格，他们无法向 Sta. Lucia 要求通行权地役权。

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是，主张通过时效获得所有权但不拥有土地所有权的个人是否有权要求通行权地役权。
    《民法典》第 649 条说了什么？ 《民法典》第 649 条规定，不动产的所有者或根据真实权利可以耕种或使用该不动产的任何人，有权要求通过邻近地产的通行权地役权。
    什么是取得时效？ 取得时效是指通过特定时期内对某物的不间断占有获得所有权的过程。存在两种模式：普通和非常时效，具有不同的要求和持续时间。
    普通取得时效和非常取得时效之间有什么区别？ 普通取得时效需要在 10 年内以善意和公正的所有权进行占有，而非常取得时效需要在 30 年内不间断地不利占有，无需所有权或善意。
    法院为何裁定 Andres 没有资格获得通行权地役权？ 法院裁定 Andres 没有资格获得通行权地役权，因为他们未能证明自己对被认为是需役地的标的财产的所有权。
    最高法院在本案中的裁决是什么？ 最高法院驳回了 Andres 的诉讼，确认了上诉法院的裁决，驳回了 RTC 对授予通行权地役权的裁决。
    本案对不动产法有何影响？ 本案强调了清晰的不动产所有权在主张地役权中的重要性，影响了土地使用，巩固了必须满足严格的所有权证明要求才能获得通行权的原则。
    Andres 能否对最初被称为公共土地的土地主张取得时效？ Andres 不能证明争议土地已通过法律或总统公告宣布不再保留用于公共服务或国家财富的开发，或者该财产已转换为国家财产，因此其无法对其提出所有权主张。

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    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: LIWAYWAY ANDRES, RONNIE ANDRES, AND PABLO B. FRANCISCO, PETITIONERS, VS. STA. LUCIA REALTY & DEVELOPMENT, INCORPORATED, RESPONDENT., G.R. No. 201405, August 24, 2015

  • 通行权的强制性：隔离不能仅仅基于方便

    本案确立了一项重要原则，即为了确定是否需要对另一块土地设置通行权，仅仅考虑优势土地所有者的方便是不够的。高等法院维持了上诉法院和地区审判法院的裁决，认为 Reyes 未能证明其房产没有通往公共道路的足够出口，并且所提议的地役权对被役土地造成的损害最小。这意味着隔离不能仅仅基于方便；如果存在合理的替代方案，则不得强加地役权。

    强制通行权：便利与必要的争论

    本案围绕 Alicia B. Reyes 提起的诉讼展开，她声称其土地被 Spouses Valentin Ramos 的土地包围，需要一个通往公共道路的通行权。Reyes 声称 Ramos 夫妇的土地是通往高速公路的唯一足够出口。然而，法院驳回了这一主张，理由是 Reyes 未能满足获得强制通行权所需的所有条件。特别是，法院发现 Reyes 的房产确实有通往公共道路的通道，但需要穿过一条灌溉渠，并需要在上面建造一座桥梁。法院进一步认为，拟议的地役权会对 Ramos 夫妇的房产造成过度的损害，因为该地役权将需要拆除车库、花园和石窟等建筑。

    Reyes 的论点主要集中在穿过其他房产和建造桥梁会给她带来不便。高等法院承认了可能的不便，但强调，对另一人的房产强加通行权并不能仅仅因为一方的便利。法院指出，在存在其他足够出口的情况下，不得仅仅为了方便而对他人财产设置通行权。如果优势土地所有者的需求可以在不施加地役权的情况下得到满足，则不应强加地役权。在做出裁决时，法院依赖于“对被役土地损害最小”的原则，这意味着通行权应以对被役土地造成的负担最小的方式建立。

    ART. 650。通行权的地役权应建立在对被役土地损害最小的点上，并且只要符合本规则，应建立在从优势土地到公共高速公路的距离最短的点上。

    此外，高等法院还考虑了这样一种论点，即 Reyes 的土地最初之所以被隔离，是因为她的前任权利人的行为。法院注意到 Reyes 与 Ramos 夫妇对这个问题的主张相互矛盾。Reyes 声称是她的叔叔多米尼克通过私吞她母亲委托给他的全部财产导致她的房产被隔离。Ramos 夫妇辩称，是 Reyes 的前任权利人未经考虑房产上的未决纠纷，擅自将其划分为几个子部分给子女。高等法院承认，如果是后者，Reyes 无权主张任何强制地役权。即使不是她造成了该房产的隔离，她仍然受到她的前任权利人造成她的房产隔离的行为的约束。

    高等法院还裁定，高等法院和地区审判法院正确地驳回了 Reyes 关于她有权获得通行权的要求，因为她未能证明公共高速公路没有足够的出口，并且拟议的地役权对 Ramos 夫妇的土地造成的损害最小。根据 Ocular Inspection Report，Reyes 的房产有另一个通往高速公路的出口。然而，灌溉渠位于她的房产和高速公路或道路之间。与附近其他房产的所有者所做的那样，可以通过建造一座桥梁来穿过该渠。

    法院对必须满足强制通行权要求的四种要求进行了更详细的阐述。根据《民法典》第 649 和 650 条，在一个人有权要求强制通行权之前，必须满足以下要求：1）不动产被属于其他人的其他不动产包围，并且没有通往公共高速公路的足够出口；2）被包围不动产的所有者支付适当的赔偿金；3）不动产的隔离不是由其所有者的行为造成的；以及 4）拟议的通行权地役权建立在对被役土地造成的损害最小的点上，并且只要符合本规则，优势土地到公共高速公路的距离可能最短。

    高等法院强调，必须根据案件的所有情况来评估所有条件的存在。由于 Reyes 未能证明没有通往公共高速公路的足够出口，并且拟议的地役权对 Ramos 夫妇的土地造成的损害最小，因此法院维持了驳回 Reyes 关于强制通行权的要求的裁决。本案强调，对地役权的要求不应轻易地给予，因为这样做会限制所有者以其认为最有益的方式使用其财产的权利。

