本案确立了一项重要原则，即在争议销售契约的有效性时，法院将优先考虑合同当事人的意图以及书面证据的分量。最高法院撤销了上诉法院的裁决，恢复了地方法院的判决，从而维持了已公证的绝对销售契约的有效性，并命令将所有权凭证移交给买方。本判决强调了已公证文件的推定规则，以及法院在评估证据时亲身观察证人的重要性。

公证书的约束力是否能克服母亲证词？

案件起因于 Felix Chingkoe 及其妻子 Rosita Chingkoe 与 Faustino Chingkoe 及其妻子 Gloria Chingkoe 之间的土地所有权纠纷。争议财产最初由 Faustino Chingkoe 及其妻子所有。Felix 声称他根据经公证的销售契约购买了该房产，但 Faustino 拒绝交出所有权凭证。Faustino 反驳称，该契约并未打算出售该房产，而只是为了安抚 Felix，他的母亲 Tan Po Chu 证明了这一点。地方法院最初支持 Felix，但上诉法院推翻了判决，理由是缺乏对价。随后，此案上诉至最高法院。

最高法院以地方法院亲身评估证据和证人的机会为依据，撤销了上诉法院的判决。最高法院重申，根据规则第 45 条，法院的司法审查通常仅限于法律错误。法院强调，根据先前关于经公证文件的案件，这种文件享有推定具有规律性，只有清晰且令人信服的证据才能推翻它。在这种情况下，Tan Po Chu 的证词被发现不足以推翻销售契约的推定效力。证词主要包括重复且无回应的答案，内容是她请求 Faustino 准备一份文件以安抚 Felix。

法院指出，Tan Po Chu 无法阅读这份文件，也不知道合同价格，这意味着她不能证明该销售的有效性。此外，她既没有参与销售契约的准备工作，也没有出席签字和公证仪式，这进一步削弱了她的证词。与此相反，有充分的证据证明销售契约的有效性以及当事人在合同执行过程中的意图。签署合同的人会被推定为知晓其内容，尤其是签署人促成了文件的准备的情况下。

本案的证据支持销售契约的有效性。首先，公证员 Atty. Calabio 在法庭上证明，双方在契约公证时都在场。其次，Faustino 承认他的员工准备了该契约，他和他的妻子自愿签署了该契约。第三，Faustino 承认他一直打算受销售契约的约束。Faustino 声称他被母亲诱导签署该文件，目的是为了向他弟弟保证，这所房子最终会属于他弟弟的，最高法院认为这只是站不住脚的借口。法院指出，合同模拟的主导特征在于，表面上的合同实际上并不需要产生法律效力或改变当事人的司法状况。

法院还对上诉法院关于 Felix 未能证明付款无效的说法作出了回应。法院澄清说，未支付对价不同于缺乏对价；实际履行付款义务并非有效合同的三个基本要件之一。未能履行合同义务并不会导致合同无效，而仅是给予了受害方要求履行义务或根据《民法典》第 1191 条解除合同的权利。

最高法院解释说，未支付对价不同于缺乏对价；实际付款义务并不是有效合同的三个基本要件之一。法院在解释对价后继续阐述，买方已“全额支付”，且“卖方已收到”付款这一事实在合同本身中有体现，因为 Faustino 未能推翻这一事实，合同便成为他具有约束力的文件。最终，法院得出结论认为销售契约有效，Faustino 有义务交出所有权凭证。总的来说，菲律宾最高法院在此案中的判决支持了书面合同的稳定性。它通过再次明确规定只有最清晰和最令人信服的证据才能推翻此类已公证的协议的效力，从而支持了这一想法。如果存在任何问题，当事人的真实意图将在法院关于在财产争端和任何类型的协议的争议中适用该法律时提供明确的保证。

常见问题解答

总之，本案强调了经公证文件的重要性以及双方意图在合同纠纷中的作用。本判决也提醒各方，法院不会轻易免除他们在充分知情的情况下自愿承担的合同义务。

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免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需根据您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
来源：Chingkoe v. Chingkoe, G.R. No. 244076, 2022年3月16日

本案的裁决在于确定谁对有争议的财产拥有更好的权利。最高法院支持了地方法院的判决，该判决有利于 Paxton Development Corporation，认为其所有权是有效的，理由是较早的证据表明其所有权主张具有有效性，并且对 Pilar Development Corporation 所有权的历史记录的真实性提出了质疑。本判决强调，所有权记录的完整性是重中之重，所有与欺诈相关的交易，即使买方声称其是善意的买方，也将一概被宣告无效。

