律师的责任：妥善管理客户资金

A.C. No. 5315, August 23, 2000

房产交易必须以书面形式：律师职业道德案例分析

案例引证：JOSE S. DUCAT, JR. 诉 ATTYS. ARSENIO C. VILLALON, JR. 和 CRISPULO DUCUSIN，A.C. No. 3910, 2000年8月14日

房产欺诈案件屡见不鲜，对受害者造成巨大的经济和情感损失。本案生动地说明了在房产交易中遵守法律程序的重要性，以及律师在维护客户信任和法律职业道德方面所承担的关键责任。本案中，一名律师因欺骗和严重不当行为被最高法院处以停职处分，突显了律师在处理房产交易时必须坚持诚信和专业操守。

书面合同和律师的诚信义务

本案的核心问题在于房产所有权的非法转移企图，以及律师在其中扮演的角色。根据菲律宾法律，任何房产的转让都必须以书面形式进行，并经过公证。这是为了确保交易的透明度和合法性，防止欺诈和纠纷。律师作为法律专业人士，有义务维护法律的尊严，并以最高的诚信标准行事。当律师的行为违反了这些基本原则时，将面临严重的纪律处分。

菲律宾民法典明确规定了不动产交易的形式要求。第1358条规定，为了生效，关于不动产或不动产权利的协议必须以公共文书形式出现。这意味着房产买卖合同、赠与合同等必须以书面形式订立，并由公证人进行公证。公证的目的是为了证明文件的真实性和合法性，确保交易的各方都明确了解自己的权利和义务。

此外，《律师职业责任准则》第七条明确指出，“律师应始终维护法律 profession 的正直和尊严。” 律师与客户之间的关系建立在信任和信心的基础上。客户委托律师处理法律事务，是对律师的专业能力和道德品格的信任。律师必须以忠诚、诚实和勤勉的态度对待客户，不得利用客户的信任谋取私利，更不得参与任何欺诈或不当行为。

案件回顾：欺诈、伪造与律师的失职

本案的案情围绕着一块位于安蒂波洛的土地展开。投诉人 Jose S. Ducat, Jr. 是该土地的合法所有者。他委托律师 Arsenio C. Villalon, Jr. 处理家庭法律事务。然而，Villalon 律师却利用职务之便，企图通过欺骗手段将 Ducat, Jr. 的土地据为己有。案件经过可以概括为以下几个关键步骤：

• 律师的欺骗行为： Villalon 律师以核实土地测量为借口，从 Ducat, Jr. 的父亲处骗取了土地所有权证。
• 非法建造猪场： Villalon 律师与非律师 Andres Canares, Jr. 合谋，允许 Canares 在 Ducat, Jr. 的土地上建造猪场。
• 伪造销售契约： 为了掩盖其非法行为，Villalon 律师伪造了两份销售契约。第一份契约是 Ducat, Sr.（投诉人的父亲）签署的土地销售契约，但 Ducat, Sr. 并非土地所有者。第二份契约是伪造的 Ducat, Jr. 本人签署的绝对销售契约，声称以 45 万比索的价格将土地出售给 Canares。
• 否认与辩解： Villalon 律师否认了所有指控，辩称土地是 Ducat, Sr. 自愿赠与他的，并声称 Ducat, Jr. 知情并同意这些交易。
• IBP 调查与建议： 菲律宾律师协会 (IBP) 对此案进行了调查，并认定 Villalon 律师犯有不当行为，建议对其处以停职两年的处分。
• 最高法院判决： 最高法院最终维持了 IBP 的调查结果，并对 Villalon 律师处以停职一年的处分。法院认为，Villalon 律师的行为严重违反了律师的职业道德，损害了法律 profession 的声誉。

最高法院在判决中强调了 Villalon 律师行为的严重性，指出：“公众对法律和律师的信心可能会因律师不负责任和不当行为而受到侵蚀。因此，每位律师的行为举止都应促进公众对法律 profession 正直的信心。律师协会成员应始终遵守《律师职业责任准则》中体现的法律 profession 标准，因为律师与客户之间的关系本质上是高度信托的，需要绝对的忠诚和善意。”

法院进一步指出，Villalon 律师作为一名律师，理应知道房产转让必须以书面形式进行，并且必须由所有权人或其授权代表签署。然而，他却明知故犯，参与伪造销售契约，并试图利用这些虚假文件侵占客户的财产。这种行为不仅违反了法律，也严重损害了律师的职业道德。