    常见问题解答

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是，是否应强制地役权允许 Reyes 使用 Ramos 夫妇的土地进入公共道路，即使 Reyes 的财产有替代出口。高等法院裁定不能这样做，理由是 Reyes 未能证明其财产没有通往公共道路的足够出口，并且所提议的地役权对被役土地造成的损害最小。
    申请通行权的必要条件是什么？ 申请通行权需要满足四个关键条件：不动产被其他不动产包围且没有足够的出口、对地役权的损害进行赔偿、隔离并非由主导土地的所有者的行为引起，以及选择对被役土地的损害最小的路线。
    法院驳回 Reyes 的通行权请求的理由是什么？ 法院驳回 Reyes 的通行权请求，理由是她的土地可以通过建造桥梁进入的灌溉渠进入公共道路。此外，法院认为所提出的通行权（穿过 Ramos 夫妇的土地）会对他们的房产造成不成比例的损害，这使得对替代方案的利用（灌溉渠）成为必要之举。
    什么是“对被役土地损害最小”的原则？ 对被役土地损害最小的原则要求通行权的地役权应以对被役土地造成的损害最小的方式建立。本案表明，与通行权的直接性或短距离相比，这个标准更为重要。
    如果由于房地产所有者的行为造成隔离怎么办？ 如果由于房地产所有者的行为造成隔离，则通行权并非强制性的。该规则是为了防止土地所有者故意隔离其房地产以要求过度的地役权。
    即使另一种路线不便，也可以否决通行权吗？ 是的，即使另一种路线（如涉及灌溉渠上的桥梁）对房地产所有者而言并不方便，也可以否决通行权。该判决解释说，强制通行权的理由是必要，而不是方便。
    谁承担举证责任来证明强制通行权的理由？ 要求通行权的一方（在本案中为 Reyes）承担举证责任，以证明所有强制通行权要求的先决条件均得到满足。未能充分证明这一事实是判决不利的一个主要原因。
    这是否意味着所有涉及隔离的财产都需要通往公共道路？ 是的，拥有被他人房产包围而没有通往公共道路的足够出口的房地产的所有者有权要求通过相邻土地设立通行权，前提是满足必要的法律要求，特别是损害最小，同时又并非所有者自己隔离的原因。

    总而言之，《Reyes v. Spouses Ramos》一案有力地提醒我们，便利本身不足以对某人的财产强加地役权。必须充分证明没有其他合理的出口，并且所提议的地役权对被役土地造成的损害最小。未能达到这一门槛可能会导致像本案一样请求遭到拒绝。

    如需咨询有关此裁决在特定情况下的应用，请通过 联系 或通过电子邮件发送至 frontdesk@asglawpartners.com 与 ASG Law 联系。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。对于根据您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：简短标题，G.R No.，日期

  • 通行权地役权：隔离财产获得公共道路通行权的法律分析

    最高法院裁定，如果一块土地被其他土地包围且没有通往公共道路的适当出口，则该土地的所有者有权要求通过邻近土地获得通行权。这项裁决维护了房地产所有者的权利，确保他们可以充分利用自己的财产，即使这意味着需要通过其他人的土地才能到达公共道路。该裁决强调，此类地役权应以对被役地产损害最小的方式建立，同时保持与公共道路的最短距离。

    被围困的土地：地役权能否打开通往公共道路的通道？

    本案涉及斯珀斯·阿马德奥和阿德莱达·卡里昂，他们是位于宿雾市的一栋房屋和多个地块的所有者。由于他们的财产没有通往最近道路的现有通道，他们向地方审判法院对邻近土地所有者发起了一项地役权诉讼。审判期间，发现其他土地（李奥·温斯顿·布林·李拥有）也可以用作通行权。法院最初裁定支持卡里昂夫妇，要求李奥提供通行权。上诉法院维持了这一裁决，强调满足了强制通行权地役权的所有要求。案件的核心问题是上诉法院是否正确裁定卡里昂夫妇有权通过李奥的土地获得通行权地役权。

    根据《民法典》第 649 条和第 650 条，确立通行权法定地役权的规定是，被役地（即请求通行权的土地）被其他不动产包围且没有通往公共道路的适当出口，经支付适当的赔偿，地役地的隔离不是由于地役地所有者自身的行为所致，并且所要求的通行权应以对被役地损害最小的点为准，并且只要符合此规则，与通往公共道路的距离可能最短的地方为准。本案的所有这些要求都得到满足。卡里昂夫妇的土地被李奥的土地和其他人的土地包围。这意味着卡里昂夫妇没有充分的出路到达最近的道路。卡里昂夫妇还表示愿意赔偿由此地役权造成的损失。记录显示，卡里昂夫妇土地的隔离并非由他们造成的；事实上，它被其他人的土地包围，导致卡里昂夫妇无法充分进出公共道路。

    上诉法院还认为，所要求的通行权位于对被役地产损害最小和距离最短的点。“我们认为这存在于本案中。”此外，应强调的是，斯珀斯要求的仅仅是一米宽的通道。审判法院认为，此地役权只会影响李奥土地的一小部分，该土地的总面积为 249 平方米。只会影响他的围栏，斯珀斯愿意支付损坏费用。这些因素进一步巩固了卡里昂夫妇的地役权要求。考虑到这些因素，上诉法院支持地方法院支持卡里昂夫妇通行权要求的判决是恰当的。事实上，没有令人信服的理由干扰上诉法院维持初审法院判决的判决。

    该判决强调，法院会仔细权衡各方的权利和便利。法院在判决时考虑到了双方的土地所有权、出入通道的必要性以及此地役权造成的损害最小化。这说明了一种平衡的方法，旨在在允许土地所有者合理利用其财产的同时避免不必要的负担。该裁决强调了法定地役权的范围不是绝对的。它们是有条件的，并且受到《民法典》规定的具体要求的约束。希望寻求通行权地役权的个人必须符合这些要求才能成功。同样，受到通行权要求影响的土地所有者可以根据案件的具体情况质疑地役权的必要性和范围。上诉法院维持地方法院的判决加强了此类案例的程序保障和重要性。在确保地役权的必要性和适当性的同时，对双方进行公平、充分的听证非常重要。判决也明确地提示了当事人必须充分展示自己的案件事实，为法庭的判决做依据。

    重要的是，土地所有者应了解他们权利和义务。寻求地役权的个人应寻求法律咨询，以确保他们满足所有法律要求。同样，受到通行权地役权影响的土地所有者也应寻求法律咨询，以了解他们的选择和可能的辩护。最终，这些类型的争议最好的解决方法是通过调解或谈判。通常，各方可以在法院参与之前或期间达成互利的安排。例如，土地所有者可能同意替代路线，或地役地所有者可以补偿通行权的便捷性。上诉法院在本案中的判决说明了这些冲突解决的微妙平衡，强调了考虑所有相关因素以达到公平和公正结果的重要性。

    常见问题解答

    本案的关键问题是什么？ 关键问题是卡里昂夫妇是否有权通过李奥的土地获得通行权地役权，以通往公共道路。
    什么是通行权地役权？ 通行权地役权是指给予一方在另一方的土地上通行的权利的地役权，通常是为了进出被另一方财产包围的土地。
    获得通行权地役权有哪些要求？ 要求包括该地产被其他不动产包围且没有通往公共道路的适当出口，支付适当的赔偿，隔离不是由于地役地所有者自身的行为所致，并且所要求的通行权应对被役地产损害最小。
    本案中上诉法院是如何裁定的？ 上诉法院维持了初审法院支持卡里昂夫妇通行权要求的判决，认定满足了所有必要要求。
    为什么法院裁定卡里昂夫妇有权获得地役权？ 法院认为，卡里昂夫妇的土地被其他地产包围且没有通往公共道路的适当出口，他们愿意支付适当的赔偿，而且所要求的通行权应对李奥的土地造成的损害最小。
    李奥·温斯顿·布林·李在本案中的论点是什么？ 李奥辩称卡里昂夫妇已经有一条现有的通行权，如果初审法院考虑某些证词证据和卡里昂夫妇的陈述，那么结论可能会有所不同。
    如果一项地产被其他地产包围而出路不足会发生什么？ 根据《民法典》第 649 条的规定，土地所有者有权要求通过邻近土地获得通行权，经支付适当的赔偿。
    “对被役地产损害最小”的要求对法院的判决有何影响？ 法院必须确定所要求的通行权对被役地产造成的损害最小，同时还要考虑到通往公共道路的便利性和距离。

