耕种他人土地并不自动构成农业租赁关系：菲律宾最高法院的澄清

G.R. No. 264280, October 30, 2024

农业租赁关系的存在与否，直接关系到耕作者的权利和义务。菲律宾最高法院在 *Florsita Rodeo, et al. v. Heirs of Burgos Malaya* 案中，再次强调了农业租赁关系成立的严格条件，明确指出仅仅耕种土地并不足以构成农业租赁关系，必须同时满足所有法定要素才能获得法律的保护。

引言

想象一下：一位农民辛勤耕耘了一块土地几十年，突然有一天，地主告诉他必须离开。这位农民是否有权继续耕种这块土地？答案取决于他与地主之间是否存在合法的农业租赁关系。本案的核心问题在于，仅仅耕种土地是否足以构成农业租赁关系，从而获得菲律宾农业法律的保护。最高法院的判决对此问题给出了明确的否定答案。

本案涉及罗迪欧夫妇（Rodeo spouses）与马莱亚家族（Malaya family）之间的土地纠纷。罗迪欧夫妇声称他们是马莱亚家族土地的合法租户，有权继续耕种该土地。然而，各级法院均认定，罗迪欧夫妇未能证明他们与马莱亚家族之间存在农业租赁关系。

法律背景

菲律宾的农业改革法律旨在保护农民的权益，同时兼顾地主的利益。农业租赁关系是这些法律的核心概念之一。根据共和国法案第3844号（《农业土地改革法典》）的规定，农业租赁关系是指一个人亲自或在其家庭成员的帮助下，耕种属于或合法占有另一人的农业用地，并以一定金额的货币或农产品作为报酬的关系。重要的是，这种关系受到法律的保护，不能仅仅因为租赁期限届满或土地所有权变更而终止。

农业租赁关系的成立需要满足以下六个要素：

• 地主与租户或农业承租人
• 标的物是农业用地
• 地主同意
• 目的是农业生产
• 租户亲自耕种
• 地主和租户之间分享收成

所有这些要素都必须通过独立和具体的证据来证明，而不能仅仅依靠猜测或推断。缺少任何一个要素，就不能认定存在农业租赁关系。

正如最高法院在判决中引用的那样：“为了使明示或暗示的租赁关系存在，必须具备以下条件：（1）双方必须是地主和租户或农业承租人；（2）标的物是农业用地；（3）地主同意；（4）目的是农业生产；（5）租户亲自耕种；以及（6）地主和租户之间分享收成。”

案件分析

本案的经过可以概括为以下几个阶段：

1. 1952年，莱奥德加里奥·穆西科（Leodegario Musico）开始担任多明戈·古铁雷斯（Domingo Gutierrez）椰子地的看护人。
2. 古铁雷斯去世后，他的女儿阿拉塞利·古铁雷斯-奥罗拉（Araceli Gutierrez-Orola）接管了土地的管理。
3. 后来，穆西科搬到马尼拉为奥罗拉的丈夫工作，他的女儿弗洛西塔和她的丈夫乌尔德里科·罗迪欧（Rodeo spouses）继续照顾古铁雷斯的土地。
4. 奥罗拉去世后，古铁雷斯的孙子布尔戈斯·马莱亚（Burgos Malaya）被任命为遗产管理人。
5. 布尔戈斯去世后，他的继承人与罗迪欧夫妇签订了一份 *Kasunduan*（协议），允许罗迪欧夫妇免费居住在该土地上，同时负责照看土地。
6. 2009年，布尔戈斯的孩子之一凯撒·索尔·马莱亚（Ceasar Saul Malaya）命令罗迪欧夫妇腾出土地，并要求他的亲戚在未经弗洛西塔或乌尔德里科同意的情况下收获椰子。
7. 罗迪欧夫妇向省仲裁员办公室提起诉讼，声称他们是该土地的合法租户，有权获得租户的保障。
8. 省仲裁员办公室驳回了罗迪欧夫妇的诉讼，理由是他们未能证明存在租赁关系的所有要素，特别是缺乏收成分享的证据。
9. 罗迪欧夫妇向农业改革仲裁委员会（DARAB）提出上诉，DARAB维持了原判。
10. 罗迪欧夫妇向菲律宾上诉法院提起复审，上诉法院驳回了他们的请求。
11. 最终，罗迪欧夫妇向最高法院提起上诉。

