土地改革法：租户身份如何影响盗窃指控？

G.R. No. 226098, August 23, 2023

想象一下，一位农民辛勤耕作，却被指控偷窃自己耕种的作物。这听起来是不是很荒谬？但在菲律宾，土地纠纷复杂，农民的权益常常受到挑战。最高法院最近审理的一系列案件，揭示了土地改革法与刑事指控之间的微妙关系。这些案件的核心问题是：当农民被认定为合法租户时，他们是否还能因收割作物而被指控盗窃？本案将深入探讨这一问题，并阐明相关法律原则。

菲律宾土地改革法的法律背景

菲律宾的土地改革旨在纠正长期存在的不平等，赋予农民土地所有权，改善他们的生活。共和国法案第6657号（简称CARL），即《综合土地改革法》，是这一改革的核心。该法旨在将土地从大地主手中转移到无地或少地的农民手中。为了更好地理解本案，我们需要了解一些关键的法律概念：

• 租户 (Tenant): 指有权耕种他人土地，并与地主分享收成的农民。租户享有法律保护，免受非法驱逐。
• 土地纠纷 (Agrarian Dispute): 指与农业土地的耕种、使用、所有权或补偿有关的任何争议。土地纠纷的管辖权通常属于土地改革部（DAR）及其下属机构。
• 优先管辖权 (Primary Jurisdiction): 指特定行政机构（如DAR）对特定类型案件的专属管辖权。法院通常应尊重行政机构的专业知识，避免干预其管辖范围内的事务。

共和国法案第6657号第50-A条规定：“任何法院或检察官办公室不得受理与CARP实施有关的案件，除非共和国法案第6657号第57条另有规定。如果任何一方声称案件本质上是土地纠纷，并且其中一方是农民、农业工人或租户，则法官或检察官应自动将案件转交DAR，DAR应在转交后十五（15）天内确定并证明是否存在土地纠纷：前提是，对于DAR的裁决，受屈一方应有司法追索权。”

这条规定明确了，如果案件涉及土地纠纷，并且其中一方是农民，法院必须将案件转交DAR进行裁决。这一规定的目的是确保土地改革事务由具有专业知识的机构处理。

举例：假设一位农民因在争议土地上耕种而被地主起诉非法侵入。如果农民声称自己是合法租户，法院应将案件转交DAR，以确定是否存在土地纠纷。

案件回顾：Bacar vs. People 和 Tan vs. Mercado

这两起案件涉及 Roberto Bacar 和 Michael Mercado，他们被 Vicente Tan 指控犯有盗窃罪，理由是他们偷窃了椰子种植园的椰子。Bacar 和 Mercado 声称他们是 Tan 土地上的合法租户，因此他们有权收割椰子。案件的经过如下：

1. DARAB 裁决：在刑事案件提起之前，DARAB（土地改革仲裁委员会）裁定 Bacar 和 Mercado 是 Tan 土地上的合法租户。
2. 盗窃指控：Tan 指控 Bacar 和 Mercado 犯有盗窃罪，理由是他们未经授权收割椰子。
3. 管辖权争议：Bacar 和 Mercado 提出动议，要求撤销盗窃指控，理由是由于 DARAB 的裁决，案件涉及土地纠纷，因此法院无权管辖。
4. 法院判决：地方法院和上诉法院最初驳回了 Bacar 和 Mercado 的动议，认为盗窃指控不属于土地纠纷的范畴。
5. 最高法院判决：最高法院推翻了下级法院的判决，裁定由于 DARAB 已经裁定 Bacar 和 Mercado 是合法租户，因此盗窃指控应予撤销。

最高法院强调了共和国法案第6657号第50-A条的规定，指出当案件涉及土地纠纷，并且其中一方是农民时，法院必须将案件转交DAR。在本案中，DARAB 已经裁定 Bacar 和 Mercado 是合法租户，因此最高法院认为没有必要再将案件转交DAR。

最高法院在判决中引用了以下关键理由：“租户有权获得其耕种土地的产品。地主在产品中的份额取决于双方之间的协议。因此，租户进行的收割是经过地主同意的。”

最高法院还强调了在Ligtas v. People一案中的观点，即DARAB 认定被告是租户的裁决，可以否定盗窃罪的合理怀疑，因为“有权获得收成的租户不能被视为拿走了自己的产品。”

案件的实际意义

这一判决对菲律宾的土地纠纷具有重要的实际意义。它明确了以下几点：

• 当农民被认定为合法租户时，他们因收割作物而被指控盗窃的可能性大大降低。
• 法院在处理涉及土地纠纷的案件时，应尊重 DARAB 的裁决。
• 法院在处理涉及土地纠纷的案件时，应严格遵守共和国法案第6657号第50-A条的规定，将案件转交DAR进行裁决。

重要教训：

• 农民：如果您的土地权益受到威胁，请寻求法律援助，并向 DARAB 提起诉讼，以确定您的租户身份。
• 地主：在对租户提起刑事指控之前，请务必咨询律师，并考虑 DARAB 的裁决。
• 律师：在处理涉及土地纠纷的案件时，请务必熟悉共和国法案第6657号第50-A条的规定，并确保案件得到适当处理。

假设案例：一位农民在争议土地上种植水稻，并收割了稻米。地主指控农民犯有盗窃罪。如果农民能够证明自己是合法租户，法院应撤销盗窃指控。

常见问题解答

问：什么是土地纠纷？

答：土地纠纷是指与农业土地的耕种、使用、所有权或补偿有关的任何争议。

问：谁有权管辖土地纠纷？

答：土地改革部（DAR）及其下属机构通常有权管辖土地纠纷。

问：如果我被指控偷窃自己耕种的作物，该怎么办？

答：您应立即寻求法律援助，并向 DARAB 提起诉讼，以确定您的租户身份。

问：法院在处理涉及土地纠纷的案件时，应如何处理？

答：法院应严格遵守共和国法案第6657号第50-A条的规定，将案件转交DAR进行裁决。

问：DARAB 的裁决对法院有约束力吗？

答：DARAB 的裁决通常对法院具有约束力，除非有证据表明该裁决是错误的。

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菲律宾土地法：未成年人可以申请土地所有权吗？

G.R. No. 200539, August 02, 2023

想象一下：一个家庭在菲律宾耕种土地几十年，但由于冲突被迫离开。当他们想回来时，却发现这片土地以一个他们认为不符合资格的人的名义注册了。这公平吗？本案探讨了菲律宾土地法中未成年人拥有土地所有权的资格问题，以及对祖传土地的权利。