较早登记诉欺诈：土地所有权纠纷中的真实所有者

该案件源于两家公司，Paxton Development Corporation（Paxton）和 Pilar Development Corporation（Pilar），它们都声称对位于 Cavite 的同一块土地拥有所有权。Paxton 基于 Serapio Cuenca 在 1940 年的一份购买证书，以及随后的在 1995 年进行的房地产登记。而另一方面，Pilar 的主张基于来自 Antenor Virata 的所有权，该公司在较早的时候就登记了所有权，但在其记录的真实性上存在着疑问。本案的核心问题在于决定哪一方对有争议的房产拥有更高的权利。

为了解决冲突的所有权问题，法院评估了双方提交的证据和相应的登记。法院的分析从 Paxton 的所有权主张开始，Paxton 的主张来源于 Serapio Cuenca，他根据 Friar Lands Division 颁发的购买证书于 1940 年购买了这块土地。从 1940 年到 1988 年去世，Serapio 一直占有这块土地。Serapio 去世后，他的子女继承了所有权，并在 1995 年以 Serapio 的名义进行了土地登记。随后，Paxton 通过他们的所有权让与从 Serapio 的后代手中获得了所有权。这一系列事件，以及占有的证据，证明了 Paxton 的所有权主张。

另一方面，法院发现 Pilar 的所有权存在着多个不确定性和可疑之处。法院对 Pilar 的记录进行了彻底的审查，发现在与 Virata 达成的声称的协议的有效性上存在差距，这些差距破坏了他们对有争议的土地的主张。值得注意的是，法院强调了这样一种情况：该行为并没有提到 TCT No. T-11890。法官在调查中发现了一个关键的证据，该证据来自甲米地省登记处，其中声明，截至 1958 年 1 月 29 日，尚未颁发涵盖相关房产的所有权证书。鉴于这一矛盾，地方法院对在 1958 年 3 月 11 日执行的销售契约是否存在产生了疑问，并对该诉讼的有效性产生了疑问。此外，地方法院强调 Pilar 无法提供 TCT No. T-11890 的理由，这进一步加剧了对他们拥有的合法性的怀疑。

地方法院在分析双方提供的证据后得出结论，Paxton 提供的可信证据比 Pilar 提供的更有份量，更有力地支持了他们的所有权主张。尽管如此，上诉法院推翻了这一裁决，理由是两个所有权证书都声称包括同一块土地，那么日期较早的证书应该优先。上诉法院认为，由于这两个所有权证书都源于同一个原始所有权证书，因此较早日期颁发的转移所有权证书应该优先，除非注册过程中存在任何异常情况。这一推理将所有权确立的时间作为判决的基础。

最高法院对上诉法院的推理提出了异议。法院强调，根据法院规则第 45 条，审查权仅限于对下级法院可能犯下的法律错误进行审查。对现有事实的评估是审判法院的权限范围，审判法院对事实有直接的了解，使其能够评估证人的可信度和所出示证据的份量。考虑到审判法院的这些关键因素，法院对它们的调查结果给予了相当大的尊重，前提是它们不能明确地无视可能影响案件结果的证据。通过强调这一点，最高法院重新确立了其奉行现有事实调查结果的做法。

最高法院强调，审判法院发现，Pilar 无法出示关键的证据，即 TCT No. T-11890，这引发了对他们的所有权主张的有效性质疑。此外，法院指出，对涉及相关方和类似交易的其他诉讼作出的先前裁决表明，Paxton 的所有权证书是合法有效的。这一推理建立了一个关键的基础，进一步质疑了 Pilar 的所有权主张的合法性。通过考虑所有适用的因素和围绕案件的情况，法院将先前的裁决作为案例法进行了考虑，这加强了其先前的有效结论。通过将先前的所有权确立为先前所有权的直接证据，从而为地方法院对案件的处理提供了一个视角。

此外，法院还质疑了 Pilar 的论点，即他们是善意的买方，并没有意识到他们的所有权是存在争议的。法院澄清说，如果所有权是无效的，那么善意买方的原则是不适用的。在本案中，审判法院认为 Pilar 的主张对所有权的有效性产生了合理的怀疑，并质疑这些土地是从他们那里合法获得的可能性。为了澄清这一点，法院指出了一项明确的法律规定，声明通过伪造契约取得的土地转移是无效的，并说明该转移不向任何个人授予任何所有权。通过进一步调查所有权链中的每一项后续交易，即使相关方持有合法的所有权证书，它们也不会被追溯应用于验证伪造，也不会解决伪造带来的无效销售问题。