实践意义：保护您的房产权益

本案对所有房产所有者都具有重要的警示意义。它提醒我们，在进行房产交易时，必须严格遵守法律程序，并选择值得信赖的律师提供法律服务。以下是一些关键的实践经验：

• 务必签订书面合同： 任何房产交易，包括买卖、赠与、租赁等，都必须签订书面合同。口头协议在法律上难以执行，容易引发纠纷。
• 确保合同经过公证： 为了确保合同的法律效力，务必将合同提交公证人进行公证。公证可以证明合同的真实性和合法性。
• 谨慎选择律师： 选择律师时，要选择信誉良好、专业可靠的律师。不要轻信陌生律师的承诺，要仔细核实律师的资质和背景。
• 保管好您的产权文件： 土地所有权证等产权文件是您房产所有权的重要证明。务必妥善保管，不要轻易交给他人。
• 警惕异常交易： 如果您发现有人试图以不寻常的方式进行房产交易，例如要求您签署空白文件或拒绝提供书面合同，务必保持警惕，及时咨询律师。

关键教训

• 书面形式是房产交易的基石： 口头协议在房产交易中无效。所有交易必须以书面形式记录并公证。
• 律师的诚信至关重要： 律师有义务维护客户的利益和法律的尊严。违反职业道德的律师将受到严厉处罚。
• 保护产权，防范欺诈： 房产所有者应提高法律意识，采取措施保护自己的产权，防范房产欺诈。

常见问题解答 (FAQ)

问题 1：房产买卖合同一定要公证吗？
回答： 是的，根据菲律宾法律，房产买卖合同以及其他涉及不动产权益的合同，为了生效，必须进行公证。

问题 2：口头的房产赠与有效吗？
回答： 无效。房产赠与也属于不动产权益的转移，必须以书面形式进行，并经过公证。

问题 3：如果律师伪造文件，客户应该怎么办？
回答： 客户应立即向菲律宾律师协会 (IBP) 投诉，并向法院提起诉讼，追究律师的法律责任。同时，客户应寻求其他律师的帮助，保护自己的合法权益。

问题 4：律师停职会对客户的案件产生什么影响？
回答： 律师停职后，将无法继续代理客户的案件。客户需要尽快委托其他律师接手案件，以避免案件受到影响。

问题 5：如何选择一位值得信赖的律师？
回答： 您可以通过以下方式选择律师：查阅律师协会的律师名录，咨询朋友或同事的推荐，查阅律师事务所的网站和客户评价，以及与律师进行初步沟通，了解其专业能力和职业道德。

问题 6：如果我怀疑自己遇到了房产欺诈，应该怎么办？
回答： 如果您怀疑自己遇到了房产欺诈，应立即咨询律师，寻求法律帮助。律师可以帮助您分析案情，制定应对策略，并保护您的合法权益。

问题 7：律师在房产交易中扮演什么角色？
回答： 律师在房产交易中可以提供以下服务：审查合同，提供法律咨询，协助办理过户手续，代理诉讼等。律师的专业知识和经验可以帮助客户避免法律风险，顺利完成交易。

问题 8：本案对其他律师有什么警示意义？
回答： 本案警示所有律师，必须严格遵守职业道德，诚实守信，勤勉尽责地为客户提供法律服务。任何违反职业道德的行为都将受到法律的制裁和 profession 的谴责。

问题 9：除了停职，律师还可能受到哪些处分？
回答： 除了停职，律师还可能受到谴责、罚款、吊销律师执照等处分。情节严重的，还可能构成犯罪，受到刑事处罚。

问题 10：如何避免成为房产欺诈的受害者？
回答： 提高法律意识，谨慎对待房产交易，选择信誉良好的中介机构和律师，仔细审查合同文件，不轻信口头承诺，及时咨询专业人士，是避免成为房产欺诈受害者的有效途径。

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律师疏忽的代价：菲律宾最高法院关于未提交送达证明的判决

A.C. No. 5307, August 09, 2000

在菲律宾的法律实践中，律师的勤勉和对程序的遵守至关重要。最近，最高法院审理了一起关于律师未能履行其基本职责的案件，该案件强调了律师在法律程序中疏忽的严重后果。《In Re: Vicente Y. Bayani》案生动地说明了律师的疏忽不仅会损害客户的案件，还会导致律师本人受到纪律处分。本案的核心问题是律师未能向检察长提交上诉人诉状的送达证明，这在菲律宾的诉讼程序中是至关重要的步骤。这一看似微小的疏忽引发了一系列事件，最终导致律师被停职。