本案涉及蒂姆巴奥家族的继承人与奥斯卡·D·埃诺哈多之间的土地纠纷。蒂姆巴奥家族声称对位于棉兰老岛的一块土地拥有所有权，但埃诺哈多声称他通过自由专利获得了该土地的所有权。本案的核心问题是，埃诺哈多在申请自由专利时是否因为未成年而没有资格获得土地所有权，以及蒂姆巴奥家族提起的恢复所有权诉讼是否已经过了诉讼时效。

菲律宾土地法的相关法律背景

菲律宾的土地所有权受《公共土地法》（Commonwealth Act No. 141）管辖。该法规定了菲律宾公民获得公共土地所有权的程序，包括通过宅基地、销售和自由专利。自由专利是一种授予给在特定时期内连续占有和耕种公共农业土地的菲律宾公民的土地所有权。

以下是与本案相关的《公共土地法》的关键条款：

• 第44条：规定了申请自由专利的资格要求。最初，该条款要求申请人是菲律宾的自然出生的公民，并且自1926年7月4日起或在此之前，已经连续占有和耕种公共农业土地。
• 共和国法案（R.A.）第3872号：修正了第44条，增加了一个条款，规定国家文化少数民族的成员，如果自1955年7月4日起连续占有和耕种土地，也有权获得自由专利。
• R.A. No. 6940进一步修正了第44条，规定申请人不得拥有超过12公顷的土地，并且在修正案生效前至少30年连续占有和耕种土地。

重要的是要注意，这些修正案都没有规定自由专利申请人的年龄限制。

此外，菲律宾的《原住民权利法》（IPRA，Republic Act No. 8371）承认并保护原住民对其祖传土地和领域的权利。根据IPRA，祖传土地是指自古以来由原住民个人、家庭和氏族占有、拥有和利用的土地。

案件经过

以下是蒂姆巴奥家族诉埃诺哈多案的经过：

1. 蒂姆巴奥家族向南哥打巴省地区审判法院提起诉讼，要求恢复对一块土地的所有权和占有权。
2. 他们声称他们的父亲库昆甘·蒂姆巴奥是这块土地的所有者，但在20世纪70年代的冲突中被迫离开。
3. 他们进一步声称，埃诺哈多在申请自由专利时是未成年人，因此没有资格获得土地所有权。
4. 埃诺哈多辩称，蒂姆巴奥家族的诉讼已经过了诉讼时效，因为他的土地所有权已经变得不可撤销。他还声称蒂姆巴奥家族的父亲将土地合法出售给了他的母亲。
5. 地区审判法院驳回了蒂姆巴奥家族的诉讼，理由是埃诺哈多已经证明了土地的有效转让，并且蒂姆巴奥家族的诉讼已经过了诉讼时效。
6. 蒂姆巴奥家族向棉兰老岛卡加延德奥罗市上诉法院提起上诉。
7. 上诉法院驳回了蒂姆巴奥家族的上诉，因为他们未能提交上诉人摘要。
8. 蒂姆巴奥家族向上诉法院提出复议动议，但被驳回。
9. 蒂姆巴奥家族向最高法院提起调取案卷令的申请，质疑上诉法院驳回其上诉的决定。

最高法院部分支持了蒂姆巴奥家族的申请。虽然最高法院同意上诉法院有权驳回未能提交上诉人摘要的上诉，但最高法院认为上诉法院在本案中滥用了自由裁量权。

最高法院指出，埃诺哈多在他的评论中承认他收到了上诉人摘要，这表明蒂姆巴奥家族确实提交了摘要。最高法院还强调，埃诺哈多未能证明他因未提交摘要而受到任何损害。

然而，尽管最高法院发现上诉法院滥用了自由裁量权，但最高法院仍然维持驳回蒂姆巴奥家族上诉的决定，理由是该上诉缺乏实质内容。

最高法院裁定，埃诺哈多在申请自由专利时是未成年人并不妨碍他获得土地所有权。最高法院强调，《公共土地法》没有规定自由专利申请人的年龄限制。最高法院还指出，埃诺哈多的土地所有权在颁发一年后已经变得不可撤销，因此蒂姆巴奥家族提起的恢复所有权诉讼已经过了诉讼时效。

最高法院还驳回了蒂姆巴奥家族关于这块土地是私人祖传土地的说法，理由是他们未能提供任何证据来支持他们的说法。

最高法院强调，上诉法院滥用自由裁量权的行为本应导致将此案发回重审，以便后者有机会根据案情进行解决。然而，为了节省时间并维护正义，法院认为解决本案是合适的。

最高法院表示：

“上诉法院未能注意到，答辩人在其评论中承认，他于2010年10月21日收到了上诉人摘要的副本。该诉状于2010年10月13日通过挂号邮件发送。”

最高法院还表示：

“更重要的是，上诉法院未能考虑到，答辩人能够提交答辩人摘要，根据1997年规则第44条第8节，该摘要应在收到上诉人摘要后45天内提交。答辩人提交答辩人摘要充分表明，上诉人已向他妥善送达了上诉人摘要的副本。换句话说，如果答辩人没有收到上诉人摘要的副本，他就无法起草和提交他的摘要。”

实际意义

蒂姆巴奥家族诉埃诺哈多案强调了以下几点：

• 《公共土地法》没有规定自由专利申请人的年龄限制。
• 一旦土地所有权变得不可撤销，恢复所有权的诉讼就会受到诉讼时效的限制。
• 声称土地是私人祖传土地的一方有责任提供证据来支持他们的说法。

本案还强调了上诉法院在驳回未能提交上诉人摘要的上诉时行使自由裁量权的重要性。上诉法院应考虑案件的具体情况，并确保不因技术原因而剥夺当事人的正义。

关键经验

• 了解《公共土地法》规定的申请自由专利的资格要求。
• 及时提起恢复所有权的诉讼，以避免受到诉讼时效的限制。
• 收集证据来支持声称土地是私人祖传土地的说法。
• 确保及时提交所有必要的诉讼文件，以避免上诉被驳回。