最高法院维持了下级法院的判决，认为罗迪欧夫妇未能证明他们与马莱亚家族之间存在农业租赁关系。法院特别指出，罗迪欧夫妇未能证明地主同意以及收成分享这两个关键要素。

最高法院在判决中强调：“部门农业改革仲裁委员会正确地认为，虽然请愿人确实被允许耕种土地，但这仅仅是他们履行 *Kasunduan* 规定的义务所必需的。它不能被解释为地主同意将他们作为该财产的租户。”

此外，法院还指出，罗迪欧夫妇未能提供任何证据证明他们与地主之间存在收成分享协议。缺乏这些关键证据，使得罗迪欧夫妇无法证明他们是合法的农业租户。

实际意义

本案的判决对于菲律宾的农业租赁关系具有重要的实际意义。它再次强调了农业租赁关系成立的严格条件，提醒耕作者必须确保与地主之间存在明确的协议，并保留收成分享的证据，以保护自己的权益。

对于地主来说，本案也提供了一个重要的教训。地主应明确与耕作者之间的关系，避免产生模棱两可的情况，以免日后发生纠纷。如果地主不希望与耕作者建立农业租赁关系，应明确约定耕作者的权利和义务，并避免分享收成。

关键教训

• 仅仅耕种土地并不足以构成农业租赁关系。
• 农业租赁关系的成立需要满足所有法定要素，包括地主同意和收成分享。
• 耕作者应确保与地主之间存在明确的协议，并保留收成分享的证据。
• 地主应明确与耕作者之间的关系，避免产生模棱两可的情况。

常见问题

问：什么是农业租赁关系？

答：农业租赁关系是指一个人亲自或在其家庭成员的帮助下，耕种属于或合法占有另一人的农业用地，并以一定金额的货币或农产品作为报酬的关系。

问：农业租赁关系的成立需要满足哪些要素？

答：农业租赁关系的成立需要满足以下六个要素：地主与租户或农业承租人、标的物是农业用地、地主同意、目的是农业生产、租户亲自耕种、地主和租户之间分享收成。

问：如果我耕种了一块土地很多年，但没有与地主签订书面协议，我是否可以被视为农业租户？

答：即使没有书面协议，如果能够证明存在租赁关系的所有要素，仍然有可能被视为农业租户。但是，缺乏书面协议会增加证明的难度。

问：如果地主不同意与我分享收成，我是否可以被视为农业租户？

答：不能。收成分享是农业租赁关系成立的必要条件之一。如果地主不同意与您分享收成，您就不能被视为农业租户。

问：如果我与地主之间存在纠纷，我应该怎么办？

答：如果与地主之间存在纠纷，建议寻求法律咨询，了解自己的权利和义务，并采取适当的法律行动。

如果您需要更多关于菲律宾农业租赁法的信息，请联系我们 或发送电子邮件至 nihao@asglawpartners.com 安排咨询。

即使签署放弃协议，实际耕种仍能保护您的土地租赁权

G.R. No. 257980 (Formerly UDK-16986), June 26, 2024

土地租赁纠纷在菲律宾农村地区屡见不鲜，尤其是在农业用地上。本案深入探讨了“弃耕”这一概念，以及在何种情况下，即使承租人签署了放弃土地的协议，仍然可以保留其租赁权。最高法院的裁决对于理解菲律宾的土地改革法律，以及保护农民的权利具有重要意义。

法律背景：菲律宾土地改革与租赁权

菲律宾的土地改革旨在纠正历史上的土地分配不公，赋予农民更多的权利。共和国法案第3844号（《农业土地改革法典》）是这一改革的核心，它规定了农业租赁关系，并保护了承租人的权利。该法典明确规定，即使有关于土地期限或未来交还的协议，农业承租人仍应继续享有和占有其土地，除非法院最终执行的判决授权剥夺其占有权。

该法典第8条规定了农业租赁关系的终止情形，其中包括：

(1) 未经农业出租人知情，放弃土地。

因此，“弃耕”是土地租赁关系终止的一个重要原因。然而，要认定承租人构成“弃耕”，需要满足以下两个条件：

• 明确且绝对的放弃权利或主张，或放弃权利或财产的意图；
• 通过外部行为表达或实施该意图。

换句话说，仅仅离开土地是不够的，必须证明承租人有明确的意图不再返回、恢复或主张其权利。这种意图必须是故意的和清晰的，并且通过事实上的不作为或拒绝在土地上劳作来体现，且没有正当理由。

