噪音污染与物业管理：菲律宾法律的实际应用和影响

Frabelle Properties Corp. v. AC Enterprises, Inc., G.R. No. 245438, November 03, 2020

在现代城市生活中，噪音污染已成为一个普遍的问题，尤其是在商业区。菲律宾的企业和居民常常面临噪音对日常生活和商业运营的干扰。本案例涉及位于马卡蒂市的两栋建筑物之间的噪音纠纷，揭示了菲律宾法律如何处理这类问题。Frabelle Properties Corp.和AC Enterprises, Inc.之间的法律争端，围绕着AC Enterprises的Feliza大楼空调设备噪音是否构成了对Frabelle的Frabella I公寓的私人妨害展开。法院的裁决不仅影响了当事方，还为未来类似案件设定了法律标准。

法律背景

菲律宾《民法典》第694条定义了妨害（nuisance），包括任何行为、疏忽、设施、业务、财产状况或其他任何可能伤害或危害他人健康或安全、冒犯或干扰感官、违背道德或礼仪、阻碍公共通行或影响财产使用的行为或情况。妨害可分为公共妨害和私人妨害，前者影响公众权利，后者影响特定个人的权利。

在噪音妨害案件中，关键问题是噪音是否对普通人的健康或舒适造成不合理的影响。在本案中，法院引用了之前的判决，强调噪音必须达到“实际物理不适和对普通感官的烦恼”程度，才能被视为妨害。此外，菲律宾国家污染控制委员会（NPCC）备忘录第002号系列1980年规定，商业区的噪音限值为白天65分贝，地方政府如马卡蒂市也制定了类似的标准。

这些法律原则在日常生活中应用广泛。例如，住在商业区的居民可能需要忍受一定程度的噪音，但如果噪音超出了合理范围，受影响的居民或企业可以寻求法律救济。这强调了在城市环境中平衡商业活动和居民权利的重要性。

案例分析

本案始于Frabelle Properties Corp.对AC Enterprises, Inc.的Feliza大楼空调设备噪音的投诉。Frabelle声称这些噪音和热空气对其Frabella I公寓的租户构成了妨害。Frabelle曾多次尝试通过信件和向污染仲裁委员会（PAB）及马卡蒂市政府投诉来解决问题，但未果。

案件经历了多个法律程序阶段。首先，Frabelle在地区审判法院（RTC）提起诉讼，要求停止Feliza大楼的噪音源。RTC判定噪音构成私人妨害，并命令AC Enterprises停止使用其空调设备。AC Enterprises随后上诉至上诉法院（CA），CA推翻了RTC的裁决，认为Frabelle未能证明噪音构成了妨害。

法院在其推理中强调了噪音妨害的标准：“噪音必须达到实际物理不适和对普通感官的烦恼程度，才能被视为妨害。”此外，法院指出，“噪音是否构成妨害取决于具体情况，包括地点和环境的性质、使用性质和社会价值、所涉及的伤害程度和性质等。”

法院还特别注意到了噪音测试的结果。最新的测试显示，Feliza大楼的噪音水平在白天低于65分贝，符合法律标准。法院因此认为，AC Enterprises在合理范围内运营其设备，未构成妨害。

实际影响

本案的裁决为菲律宾处理噪音污染和妨害案件设定了重要先例。企业和物业所有者在规划和运营时，必须考虑其活动可能对周边环境造成的噪音影响，并确保其设备符合法律规定的噪音限值。

对于在菲律宾经营的中国企业和居民来说，了解和遵守这些法律规定至关重要。企业应定期进行噪音测试，并采取措施减轻噪音对邻居的影响。此外，居民在遇到噪音问题时，应收集充分的证据，包括噪音测试报告和受影响者的证词，以支持其法律诉求。

关键教训：

• 噪音妨害的判定标准是噪音对普通人的健康或舒适是否造成不合理影响。
• 企业应确保其运营符合噪音限值，并采取减噪措施。
• 在提出噪音妨害诉讼时，需提供充分证据，包括噪音测试报告和受影响者的证词。

常见问题

什么是噪音妨害？

噪音妨害是指噪音对普通人的健康或舒适造成不合理影响的情况。菲律宾法律规定，噪音必须达到实际物理不适和对普通感官的烦恼程度，才能被视为妨害。

如何证明噪音妨害？

证明噪音妨害需要提供噪音测试报告，显示噪音水平超出了法律规定的限值。此外，还需要受影响者的证词，证明噪音对其生活造成了不合理的影响。

企业应如何处理噪音投诉？

企业在收到噪音投诉后，应立即进行噪音测试，并采取减噪措施，如安装隔音设备。如果噪音水平符合法律标准，企业应向投诉者提供测试报告，并尝试通过协商解决问题。

居民在遇到噪音问题时应采取什么措施？

居民应首先与噪音来源的负责人沟通，尝试通过协商解决问题。如果无法解决，可以向地方政府或污染仲裁委员会投诉，并收集噪音测试报告和受影响者的证词，以支持其法律诉求。

在菲律宾，噪音限值是多少？

根据菲律宾国家污染控制委员会的规定，商业区的噪音限值为白天65分贝。地方政府如马卡蒂市也制定了类似的标准。

ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题，确保您的企业或居住环境符合噪音污染法规。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

菲律宾物业抵押和第三方权利：如何保护您的财产

案例引用：Lourdes C. Akiapat, Billy Cachero and Noel Cachero v. Summit Bank (Rural Bank of Tublay [Benguet], Inc.) [G.R. No. 222505, June 28, 2021] 和 Richard Cachero, Jeanette C. Gamboa and Teresita C. Mainem v. Summit Bank (Rural Bank of Tublay [Benguet], Inc.) [G.R. No. 222776, June 28, 2021]

在菲律宾，物业抵押和第三方权利是一个复杂但至关重要的法律领域，尤其对在当地经营的中国企业和居住的中国公民而言。假设您在菲律宾拥有一块土地，并与他人共同抵押以担保贷款，但您本人并未从贷款中受益。如果抵押的物业被银行没收，您的权益将如何受到影响？本文将通过分析Lourdes C. Akiapat等人与Summit Bank之间的案件，探讨这一问题，并提供实用建议，以帮助您保护自己的财产权益。