常见问题

问：未成年人可以在菲律宾申请土地所有权吗？

答：是的，《公共土地法》没有规定自由专利申请人的年龄限制。只要符合所有其他资格要求，未成年人就可以申请土地所有权。

问：如果土地所有权已经变得不可撤销，我还能提起恢复所有权的诉讼吗？

答：不能。一旦土地所有权颁发一年后变得不可撤销，恢复所有权的诉讼就会受到诉讼时效的限制。但是，在某些情况下，您可以提起欺诈诉讼。

问：我如何证明一块土地是私人祖传土地？

答：您需要提供证据来支持您的说法，例如长者的证词、历史记录、调查计划和人类学数据。

问：如果我的上诉因技术原因被驳回，我该怎么办？

答：您可以向上诉法院提出复议动议。如果复议动议被驳回，您可以向最高法院提起调取案卷令的申请。

问：什么是自由专利？

答：自由专利是由政府授予给符合一定条件的菲律宾公民的土地所有权。根据《公共土地法》，符合条件的个人必须是菲律宾公民，并且在一定时期内连续占有和耕种公共农业土地。

问：如果我声称的土地与他人的土地所有权重叠，我该怎么办？

答：您可以提起所有权争议诉讼，以确定谁对该土地拥有更好的权利。法院将审查证据并做出决定。

问：如果我在申请土地所有权时遇到困难，我应该寻求法律帮助吗？

答：是的，如果您在申请土地所有权时遇到困难，最好寻求律师的法律帮助。律师可以帮助您了解您的权利，并代表您在法庭上。

如果您需要关于菲律宾土地法的法律帮助，请联系我们 或发送电子邮件至 nihao@asglawpartners.com 安排咨询。

土地所有权之争：土著人民权利法与城市宪章的优先适用

[G.R. No. 209449, July 11, 2023]

菲律宾的土地所有权一直是一个复杂的问题，尤其是在涉及土著人民的权利时。最高法院最近审理的共和国诉土著人民全国委员会案，对《土著人民权利法》（IPRA）和巴吉奥市宪章之间的冲突作出了重要裁决。本案明确指出，巴吉奥市受其自身宪章管辖，但在特定情况下，土著居民仍可根据既有判例法主张权利。

引言

想象一下，您和您的祖先世世代代居住在一片土地上。突然，政府宣布该土地为公共土地，并试图将您驱逐。对于菲律宾的许多土著人民来说，这不仅仅是一个假设，而是一个残酷的现实。共和国诉土著人民全国委员会案，正是关于这种现实的法律斗争。本案涉及巴吉奥市卡兰特斯家族的后裔，他们试图根据《土著人民权利法》获得其祖先土地的所有权。然而，该案也涉及巴吉奥市的特殊地位，该市受其自身宪章管辖，并且部分土地已被宣布为城镇保留地。最高法院需要解决这些相互冲突的法律主张，并确定哪一项优先适用。

法律背景

《土著人民权利法》（IPRA）是菲律宾的一项重要法律，旨在承认和保护土著人民的权利，特别是他们对其祖先土地的权利。该法承认土著人民对其自古以来占有和使用的土地拥有所有权，即使他们没有正式的土地所有权文件。IPRA的第3条定义了祖先领域和祖先土地：

a) 祖先领域——根据本法第56条，指通常属于土著文化社区/土著人民的所有区域，包括土地、内陆水域、沿海地区及其中的自然资源，这些区域自古以来由土著文化社区/土著人民拥有或占有，无论是通过他们自己还是通过他们的祖先，以社区或个人的形式，持续至今，除非因战争、不可抗力或因政府项目或政府与私人个人/公司之间的任何其他自愿交易而造成的强制、欺骗、秘密或流离失所而中断，并且这些区域对于确保他们的经济、社会和文化福利是必要的。它应包括祖先土地、森林、牧场、住宅、农业和其他个人拥有的土地，无论是否可转让和可处置，狩猎场、墓地、礼拜场所、水体、矿产和其他自然资源，以及可能不再完全由土著文化社区/土著人民占领但他们传统上可以进入以维持生计和传统活动的土地，特别是仍然是游牧和/或轮耕者的土著文化社区/土著人民的家园范围；

b) 祖先土地——根据本法第56条，指自古以来由土著文化社区/土著人民的成员个人、家庭和氏族占有、拥有和使用的土地，无论是通过他们自己还是通过他们的利益前身，根据个人或传统群体所有权的主张，持续至今，除非因战争、不可抗力或因政府项目和政府与私人个人/公司之间的其他自愿交易而造成的强制、欺骗、秘密或流离失所而中断，包括但不限于住宅用地、稻田或梯田、私人森林、刀耕火种农场和树木地；

然而，IPRA的第78条规定了一个例外，涉及巴吉奥市。该条规定，巴吉奥市应继续受其宪章管辖，并且所有被宣布为该市城镇保留地一部分的土地应保持不变，除非通过适当的立法重新分类。但前提是，在本法生效之前通过任何司法、行政或其他程序承认和/或获得的先前土地权利和所有权应保持有效。此外，本条款不适用于在本法生效后成为巴吉奥市一部分的任何领土。

案件分析

在本案中，卡兰特斯家族的后裔向土著人民全国委员会（NCIP）提出申请，要求颁发祖先土地所有权证书，声称他们对其在巴吉奥市的土地拥有祖先权利。NCIP批准了该申请，但共和国政府对此提出质疑，声称巴吉奥市根据IPRA第78条免受该法管辖。案件最终上诉至最高法院。

最高法院面临的关键问题是，IPRA第78条是否完全禁止在巴吉奥市颁发祖先土地所有权证书。法院承认，IPRA第78条明确规定巴吉奥市受其自身宪章管辖。然而，法院也强调，该条款明确规定，在本法生效之前通过任何司法、行政或其他程序承认和/或获得的先前土地权利和所有权应保持有效。换句话说，即使巴吉奥市通常不受IPRA管辖，但在IPRA生效之前已确立的土著人民的权利仍然受到承认。

最高法院引用了其在卡里尼奥诉菲律宾群岛政府案中的判例，该案确立了一项原则，即自古以来占有和拥有的土地的所有权应得到承认。法院认为，IPRA第78条并未推翻卡里尼奥案中确立的原则。因此，即使IPRA不适用于巴吉奥市，土著人民仍然可以根据卡里尼奥案主张其祖先土地的所有权。