因此，法院裁定，因为 Pilar 并没有取得相关财产的所有权，所以这些财产仍然属于原来的注册所有者 Serapio。由于 Francisco 和他的兄弟姐妹是 Serapio 的继承人，他们成为 5762 号土地的共同所有者。作为土地所有者，他们有权行使对该财产的所有权的所有特权，包括将土地卖给 Paxton。法院通过强调以下关键的一点完成了其推理：因为所有权不能高于其来源。这意味着一个人不能以高于他们所掌握的所有权证书的名义转移超过他们的名义所有权。

鉴于上述因素，最高法院推翻了上诉法院的裁决，重新恢复了地方法院做出的有利于 Paxton 的原始判决。通过确定事实，法院的分析阐明了该问题的关键意义，并在产权和所有权纠纷中进一步确立了法律指导。

FAQs

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来源：PAXTON DEVELOPMENT CORPORATION VS. ANTENOR VIRATA, PILAR DEVELOPMENT CORPORATION AND THE REGISTRY OF DEEDS OF CAVITE, G.R. No. 248066, 2021年11月17日

当政府为了公共目的征用私人财产时，必须遵守正当的征用程序，以确定应支付给土地所有者的适当补偿。虽然公正补偿是基于政府实际征用时财产的公平市场价值，但在付款延迟的情况下，应补偿土地所有者因延迟而未获得的利润。因此，在计算公正补偿时，应考虑财产的现值与其征用时的价值之间的差额。本案涉及政府在未完成征用程序的情况下使用私人土地，突出了在公共利益和保护个人产权之间取得平衡的重要性。

当公共利益遇到未决的征用程序：迟来的正义是否会被剥夺？

本案的核心是马尼拉国际机场管理局（MIAA）与斯波斯·诺科姆（Spouses Nocom）之间关于位于帕拉尼亚克伊巴尧（Ibayo, Parañaque）的地块的争议。最初，MIAA 启动了征用程序，将这些地块纳入尼诺伊·阿基诺国际机场（NAIA）的扩建计划。然而，在诉讼期间，MIAA 申请将其中几个地块排除在征用范围之外，这一申请获得了上诉法院的批准。尽管如此，MIAA 仍然占用了这些被排除的地块。因此，地块的所有者斯波斯·诺科姆提起了诉讼，要求收回占有权并进行财务结算，声称MIAA从未支付公正的补偿金，并要求对其使用这些地块支付租金。

本案的关键问题在于，当政府实体在启动征用程序后占用私人土地，但随后又将该土地排除在征用判决之外，该如何确定适当的补偿。此外，法院必须权衡政府是否可以援引主权豁免原则来逃避支付占用私人财产的合理补偿金的义务。斯波斯·诺科姆辩称，他们有权获得租金，因为 MIAA 未经正当程序占用了他们的土地，而 MIAA 则以其对 NAIA 的运营为公共职能为由，主张国家豁免权。

审判法院最初命令 MIAA 支付自 1995 年 12 月以来的合理租金以及利息，同时允许 MIAA 选择行使其征用权或通过协商销售与注册所有者达成协议。上诉法院维持了这一裁决，但对利息计算进行了修改。但是，最高法院认为不应支付租金，而是应支付公正的补偿金。法院的理由是，MIAA对该土地的占用应被视为行使征用权，而不是私人租赁安排。因此，应根据征用时土地的价值加上错失机会的利息来计算对土地所有者的适当赔偿，以确保完全的赔偿。

最高法院认为，主权豁免原则不能被用来为公民带来不公正。当政府为了公共用途而占用私人财产时，有义务支付公正的补偿。未能遵守适当的法律程序并不免除政府支付合理赔偿金的义务。尽管MIAA辩称征用判决阻止了斯波斯·诺科姆的主张，但法院驳回了这一论点，认为这些地块已被排除在征用之外，而斯波斯·诺科姆寻求补偿的原因是MIAA对他们财产的持续占用。

因此，最高法院裁定，MIAA 必须向斯波斯·诺科姆支付相当于1995年征用时地价的公正补偿金，再加上自征用之时起土地价值所赚取的利息，以及自征用之时起到全额支付之日的6％的法定利息。该案被发回下级法院，以便根据最高法院的判决确定公正的补偿金，以确保斯波斯·诺科姆因MIAA对其土地的使用获得公平及时的赔偿。