法律背景

菲律宾法律中，物业抵押是指将物业作为贷款的担保。在这种情况下，抵押物可能被银行通过司法或非司法程序进行拍卖以偿还债务。根据《菲律宾民法典》，抵押权是针对整个物业的，即不可分割的原则（indivisible principle）。然而，第三方权利，即非债务人但在抵押合同中签字的人，其权益如何受到保护，常常是争议的焦点。

在本案中，涉及的法律原则包括第三方抵押人的权利和责任，以及第三方声明（terceria）的适用性。第三方声明是一种法律程序，允许第三方在其财产被错误地扣押时提出权利。然而，根据菲律宾最高法院的判例，第三方声明仅适用于与案件无关的第三方，而不是案件当事人或其代理人。

例如，如果您与朋友共同拥有一块土地，并且您的朋友用这块土地抵押贷款，而您并未从中受益，如果银行试图通过拍卖这块土地来收回贷款，您可能会面临失去部分权益的风险。

案例分析

本案始于多位共同物业所有人（包括Lourdes C. Akiapat、Billy Cachero和Noel Cachero）与Summit Bank之间的争议。这些共同所有人中，一些人（Domacia Galipen等人）从银行贷款并以共同拥有的土地作为抵押，而其他人（Lourdes等人）并未从贷款中受益，但同样在抵押合同上签字。

当贷款人未能偿还贷款时，Summit Bank进行了第一次非司法拍卖。然而，贷款人对拍卖提出质疑，法院最终裁定第一次拍卖无效，但确认了抵押合同的有效性。随后，银行进行了第二次拍卖，并获得了物业的所有权。

在第二次拍卖后，Lourdes等人提出第三方声明，主张他们的份额不应被包括在拍卖中。然而，菲律宾最高法院在判决中指出：“第三方声明仅适用于与案件无关的第三方，而不是案件当事人或其代理人。”法院进一步引用了Bank of America, NT and SA v. American Realty Corp和Lustan v. CA的判例，强调第三方抵押人的财产在抵押合同中同样承担责任。

法院还提到：“Lourdes等人已积极参与了案件的诉讼程序，他们在抵押合同上签字并在案件中被列为共同原告。因此，他们不被视为与案件无关的第三方。”

法院的推理如下：

• “第三方声明仅适用于与案件无关的第三方，而不是案件当事人或其代理人。”
• “Lourdes等人已积极参与了案件的诉讼程序，他们在抵押合同上签字并在案件中被列为共同原告。”

实际影响

本案的裁决明确了第三方抵押人在菲律宾的法律地位。如果您在菲律宾拥有一块共同抵押的物业，即使您未从贷款中受益，您的份额仍可能被包括在抵押拍卖中。因此，务必在签署任何抵押合同之前，仔细审查合同条款，并寻求专业法律建议，以保护您的权益。

对于在菲律宾经营的中国企业和居住的中国公民来说，这一点尤为重要。您可能需要在抵押物业时特别注意合同中的条款，确保您的权益得到充分保护。

关键教训：

• 在签署抵押合同前，务必了解合同的全部条款和可能的后果。
• 如果您是第三方抵押人，务必寻求专业法律建议，以确保您的权益得到保护。
• 如果您认为自己的财产被错误地扣押，应立即采取法律行动，但要注意第三方声明的适用性限制。

常见问题

什么是第三方声明（terceria）？
第三方声明是一种法律程序，允许第三方在其财产被错误地扣押时提出权利。然而，它仅适用于与案件无关的第三方，而不是案件当事人或其代理人。

如果我在抵押合同上签字，但未从贷款中受益，我的权益会受到影响吗？
是的，您的份额仍可能被包括在抵押拍卖中，因为抵押权是不可分割的。

我应该如何保护我的物业权益？
在签署抵押合同前，务必仔细审查合同条款，并寻求专业法律建议，以确保您的权益得到充分保护。

在菲律宾，第三方抵押人的法律地位是什么？
第三方抵押人的财产在抵押合同中同样承担责任，即使他们未从贷款中受益。

如果我的财产被错误地扣押，我应该采取什么行动？
您应立即寻求法律帮助，并评估是否可以通过第三方声明或其他法律途径保护您的权益。

ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题，如物业抵押和第三方权利的法律问题。无论您是需要帮助理解抵押合同条款，还是需要在物业被扣押时采取法律行动，我们都能为您提供专业的法律支持。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

在菲律宾物业所有权争议中，如何确保您的权利得到保护

引用：Josefina Q. Viloria, et al. v. Heirs of Pablo Gaetos, et al., G.R. No. 206240, May 12, 2021

在菲律宾，物业所有权争议常常成为家庭和社区之间长期纠纷的根源。这些争议不仅涉及法律问题，还影响到个人的生活和生计。本案中，Josefina Q. Viloria及其家人与Pablo Gaetos的继承人之间围绕一块位于La Union的土地展开的争夺，揭示了在提出消除物权瑕疵之诉时，证明法律或权益所有权的重要性。案件的核心在于Viloria家族未能证明他们对争议土地的合法或权益所有权，导致他们的诉讼被驳回。这不仅揭示了法律程序的复杂性，也提醒我们，物业所有权的证明必须是坚实且可信的。

法律背景

在菲律宾，消除物权瑕疵之诉是解决物权争议的一种法律途径。根据《菲律宾民法典》第476条和第477条，原告必须拥有争议物业的法律或权益所有权，或对该物业有利益关系。法律所有权指的是登记在册的所有权，而权益所有权则指的是受益所有权。如果没有这种法律或权益所有权，就不存在需要消除的物权瑕疵。

例如，如果某人继承了一块土地，但未能更新土地所有权登记，他们可能面临类似于本案的争议。在这种情况下，仅靠税务声明和抵押记录是不够的，必须有更有力的证据来证明所有权。