最高法院最终裁定，卡兰特斯家族未能证明他们自古以来就占有和拥有争议土地。因此，法院撤销了NCIP颁发祖先土地所有权证书的决定。

最高法院强调了几个关键点：

• IPRA第78条明确规定巴吉奥市受其自身宪章管辖。
• IPRA第78条并未推翻卡里尼奥案中确立的原则，即自古以来占有和拥有的土地的所有权应得到承认。
• 土著人民仍然可以根据卡里尼奥案主张其在巴吉奥市祖先土地的所有权，但他们必须证明自古以来就占有和拥有该土地。

最高法院的裁决强调了在土著人民的权利与巴吉奥市的特殊法律地位之间取得平衡的重要性。虽然IPRA第78条规定巴吉奥市受其自身宪章管辖，但它并未完全剥夺土著人民根据既有判例法主张其祖先土地所有权的能力。

“IPRA免除了巴吉奥市的管辖。第78条明确指出巴吉奥市受其自身宪章管辖。因此，根据《土著人民权利法》，不得向巴吉奥市内的索赔人颁发祖先所有权证书。然而，该法律并未推翻卡里尼奥诉菲律宾群岛政府案中确立的原则，该原则承认对自古以来占有和拥有的土地的所有权。”

实际意义

本案的裁决对菲律宾的土地所有权法具有重要的实际意义。它明确指出，即使IPRA不适用于特定地区，土著人民仍然可以根据既有判例法主张其祖先土地的所有权。这一裁决为土著人民提供了一条重要的途径，以保护其权利并确保其祖先土地的所有权得到承认。

对于企业和个人来说，在巴吉奥市购买或开发土地时，需要格外谨慎，并进行彻底的尽职调查，以确保该土地没有受到土著人民的有效所有权主张。未能做到这一点可能会导致代价高昂的法律纠纷和开发项目延误。

关键经验

• IPRA第78条规定巴吉奥市受其自身宪章管辖，但它并未完全剥夺土著人民根据既有判例法主张其祖先土地所有权的能力。
• 土著人民仍然可以根据卡里尼奥案主张其在巴吉奥市祖先土地的所有权，但他们必须证明自古以来就占有和拥有该土地。
• 企业和个人在巴吉奥市购买或开发土地时，需要格外谨慎，并进行彻底的尽职调查，以确保该土地没有受到土著人民的有效所有权主张。

常见问题

1. 什么是《土著人民权利法》（IPRA）？

《土著人民权利法》是菲律宾的一项法律，旨在承认和保护土著人民的权利，特别是他们对其祖先土地的权利。

2. IPRA第78条对巴吉奥市有何影响？

IPRA第78条规定，巴吉奥市应继续受其自身宪章管辖，并且所有被宣布为该市城镇保留地一部分的土地应保持不变，除非通过适当的立法重新分类。

3. 土著人民是否仍然可以根据IPRA主张其在巴吉奥市祖先土地的所有权？

一般情况下，IPRA不适用于巴吉奥市。但是，在本法生效之前通过任何司法、行政或其他程序承认和/或获得的先前土地权利和所有权应保持有效。

4. 如果IPRA不适用，土著人民如何主张其在巴吉奥市祖先土地的所有权？

土著人民仍然可以根据卡里尼奥诉菲律宾群岛政府案中确立的原则主张其在巴吉奥市祖先土地的所有权，但他们必须证明自古以来就占有和拥有该土地。

5. 在巴吉奥市购买或开发土地时，企业和个人应采取哪些预防措施？

企业和个人在巴吉奥市购买或开发土地时，需要格外谨慎，并进行彻底的尽职调查，以确保该土地没有受到土著人民的有效所有权主张。

6. 卡里尼奥案的判决是什么？

卡里尼奥案确立了一项原则，即自古以来占有和拥有的土地的所有权应得到承认。

7. 本案对菲律宾的土地所有权法有何影响？

本案的裁决明确指出，即使IPRA不适用于特定地区，土著人民仍然可以根据既有判例法主张其祖先土地的所有权。

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农业租户具有提起土地赎回诉讼的权利

G.R. No. 236173, April 11, 2023

在菲律宾，土地所有权和使用权问题一直备受关注。最高法院最近审理的“尼卡诺·加西亚的继承人诉多米纳多·J·布尔戈斯夫妇”一案，再次引发了对农业租户权利的讨论。本案的核心问题是，农业租户是否有权提起土地赎回诉讼，以及该权利的时效期限如何计算。本案的判决对于保护农业租户的权益，维护社会公平正义具有重要意义。

法律背景

为了更好地理解本案，我们需要了解菲律宾相关的法律原则和法规。

农业土地改革法典

菲律宾的《农业土地改革法典》（Republic Act No. 3844）旨在保护农业租户的权益，促进土地的公平分配。该法典赋予农业租户优先购买权和赎回权。优先购买权是指，如果土地所有者决定出售土地，农业租户有权在同等条件下优先购买。赎回权是指，如果土地在农业租户不知情的情况下被出售给第三方，农业租户有权以合理的价格赎回土地。

具体而言，第12条规定了佃农的赎回权：

Sec. 12. Lessee’s Right of Redemption. – In case the landholding is sold lo a third person without the knowledge of the agricultural lessee, the latter shall have the right to redeem the some at a reasonable price and consideration: Provided, That where there are two or more agricultural lessees, each shall be entitled to said right of redemption only to the extent of the area actually cultivated by him. The right oft he redemption under this Section may be exercised within one hundred eighty day from notice in writing which shall be served by the vendee on all lessees affected and the Department of Agrarian Reform upon the registration of the sale, and shall have priority over any other right of legal redemption. The redemption price shall be the reasonable price of the land at the time of the sale.