    如需咨询本裁决在具体情况下的适用，请通过contact 或通过电子邮件frontdesk@asglawpartners.com 联系 ASG Law。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
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  • 菲律宾不动产购买者须知：即使未在所有权证书上注明，地役权仍然有效

    即使未在所有权证书上注明，地役权仍然有效

    G.R. NO. 130845, November 27, 2000

    引言

    想象一下，您购买了一处房产，满心欢喜地以为拥有了完全的所有权，却突然被告知您的土地上存在着邻居的通行权。这听起来像是一个噩梦，但却是许多菲律宾不动产购买者可能面临的真实情况。在“维拉纽瓦诉委拉斯科法官案”中，菲律宾最高法院阐明了一个重要的原则：即使地役权未在房产的所有权证书上明确注明，也可能对新的所有者具有约束力。本案突显了不动产交易中尽职调查的重要性，并强调了了解菲律宾地役权法律对于保护您的投资至关重要。

    法律背景：菲律宾的地役权

    地役权是附加在不动产上的一种权利负担，允许另一处不动产（需役地）的所有者以某种方式使用该负担不动产（供役地）。在菲律宾，地役权可以分为两种主要类型：自愿地役权和法定地役权。

    自愿地役权是根据当事人之间的协议设立的。例如，土地所有者可以同意授予邻居通过其土地的通行权。这种协议通常以合同的形式记录下来。

    法定地役权，顾名思义，是由法律规定的。即使没有明确的协议，法律也可能强制设立地役权。最常见的法定地役权之一是通行权，菲律宾民法典第649条对此进行了规定：

    “第 649 条。被其他人的不动产包围而没有通往公共道路的适当出口的不动产的所有者，或任何因实际权利可以耕种或使用任何不动产的人，有权在支付适当赔偿后，要求通过邻近地役地的通行权。”

    本条文明确指出，如果一块土地被其他土地包围，以至于没有通往公共道路的出口，法律赋予该土地的所有者要求通过邻近土地的通行权。这种通行权是“强制性”的，这意味着即使供役地的所有者不同意，法律也会强制执行。

    重要的是，菲律宾法律规定地役权是“不可分割的”，这意味着它们与需役地和供役地紧密相连，即使所有权发生变更，地役权仍然存在。这就是本案的核心问题。

    案件回顾：维拉纽瓦诉委拉斯科法官案

    本案涉及一块位于奎松市的土地，最初属于加布里埃尔夫妇。加布里埃尔夫妇将土地抵押给了太平洋银行。在抵押期间，加布里埃尔夫妇与埃斯皮诺拉家族签订了一份地役权合同，授予埃斯皮诺拉家族通过加布里埃尔夫妇土地的两米宽的通道，以便他们可以通行到附近的坦当索拉大道。

    后来，太平洋银行取消了抵押品赎回权，并通过公开拍卖获得了该土地。布莱恩·维拉纽瓦从太平洋银行购买了该土地，当时所有权证书上并未注明地役权。然而，令维拉纽瓦不知情的是，埃斯皮诺拉家族的后继者塞巴斯蒂安和洛里拉已经对加布里埃尔夫妇提起了民事诉讼，要求强制执行地役权，并要求拆除加布里埃尔夫妇在通道上建造的小房子。

    以下是本案的诉讼过程：

    1. 1991年：塞巴斯蒂安和洛里拉对加布里埃尔夫妇提起民事诉讼，要求强制执行地役权。法院发布了初步强制性禁令，命令加布里埃尔夫妇提供通行权并拆除侵占地役权的小房子。
    2. 1992年：加布里埃尔夫妇向上诉法院提起 certiorari 申诉，但被驳回。
    3. 1995年：在维拉纽瓦购买土地后，初审法院发布了别名拆迁令，试图拆除小房子。维拉纽瓦提出第三方索赔，声称拆迁令不适用于他的财产，因为他不是民事案件的当事人。
    4. 1996年：维拉纽瓦向上诉法院提起 certiorari 申诉，但再次被驳回。上诉法院认为，即使地役权未在所有权证书上注明，仍然有效，并且维拉纽瓦作为潜在买家，应尽到谨慎义务，调查是否存在地役权。

    最高法院最终审理了此案，并支持了上诉法院的判决。法院认为，即使维拉纽瓦不是最初民事案件的当事人，并且地役权未在他的所有权证书上注明，他仍然受到地役权的约束。法院强调了以下几点：

    “首先，我们注意到，标的地役权（通行权）最初是由加布里埃尔夫妇和埃斯皮诺拉家族之间协议自愿设立的。但正如上诉法院正确观察到的，本案中的地役权既是（1）依授予的地役权或自愿地役权，又是（2）因必要性产生的地役权或法定地役权。法定地役权是法律强制规定的，为公共使用或私人利益而设立，并成为持续的财产权。作为强制性地役权，它与所属的房产不可分割，正如上述民法典第617条所规定的。”

    法院进一步解释说，即使地役权最初是自愿设立的，但由于埃斯皮诺拉家族的土地被其他土地包围，它也具有法定地役权的性质。因此，无论是否在所有权证书上注明，地役权都对土地具有约束力。

    法院还驳斥了维拉纽瓦的论点，即他作为善意购买者，仅依赖于所有权证书的清洁性。法院认为，维拉纽瓦作为谨慎的买家，应该进行进一步的调查，以确定该房产是否受到任何未注明的地役权的约束。法院指出，小房子的存在本身就应该引起维拉纽瓦的注意，并促使他进行更深入的调查。

    最后，法院依据《修订的民事诉讼规则》第39条第47款，裁定即使维拉纽瓦不是民事案件的当事人，但他作为诉讼开始后取得所有权的后继者，仍然受到判决的约束。这意味着拆迁令对维拉纽瓦的财产仍然有效。

    实践意义：购买不动产时需要注意什么？

    “维拉纽瓦诉委拉斯科法官案”为不动产购买者敲响了警钟。仅仅依赖所有权证书的清洁性是不够的。潜在买家必须进行全面的尽职调查，以确保他们购买的房产没有任何未注明的负担，例如地役权。

    以下是一些给不动产购买者的实用建议：

    • 实地考察：亲自检查房产，注意任何可能表明存在地役权的迹象，例如通道、道路或公用设施线路。
    • 邻居询问：与邻居交谈，了解是否存在任何影响该房产的地役权或争议。
    • 产权调查：聘请专业的产权调查公司进行全面的产权调查，不仅要检查所有权证书，还要调查是否存在任何未注明的地役权或其他负担。
    • 律师咨询：在购买房产之前，咨询房地产律师，以审查所有文件，并就潜在的法律风险提供建议。
    • 要求注明：如果发现存在地役权，即使未在所有权证书上注明，也应要求卖方在买卖合同中明确披露，并在新的所有权证书上注明地役权。