《菲律宾民法典》第476条明确规定：“每当因任何文书、记录、索赔、担保或诉讼程序等对不动产或其任何利益的物权存在瑕疵时，若该文书、记录、索赔、担保或诉讼程序表面上有效但实际上无效、不生效、可撤销或不可执行，且可能对该物权不利时，得提起诉讼以消除该瑕疵或使物权安宁。”

案例分析

本案始于Josefina Q. Viloria及其家人，他们声称自己是位于La Union的10,000平方米土地的合法继承人。他们声称，该土地由其先辈在超过30年的时间里公开、持续且和平地占有。然而，Pablo Gaetos的继承人则声称，他们通过继承自共同祖先拥有该土地，并提供了土地测量和分割的证据。

Viloria家族向地区法院提起了消除物权瑕疵之诉，但法院认为他们未能提供足够的证据证明其对土地的公开、独占和和平占有。此外，法院指出，Viloria家族没有法律或权益所有权来支持其诉讼。

上诉法院维持了地区法院的判决，指出：“原告未能证明他们对争议土地拥有法律或权益所有权。”法院进一步解释说，税务声明和抵押记录不足以证明所有权，Viloria家族需要更有力的证据来支持其主张。

最高法院在审查此案时，强调了以下关键点：

• “在消除物权瑕疵之诉中，原告必须通过优势证据证明他们对争议物业拥有法律和权益所有权。”
• “税务声明和收据在没有其他证据支持的情况下，并非所有权或占有权的决定性证据。”

最终，最高法院驳回了Viloria家族的上诉，确认了下级法院的裁决，指出他们未能满足消除物权瑕疵之诉的基本要求，即证明对争议物业的法律或权益所有权。

实际影响

本案的裁决强调了在菲律宾提出消除物权瑕疵之诉时，证明法律或权益所有权的重要性。对于企业和个人来说，这意味着在处理物业争议时，必须准备好充分的证据，包括土地所有权证书、连续占有的证明等。

对于在菲律宾经营的中国企业和居民来说，了解这些法律要求尤为重要。建议在购买或继承土地时，确保所有权登记在册，并定期更新相关文件，以避免类似争议的发生。

关键教训

• 在提出消除物权瑕疵之诉时，必须证明对争议物业的法律或权益所有权。
• 税务声明和抵押记录本身不足以证明所有权，需要其他有力证据的支持。
• 在处理物业争议时，确保所有权登记和相关文件的更新是关键步骤。

常见问题

什么是消除物权瑕疵之诉？
消除物权瑕疵之诉是一种法律途径，用于解决物业所有权争议，确保物权的安宁和清晰性。

在菲律宾，如何证明物业的所有权？
在菲律宾，证明物业所有权通常需要土地所有权证书、税务声明、连续占有的证明等文件。

税务声明是否足以证明物业所有权？
税务声明本身不足以证明所有权，必须结合其他证据，如土地所有权证书和连续占有的证明。

如果我的物业所有权受到质疑，我该怎么办？
您应该收集所有相关文件，包括土地所有权证书和连续占有的证明，并寻求法律咨询，以决定是否提起消除物权瑕疵之诉。

在菲律宾经营的中国企业如何处理物业争议？
中国企业应确保其在菲律宾的物业所有权登记在册，并定期更新相关文件。在发生争议时，寻求专业的法律咨询至关重要。

ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题，特别是在物业所有权争议和消除物权瑕疵之诉方面。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

理解城市法规对私有财产权的影响：关键教训

Equitable PCI Bank, Inc. (Now Banco de Oro Unibank, Inc.) vs. South Rich Acres, Inc., Top Service, Inc. and the City of Las Piñas, G.R. No. 202384 and G.R. No. 202397, May 4, 2021

在菲律宾，私有土地所有者常常面临地方政府试图通过法规将他们的财产转为公共用途的挑战。这不仅影响到个人的财产权，还可能对企业和社区的规划产生深远的影响。本案例中，拉斯皮尼亚斯市通过了一项法规，将一条私人道路网络宣布为公共道路，引发了与土地所有者之间的法律纠纷。最终，菲律宾最高法院裁定该法规违宪，因为它未能提供适当的补偿。这起案件强调了在地方政府试图征用私有土地时，保护个人权利和确保公平补偿的重要性。

案件的核心问题在于拉斯皮尼亚斯市通过的第343-97号城市法规，该法规将马科斯·阿尔瓦雷斯大道宣布为公共道路。尽管该道路实际上是由South Rich Acres, Inc.和Top Service, Inc.私人拥有的，城市法规却未经任何形式的补偿就将其转为公共用途。Equitable PCI Bank, Inc.（现为Banco de Oro Unibank, Inc.）作为该区域开发商的继承者，也卷入了这场争议中。这起案件提出了一个关键的法律问题：地方政府是否可以在没有提供补偿的情况下，通过法规将私有土地转为公共用途？

法律背景

在菲律宾，警察权力（police power）和征用权（eminent domain）是两种不同的国家权力。警察权力是指国家为了公共福利而对个人自由和财产使用进行规范或限制的权力。例如，政府可以制定法规来限制某些财产的使用，以保护公共健康和安全。然而，警察权力并不涉及对财产的征用或没收，除非是为了保护和平与秩序或促进公共福利而必须销毁非法物品，如鸦片和枪支。

另一方面，征用权是国家为了公共使用而征用或占用私人财产的权力。根据1987年菲律宾宪法第3条第9款，私人财产不得在未支付公正补偿的情况下被征用。因此，征用权的行使必须伴随对所有者的公正补偿。最高法院在《马尼拉纪念公园公司诉社会福利和发展部秘书》一案中明确区分了这两项权力，指出在行使警察权力时，虽然对所有权的权利受到影响，但没有占用构成所有权的任何权利束，而征用权则涉及对财产权益的征用和应用于公共目的，必须支付公正补偿。

在本案中，城市法规试图通过警察权力将私人道路转为公共道路，但最高法院认为这实际上是一种征用行为，因为它剥夺了South Rich Acres, Inc.和Top Service, Inc.对其财产的所有权。因此，城市未能提供补偿的做法被视为违宪。