该条款明确规定，如果土地在未告知农业租户的情况下被出售，租户有权在180天内赎回土地。但是，该180天的期限从何时开始计算呢？最高法院在本案中对此进行了明确。

租赁关系的延续

此外，值得注意的是，农业租赁关系不会因为当事人的死亡或丧失行为能力而终止。《农业土地改革法典》第9条明确规定，如果农业租户死亡或永久丧失行为能力，租赁关系将在土地所有者和能够亲自耕种土地的人之间继续存在。这意味着，农业租户的继承人有权行使之前赋予农业租户的赎回权。

案件回顾

本案涉及一块位于布拉干省吉圭因托镇的土地。尼卡诺·加西亚是该土地的农业租户。在他去世后，他的继承人发现，多米纳多·布尔戈斯通过欺诈手段将部分土地转让到了自己名下，并将其分割成小块出售给了他人。加西亚的继承人提起诉讼，要求撤销这些土地的转让，并将土地归还给他们。

案件的经过可以概括为以下几个步骤：

• 2016年6月2日，加西亚的继承人向布拉干省地方审判法院提起诉讼，要求收回土地所有权。
• 被告多米纳多·布尔戈斯辩称，该案件属于农业纠纷，地方法院无权管辖，且原告没有诉讼理由。
• 地方法院最初驳回了被告的辩护理由，但后来又推翻了之前的裁决，驳回了原告的诉讼请求。
• 加西亚的继承人直接向最高法院提起上诉。
• 最高法院最初驳回了上诉，但在重新审理后，推翻了之前的裁决，支持了加西亚继承人的诉讼请求。

最高法院认为，地方法院不应在没有进行充分审理的情况下，就驳回原告的诉讼请求。以下是最高法院判决中的一段重要引述：

The Court underscored that the case did not reach the pre-trial stage. Thus, there was no opportunity for the Heirs to submit the original of the Kasunduan to the trial court for marking and authentication or, much less, to formally offer it in evidence. All the trial court had at the time was the copy of the Kasunduan as attached to the Complaint. The document’s authenticity, due execution, and enforceability, as well as its probative value, in general, cannot be pre-judged without the benefit of a trial. That the RTC already ruled in part on the merits of the Complaint without allowing the Heirs to present evidence amounted to a violation of the latter’s right to due process.

这段话强调，原告有权提交证据，证明其对土地拥有合法权益。在没有给予原告充分举证机会的情况下，法院不应草率地驳回其诉讼请求。

实际影响

本案的判决对于菲律宾的农业租户具有重要的实际意义。它明确了农业租户有权提起土地赎回诉讼，并强调了法院在审理此类案件时应遵循的程序。以下是一些关键的教训：

• 农业租户有权提起土地赎回诉讼，以保护其合法权益。
• 法院在审理土地纠纷案件时，应给予当事人充分举证的机会。
• 农业租赁关系不会因为当事人的死亡或丧失行为能力而终止。
• 土地所有者在出售土地时，应事先通知农业租户，否则租户有权赎回土地。

例如，假设一位农民在一块土地上耕种了多年，但土地所有者在未告知他的情况下将土地出售给了第三方。根据本案的判决，这位农民有权提起诉讼，要求以合理的价格赎回土地。这为农业租户提供了一层重要的法律保护，确保他们的权益不会受到侵犯。

常见问题解答

以下是一些与本案相关的常见问题：

1. 农业租户的赎回权的时效期限是多久？

答：根据《农业土地改革法典》，农业租户的赎回权的时效期限为180天，从收到土地出售的书面通知之日起计算。

2. 如果土地所有者没有通知农业租户就出售了土地，租户该怎么办？

答：在这种情况下，农业租户可以提起诉讼，要求以合理的价格赎回土地。时效期限从租户得知土地出售之日起计算。

3. 农业租户的继承人是否可以行使赎回权？

答：是的，根据《农业土地改革法典》，农业租赁关系不会因为当事人的死亡或丧失行为能力而终止。因此，农业租户的继承人有权行使之前赋予农业租户的赎回权。

4. 赎回土地的价格如何确定？

答：赎回土地的价格应为土地出售时的合理价格。如果当事人对价格有争议，可以由法院进行评估。

5. 如果农业租户没有足够的资金赎回土地，该怎么办？

答：农业租户可以向土地银行申请贷款，以支付赎回土地的费用。

如果您有任何关于菲律宾土地纠纷的问题，欢迎联系ASG Law律师事务所。 请联系我们 或发送电子邮件至 nihao@asglawpartners.com 安排咨询。

菲律宾公共土地租赁的法律要求与程序：如何确保合规

Eulogio Alde v. City of Zamboanga, G.R. No. 214981, November 04, 2020

在菲律宾，公共土地的租赁涉及复杂的法律程序和要求，这些程序和要求不仅影响到企业和个人，也对经济发展和土地使用规划产生深远影响。Eulogio Alde与Zamboanga市的案例揭示了这些法律程序的重要性，特别是在涉及公共土地租赁时。本案中，法院的裁决强调了在处理公共土地租赁时，遵循法律程序和满足法律要求的重要性。

引言

公共土地的租赁不仅是法律问题，更是影响企业和个人日常生活的问题。例如，一个企业希望在菲律宾的公共土地开展商业活动，必须了解和遵循相关的法律程序和要求。Eulogio Alde与Zamboanga市的案例就涉及到公共土地的租赁问题。Alde申请租赁两块位于Zamboanga市的公共土地，但遭到了市政府的反对。核心法律问题在于，根据《公共土地法》，这些土地是否需要通过总统声明为非公共用途才能租赁，以及是否满足了法律规定的公告和发布要求。

法律背景

在菲律宾，公共土地的管理和处置由《公共土地法》（Commonwealth Act No. 141）及其相关法规规定。该法案的第59条将可处置的土地分为四类：（a）政府通过疏浚、填充或其他方式开垦的土地；（b）滨海地带；（c）与可通航湖泊或河流岸边相邻的水域或沼泽地；（d）不属于上述任何一类的土地。对于第59条（a）、（b）、（c）类土地，必须通过总统声明确认其不用于公共服务后，方可通过租赁方式处置。而第59条（d）类土地则可以在满足法律规定的公告和发布要求后，通过租赁或出售方式处置。

《公共土地法》第63条规定：“每当决定某块土地不再需要用于公共目的时，土地局局长应向农业和自然资源部长（现为环境和自然资源部长）申请处置该土地的权限。获得该权限后，土地局局长应以与出租或出售农业公共土地相同的方式，通过公告发布政府将租赁或出售的土地信息。”

对于非法律专业人士，理解这些法律条款可能有一定难度。例如，“公共土地”指的是政府所有的土地，而“总统声明”则是指总统通过正式文件宣布某块土地不用于公共目的的行动。在日常生活中，这些法律原则可能影响到企业在公共土地上的投资决策和个人在公共土地上的居住权益。