    关键教训

    • 地役权的约束力：即使未在所有权证书上注明，地役权（尤其是法定地役权）仍然可以约束新的所有者。
    • 尽职调查的重要性：不动产购买者不能仅仅依赖所有权证书，必须进行全面的尽职调查，以发现潜在的负担。
    • 谨慎买家义务：法院期望不动产买家表现出合理的谨慎，并进行必要的调查。
    • 后继者的约束力：民事案件的判决可以约束诉讼开始后取得所有权的后继者。

    常见问题解答

    1. 什么是地役权？

    地役权是赋予一方（需役地所有者）使用另一方土地（供役地所有者）的权利的负担。最常见的类型是通行权，允许一方通过另一方的土地通行。

    2. 地役权有哪些类型？

    主要有两种类型：自愿地役权（通过协议设立）和法定地役权（由法律规定）。通行权可以是两者兼而有之。

    3. 如果地役权未在所有权证书上注明，是否仍然有效？

    是的，根据“维拉纽瓦诉委拉斯科法官案”，即使未注明，法定地役权仍然有效，并可以约束新的所有者。自愿地役权如果符合法定地役权的条件，也可能被视为具有法定地役权的性质。

    4. 买家在购买不动产时应该做什么尽职调查？

    买家应进行实地考察、询问邻居、进行产权调查并咨询律师。重要的是要超越所有权证书的表面，调查是否存在任何未注明的负担。

    5. 如果我购买的房产受到未注明的地役权的约束，我该怎么办？

    首先，咨询律师以评估您的法律选择。在某些情况下，您可以与需役地所有者协商，以澄清地役权的范围或寻求补偿。然而，正如“维拉纽瓦诉委拉斯科法官案”所示，法院可能会强制执行未注明的地役权。

    6. 如何避免购买受地役权约束的房产？

    进行彻底的尽职调查是关键。越早发现潜在的地役权问题，您就越有能力避免购买受约束的房产，或者至少在购买前协商解决问题。

    7. 什么是诉讼待决通知 (lis pendens)？它与地役权有何关系？

    诉讼待决通知是在法院提起诉讼时在所有权证书上登记的通知，旨在警告潜在买家该房产正在诉讼中。在本案中，法院指出，即使没有诉讼待决通知，由于地役权的性质，维拉纽瓦仍然受到约束。然而，诉讼待决通知通常是保护地役权的一种方式，尤其是在自愿地役权的情况下。

    8. 菲律宾民法典第 617 条与本案有何关联？

    菲律宾民法典第 617 条规定地役权与它们主动或被动地所属的房产不可分割。最高法院在本案中援引了这一条款，以强调地役权的持久性和约束力，即使所有权发生变更。

    9. 本案对房地产经纪人和律师有何启示？

    本案强调了房地产经纪人和律师在不动产交易中尽职调查的重要性。他们有责任告知客户潜在的地役权风险，并协助客户进行彻底的调查。

    10. 我如何咨询 ASG Law 律师事务所关于地役权的问题？

    如果您在菲律宾有关于地役权或其他不动产法律问题，ASG Law 律师事务所的专家随时为您提供帮助。我们精通菲律宾不动产法，可以为您提供全面的法律咨询和代理服务，以保护您的权益。

    请通过电子邮件联系我们：nihao@asglawpartners.com 或访问我们的网站 联系方式 了解更多信息。 让我们 ASG Law 律师事务所成为您在菲律宾法律事务中的可靠伙伴。 立即联系我们，获取专业的法律支持！



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  • 菲律宾通行权地役权：确保合法通道的综合指南

    菲律宾通行权地役权：确保合法通道的综合指南

    G.R. No. 110067, August 03, 1998

    在菲律宾，拥有内陆房产的业主依赖于通行权地役权来合法出入公共道路。但是，当确定这条通道时，可能会出现复杂的法律问题。Almendras v. Court of Appeals 案突显了这些复杂性，并阐明了菲律宾最高法院在建立通行权地役权时的关键考虑因素。本案不仅仅是一个简单的邻里纠纷；它深入探讨了菲律宾地役权法律的基石，并为土地所有者、开发商和法律专业人士提供了重要的实践指导。

    通行权地役权的法律背景

    菲律宾民法典第 649 条规定了法定地役权，包括通行权地役权。这项法律条文承认，被其他人的房产包围的土地所有者（称为需役地）有权在其邻近房产（称为供役地）上获得通道，以便出入公共高速公路。民法典第 650 条进一步阐明了如何确定地役权的路径，规定应选择最短的路径，并且对供役地造成的损害最小。该条文规定：

    “地役权的地点应为最短的距离，并且在可能的情况下，对供役地造成的损害应为最小；但是，如果这两个条件在一个地役权中不一致，则即使不是最短的距离，也应采用造成损害最小的路径。”

    这条规定确立了在建立通行权地役权时需要考虑的两个主要因素：距离和损害。虽然最短的距离通常是首选，但首要考虑因素始终是对供役地造成的损害最小。这一微妙之处对于理解 Almendras 案 的裁决至关重要。

    案件详情：Almendras 诉上诉法院

    Ma. Linda T. Almendras 案围绕着一块被其他房产包围的土地展开，Almendras 女士寻求在她邻居 Urcicio Tan Pang Eng 和 Fabiana Yap 的房产上建立通行权地役权，以便出入省道。初审法院最初支持 Almendras 女士，理由是穿过 Pang Eng 和 Yap 夫妇的房产是最短的路径。然而，上诉法院推翻了这一裁决，认为初审法院未能充分考虑对供役地造成的损害。

    最高法院最终审理了此案，以解决确定通行权地役权路径时应遵循的适当程序。最高法院并未直接批准或拒绝通行权，而是发回重审，指示初审法院将所有可能受到影响的房产的所有者列为被告。这一决定强调了一个关键的程序要求，即在确定最不损害的地役权路径时，必须听取所有相关方的意见。

    最高法院的决议强调了以下关键点：

    • 未充分证明损害最小：法院指出，虽然穿过 Pang Eng 和 Yap 夫妇的房产是最短的路径，但没有证据表明这是损害最小的路径，正如民法典第 650 条所要求的那样。
    • 必须听取所有邻近房产所有者的意见：法院强调，为了公正地确定最不损害的路径，必须听取所有邻近房产所有者的意见。仅仅考虑最短距离是不够的。
    • 第三方诉讼的适当性：法院驳回了 Pang Eng 和 Yap 夫妇的论点，即第三方诉讼不是将其他房产所有者纳入诉讼的正确方式。法院澄清说，第三方诉讼可用于寻求“相对于原告索赔的任何其他救济”，这在本案中包括确定最不损害的地役权路径。
    • 举证责任：法院指出，如果 Pang Eng 和 Yap 夫妇声称通过其他房产（Opone 和 Tudtud 房产）的地役权是最不损害的路径，那么他们有责任证明这一主张。