案例分析

1997年7月2日，拉斯皮尼亚斯市通过了第343-97号城市法规，将马科斯·阿尔瓦雷斯大道宣布为公共道路。South Rich Acres, Inc.和Top Service, Inc.随后提起了诉讼，寻求废除该法规。他们声称该道路是他们私人拥有的，并且城市未经补偿就将其征用为公共用途是不合法的。

案件在地区审判法院（RTC）开始审理，法院于2004年4月30日发布了裁决，宣布该法规无效和违宪，因为它未经补偿就征用了私有财产。Equitable PCI Bank, Inc.（现为Banco de Oro Unibank, Inc.）作为开发商的继承者，也介入了案件，主张该法规是有效的警察权力行使，不需要支付补偿。

案件随后上诉至上诉法院（CA），上诉法院在2012年3月9日的裁决中维持了RTC的裁决，指出城市法规实际上是征用权的行使，而不是警察权力的行使，因此需要支付补偿。最高法院在2021年5月4日的最终裁决中，支持了上诉法院的裁决，强调了以下观点：

“在警察权力下，虽然对所有权的权利受到影响，但没有占用构成所有权的任何权利束。然而，当已经有私人财产为公共使用而被征用或没收时，国家不再行使警察权力，而是行使征用权，必须支付公正补偿。”

“本案中，城市法规在未提供补偿的情况下剥夺了South Rich Acres, Inc.对其财产的所有权，这是一种违宪的征用行为。”

最高法院还指出，虽然马科斯·阿尔瓦雷斯大道被公众使用，但这并不意味着它失去了私人性质。法院引用了《伍德里奇学校公司诉ARB建筑公司》一案的裁决，强调私人道路的使用不应被视为其成为公共财产的理由，除非通过捐赠、购买或征用等合法途径将该道路转为公共用途。

实际影响

本案的裁决对未来类似案件具有重要意义。它明确了地方政府不能通过法规将私有土地转为公共用途，除非提供适当的补偿。这为私有土地所有者提供了更强的法律保护，确保他们的权利不会被地方政府的行动侵犯。

对于在菲律宾经营的企业和物业所有者来说，了解如何保护其财产权至关重要。企业应确保在开发项目中明确定义和保护其土地使用权，并在必要时寻求法律咨询，以确保其权利得到充分保护。

关键教训：

• 地方政府在将私有土地转为公共用途时，必须提供公正补偿。
• 私人道路的公共使用并不意味着其成为公共财产，除非通过合法途径进行转让。
• 企业和个人应积极维护其财产权，并在必要时寻求法律支持。

常见问题

什么是警察权力？
警察权力是国家为了公共福利而对个人自由和财产使用进行规范或限制的权力。它不涉及对财产的征用，除非是为了保护公共安全或福利而必须销毁非法物品。

什么是征用权？
征用权是国家为了公共使用而征用或占用私人财产的权力。根据菲律宾宪法，征用权的行使必须伴随对所有者的公正补偿。

城市法规如何影响私有财产权？
城市法规可能试图将私有土地转为公共用途，但如果未提供补偿，这样的法规可能被视为违宪的征用行为。

如何保护我的私有土地不被无偿征用？
确保您的土地使用权明确定义，并在必要时寻求法律咨询，以确保您的权利得到充分保护。如果地方政府试图通过法规征用您的土地，请立即寻求法律支持，挑战该法规的合宪性。

本案对在菲律宾经营的中国企业有何影响？
本案强调了在菲律宾保护私有财产权的重要性。中国企业应确保其土地使用权得到明确保护，并在必要时寻求法律咨询，以应对地方政府可能的征用行为。

ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题，如城市法规对私有财产权的影响和如何保护您的土地不被无偿征用。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

了解物业所有权和租赁争议的关键教训

National Power Corporation v. Bohol I Electric Cooperative, Inc. (BOHECO I), G.R. No. 231679, April 28, 2021

在菲律宾，物业所有权和租赁争议可能会对企业和个人产生深远的影响，尤其是在涉及公共设施和设备时。想象一下，您的公司依赖一台关键设备来运营，突然发现这台设备被另一家公司非法占用，这不仅会影响您的业务运营，还可能导致严重的财务损失。本案例涉及博霍尔第一电力合作社（BOHECO I）与国家电力公司（NAPOCOR）之间的争议，围绕一台5MVA变压器的所有权和租赁问题展开。核心问题在于BOHECO I是否有权要求NAPOCOR返还变压器并支付租金，以及国家电气化管理局（NEA）是否应承担连带责任。

法律背景

在菲律宾，物业所有权和租赁争议受《民法典》和相关法规的管辖。根据《民法典》第546条，所有权是指对物进行直接和绝对控制的权利。租赁关系则受《民法典》第1643条至第1652条的规定，规定了租赁合同的性质和租金支付的义务。特别是，第1650条规定，承租人有义务支付租金，除非另有约定或法律另有规定。

在本案中，关键的法律原则是所有权的保留和租赁合同的执行。所有权保留是指即使物被他人占用，所有权仍然归原所有者所有。租赁合同的执行则涉及承租人是否履行了其支付租金的义务。例如，如果一家公司租用了一台设备用于其业务运营，但未能按时支付租金，所有者有权要求返还设备并索赔未支付的租金。

案例分析

本案始于1979年，当BOHECO I收到NEA的无线电消息，要求其允许NAPOCOR借用一台5MVA变压器用于其在奥尔莫克的通戈南地热发电厂。BOHECO I的官员批准了该请求，但强调该设备的转移需经过NEA、NAPOCOR和BOHECO I的协商。然而，NAPOCOR在1979年9月18日从BOHECO I的办公室取走了变压器，并将其运往通戈南。

多年后，BOHECO I发现NAPOCOR未能返还变压器，并未支付任何租金。因此，BOHECO I提起诉讼，要求NAPOCOR返还变压器并支付自1979年以来应付的租金。NAPOCOR辩称其占有变压器是合法的，因为这是NEA的指令，并且他们认为NEA也应承担责任，因为BOHECO I仍在向NEA支付变压器的分期付款。

案件经过地区审判法院（RTC）和上诉法院（CA）的审理。RTC裁定BOHECO I为变压器的所有者，并要求NAPOCOR和NEA共同承担租金支付责任。然而，CA修改了RTC的裁决，仅认定NAPOCOR应承担租金支付责任，并删除了律师费的奖励。CA的裁决如下：

“It is beyond dispute that plaintiff BOHECO, the owner of the 5MVA Substation Transformer 13.2/7.62/4.16 KV with SN-540808001, subject of the instant case, was since 1979 been deprived of custody, control and possession of subject transformer. It is not disputed further, having judicially admitted such fact, that the subject transformer owned by BOHECO, is within the custody, control and possession of third-party plaintiff, the NPC installed as its Tongonan Geothermal Plant in Ormoc for the Leyte-Samar Grid.”