律师的专业责任：菲律宾律师执业行为守则

在深入研究案件细节之前，理解菲律宾律师执业行为守则至关重要。该守则，特别是第18条规则，明确规定了律师对客户的责任。“律师不得玩忽职守，律师在此方面的疏忽应使其承担责任。”这一规则简洁而有力地概括了律师在处理委托事务时必须达到的专业标准。此外，律师还必须遵守法院的合法命令。未能提交送达证明，以及未能回应综合律师协会（IBP）的调查，均被视为违反这些基本原则。

送达证明在菲律宾的诉讼程序中扮演着关键角色。它确保所有相关方都收到诉讼文件的通知，从而保证了正当程序和公平审判的权利。根据菲律宾最高法院规则，向检察长送达上诉人诉状是上诉程序中的必要步骤，尤其是在涉及人民的案件中。检察长代表菲律宾政府，因此必须收到通知，以便其能够准备并提交答辩状。

本案中引用的第18.03条规则强调了律师的勤勉义务。律师不仅要精通法律，还要勤勉地执行必要的程序步骤，以保护客户的权益。疏忽提交送达证明不仅是程序上的失误，更是对客户委托的法律事务的玩忽职守。这种疏忽可能导致诉讼延误，甚至损害客户的案件。

案件回顾：巴亚尼律师的疏忽与停职

《In Re: Vicente Y. Bayani》案的起因是巴亚尼律师在G.R. No. 115079号案件中未能提交上诉人诉状的送达证明。这一疏忽直接导致检察长无法及时提交被上诉人的答辩状。最高法院最初只是注意到这一程序性问题，并将其转交给了综合律师协会（IBP）进行调查。IBP是菲律宾律师的官方组织，负责监管律师的职业行为。

IBP专员维多利亚·冈萨雷斯-德洛斯雷耶斯负责调查此案。她向巴亚尼律师发出信函，要求其在收到信函后五天内提交评论。然而，这封信被退回，原因是“退回寄件人-已搬迁”。巴亚尼律师未能更新其在IBP的地址，这本身也显示出其对职业责任的漠视。

冈萨雷斯-德洛斯雷耶斯专员在2000年1月25日的报告和建议中，建议暂停巴亚尼律师的律师执业资格三个月，直到其遵守最高法院的命令。IBP理事会在2000年3月18日通过决议，采纳并批准了调查专员的报告和建议。最高法院最终也认可了IBP的建议，并对巴亚尼律师处以停职处分。

最高法院在判决中明确指出：

“律师不得玩忽职守，律师在此方面的疏忽应使其承担责任。”

法院进一步强调，巴亚尼律师的行为不仅是对客户的不负责任，也是对法院合法命令的公然违抗，明显违反了职业道德规范。法院认为，律师的行为或不作为对客户具有约束力，律师有义务以最大的谨慎和能力代表客户。此外，法院还强调，律师应熟悉法律和法律程序的基本知识，公众有权期望律师不仅具备专业的学识和能力，还要全心全意地为客户的利益服务。

律师疏忽的实践意义与教训

《In Re: Vicente Y. Bayani》案的判决对菲律宾的律师和法律界都具有重要的实践意义。它再次强调了律师勤勉尽责的重要性，以及违反职业道德规范的后果。本案提醒所有律师，程序性的疏忽，即使看似微小，也可能导致严重的纪律处分。

对于律师而言，本案的主要教训包括：

• 遵守程序规则：律师必须严格遵守所有适用的程序规则，包括提交送达证明等。
• 及时回应法院和IBP的命令：律师应及时回应法院和IBP的命令和要求，不得无故拖延或忽视。
• 更新联系信息：律师应及时更新其在IBP的联系信息，确保能够收到重要的通知和信函。
• 勤勉尽责：律师必须勤勉尽责地处理客户委托的法律事务，不得玩忽职守。
• 维护职业道德：律师应始终遵守职业道德规范，维护律师行业的声誉。

对于公众而言，本案也提醒他们，选择律师时不仅要考虑律师的专业能力，还要考虑律师的责任心和职业道德。客户有权期望律师勤勉尽责地处理他们的案件，并遵守所有适用的法律和程序规则。

常见问题解答

1. 如果我的律师疏忽了我的案件，我该怎么办？

如果您认为您的律师疏忽了您的案件，您应该首先与律师沟通，了解情况并寻求补救措施。如果沟通无果，您可以向综合律师协会（IBP）投诉，IBP将对律师的职业行为进行调查。