案例分析

Eulogio Alde于2001年向社区环境和自然资源办公室（CENRO）提交了租赁申请，涉及两块位于Zamboanga市的公共土地。2002年，土地评估委员会对土地进行了评估，并确定了租赁价格。随后，CENRO发布了租赁通知，并在《官方公报》和《Zamboanga Star》报纸上进行了公告。Alde成为唯一的竞标者，并在2003年获得了租赁权的授予令。然而，Zamboanga市政府反对这项租赁，声称土地应用于公共用途，且公告和发布要求未得到满足。

案件经过多个行政和司法程序。首先，DENR地区执行主任批准了租赁申请，但Zamboanga市政府向DENR秘书长提出了上诉。DENR秘书长维持了原判，驳回了市政府的反对意见。随后，市政府向总统办公室（OP）提出上诉，OP也维持了原判。最终，市政府向法院上诉，法院认为需要总统声明土地不用于公共目的才能租赁，并认为公告和发布要求未得到满足。

最高法院在裁决中引用了以下关键推理：“只要对某些可处置或可出售的公共土地不再需要用于公共用途或公共服务或甚至国家财富形成明确意见或做出判决，那么根据第63条和第61条的法律要求就视为已经满足。”（参见第41条注释）

最高法院还指出：“我们认为第63条和第61条给总统和DENR秘书在选择声明某些可处置或可出售的公共土地在出售或租赁给私人之前不再需要用于公共用途或公共服务的方式、机制或工具方面留有余地。”（参见第43条注释）

法院最终裁定，Alde的租赁申请符合法律要求，因为总统办公室通过行政行动有效地声明了土地可通过租赁方式处置，且公告和发布要求得到了实质性遵守。

实际影响

此裁决对未来类似案件具有重要影响。它澄清了在菲律宾租赁公共土地时，总统声明不一定需要通过总统公告形式发布。企业和个人在申请租赁公共土地时，应确保遵循法律程序，并提供充分的证据证明公告和发布要求已得到满足。对于希望在菲律宾开展业务的中国企业和个人来说，了解这些法律要求至关重要，以避免法律纠纷和经济损失。

关键教训：

• 在申请租赁公共土地时，必须确保土地不用于公共目的，并获得总统或相关机构的声明。
• 严格遵循公告和发布要求，以确保租赁申请的合法性。
• 了解和遵守《公共土地法》及其相关法规，以避免法律纠纷。

常见问题

什么是公共土地？公共土地是指政府所有的土地，用于公共目的或可通过法律程序处置给私人使用。

租赁公共土地需要什么条件？根据《公共土地法》，租赁公共土地需要土地不用于公共目的的总统声明，并满足公告和发布要求。

总统声明必须是总统公告吗？不一定。最高法院裁定，总统声明可以通过行政行动或其他形式发布，不限于总统公告。

如何确保公告和发布要求得到满足？公告应在《官方公报》和至少两份报纸上连续六周发布，并在相关政府办公室和土地所在地张贴通知。

如果租赁申请被拒绝，我有哪些权利？您可以向DENR秘书长或总统办公室提出上诉，并在必要时通过法院寻求法律救济。

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农业部有权撤销先前颁布的豁免令，如果豁免条件不再存在。

ANIBAN NG NAGKAKAISANG MAMAMAYAN NG HACIENDA DOLORES (ANMHD/ANIBAN), INC. PETITIONER, VS. FL PROPERTIES AND MANAGEMENT CORPORATION AND LLL HOLDINGS, INC.,^* RESPONDENTS.

[G.R. No. 224965]

DEPARTMENT OF AGRARIAN REFORM, PETITIONER, VS. FL PROPERTIES AND MANAGEMENT CORPORATION AND LLL HOLDINGS, INC., RESPONDENTS.

D E C I S I O N

土地改革影响着菲律宾数百万农民的生计和土地所有者的权利。当土地被宣布免于土地改革计划（CARP）的覆盖时，会发生什么？如果最初的豁免条件发生变化，农业部（DAR）是否有权重新审视并撤销这些豁免？最高法院在 Aniban ng Nagkakaisang Mamamayan ng Hacienda Dolores (ANMHD/ANIBAN), Inc. 诉 FL Properties and Management Corporation and LLL Holdings, Inc. 案中解决了这些关键问题。该案涉及位于邦板牙省波拉克市的Hacienda Dolores的土地，该土地最初因其超过18%的坡度而被免于CARP的覆盖。然而，农民组织ANIBAN质疑这一豁免，声称土地的某些部分现在适合农业用途。本案的核心问题是：农业部是否有权撤销先前颁布的豁免令，如果最初的豁免条件不再存在？

土地改革计划（CARP）和豁免

菲律宾的土地改革计划旨在将土地所有权分配给无地农民，促进农业生产力，并减少农村贫困。然而，并非所有土地都受CARP的覆盖。根据《综合土地改革法》（CARL），某些土地可以免于CARP的覆盖，例如坡度超过18%的土地，或用于公园、野生动物保护区和学校等非农业用途的土地。这些豁免基于以下原则：某些土地更适合其他用途，或者其所有权结构不应受到干扰。但是，这些豁免并非永久性的。农业部有权定期审查豁免土地的状况，以确保最初的豁免条件仍然存在。如果条件发生变化，例如土地的坡度发生变化或土地被用于农业用途，农业部可以撤销豁免并将土地纳入CARP的覆盖范围。

《综合土地改革法》（第6657号共和国法案）第10条明确规定了豁免和排除条款：

SECTION 10. Exemptions and Exclusions. — Lands actually, directly and exclusively used and found to be necessary for parks, wildlife, forest reserves, reforestation, fish sanctuaries and breeding grounds, watersheds, and mangroves, national defense, school sites and campuses including experimental farm stations operated by public or private schools for educational purposes, seeds and seedlings research and pilot production centers, church sites and convents appurtenant thereto, mosque sites and Islamic centers appurtenant thereto, communal burial grounds and cemeteries, penal colonies and penal farms actually worked by the inmates, government and private research and quarantine centers and all lands with eighteen percent (18%) slope and over, except those already developed shall be exempt from the coverage of this Act.