最高法院最终维持了CA的裁决，确认NAPOCOR应单独承担租金支付责任，因为NEA并未从变压器的使用中获益。最高法院强调，BOHECO I继续向NEA支付分期付款并不能证明NEA从变压器的使用中获益，而只是证明了BOHECO I保留了变压器的所有权。

实际影响

此裁决对于涉及物业所有权和租赁争议的企业和个人具有重要意义。它强调了在租赁合同中明确所有权和租金支付条款的重要性。此外，企业应确保在转移设备时有明确的书面协议，以避免类似争议。

对于在菲律宾经营的中国企业，确保物业和设备的所有权和租赁协议的清晰性尤为重要。建议企业在签订任何租赁协议前咨询法律专家，以确保所有条款明确且具有法律约束力。

关键教训：

• 确保所有租赁协议明确规定所有权和租金支付条款。
• 在转移设备时，必须有书面协议以避免争议。
• 即使设备被他人占用，所有者仍保留所有权，除非有明确的转让协议。

常见问题

什么是所有权保留？

所有权保留是指即使物被他人占用，所有权仍然归原所有者所有。这意味着在没有明确转让协议的情况下，所有者可以要求返还其物业。

如果租户未支付租金，所有者可以采取什么行动？

所有者可以提起诉讼，要求租户返还物业并支付未支付的租金。此外，所有者还可以要求法院强制执行租赁合同中的条款。

在菲律宾，租赁合同的执行需要哪些步骤？

首先，所有者应向租户发送书面通知，要求支付未付租金。如果租户未能在合理期限内支付，所有者可以提起诉讼，要求返还物业和支付租金。

如何确保租赁合同的合法性和可执行性？

确保租赁合同的合法性和可执行性需要明确规定所有权、租金支付条款和违约责任。建议在签订合同前咨询法律专家，以确保所有条款符合法律要求。

在菲律宾经营的中国企业在处理物业和设备租赁时应注意什么？

中国企业应确保所有租赁协议由熟悉菲律宾法律的法律专家审查，以确保合同的合法性和可执行性。此外，应特别注意语言障碍，确保所有条款在中文和菲律宾语中都清晰无误。

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共同所有权在非法占用诉讼中的重要性

案例引用：Florita B. Viray v. Heirs of Milagros A. Viray, G.R. No. 252325, March 18, 2021

在菲律宾，物业所有权纠纷常常涉及复杂的法律问题，如共同所有权和租赁关系。Florita B. Viray与Milagros A. Viray的继承人之间的案件就是一个典型的例子，展示了如何在非法占用诉讼中处理这些问题。本案中，Florita作为其丈夫Julito的妻子，试图通过主张共同所有权来避免被驱逐。这不仅影响了她个人的生计，也揭示了在菲律宾处理类似案件时的法律挑战。本文将探讨该案的关键事实、法律背景、案例分析及其对未来类似案件的实际影响。

法律背景

在菲律宾，非法占用（unlawful detainer）是指租户或被容忍者在被要求离开后继续占用物业。根据《菲律宾民法典》（Civil Code of the Philippines），共同所有权（co-ownership）是指多人共同拥有同一物业，每个共同所有人对整个物业都有平等的权利。菲律宾最高法院在本案中引用了《菲律宾民法典》第484条，该条款规定：“共同所有人对共同物有平等的权利和利益。”

此外，菲律宾最高法院在Dela Cruz v. Court of Appeals案中确立了非法占用诉讼的关键要素：1）被告最初是通过与原告的合同或原告的容忍而占有物业；2）被告的占有在原告通知其终止占有权后变为非法；3）被告继续占有物业并剥夺了原告对物业的享用；4）原告在最后一次要求被告腾空物业后一年内提起诉讼。

对于普通读者来说，共同所有权意味着如果一个物业由多人共同拥有，任何一个共同所有人不能单独将另一共同所有人驱逐出共同物业的一部分。这种法律原则在日常生活中可能意味着，如果你和你的兄弟姐妹共同继承了父母的房子，你不能因为个人原因将兄弟姐妹赶出房子，除非通过法律程序分割物业。

案例分析

Florita B. Viray自1993年起在Milagros A. Viray所有的商业建筑中经营肉类生意。Milagros声称她口头租赁了该摊位给Florita，每日租金400比索。然而，Florita主张她不是租户，而是作为她丈夫Julito的妻子而占有该物业，Julito是该物业的共同所有人之一。

案件从Milagros在2014年提起非法占用诉讼开始。Florita辩称，该物业是她丈夫和Milagros共同所有的，因此她不应被驱逐。案件经过地方法院（METC）和地区法院（RTC），最终上诉至上诉法院（CA）。

在上诉过程中，Milagros去世，她的继承人替代了她。Florita随后提交了“请求解除上诉的声明”（Manifestation with Motion to Dismiss Appeal），但上诉法院误解了她的意图，认为她是在撤回上诉。最终，菲律宾最高法院裁定，Florita的请求实际上是要求解除原非法占用诉讼，而不是撤回上诉。

菲律宾最高法院在判决中指出：“对于非法占用诉讼的成立，原告必须证明以下关键事实：1）被告最初是通过与原告的合同或原告的容忍而占有物业；2）被告的占有在原告通知其终止占有权后变为非法；3）被告继续占有物业并剥夺了原告对物业的享用；4）原告在最后一次要求被告腾空物业后一年内提起诉讼。”