2. 律师疏忽可能导致哪些纪律处分？

律师疏忽可能导致多种纪律处分，包括警告、谴责、停职和除名。具体的处分将取决于疏忽的严重程度和情节。

3. 送达证明的重要性是什么？

送达证明是确保所有相关方都收到诉讼文件通知的重要程序步骤。它保证了正当程序和公平审判的权利。未能提交送达证明可能导致诉讼延误，甚至损害客户的案件。

4. 律师的职业责任包括哪些方面？

律师的职业责任包括对客户的责任、对法院的责任、对同行的责任和对社会的责任。律师必须遵守律师执业行为守则，勤勉尽责地处理客户委托的法律事务，维护法律的尊严和公正。

5. 我如何选择一位负责任的律师？

选择律师时，您可以考虑律师的专业经验、声誉、收费标准以及与律师的沟通是否顺畅。您还可以查阅律师的执业记录，了解律师是否有不良的执业行为记录。

6. 菲律宾律师执业行为守则在哪里可以找到？

您可以在菲律宾最高法院的网站或综合律师协会（IBP）的网站上找到菲律宾律师执业行为守则。

7. 如果律师被停职，会发生什么？

如果律师被停职，在停职期间，该律师将不能从事律师执业活动。停职期满后，律师需要满足一定的条件才能恢复执业资格。

8. 本案对未来的律师执业有什么影响？

本案再次强调了律师勤勉尽责的重要性，并警示律师必须严格遵守程序规则和职业道德规范。这将促使律师更加重视自身的职业责任，提高法律服务的质量。

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菲律宾公证员可以同时担任文件证人吗？案例解析

A.C. No. 4751, 2000年7月31日

引言

在菲律宾，公证是确保法律文件真实性和合法性的重要程序。然而，当同一人既担任公证员又担任文件证人时，文件的有效性会受到质疑吗？《索拉特诉普格达律师案》为我们解答了这个问题。本案中，最高法院澄清了公证员在文件中的双重角色，并强调了对律师不当行为指控需要确凿证据的重要性。本案例不仅对律师的职业道德规范具有指导意义，也关系到普通民众在日常法律事务中可能遇到的公证问题。

法律背景

在深入案例细节之前，理解菲律宾关于公证和律师职业行为的相关法律框架至关重要。公证的目的是防止欺诈，确保文件的真实执行和合法性。《菲律宾证据规则》第129条规定，经过公证的文件是自我证明的，无需进一步的真实性证明即可在法庭上作为证据 प्रस्तुत किया जा सकता है。这种推定真实性的法律地位，凸显了公证程序在法律体系中的重要性。

在菲律宾，《1948年司法法》和《修订行政法典》曾允许 municipal 法官担任当然公证员。这意味着他们可以履行公证职责，而无需额外的任命。然而，最高法院在 1980 年的 Borre v. Moya 案中对此项权力进行了限制，规定当然公证员只能在与其公务相关的事务中进行公证。但在本案涉及的 1960 年代，municipal 法官作为当然公证员的权力范围更为宽泛。

关于律师的职业行为，《律师职业责任准则》规定了律师应遵守的道德标准。违反这些准则可能构成不当行为，并受到纪律处分，包括停职甚至除名。本案中，律师被指控“严重不当行为”，这是一个严重的指控，需要充分的证据支持。值得注意的是，指控律师不当行为的举证责任在于投诉人。仅仅是猜测或推测不足以构成不当行为，必须有确凿的证据证明律师的行为违反了职业道德规范。

案件回顾

本案的投诉人索拉特女士指控被申诉人普格达律师犯有严重不当行为。普格达律师在 1960 年代曾担任 municipal 法官，并以当然公证员身份，公证了几份涉及位于卡维特省土地出售的文件。这些土地原属于卡塔利诺·诺孔，并由其子女进行了庭外分割。其中一个女儿赫米尼亚，由于当时未成年，没有在分割协议上签字。

索拉特女士声称自己是原业主卡塔利诺·诺孔的后代，因此对出售的土地拥有权益。在土地出售约 30 年后，索拉特女士向普格达律师索要这些销售契约的副本。她怀疑这些文件是伪造的，并希望由国家调查局（NBI）进行鉴定。由于未能从普格达律师处获得副本，她找到了卡塔利诺的另一个女儿赫米尼亚，赫米尼亚允许她查看了这些文件。索拉特女士用视频记录了文件内容，并重新打印出来。