这项条款详细说明了可以免于CARP覆盖的土地类型，包括用于特定目的的土地和坡度超过18%的土地。重要的是要注意，即使土地符合豁免的初始标准，农业部也有权审查其状态，以确保豁免的理由仍然有效。

案件经过

Aniban ng Nagkakaisang Mamamayan ng Hacienda Dolores (ANMHD/ANIBAN), Inc. 诉 FL Properties and Management Corporation and LLL Holdings, Inc. 案涉及以下关键事件：

• 2005年和2006年：农业部第三区办事处分别发布了两项命令，免除Hacienda Dolores的土地受CARP的覆盖，理由是土地的坡度至少为18%，并且未进行农业开发。
• 2011年：ANIBAN，一个Hacienda Dolores的农民组织，对区域主管豁免的土地所有权提出了两份单独的请愿书。
• 2012年：区域办事处驳回了ANIBAN的覆盖范围修正案申请。随后，区域办事处部分修改了2012年4月30日的命令，并裁定FL Properties和LLL Holdings的部分土地坡度低于18%，并且已经进行了农业开发。因此，区域办事处撤销了先前发布的豁免令。
• 2015年：上诉法院批准了FL Properties和LLL Holdings在CA-G.R. SP No. 139472中的请愿书。上诉法院驳回了私人响应者的修正覆盖范围申请。因此，永久禁止公共响应者继续进行[行政]案件No. A-9999-03-CV-157-12的诉讼程序，以及与涉及请愿者土地所有权相关的收购和分配过程的其他诉讼程序。

最高法院在审理此案时，必须解决一系列程序和实质性问题，包括农业部作为实际利益方的地位、直接向上诉法院提起认证请愿书的适当性以及2005年豁免令是否具有最终性和不可更改性。

最高法院引用了行政命令第129-A号和第6657号共和国法案（经修订）第50条，强调了农业部在土地改革事务中的主要管辖权。法院强调，农业部有权确定哪些土地应纳入CARP的覆盖范围，哪些土地应排除在外。上诉法院不仅驳回了ANIBAN提交的修正覆盖范围申请，还发布了一项永久禁令，禁止农业部采取与行政案件No. A-9999-03-CV-157-12相关的任何行动，以及Hacienda Dolores的收购和分配。

最高法院认为，上诉法院的这一决定对农业部行使其职责的权力产生了影响。通过驳回修正覆盖范围申请，上诉法院直接裁决了属于农业部管辖范围的事项。因此，最高法院裁定农业部在本案中具有实际和实质性的利益，使其有资格成为实际利益方。

法院进一步裁定，上诉法院不应批准认证请愿书，因为响应者未能遵守适当的程序规则。法院强调，在向上诉法院提起认证请愿书之前，必须首先用尽所有可用的行政补救措施。在本案中，这意味着FL Properties和LLL Holdings必须首先向上诉法院提交复议动议，然后才能寻求司法救济。

最高法院还解决了2005年10月24日的豁免令是否具有最终性和不可更改性的问题。法院承认，最终判决的不可更改性原则也适用于农业部等行政机构的决定和裁决。但是，法院指出，这一原则并非绝对的，并且存在某些例外情况，例如更正笔误、事后追溯性条目、无效判决以及在判决最终确定后发生的使其执行不公正和不公平的情况。

法院裁定，判决不可更改性原则不适用于农业部发布的豁免令。豁免令容易受到后续事件的影响。一块最初被宣布为豁免土地的土地可能被用于不同的目的，或者它的坡度可能已经低于18%的阈值。最初使土地有资格免于CARP覆盖的条件有可能不再存在。因此，农业部有责任行使其权力，对土地进行持续审查和核实。它也有权撤销此类豁免令。

最高法院强调了农业部有权定期审查豁免土地的状况，以确保最初的豁免条件仍然存在。如果条件发生变化，例如土地的坡度发生变化或土地被用于农业用途，农业部可以撤销豁免并将土地纳入CARP的覆盖范围。法院还强调，上诉法院无权发布针对农业部的禁令，因为这将干扰农业部执行其职责的权力。

最高法院推翻了上诉法院的裁决，并命令将案件发回农业部进行进一步审理。这一裁决重申了农业部在土地改革事务中的重要作用，并强调了该机构有权审查和撤销先前颁布的豁免令，如果这些豁免的最初条件不再存在。

实际意义

最高法院的这一裁决对土地所有者和农民都具有重要的实际意义。对于土地所有者而言，这意味着即使他们的土地最初被免于CARP的覆盖，他们也必须意识到农业部有权定期审查其土地的状况。如果土地的状况发生变化，例如土地的坡度发生变化或土地被用于农业用途，土地所有者可能会面临其豁免被撤销的风险。对于农民而言，这一裁决意味着他们有权质疑先前颁布的豁免令，如果他们认为土地的状况已经发生变化，并且土地现在适合农业用途。农民可以向农业部提交请愿书，要求审查豁免令。如果农业部发现土地的状况已经发生变化，它可以撤销豁免并将土地纳入CARP的覆盖范围。

关键教训

• 农业部有权审查和撤销先前颁布的豁免令，如果这些豁免的最初条件不再存在。
• 土地所有者必须意识到他们的土地可能会受到定期审查，如果土地的状况发生变化，他们的豁免可能会被撤销。
• 农民有权质疑先前颁布的豁免令，如果他们认为土地的状况已经发生变化，并且土地现在适合农业用途。
• 上诉法院无权发布针对农业部的禁令，因为这将干扰农业部执行其职责的权力。

常见问题解答

土地改革豁免是什么？

土地改革豁免是指允许某些土地免于土地改革计划（CARP）覆盖的规定。这些豁免通常基于以下原则：某些土地更适合其他用途，或者其所有权结构不应受到干扰。

哪些土地可以免于CARP的覆盖？

根据《综合土地改革法》（CARL），某些土地可以免于CARP的覆盖，例如坡度超过18%的土地，或用于公园、野生动物保护区和学校等非农业用途的土地。

农业部是否有权审查豁免土地的状况？

是的，农业部有权定期审查豁免土地的状况，以确保最初的豁免条件仍然存在。

如果豁免土地的状况发生变化，会发生什么？

如果豁免土地的状况发生变化，例如土地的坡度发生变化或土地被用于农业用途，农业部可以撤销豁免并将土地纳入CARP的覆盖范围。

农民可以质疑先前颁布的豁免令吗？

是的，农民可以质疑先前颁布的豁免令，如果他们认为土地的状况已经发生变化，并且土地现在适合农业用途。农民可以向农业部提交请愿书，要求审查豁免令。

上诉法院是否有权发布针对农业部的禁令？

没有，上诉法院无权发布针对农业部的禁令，因为这将干扰农业部执行其职责的权力。

本案对土地所有者和农民有何影响？

本案重申了农业部在土地改革事务中的重要作用，并强调了该机构有权审查和撤销先前颁布的豁免令，如果这些豁免的最初条件不再存在。对于土地所有者而言，这意味着即使他们的土地最初被免于CARP的覆盖，他们也必须意识到农业部有权定期审查其土地的状况。对于农民而言，这意味着他们有权质疑先前颁布的豁免令，如果他们认为土地的状况已经发生变化，并且土地现在适合农业用途。

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土地重新分类：在菲律宾，最终且可执行的豁免令至关重要

THE HEIRS OF THE LATE DOMINGO BARRAQUIO, NAMELY GLENN M. BARRAQUIO, MARIA M. BARRAQUIO, GREGORIO BARRAQUIO, DIVINA B. ONESA, URSULA B. REFORMADO, AND EDITHA BARRAQUIO, PETITIONERS, VS. ALMEDA INCORPORATED, RESPONDENT.