法院还强调：“在1993年，Florita开始占有该物业时，该物业仍是Milagros和她已故丈夫Chan Lee的共同财产。因此，Florita的占有应视为基于共同所有权，而不是租赁关系。”

实际影响

此裁决明确了在非法占用诉讼中，共同所有权的重要性。如果一方声称基于共同所有权而占有物业，原告必须证明自占有开始至提起诉讼期间一直存在容忍关系。否则，诉讼将因缺乏诉因而被驳回。

对于企业和物业所有者，这意味着在提起非法占用诉讼时，必须仔细审查物业的产权历史和占有者的身份。个人也应了解其作为共同所有人的权利，以避免不必要的法律纠纷。

关键教训：

• 在提起非法占用诉讼时，原告必须证明自占有开始至诉讼提起期间一直存在容忍关系。
• 共同所有权可以作为防御手段，防止非法占用诉讼的成功。
• 确保物业的产权记录清晰和准确，以避免法律纠纷。

常见问题

什么是非法占用诉讼？

非法占用诉讼是指租户或被容忍者在被要求离开后继续占用物业的法律行动。

共同所有权如何影响非法占用诉讼？

如果被告是共同所有人，原告必须证明被告的占有自始至终是基于容忍，否则诉讼将因缺乏诉因而被驳回。

如何证明非法占用诉讼中的容忍关系？

原告需要提供证据，证明被告的占有最初是基于合同或容忍，并且在通知终止占有权后变为非法。

如果我与他人共同拥有物业，我能将他们驱逐吗？

在共同所有权下，任何共同所有人不能单独将另一共同所有人驱逐，除非通过法律程序分割物业。

在菲律宾，如何处理物业所有权纠纷？

可以通过协商、调解或法律诉讼来解决物业所有权纠纷，具体取决于案件的复杂性和各方的意愿。

ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题，特别是在涉及物业所有权和租赁关系的案件中。我们了解中国企业在菲律宾面临的独特挑战，并致力于提供量身定制的法律解决方案。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

菲律宾物业所有权与地役权：如何保护您的通行权

Spouses Rudy Fernandez and Cristeta Aquino v. Spouses Merardo Delfin and Angelita Delfin, G.R. No. 227917, March 17, 2021

在菲律宾，拥有物业的中国企业和个人常常面临复杂的法律问题，尤其是涉及地役权时。地役权是指在某一物业上为另一物业提供通行或其他便利的权利。Fernandez夫妇与Delfin夫妇的案例中，Fernandez夫妇试图通过法律途径维护他们对Delfin夫妇拥有的前置物业的通行权。本案的核心问题在于Fernandez夫妇是否能通过之前在物业标题上注明的地役权来维护其通行权。

法律背景

菲律宾《民法典》规定了地役权的概念和设立方式。根据《民法典》第613条，地役权是一种对不动产的负担，以有利于另一不动产。设立地役权的两种主要方式是通过契约（自愿设立）或通过法律（强制设立）。

在本案中，Fernandez夫妇试图依据《民法典》第624条来主张其地役权。该条款规定，如果两个物业之前由同一人所有，并且在其中一个物业上设立了明显的地役权标志，当其中一个物业被转让时，除非在转让契约中明确规定相反的情况或在契约签订前移除了该标志，否则该标志将被视为地役权的标题。

地役权可以分为连续性和不连续性。连续性地役权无需人为干预即可持续使用，例如排水权。不连续性地役权则依赖于人的行为，例如通行权。本案中的通行权属于不连续性地役权，必须通过标题或合同获得。

案例分析

Fernandez夫妇曾在达古潘市拥有五块相邻的土地，其中两块位于前面，提供了通往国道的唯一通道。1980年，他们在前置物业的标题上注明了通行权地役权，以确保后置物业能够通过前置物业到达国道。

然而，Fernandez夫妇因未能偿还贷款而导致前置物业被菲律宾国家银行（PNB）收回。随后，Delfin夫妇从PNB购买了这些物业，并获得了带有相同地役权注明的新标题。尽管如此，Delfin夫妇拒绝承认Fernandez夫妇的通行权，并封闭了物业以阻止其使用。

Fernandez夫妇随后向地区审判法院提起诉讼，要求确认其通行权。地区审判法院最初支持Fernandez夫妇，但上诉法院推翻了这一判决，认为地役权在PNB收回物业时已经失效，并且Fernandez夫妇未能满足设立地役权的要求。

最高法院在审查此案时引用了《民法典》第624条，指出Fernandez夫妇在其物业标题上注明的地役权构成了明显的地役权标志。当前置物业转让给PNB时，由于PNB未在转让契约中反对该地役权，且地役权标志未被移除，因此该地役权继续有效。最高法院的判决如下：

“当一个人拥有的两个物业之间设立了明显的地役权标志时，如果其中一个物业被转让给其他人，除非在转让契约中明确规定相反的情况，或在契约执行前移除了该标志，否则该标志将被视为地役权的标题。”

最高法院进一步指出，Delfin夫妇在购买物业时已知晓地役权的存在，因此他们也必须尊重这一权利。最高法院最终裁定，Fernandez夫妇对Delfin夫妇拥有的前置物业享有有效的通行权地役权。

实际影响

此裁决对于在菲律宾拥有物业的中国企业和个人具有重要意义。它强调了在物业交易中明确规定地役权的重要性，以确保权利得到保护。未来，物业买卖双方应在契约中明确地役权条款，以避免类似争议。

对于企业和个人，建议在购买物业前仔细审查标题上的任何地役权注明，并在必要时寻求法律咨询，以确保其权利得到充分保护。

关键教训

• 在物业交易中明确规定地役权条款，以确保权利得到保护。
• 仔细审查物业标题上的任何地役权注明，并在必要时寻求法律咨询。
• 理解《民法典》第624条的重要性，该条款可在物业转让时保护地役权的持续性。

常见问题

什么是地役权？
地役权是一种对某一物业的负担，以有利于另一物业的使用权，例如通行权或排水权。

如何设立地役权？
地役权可以通过契约（自愿设立）或通过法律（强制设立）设立。菲律宾《民法典》第624条提供了一种特殊的设立方式，即通过在物业上设立明显的地役权标志。