    最高法院的裁决有效地确立了在通行权地役权案件中必须遵循的程序框架。它明确指出，确定地役权路径不仅仅是一个简单的测量距离的问题；它需要对所有相关房产进行全面评估，并听取所有可能受到影响的所有者的意见。

    实践意义：通行权地役权对房产业主和开发商的意义

    Almendras 案 的裁决对菲律宾的房产业主和开发商具有深远的实践意义。以下是一些关键的启示：

    • 尽职调查的重要性：在购买内陆房产之前，潜在买家应彻底调查通行权地役权的可能性和潜在路径。这包括确定所有邻近房产的所有者，并评估通过其房产建立地役权的潜在影响。
    • 协商和调解：在提起诉讼之前，土地所有者应尝试与邻居协商并达成友好协议。公开和诚实的沟通可以帮助避免代价高昂的诉讼，并找到各方都能接受的互利解决方案。
    • 程序合规性：寻求建立通行权地役权的土地所有者必须确保遵循正确的法律程序。这包括将所有必要的当事方列入诉讼，并提供充分的证据来支持其关于最不损害路径的主张。
    • 对损害的重视：法院对“损害最小”的强调意味着，即使最短的路径可能会对供役地造成过度的损害，也可能不会被批准。土地所有者应准备好权衡不同路径的距离和损害，并提出一个既实用又公平的解决方案。
    • 长期规划：开发商在规划内陆房产项目时，应主动解决通行权地役权问题。这可能涉及预先获得地役权，或设计项目以最大限度地减少对邻近房产的影响。

    关键经验

    Almendras 案 为菲律宾的通行权地役权案件提供了宝贵的经验：

    • 损害最小原则至关重要：在确定通行权地役权的路径时，损害最小原则优先于最短距离。
    • 所有相关方必须参与：法院必须听取所有可能受到地役权影响的房产所有者的意见，以确保做出公正和明智的决定。
    • 程序正确性至关重要：遵循正确的法律程序，包括适当的当事方加入和举证，对于成功的通行权地役权主张至关重要。
    • 协商是关键：在诉诸诉讼之前，尝试与邻居协商和调解可以节省时间和金钱，并促进更和谐的邻里关系。

    常见问题解答

    1. 什么是通行权地役权？
    通行权地役权是内陆房产所有者合法通过邻近房产出入公共道路的权利。

    2. 菲律宾法律如何确定通行权地役权的路径？
    菲律宾民法典规定，路径应为最短的距离，并且对供役地造成的损害最小。如果这两个条件不一致，则应优先考虑损害最小的路径。

    3. 如果最短路径对供役地造成重大损害怎么办？
    法院更有可能批准一条稍长的路径，但对供役地造成的损害较小。

    4. 在通行权地役权案件中，谁负责证明损害最小？
    寻求建立地役权的需役地所有者有责任证明所提议的路径是最不损害的路径。但是，如果供役地所有者辩称另一条路径更不损害，则他们可能需要提供证据来支持这一主张。

    5. 如果邻居拒绝同意通行权地役权怎么办？
    需役地所有者可以向法院提起诉讼，以强制建立通行权地役权。

    6. Almendras 案的主要教训是什么？
    Almendras 案 强调了在通行权地役权案件中考虑损害最小原则的重要性，以及听取所有可能受到影响的房产所有者的意见的必要性。它还强调了遵循正确的法律程序的重要性。

    7. 我如何获得有关菲律宾通行权地役权的更多信息？
    您可以咨询律师或查阅菲律宾民法典和相关的最高法院判决。

    8. 如果我在菲律宾遇到通行权地役权问题，ASG Law 能提供什么帮助？
    ASG Law 是一家位于马卡蒂和 BGC 的菲律宾律师事务所，在房地产法和地役权方面拥有丰富的经验。我们的律师可以为您提供法律建议，协助您进行协商和调解，并在法庭上代表您处理通行权地役权纠纷。我们在处理复杂的房地产法律问题方面拥有专业知识，并致力于为我们的客户提供实用且有效的解决方案。

    9. 如何联系 ASG Law 寻求咨询？
    请通过电子邮件 nihao@asglawpartners.com 或访问我们的 联系方式 页面与我们联系。

    10. ASG Law 在通行权地役权方面的专业知识如何帮助我？
    ASG Law 的律师精通菲律宾有关通行权地役权的法律，并且了解 Almendras 案 等关键案例的细微差别。我们可以帮助您理解您的权利和义务，评估您的案件的优势和劣势，并制定最佳的法律策略来实现您的目标。无论您是寻求建立通行权地役权还是对地役权主张提出异议，ASG Law 都可以为您提供您需要的专业知识和代理服务。

    立即联系 ASG Law，我们在菲律宾房地产法和地役权方面的专家将为您提供专业的法律指导和支持。 nihao@asglawpartners.com | 联系方式

  • 菲律宾通行权地役权：La Vista 案解析业主权利与自愿地役权的约束力

    自愿地役权：菲律宾最高法院在 La Vista 案中强调合同义务

    G.R. No. 95252, September 05, 1997

    引言

    在菲律宾，不动产所有权不仅仅关乎地契。它还涉及到复杂的权利和义务网络，其中地役权是至关重要的一个方面。地役权，简单来说，就是一块土地（需役地）为了另一块土地（供役地）的利益而承受的负担。通行权地役权，允许需役地的所有者通过供役地通行，是日常生活中最常见且最具争议的地役权类型之一。La Vista 协会诉上诉法院案，正是这样一个关于通行权地役权的典型案例。本案的核心问题是：在 Mangyan 路这条争议不断的道路上，是否存在通行权地役权？理解本案，有助于业主、开发商以及购房者更好地认识自愿地役权的法律效力，避免不必要的产权纠纷。

    法律背景：菲律宾地役权概述

    菲律宾《民法典》第 613 条将地役权定义为可以设立在不动产上，为了其他土地或为了个人利益或为了多个人利益而存在的负担。地役权的设立可以基于法律规定（法定地役权），也可以基于当事人的意愿（自愿地役权）。本案的核心在于自愿地役权，它源于当事人之间的协议，如同合同一般具有约束力。《民法典》第 619 条明确指出：“地役权可以通过法律或所有者的意愿设立。” 而第 625 条则强调：“地役权的权利和义务应由设立地役权的行为决定；如若行为不足，则应由以下条款的规定管辖。”

    与自愿地役权相对的是法定地役权，例如法定通行权。根据《民法典》第 649 条，如果一块土地被其他不动产包围，没有通往公共道路的适当出口，土地所有者有权要求在其周围的土地上设立通行权，但必须满足一定的条件，包括支付适当的赔偿金，且封闭状态并非因自身行为造成，以及选择对供役地损害最小的地点。然而，在 La Vista 案中，最高法院明确指出，本案涉及的是自愿地役权，而非强制地役权，因此强制地役权的法律规定并不适用。