索拉特女士认为，普格达律师不能合法公证自己也作为证人的文件。她还指出，其中一份销售契约缺少买方签名，存在不规范之处。索拉特女士声称，普格达律师及其妻子实际上管理着在 General Trias 的房产，并且他们应对属于索拉特女士亲属的财产的错误分割负责。她认为普格达律师的行为构成严重不当行为。索拉特女士特别指控普格达律师参与了卡塔利诺财产的欺诈性分割和出售。她声称最近才发现欺诈行为，当时她试图为父亲的土地部分申请产权。她现在质疑卡塔利诺及其子女所做的分割的有效性，特别是考虑到赫米尼亚没有在分割协议上签字以及与该财产相关的销售契约。

普格达律师在答辩中反驳说，首先，他不再有义务向索拉特女士提供她索要的文件，因为他已不再是当然公证员。他说他愿意寻找他大约 30 年前公证的文件，但索拉特女士没有耐心，在他找到文件之前就去了美国。

其次，普格达律师表示，法律没有禁止公证员在自己公证的文件上签字作为证人。

第三，作为 municipal 法官，他声称自己有权根据《1948 年司法法》和《修订行政法典》公证文件。相关文件是在 1960 年代公证的。普格达律师认为，这发生在最高法院在 1980 年宣布^[1] 当然公证员只能在与其公务相关的事务中公证文件之前。

第四，普格达律师否认他或他的妻子对销售契约标的土地的分割负责，因此他们都不应为此受到指责。

答辩书附有卡维特省初审法院第一分院在民事案件 No. TM-273 中的判决副本，以及上诉法院在 CA-G.R. No. 49757-R 中的判决副本。两份判决均维持了分割和销售契约的有效性。

综合律师协会 (IBP) 对投诉和答辩进行了调查，并建议驳回指控，理由如下：

“投诉人显然不是被申诉人公证和见证的文件的当事人。申诉人未能从国家档案馆获得所要求文件的副本，申诉人不能因此责怪被申诉人。记录中没有任何地方显示被申诉人及其妻子参与了财产的分割和出售。此外，法律并未禁止公证员见证自己批准的文件，也未禁止其妻子作为证人签字。”^[2]

最高法院同意 IBP 的建议。

法院指出，法律没有禁止公证员同时担任自己公证文件的证人^[3]。唯一的例外是当被公证的文件是遗嘱时^[4]。

索拉特女士未能提供任何证据，而仅仅是空洞的指控，声称 (1) 被申诉人参与了标的财产的分割，以及 (2) 被申诉人使用欺诈手段进行分割。如此严重的指控，针对一位律师和前 municipal 法官，需要具体的证据来获得信任。没有充分的证据，指控无法成立。

法院对索拉特女士试图误导法院的行为感到失望，她在请愿书中声称自己最近才发现财产的欺诈性分割。记录显示，早在 1967 年 6 月 7 日，投诉人的祖母普里菲卡西翁·阿尔法罗及其子女就在卡维特省初审法院提起了分割和撤销文件的诉讼^[5]。普里菲卡西翁及其共同原告在初审法院和上诉法院均败诉，上诉法院于 1979 年 7 月 31 日作出判决^[6]。索拉特女士并非不知道该案件^[7]。事实上，她感到疑惑的是，当被申诉人仅仅是公证文件的公证员时，为何也知道该案件。

最终，索拉特女士希望撤销财产的分割和出售。然而，这些事项早在 1979 年就已提交法院并获得支持。在 20 多年过去后，在没有任何上诉的情况下，上诉法院在 CA-G.R. No. 49757-R 中维持分割和销售契约有效性的判决已具有终局效力。索拉特女士现在不能再重新提起该案中涉及的问题。针对被申诉律师（作为 municipal 法官公证了相关文件）的行政指控完全没有根据。

判决

因此，根据建议，即时投诉被驳回。

特此裁决。

门多萨、布埃纳 和 德莱昂 法官赞同。
贝洛西洛 法官（主席）休假。

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^[1] Borre v. Moya, 100 SCRA 314, 321 (1980)

^[2] IBP 报告，第 3-4 页。

^[3] Mahilum v. Court of Appeals, 17 SCRA 482, 486 (1966)

^[4] Cruz v. Villasor, 54 SCRA 31, 33 (1973)

^[5] 卷宗，第 43 页。

^[6] 同上，第 52 页。

^[7] 卷宗，第 63-64 页。