地役权是否需要在标题上注明？
虽然地役权可以在没有标题注明的情况下存在，但注明在标题上可以提供更明确的法律保护和通知非合同方的存在。

如果物业被转让，地役权会失效吗？
根据《民法典》第624条，如果物业上设有明显的地役权标志，除非在转让契约中明确规定相反的情况或在契约执行前移除了该标志，否则地役权将继续有效。

如何保护我的地役权？
在购买物业时，仔细审查标题上的地役权注明，并在必要时在契约中明确规定地役权条款。此外，寻求法律咨询以确保您的权利得到充分保护。

ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们能够帮助您处理物业交易中的地役权问题，确保您的权利得到保护。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

从Serrano诉Guzman案例中学到的重要教训

Ernesto R. Serrano v. Spouses Luzviminda & Arnold Guzman, et al., G.R. No. 204887, March 03, 2021

在菲律宾，土地所有权纠纷常常是复杂而情绪化的，尤其是在涉及家庭成员之间的信任和欺诈时。Serrano诉Guzman案就是一个典型的例子，展示了如何在土地交易中保护自己的权益。该案涉及一名男子试图从其姐妹及其配偶手中收回被欺诈性转移的土地，并探讨了菲律宾法律中关于土地所有权和信任关系的关键问题。

法律背景

在菲律宾，土地所有权受到《土地注册法令》（Presidential Decree No. 1529）的保护，特别是第53条第3款，该条款规定：“在所有因欺诈而取得注册的情况下，物主可以对该欺诈行为的各方采取一切法律和衡平法上的救济措施，但不损害任何无辜持有价值证书的持有人的权利。”此外，《民法典》第1456条规定：“如果财产是通过错误或欺诈获得的，则获得该财产的人根据法律的效力被视为受益于从中获得该财产的人的隐含信托的受托人。”

在本案中，隐含信托（implied trust）是一个关键概念，指的是法律上推定的一种信托关系，通常在没有明确的信托协议的情况下发生。例如，如果某人通过欺诈手段获得了财产，法律可能会将该人视为另一方的受托人，受托人有义务将财产归还给其合法所有者。

此外，菲律宾法律还保护善意购买者（buyer in good faith）的权利，只要他们在购买时没有注意到任何可能影响财产所有权的缺陷或权利主张。

案例分析

Ernesto R. Serrano在1983年从Juan M. Baligod的继承人手中购买了一块位于Tuao, Cagayan的土地，并于1998年试图将这块土地分割给他的姐妹Luzviminda Guzman，因为她声称为这块土地的购买支付了一部分资金。然而，Ernesto声称他签署的空白纸张被Luzviminda用来伪造了分割和转让契约，导致她获得了部分土地并将其出售给了其他人。

案件从地区审判法院（RTC）开始，RTC裁定Ernesto胜诉，宣布所有相关契约和产权证书无效。然而，案件上诉到上诉法院（CA），CA推翻了RTC的裁决，认定Luzviminda和她的丈夫没有欺诈行为，相关契约是有效的。

最终，菲律宾最高法院部分支持Ernesto的上诉，裁定Luzviminda通过欺诈手段获得了土地的一部分，但由于Marissa Castillo和Samuel Pacis是善意购买者，他们购买的土地部分不能归还给Ernesto。法院的推理如下：

“Ernesto was able to prove that Luzviminda was merely holding Lot No. 1 in trust for him. A trust is the legal relationship between one person having an equitable ownership of property and another person owning the legal title to such property…”

“Marissa and Samuel were able to prove that they were buyers in good faith. Though Ernesto claimed that he informed them of his ownership over Lot Nos. 1-A-1 and 1-A-2 in June 2001, Marissa and Samuel both denied this and said that he only approached them in March 2002…”

法院的裁决过程包括以下几个关键步骤：

• Ernesto向RTC提起诉讼，要求宣布相关契约和产权证书无效，并要求将土地归还给他。
• RTC裁定Ernesto胜诉，宣布所有相关契约和产权证书无效，并命令Luzviminda及其丈夫执行转让契约，将土地归还给Ernesto。
• Luzviminda及其丈夫上诉到CA，CA推翻了RTC的裁决，认为相关契约是有效的，Ernesto的诉讼没有根据。
• Ernesto向最高法院提起上诉，最高法院部分支持其诉求，认定Luzviminda通过欺诈手段获得了土地的一部分，但Marissa和Samuel是善意购买者，因此他们购买的土地部分不能归还给Ernesto。

实际影响

Serrano诉Guzman案的裁决对未来涉及土地所有权争议的案件具有重要意义。首先，它强调了在土地交易中保护自己的权益的重要性，特别是在涉及家庭成员或信任关系时。其次，它提醒买家在购买土地时需要仔细检查产权证书，并确保没有未注明的权利主张或缺陷。

对于企业和个人来说，关键教训包括：

• 在签署任何与土地相关的文件之前，确保完全理解文件内容，避免签署空白文件。
• 在购买土地时，仔细检查产权证书，并确保没有未注明的权利主张或缺陷。
• 如果涉及家庭成员或信任关系，确保所有交易都是透明的，并有明确的书面协议。

常见问题

什么是隐含信托？
隐含信托是指在没有明确信托协议的情况下，法律上推定的一种信托关系，通常在涉及欺诈或错误时发生。

如何保护自己在土地交易中的权益？
确保在签署任何文件之前完全理解其内容，并在购买土地时仔细检查产权证书，确保没有未注明的权利主张或缺陷。

什么是善意购买者？
善意购买者是指在购买财产时没有注意到任何可能影响财产所有权的缺陷或权利主张的人。

如果发现土地交易中存在欺诈行为，应该采取什么措施？
立即寻求法律帮助，收集所有相关证据，并根据《土地注册法令》和《民法典》的规定提起诉讼。

在菲律宾，如何处理涉及家庭成员的土地争议？
在涉及家庭成员的土地争议中，确保所有交易都是透明的，并有明确的书面协议。如果发生争议，寻求法律帮助，并考虑通过调解或仲裁解决问题。

ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的土地所有权争议问题。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