    案件回顾：La Vista 协会诉上诉法院案

    Mangyan 路位于奎松市，北侧毗邻 La Vista subdivision，南侧毗邻 Ateneo de Manila 大学和 Maryknoll (现 Miriam) 学院，西端连接 Katipunan 大道，东端通往 Loyola Grand Villas subdivision 大门。这条 15 米宽的道路，成为了 La Vista subdivision 和 Ateneo、Maryknoll 之间的边界，也成为了长达二十多年纠纷的焦点。争议的核心在于，Mangyan 路是否存在通行权地役权。

    纠纷的根源可以追溯到 1949 年，Tuason 家族将大片土地出售给 Philippine Building Corporation，销售契约中规定，土地边界线为 15 米宽的道路，双方土地各占一半。1951 年，Philippine Building Corporation 将土地转让给 Ateneo de Manila 大学，并承担了抵押贷款义务。契约明确指出，Ateneo 同意履行 1949 年销售契约中的所有条款和条件，其中包括关于 15 米宽道路的规定。

    Tuason 家族后来将其土地开发为 La Vista subdivision。Ateneo 则推迟了其土地的开发，并在其与 Mangyan 路平行的边界上修建了一堵土坯墙。1952 年，Ateneo 将 Mangyan 路西侧的土地出售给 Maryknoll 学院，Maryknoll 学院在 15 米宽道路的中间修建了一堵墙，占用了一半的 Mangyan 路，引发了 Tuason 家族的抗议和诉讼。最终，Maryknoll 学院同意拆除围墙，恢复 Mangyan 路 15 米的宽度。

    1976 年，Ateneo 通知 La Vista 协会，计划将其 Mangyan 路沿线的 16 公顷土地开发为 subdivision。La Vista 协会主席 Manuel J. Gonzales 致函 Ateneo，明确指出：“Mangyan 路是一条 15 米宽的道路，一半来自贵方土地，一半来自 La Vista subdivision。因此，在贵方 7.5 米的土地上，为我方设立了通行权地役权，同样，在我方 7.5 米的土地上，也为贵方设立了通行权地役权。”

    同年，La Vista 协会提出购买 Ateneo 计划开发的土地，条件之一是“Ateneo de Manila 大学和 La Vista 业主协会之间的相互通行权将终止”。Ateneo 没有接受 La Vista 的购买要约，而是公开招标出售该土地。Solid Homes, Inc. 在竞标中胜出，并于 1976 年与 Ateneo 签订了销售契约。契约中规定，Ateneo 将其享有的通行权地役权转让给 Solid Homes, Inc.。随后，Solid Homes, Inc. 开发了 Loyola Grand Villas subdivision，并声称其居民有权通过 Mangyan 路通往 Katipunan 大道。

    La Vista 协会拒绝承认 Loyola Grand Villas 居民的通行权，并设置障碍阻止其通行。Solid Homes, Inc. 提起诉讼，要求法院确认其通行权。案件历经初审法院、上诉法院和最高法院的审理。

    法院判决：自愿地役权成立且具有约束力

    初审法院和上诉法院均判决 Solid Homes, Inc. 胜诉，确认 Mangyan 路存在通行权地役权。La Vista 协会不服，上诉至最高法院。最高法院最终维持了上诉法院的判决，理由如下：

    最高法院认为，本案争议的焦点在于自愿地役权的设立和效力。法院指出，从各方当事人及其前身的行为和意愿来看，毫无疑问，他们有意在 Mangyan 路设立自愿地役权，为双方的土地提供便利。以下事实充分证明了这一点：

    • 1949 年 Tuason 家族与 Philippine Building Corporation 的销售契约明确规定了 15 米宽道路的边界线，双方土地各占一半。
    • 1951 年 Tuason 家族同意 Philippine Building Corporation 将土地转让给 Ateneo，并同意 Ateneo 承担包括道路义务在内的所有权利和义务。
    • 1958 年 Tuason 家族曾起诉 Maryknoll 和 Ateneo，要求强制执行 Mangyan 路的互惠地役权。
    • 1976 年 La Vista 协会主席 Manuel J. Gonzales 致函 Ateneo，承认 Mangyan 路存在互惠的通行权地役权。
    • 1976 年 La Vista 协会提出购买 Ateneo 土地的要约中，也承认了通行权地役权的存在，并提出如果购买成功，将终止该地役权。
    • La Vista 协会主席 Luis G. Quimson 在 1997 年致最高法院首席大法官的信中，也承认 Mangyan 路一半属于 La Vista 协会，另一半属于 Miriam 和 Ateneo。

    最高法院强调，自愿地役权如同合同，一旦设立，即对当事人及其继受者具有约束力，除非通过双方协议或需役地所有者的放弃才能终止。La Vista 协会作为 Tuason 家族的继受者，Solid Homes, Inc. 作为 Ateneo 的继受者，均应遵守其前身设立的自愿地役权。

    法院驳斥了 La Vista 协会提出的 Mangyan 路并非 Loyola Grand Villas 通往公共道路的唯一通道的抗辩。法院指出，即使存在其他通道，也不能否定自愿地役权的效力。自愿地役权的存续不依赖于需役地的必要性，即使必要性消失，地役权仍然有效。

    最后，最高法院还批准了 Loyola Grand Villas 居民在上诉阶段提出的介入申请。法院认为，虽然介入申请通常应在审判结束前提出，但在本案中，允许居民介入有助于更全面地解决争议，促进司法公正。

    最高法院最终裁定，维持上诉法院的判决，确认 Mangyan 路存在通行权地役权，La Vista 协会不得阻止 Solid Homes, Inc. 及其继受者通行 Mangyan 路。

    案件的实践意义与启示

    La Vista 案对于菲律宾的房地产法具有重要的实践意义。本案明确了自愿地役权的法律效力，强调了合同义务的约束力。对于业主和开发商而言，本案提供了以下重要启示：

    • 明确约定，避免争议： 在土地买卖和开发过程中，如果涉及到地役权的设立，务必在合同中明确约定地役权的范围、期限、权利义务等内容。清晰明确的合同条款是避免未来争议的关键。
    • 尽职调查，了解产权： 购房者在购买房产时，应进行充分的尽职调查，了解房产是否存在地役权负担。查阅土地所有权证、销售契约等文件，必要时咨询律师，确保自身权益不受损害。
    • 尊重合同，履行义务： 自愿地役权具有合同性质，各方当事人应尊重合同约定，履行合同义务。供役地所有者不得擅自妨碍需役地所有者行使地役权，需役地所有者也应合理使用地役权，不得滥用。

    关键教训

    • 自愿地役权是菲律宾房地产法中一项重要的权利，它基于当事人的意愿而设立，如同合同一般具有法律约束力。
    • 自愿地役权的设立应以书面形式明确约定，避免日后产生争议。
    • 即使需役地存在其他通道，自愿地役权的效力也不受影响。
    • 房地产交易中的各方当事人，包括开发商、业主和购房者，都应充分了解地役权的法律规定，谨慎处理地役权相关事宜。