总而言之，最高法院部分同意马尼拉国际机场管理局（MIAA）的诉讼请求，但为了维护正义，指示 MIAA 向土地所有者支付占用土地的合理补偿。补偿金额根据征用时，即 1995 年土地的价值加上错失的机会和法定利息计算。这种做法反映了菲律宾最高法院既重视公共利益，又保护私人产权的立场，即政府不能无限期地使用或占用私人财产而不予合理补偿。

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来源：菲律宾共和国诉诺科姆夫妇案, G.R. No. 233988, 2021年11月15日

本案最高法院裁定，原告人能够通过税务申报等证据充分证明其对争议土地的所有权，被告人未能提供有效证据证明其所有权主张，且购买合同中明确记载土地位于特定区域，因此维持原判，原告人作为合法所有权人有权收回土地。此案强调了在土地所有权纠纷中，举证责任的重要性，以及税务申报等证据对所有权认定的影响，同时明确了合同的解释应以明确记载为准，对保护土地所有权人的合法权益具有重要意义。

地产买卖：购地协议未尽事宜，所有权花落谁家？

本案涉及菲律宾宿务省锡邦加地区的一块未注册土地的所有权纠纷。原告赫苏斯·阿尔达内斯（Jesus Aldanese）主张，他从父亲处继承了该土地，并一直缴纳房地产税，因此拥有所有权。被告夫妻尤金尼奥·庞塞和埃米利亚纳·内罗萨（Eugenio Ponce and Emiliana Nerosa）则声称，他们从原告的兄弟特奥多罗·阿尔达内斯（Teodoro Aldanese Jr.）处购买了土地，因此有权占有。

争议的焦点在于，被告人是否能够证明其购买的土地包含原告主张的土地。被告人认为，虽然购买合同中仅记载土地位于杜马胡格地区，但实际购买的土地范围包括锡邦加地区的争议土地。原告则认为，购买合同明确记载土地位于杜马胡格地区，且被告人未能提供其他有效证据证明其所有权主张。

本案中，原告提供了税务申报单，证明其自1980年起即为该土地的申报所有人，并缴纳房地产税。尽管税务申报单不能作为所有权的最终证明，但可以作为所有权主张的有力证据。 此外，原告还得到了其兄弟特奥多罗的证词支持，特奥多罗证实原告通过继承获得了该土地的所有权。

另一方面，被告人未能提供任何证明其对争议土地所有权的有效证据，例如房地产税缴纳证明或土地所有权证书。被告人提供的税务申报单并未明确提及争议土地的宗地号，且申报土地的地理位置和边界与争议土地不符。因此，法院认为被告人未能充分证明其对争议土地的所有权主张。

关于被告人主张的善意占有，法院认为，由于购买合同明确记载土地位于杜马胡格地区，且被告人未能提供其他证据证明其对争议土地的所有权主张，因此被告人不能被视为善意占有者。**善意占有**是指占有者在不知情的情况下占有他人财产，且有理由相信自己对该财产拥有合法权利。在本案中，由于被告人明知购买合同中未包含争议土地，因此不能主张善意占有。

本案还涉及律师费的裁决。根据菲律宾法律，律师费的裁决具有一定的自由裁量性。在本案中，由于原告因被告人的侵权行为而不得不提起诉讼，法院认为裁决被告人支付原告律师费是合理的。**律师费**是指因提起诉讼而产生的律师费用，通常由败诉方承担，但具体裁决金额由法院根据案件具体情况酌情决定。

最终，最高法院维持了原审法院的判决，确认原告为争议土地的合法所有权人，并裁决被告人支付律师费。此案强调了在土地所有权纠纷中，**举证责任**的重要性，以及税务申报等证据对所有权认定的影响，同时明确了**合同的解释**应以明确记载为准。这些原则对保护土地所有权人的合法权益具有重要意义。

该案也强调了**“任何人不得转让其未拥有的事物”**（Nemo dat quod non habet）这一基本原则。也就是说，出售者只能出售其拥有的事物，或被授权转让的事物，而购买者只能获得出售者合法转让的事物。因此，即使特奥多罗确实将争议土地出售给被告，由于该土地并非特奥多罗所有，该销售行为也是无效的。

菲律宾最高法院在本案中还重申了**先例约束原则**，即下级法院应遵循上级法院的判决。最高法院对案件的最终判决，具有法律上的约束力，下级法院必须遵照执行，确保法律适用的一致性。