菲律宾物业所有权与占有争议的主要教训

Spouses Rolando/Rolly and Fe Tobias v. Michael Gonzales and Mario Solomon Gonzales, G.R. No. 232176, February 17, 2021

在菲律宾，物业所有权和占有的争议常常引发复杂的法律问题，尤其是在涉及非法占有和物权诉讼时。想象一下，您是一位在菲律宾投资房地产的中国企业家，突然发现您的物业被他人非法占有。您该如何维护自己的权利？本案例揭示了如何区分非法占有诉讼与基于所有权的物权诉讼，并提供了关键的法律洞见和实用建议。

本案涉及托比亚斯夫妇和冈萨雷斯兄弟之间的争议。冈萨雷斯兄弟声称自己是位于伊洛科斯苏尔的1,057平方米土地的所有者，并指控托比亚斯夫妇非法占有该物业。托比亚斯夫妇则提出动议，要求以诉讼悬而未决和法院购物为由驳回冈萨雷斯的诉讼。本案的核心法律问题在于：非法占有诉讼与基于所有权的物权诉讼是否构成同一诉讼，以及是否存在法院购物行为。

法律背景

在菲律宾，物业所有权和占有的法律框架主要由《民法典》和《民事诉讼规则》规定。根据《民法典》第428条，物权人对其物有占有的权利，这意味着物权人有权通过法律途径恢复占有。菲律宾法律提供了三种主要的诉讼方式来恢复物业占有：非法占有诉讼（accion interdictal）、占有诉讼（accion publiciana）和物权诉讼（accion reivindicatoria）。

非法占有诉讼包括强占和非法占有两种类型，前者涉及通过暴力、恐吓或诡计剥夺他人实际占有，后者则涉及在合同到期后继续非法占有。非法占有诉讼由相应的市级或地方法院审理，必须在强占发生后一年内或在最后一次要求后一年内提出，诉讼的焦点在于物理占有的权利，而非所有权问题。

占有诉讼是当非法占有超过一年时提出的，旨在确定谁对物业拥有更好的占有权，而非所有权。这类诉讼由地区法院审理。

物权诉讼则涉及所有权的恢复，同样由地区法院审理，诉讼的焦点是确定谁是物业的合法所有人，并恢复其占有权。

在本案中，关键问题是区分非法占有诉讼和物权诉讼的不同之处。法院在判决中引用了《民法典》第428条，强调所有权人有权通过法律途径恢复占有，但必须选择适当的法律行动类型。

案例分析

本案始于2014年6月26日，冈萨雷斯兄弟在伊洛科斯苏尔地区法院提起非法占有诉讼，指控托比亚斯夫妇非法占有其位于德尔皮拉村的物业。托比亚斯夫妇随后提出动议，要求驳回诉讼，理由是存在诉讼悬而未决和法院购物行为，因为冈萨雷斯兄弟此前已在市级法院提起过类似的非法占有诉讼。

地区法院于2014年11月10日裁定驳回冈萨雷斯的诉讼，认为存在诉讼悬而未决和法院购物行为。然而，冈萨雷斯兄弟对此提出上诉，认为非法占有诉讼和物权诉讼的诉因不同，因此不存在诉讼悬而未决和法院购物行为。

上诉法院于2016年8月31日推翻了地区法院的裁决，认为非法占有诉讼和物权诉讼的诉因不同，案件应发回地区法院进一步审理。托比亚斯夫妇对此提出复议，但上诉法院在2017年5月15日维持了原判决。

最高法院在判决中引用了以下关键推理：

“在非法占有诉讼中，唯一的问题是针对涉案不动产的物理或物质占有权，与任何一方主张的所有权无关。所有权对案件无关紧要，仅为确定哪一方拥有更好的占有权而临时考虑。”

“物权诉讼或恢复所有权的诉讼是原告主张对某块土地的所有权，并寻求恢复其完全占有的行动。这是为了恢复作为所有权要素的土地占有。”

最高法院进一步解释了诉讼悬而未决和法院购物的定义，并指出本案中非法占有诉讼和物权诉讼的诉因和请求救济的不同之处，驳回了托比亚斯夫妇的诉讼悬而未决和法院购物的主张。

实际影响

本案的裁决为菲律宾的物业所有权和占有争议提供了重要指导。物业所有者在面临非法占有问题时，应根据具体情况选择适当的法律行动类型。非法占有诉讼适用于短期占有争议，而物权诉讼则适用于涉及所有权的长期争议。

对于在菲律宾投资房地产的中国企业和个人，本案提醒他们在处理物业争议时需要了解菲律宾法律的具体规定，并可能需要寻求专业法律咨询以确保采取正确的法律行动。

关键教训：

• 了解菲律宾法律中非法占有诉讼和物权诉讼的区别。
• 在提起诉讼时，根据具体情况选择适当的法律行动类型。
• 在处理物业争议时，寻求专业法律咨询以确保采取正确的法律行动。

常见问题

什么是非法占有诉讼？
非法占有诉讼是指在合同到期后继续非法占有物业的诉讼，通常由市级或地方法院审理，诉讼的焦点在于物理占有的权利，而非所有权问题。

什么是物权诉讼？
物权诉讼是指原告主张对某块土地的所有权，并寻求恢复其完全占有的行动，通常由地区法院审理，诉讼的焦点是确定谁是物业的合法所有人，并恢复其占有权。

非法占有诉讼和物权诉讼的区别是什么？
非法占有诉讼关注的是物理占有的权利，而物权诉讼则涉及所有权的恢复。前者通常适用于短期占有争议，后者适用于涉及所有权的长期争议。

什么是诉讼悬而未决？
诉讼悬而未决是指在同一法院或不同法院存在两个或多个涉及相同当事人、相同权利和相同救济请求的诉讼，可能会导致重复审理和相互矛盾的判决。

什么是法院购物？
法院购物是指当事人在不同法院提起涉及相同当事人和相同诉因的多起诉讼，目的是获得有利判决。这种行为在菲律宾法律中被视为不当行为。

ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题。无论是处理物业争议还是其他法律事务，我们都能提供专业的法律咨询和支持。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。