    常见问题解答 (FAQ)

    1. 什么是地役权？

    地役权是指一块土地（供役地）为了另一块土地（需役地）的利益而承受的负担。通行权地役权是最常见的地役权类型，允许需役地的所有者通过供役地通行。

    2. 自愿地役权和法定地役权有什么区别？

    自愿地役权是基于当事人之间的协议设立的，而法定地役权是基于法律规定设立的。自愿地役权的权利义务由协议约定，法定地役权的权利义务由法律规定。

    3. 自愿地役权需要书面协议吗？

    虽然菲律宾法律没有明确规定自愿地役权必须采用书面形式，但为了避免日后产生争议，最好以书面形式明确约定地役权的各项内容。

    4. 购买房产时如何查询是否存在地役权？

    购房者可以查阅土地所有权证（Transfer Certificate of Title），查看是否有地役权登记。此外，还可以查阅销售契约、 subdivision 规划图等文件，了解是否存在地役权约定。必要时，应咨询律师进行专业的产权调查。

    5. 如果供役地所有者妨碍地役权的行使，需役地所有者该怎么办？

    需役地所有者可以向法院提起诉讼，要求法院确认地役权的存在，并责令供役地所有者停止妨碍行为。必要时，可以申请禁令（injunction）禁止供役地所有者继续妨碍地役权的行使。

    6. 自愿地役权可以终止吗？

    自愿地役权可以通过以下方式终止：双方当事人协商一致解除地役权协议；需役地所有者放弃地役权；地役权因期限届满而终止（如果协议约定了期限）；需役地和供役地合并为一个所有者。

    7. La Vista 案对购买 subdivision 房产有什么启示？

    La Vista 案提醒购房者，在购买 subdivision 房产时，不仅要关注房产本身的状况，还要关注 subdivision 的整体规划和配套设施，特别是道路、公共区域等是否存在地役权约定。购房者应仔细审查购房合同和 subdivision 规章制度，确保自身权益。

    8. 如果我的房产被他人主张地役权，我该如何应对？

    如果您认为他人主张的地役权不成立，或者地役权的范围不合理，您可以咨询律师，了解您的权利和应对策略。必要时，可以向法院提起诉讼，请求法院确认地役权的效力或范围。

    9. 地役权会影响房产价值吗？

    地役权的存在可能会对房产价值产生影响，具体影响程度取决于地役权的类型、范围和对房产使用的限制程度。一般来说，对供役地而言，地役权可能会降低房产价值；对需役地而言，地役权可能会提升房产价值。

    10. 我需要聘请律师处理地役权纠纷吗？

    地役权纠纷通常涉及复杂的法律问题，建议您聘请专业的律师进行处理。律师可以为您提供法律咨询、产权调查、诉讼代理等服务，帮助您维护自身权益。

    联系我们

    如果您在菲律宾遇到任何地役权相关的法律问题，ASG Law 马卡蒂律师事务所 拥有丰富的经验和专业的律师团队，能够为您提供高效、专业的法律服务。请随时通过电子邮件 nihao@asglawpartners.com 或访问我们的 联系方式 页面与我们联系。我们精通菲律宾房地产法，致力于为客户提供最佳的法律解决方案。立即联系 ASG Law，保障您的不动产权益！


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  • 通行权诉讼：菲律宾最高法院关于地役权充分出口的判决

    通行权诉讼中的关键教训：便利性并非充分出口的决定因素

    G.R. No. 125339, June 22, 1998

    在菲律宾，不动产所有权人有时会发现自己的土地被其他不动产包围，无法直接通往公共道路。这种情况下，他们可能会寻求法定地役权，即对他人的土地施加一项负担，允许他们通过该土地到达公共道路。然而，获得法定地役权并非易事。克里斯托瓦尔诉上诉法院案（G.R. No. 125339）清晰地阐明了菲律宾最高法院在此问题上的立场：便利性不足以构成法定地役权的基础。即使存在更便捷的通道，只要存在“充分”的出口，法院通常不会强制设立新的地役权。

    引言：被围困的房产与通行权的现实

    想象一下，您拥有一处房产，但四周都被邻居的土地包围，唯一通往外界的道路是穿过邻居的土地。这种“被围困”的境地在土地所有权纠纷中并不少见。在菲律宾，民法典规定了“法定地役权”制度，允许被围困土地的所有者要求邻近土地的所有者提供通行权。然而，这项权利并非绝对，其适用条件和范围受到严格限制。克里斯托瓦尔诉上诉法院案生动地展现了在菲律宾法院寻求法定地役权所面临的挑战。本案的核心问题是：现有通道即使不便，是否足以否定对更便捷通道的法定地役权主张？

    法定背景：菲律宾民法典关于通行权地役权的规定

    菲律宾民法典第649条和第650条是规制法定通行权地役权的核心条款。第649条规定了所有者或任何有权使用不动产的人，如果该不动产被其他不动产包围且没有通往公共道路的充分出口，可以要求经过邻近不动产的权利，并为此支付赔偿。该条文明确指出，如果不动产被住宅包围，只有在为了不动产的必要用途时，才应准予通行权。

    民法典第649条：
    所有者或任何有权使用不动产的人，该不动产被其他人的不动产包围，并且没有充分的公共公路出口，有权要求经过邻近不动产的权利，以便建立通往所述公路的通道，并在此之前支付适当的赔偿。
    如果这种地役权是以不妨碍其使用的方式准予的，则有义务请求通行权的人应支付赔偿。地役权的费用应由他承担。

    第650条进一步规定了确定通行权地点的标准。如果满足第649条规定的条件，并且在被围困不动产和公共道路之间有多块土地，则通行权应在“对供役地损害最小且距离公共道路最短”的土地上建立。然而，最高法院在实践中通常倾向于“损害最小”原则，而非“距离最短”原则。

    民法典第650条：
    第649条规定的地役权应在以下地点建立，即对供役地损害最小，并且在与此规则相符的情况下，从需役地到公共公路的距离可以最短。

    关键术语解释：

    • 需役地 (Dominant Estate): 从通行权地役权中受益的土地。在本案中，是Cristobal等人的房产。
    • 供役地 (Servient Estate): 承受通行权地役权负担的土地。在本案中，是Pacione夫妇的房产。
    • 充分出口 (Adequate Outlet): 指的是通往公共道路的通道，即使不一定是最方便或最短的路径，但足以满足需役地的正常需求。

    最高法院在之前的案例中，如Costabella Corporation诉上诉法院案，强调了“充分性”而非“便利性”是衡量出口是否满足法定地役权要求的标准。即使现有出口不尽如人意，只要“充分”，就不应强加新的地役权。这一原则旨在平衡需役地所有者的通行需求与供役地所有者的财产权。