[G.R. No. 169649, January 16, 2023 ]

想象一下，一位农民辛勤耕耘多年，突然被告知他耕种的土地现在被划为工业用地，他将失去赖以生存的土地。本案的核心在于，在撤销颁发给农民受益人的土地所有权证书（CLOA）之前，农业改革部长发布的豁免令必须是最终且可执行的。这意味着，只有经过所有上诉程序，确认土地的重新分类，并且该决定不能再被质疑时，才能合法地取消农民的土地所有权。

案件概述

本案涉及已故 Domingo Barraquio 的继承人与 Almeda Incorporated 之间的土地纠纷。Barraquio 是一位农民受益人，获得了 Almeda 公司名下的部分土地的 CLOA。Almeda 公司试图取消这些 CLOA，声称该土地已被重新划为工业用地，因此不属于综合土地改革计划（CARP）的范围。最高法院需要裁定，在撤销农民的土地所有权之前，豁免令是否必须是最终且可执行的。

菲律宾土地改革的法律背景

菲律宾的土地改革旨在将土地所有权从大地主转移到无地农民手中。1988 年颁布的《综合土地改革法》（RA 6657）是这一进程中的关键法律。该法规定，所有公共和私人农业用地，无论租赁安排和生产的商品如何，都应纳入 CARP 的范围。农业用地被定义为“专门用于农业活动的土地……且未被划为矿产、森林、住宅、商业或工业用地”。

第 4 条规定：“1988 年综合土地改革法应涵盖所有公共和私人农业用地，无论租赁安排和生产的商品如何，正如第 131 号公告和第 229 号行政命令所规定的那样，包括其他适合农业的公共领域土地：但前提是，土地所有者总面积为五 (5) 公顷及以下的土地不应被收购和分配给合格的受益人。”

在 RA 6657 颁布之前，地方政府单位有权通过法律或分区条例将农业用地重新划分为住宅、工业或商业用途。然而，在 RA 6657 颁布后，地方政府单位不再有权基于重新分类来改变土地用途。只有农业改革部（DAR）有权批准农业用地转为非农业用途。

如果土地在 RA 6657 颁布之前已被划为非农业用地，则无需获得 DAR 的转换许可，但可以申请豁免许可，将该财产排除在 RA 6657 的范围之外。DAR 部长有权发布批准或拒绝土地所有者提交的豁免申请的命令。

案件分析：Barraquio 继承人与 Almeda 公司

以下是该案件的详细经过：

• 1994 年，DAR 向包括 Barraquio 在内的九名农民受益人颁发了 CLOA，覆盖了 Almeda 公司的土地。
• Almeda 公司提起诉讼，要求取消这些 CLOA，声称该土地已被重新划为工业用地。
• 省农业改革仲裁委员会（PARAB）最初驳回了 Almeda 公司的诉讼，但后来推翻了其决定，下令取消 CLOA。
• Barraquio 对此裁决提出上诉，但其他农民受益人与 Almeda 公司达成了和解。
• Almeda 公司向 DAR 部长申请豁免，要求将该土地排除在 CARP 范围之外。
• DAR 部长批准了 Almeda 公司的申请，发布了豁免令。
• Barraquio 的继承人对豁免令提出质疑，但 DARAB 驳回了他们的上诉。
• 上诉法院维持了 DARAB 的裁决。

最高法院推翻了上诉法院的裁决，理由是豁免令在 Barraquio 提出复议申请后并未最终确定。这意味着，该豁免令不能作为取消 Barraquio 的 CLOA 的依据。

法院强调，“在撤销颁发给农民受益人的土地所有权证书（CLOA）之前，农业改革部长发布的豁免令必须是最终且可执行的。”

法院还认为，Almeda 公司提交的文件存在不一致之处，导致人们对该土地是否在 RA 6657 颁布之前已被划为工业用地产生了怀疑。例如，Almeda 公司提交的圣罗莎市分区管理员的证明与 CLUPPI 豁免委员会的评估报告相矛盾，后者发现该土地位于农业用地范围内。

实际影响

本案强调了在土地改革案件中确保正当程序的重要性。它明确指出，农民的土地所有权不应轻易被剥夺，只有在所有法律途径都已用尽，并且土地重新分类的决定是明确无疑的情况下，才能取消 CLOA。

重要教训：

• 在土地改革案件中，最终且可执行的豁免令至关重要。
• 农民的土地所有权应受到保护，不应轻易被剥夺。
• 所有相关文件必须经过仔细审查，以确保其准确性和一致性。

常见问题解答

问：什么是 CLOA？

答：CLOA 是土地所有权证书，颁发给 CARP 下的农民受益人，作为其土地所有权的证明。

问：什么是豁免令？

答：豁免令是由 DAR 部长发布的命令，将特定土地排除在 CARP 的范围之外。

问：如何获得豁免令？

答：土地所有者可以向 DAR 提交申请，要求将土地排除在 CARP 范围之外。申请必须附有证明该土地符合豁免条件的证明文件，例如土地已被重新划为非农业用地的证明。

问：如果我对豁免令有异议，该怎么办？

答：您可以对 DAR 部长的豁免令提出复议申请。如果复议申请被驳回，您可以向上诉法院提出上诉。

问：本案对其他土地改革案件有何影响？

答：本案强调了在土地改革案件中确保正当程序的重要性。它明确指出，农民的土地所有权不应轻易被剥夺，只有在所有法律途径都已用尽，并且土地重新分类的决定是明确无疑的情况下，才能取消 CLOA。

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