常见问题解答

本案的判决结果对菲律宾的土地所有权纠纷具有重要的指导意义。当事人应妥善保管土地所有权相关证据，并在签订土地买卖合同时明确约定土地的地理位置和范围，以避免日后产生纠纷。同时，了解和运用相关的法律原则，有助于更好地保护自身的合法权益。

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来源：SPOUSES EUGENIO PONCE AND EMILIANA NEROSA VS. JESUS ALDANESE, G.R. No. 216587, 2021年8月4日

最高法院推翻了上诉法院的判决，该判决认定地方审判法院对房地产销售合同纠纷缺乏管辖权。最高法院裁定，虽然最初受理遗产清算程序的法院对遗产相关事宜具有管辖权，但涉及合同有效性和所有权的独立诉讼应在普通法院进行审理。这意味着，即使遗产清算程序正在进行中，如果存在独立的合同纠纷，也应向相应的法院提起诉讼。

财产所有权纠纷：一份销售契约是否超越了遗产范围？

本案涉及 Alferez 家族与 Spouses Canencia 之间的土地销售纠纷。Federico J. Alferez 去世后，其继承人 Ma. Concepcion Alferez 作为遗产管理人提起诉讼，处理 Federico 的债务。为了偿还债务，遗产管理人 Ma. Concepcion 与 Spouses Canencia 签订了一份附带抵押承担的销售契约，出售部分土地。然而，Alferez 家族后来主张，销售契约的范围超出了他们最初的意图，包括了不应出售的 Teodora 的份额。他们提起诉讼，要求撤销销售契约，恢复土地占有权。地方审判法院最初判决销售契约有效，但上诉法院以管辖权为由驳回了该判决，理由是最初受理遗产清算程序的法院对所有相关事宜具有专属管辖权。

本案的核心问题是上诉法院是否有理由以管辖权为由驳回地方审判法院的判决。本案涉及两个关键问题：一是哪个法院有权审理涉及遗产财产的合同有效性纠纷；二是涉案的销售契约是否仅限于 Federico 的遗产份额。该案件明确区分了遗产清算程序与涉及所有权的独立诉讼。根据《菲律宾共和国法》第 296 号法案（RA No. 296）和第 7691 号法案（RA No. 7691），地区审判法院（RTC）对遗嘱和非遗嘱案件具有管辖权。然而，根据《民事诉讼规则》第 73 条第 1 款，最先受理遗产清算程序的法院对所有其他法院具有排他管辖权。

最高法院认为，上诉法院混淆了管辖权和审判地点。管辖权是指法院听取、审理和裁决案件的权力，而审判地点是指案件提起诉讼的地点。上诉法院错误地适用《民事诉讼规则》第 73 条第 1 款，该条款涉及审判地点，而不是管辖权。最高法院解释说，尽管受理遗产清算程序的法院对遗产相关事宜具有管辖权，但涉及所有权和合同有效性的独立诉讼应在普通法院提起。换句话说，RTC 分支 19 并非没有管辖权，而只是审判地点可能不正确。但是，由于被告没有及时对此提出异议，因此被视为放弃了对审判地点的异议。

本案也分析了销售契约的有效性问题。最高法院坚持合同是当事人之间的法律。除非合同中的规定违反法律、道德、良好习惯、公共秩序或公共政策，否则合同对当事人具有约束力。法院没有权力为当事人规定或修改协议，因为法院的相反职能是使当事人的意图生效。销售契约明确规定，Alferez 家族将其土地出售给了 Spouses Canencia，没有任何限制。因此，最高法院认为，Alferez 家族不能现在主张销售契约的范围仅限于 Federico 的遗产份额。

根据《修订后的证据规则》第 130 条第 9 款，如果协议的条款已以书面形式确定，则应被视为包含所有约定的条款，并且当事人及其利益继承人之间不得有除书面协议内容之外的任何条款证据。本案中没有适用“口头证据规则”的任何例外情况。因此，最高法院维持了地方审判法院最初的判决，即销售契约有效。

常见问题解答

本案确立了合同有效性和所有权的独立诉讼应在普通法院进行审理，而不是在最初受理遗产清算程序的法院审理。本案强调了理解管辖权和审判地点之间区别的重要性，以及以书面形式明确表达合同意图的必要性。

如有关于此裁决应用于特定情况的咨询，请通过 contact 联系 ASG Law 或通过电子邮件发送至 frontdesk@asglawpartners.com。

免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。对于根据您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
来源：Alferez v. Canencia, G.R. No. 244542, 2021 年 6 月 28 日