    案例分析：《克里斯托瓦尔诉上诉法院》案

    本案的原告，克里斯托瓦尔等人，自1961年起居住在奎松市的房产中。被告小塞萨尔·莱德斯马公司拥有一片包含争议地块（Lot 1和Lot 2）的细分地块，这些地块毗邻原告的房产。Lot 1和Lot 2最初是一条名为Road Lot 2的私人道路的一部分，由小塞萨尔·莱德斯马公司独家拥有。原告一直使用Road Lot 2进出最近的公共道路。1979年，维萨亚斯大道成为国家道路后，小塞萨尔·莱德斯马公司向奎松市地区审判法院请愿，要求将Road Lot 2改造成住宅用地。该请愿获得批准，Road Lot 2被改造成住宅用地，即Lot 1和Lot 2。之后，小塞萨尔·莱德斯马公司将这两个地块卖给了马卡里奥·帕西奥内，并向其颁发了相应的产权证书。马卡里奥·帕西奥内又将地块转让给了他的儿子和儿媳，即被告帕西奥内夫妇。

    1987年，帕西奥内夫妇打算在Lot 1上盖房子时，发现该地块被一名名为胡安妮塔·杰罗尼莫的非法占用者占据，并且一部分被原告用作通往维萨亚斯大道的通道。因此，这对夫妇向村委会投诉了对其财产的侵入。在村委会调解程序中，原告提出付费使用Lot 1的一部分作为通道，但帕西奥内夫妇拒绝了这一提议。当双方未能达成友好协议时，这对夫妇开始用混凝土围墙围住Lot 1。

    原告抗议围墙，声称他们的房产四周被不同所有者的住宅房屋所包围，除了通过帕西奥内夫妇的房产外，没有通往维萨亚斯大道的充分出口和入口。由于他们的抗议没有得到理睬，原告提起了通行权地役权诉讼，并请求发布临时限制令（TRO）。

    地区审判法院驳回了原告的诉讼，理由是原告未能证明法定通行权地役权的一个基本要素，即缺乏通往公共公路（在本案中为维萨亚斯大道）的替代充分通道或出口。上诉法院维持了地区审判法院的判决。

    最高法院在审查此案时，支持了下级法院的裁决，认为原告未能证明其房产没有通往公共道路的充分出口。法院强调，根据实地考察报告和证据，存在另一条通往维萨亚斯大道的通道，即通过玛丽亚·埃琳娜街和一条私人道路，尽管这条路可能不那么方便，但仍然是“充分”的。最高法院引用了之前的判例，如拉莫斯诉加查利安案和弗洛罗诉利亚纳多案，在这些案例中，即使替代路线不便甚至泥泞，最高法院也拒绝设立法定地役权，因为便利性不是法定地役权的决定因素。

    最高法院进一步指出，即使拟议的通行权路线（通过Pacione夫妇的房产）是最短最直接的路线，但更重要的是，通行权应设在对供役地造成“最小损害”的地点。由于Lot 1面积很小，强行在该地块上设立地役权可能会不公正地剥夺Pacione夫妇对其财产的最佳使用和享受。

    最高法院的裁决：
    “为了有权获得强制通行权地役权，必须满足民法典第649条和第650条规定的先决条件。这些条件是：（1）需役地被其他不动产包围，没有通往公共公路的充分出口；（2）已支付适当的赔偿；（3）隔离不是由于需役地所有者的行为造成的；（4）所要求的通行权位于对供役地损害最小的地点，并且在与本规则一致的情况下，从需役地到公共公路的距离可以最短。
    在本案中，第一个要素显然不存在。正如地区审判法院和上诉法院所认定的那样，已经存在一个出口，这是一条位于原告房产左侧的人行道，与一条约五百（500）米长的私人道路相连。这条私人道路依次通往约2.5米宽的玛丽亚·埃琳娜街，最后到达维萨亚斯大道。初审法院认定该出口足以满足需役地的需求，因此原告没有理由抱怨他们没有通往维萨亚斯大道的充分出口。

    实践意义：对业主和开发商的影响

    克里斯托瓦尔诉上诉法院案强调了在菲律宾寻求法定通行权地役权的严格标准。业主在主张通行权时，仅仅证明更便捷的通道是不够的，必须证明现有通道“不充分”。“充分性”的判断标准具有一定的灵活性，将根据个案的具体情况而定，但法院通常会考虑现有通道是否能够满足需役地的基本通行需求，即使该通道可能不那么方便或需要绕行。

    对于房地产开发商而言，本案提醒他们在规划和开发项目时，务必确保所有地块都拥有通往公共道路的“充分”出口。这不仅可以避免未来的法律纠纷，也有利于项目的销售和价值提升。开发商不能仅仅依赖于未来的道路规划或假设，而应确保在项目交付时，每个地块都具备实际可用的通道。

    关键教训

    • 便利性不是充分性： 法定通行权地役权的要求是缺乏“充分”的出口，而非缺乏“最便捷”的出口。即使存在不便的通道，只要能够满足基本通行需求，法院通常不会强制设立新的地役权。
    • 举证责任： 寻求法定地役权的需役地所有者负有举证责任，必须证明其房产没有通往公共道路的充分出口，并满足民法典规定的其他条件。
    • 最小损害原则： 在确定通行权地点时，法院会优先考虑对供役地造成“最小损害”的原则，即使这意味着通行路线不是最短的。
    • 规划的重要性： 房地产开发商应在项目规划阶段充分考虑通行权问题，确保每个地块都拥有充分的出口，以避免未来的法律纠纷。

    常见问题解答 (FAQ)

    1. 什么是法定通行权地役权？
    法定通行权地役权是指法律允许被其他不动产包围且没有充分出口的土地所有者，要求邻近土地所有者提供通过其土地到达公共道路的权利。

    2. 获得法定通行权地役权需要满足哪些条件？
    根据菲律宾民法典，需要满足四个条件：（1）需役地被其他不动产包围，没有通往公共道路的充分出口；（2）已支付适当的赔偿；（3）隔离不是由于需役地所有者的行为造成的；（4）所要求的通行权位于对供役地损害最小的地点。

    3. “充分出口”和“便捷出口”有什么区别？
    “充分出口”指的是能够满足需役地基本通行需求的出口，即使不一定是最方便或最短的路径。“便捷出口”则更强调舒适和方便。法定地役权要求缺乏“充分出口”，而非“便捷出口”。

    4. 如果现有通道泥泞或雨季无法通行，是否可以主张法定地役权？
    这取决于具体情况。如果现有通道在大部分时间内都无法通行，可能被认定为“不充分”。但如果仅仅是雨季不便，法院可能会认为这只是“不便”，而非“不充分”，从而拒绝设立新的地役权。

    5. 如果最短的路线对供役地损害较大，法院会如何判决？
    法院会优先考虑“最小损害原则”。即使最短的路线更方便需役地，如果对供役地损害较大，法院可能会选择较长的路线，只要该路线对供役地的损害较小，且仍然是“充分”的出口。

    6. 如何确定“适当的赔偿”金额？
    赔偿金额通常根据对供役地造成的损害程度，以及通行权对供役地价值的影响来确定。如果双方无法协商一致，法院将进行评估并确定合理的赔偿金额。

    7. 如果我需要法律咨询，应该怎么办？
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