例如，如果一位农民因为生病无法耕种土地，这不构成“弃耕”。但如果一位农民完全搬离，并在其他地方找到了永久工作，并且不再支付租金，这可能被视为“弃耕”。

案件回顾：德拉克鲁兹诉凯耶斯

本案涉及德拉克鲁兹（Dela Cruz）一家，他们是位于加潘市（Gapan City）的一块土地的农业承租人。土地的所有者是凯耶斯（Cailles），由雅卡特（Yacat）代理。

事情的起因是德拉克鲁兹一家签署了一份“宣誓声明”（Sinumpaang Salaysay），表示他们自愿将土地的一部分转让给阿德尔（Adel）夫妇。凯耶斯认为，德拉克鲁兹一家的这一行为构成了“弃耕”，因此要求收回土地。

以下是案件的进展：

• 省农业改革裁决委员会（PARAD）：裁定德拉克鲁兹一家已放弃土地，支持凯耶斯收回土地的诉求。
• 农业改革裁决委员会（DARAB）：推翻了PARAD的裁决，认为没有充分的理由终止租赁关系。DARAB认为，德拉克鲁兹一家是由于贫困和缺乏教育而被欺骗签署了声明，并且他们仍然在积极耕种土地。
• 上诉法院（CA）：再次推翻DARAB的裁决，恢复了PARAD的裁决。上诉法院认为，该声明是经过公证的文件，具有充分的证据效力，并且德拉克鲁兹一家违反了作为承租人的义务。
• 最高法院：推翻了上诉法院的裁决，支持DARAB的裁决，驳回了凯耶斯收回土地的诉求。

最高法院认为，虽然德拉克鲁兹一家签署了声明，表示自愿放弃土地，但实际情况是他们仍然在耕种土地，并且凯耶斯一方也接受了他们的租金。因此，不能认定他们构成“弃耕”。

最高法院引用了以下关键理由：

“要维持以放弃为由终止租赁关系的主张，必须证明以下几点：（a）明确且绝对的放弃权利或主张，或放弃权利或财产的意图；以及（b）通过外部行为表达或实施该意图。”

最高法院还指出：

“最重要的是，雅卡特和其他代表在签署声明后，接受了该土地的租金，并以恩卡纳西翁·德拉克鲁兹和罗多夫·“鲁迪”·德拉克鲁兹的名义开具了收据。因此，正如DARAB恰当地指出的那样，从卡利托和萨布丽娜那里收到租金，实际上阻止了雅卡特否认事先知情并同意德拉克鲁兹一家和卡利托之间的交易，并且凯耶斯被认为已经同意了这笔贷款交易，并通过雅卡特接受德拉克鲁兹一家支付的租金，批准了房屋的建造。”

案件的实践意义

本案对于菲律宾的土地租赁关系具有重要的实践意义。它强调了以下几点：

• 即使承租人签署了放弃土地的协议，如果他们仍然在实际耕种土地，并且地主接受了他们的租金，也不能认定他们构成“弃耕”。
• 法院在认定“弃耕”时，会综合考虑所有相关的事实和情况，包括承租人的意图、行为以及地主的行为。
• 地主接受租金的行为，可能被视为对承租人继续占有土地的默许。

关键教训

• 对于承租人：不要轻易签署放弃土地的协议，即使签署了，也要继续耕种土地，并保留好支付租金的证据。
• 对于地主：如果不想让承租人继续占有土地，不要接受他们的租金，并且要及时采取法律行动。

假设案例：一位农民签署了一份协议，同意将土地转让给他的亲戚。然而，他仍然继续耕种土地，并且地主（他的兄弟）也接受了他的租金。在这种情况下，即使有协议，也不能认定该农民构成“弃耕”。

常见问题解答

问：什么是“弃耕”？

答：“弃耕”是指承租人放弃其在土地上的权利，并且不再耕种土地。要构成“弃耕”，必须证明承租人有明确的意图放弃土地，并且通过实际行动来体现该意图。

问：如果我签署了放弃土地的协议，但我仍然想继续耕种土地，我该怎么办？

答：即使您签署了协议，您仍然可以继续耕种土地，并保留好支付租金的证据。如果地主试图将您赶走，您可以向法院提起诉讼，主张您没有构成“弃耕”。

问：如果地主接受了我的租金，这是否意味着他同意我继续占有土地？

答：是的，地主接受您的租金的行为，可能被视为他对您继续占有土地的默许。这可以作为您没有构成“弃耕”的证据。

问：如果我因为生病无法耕种土地，这是否构成“弃耕”？

答：不，如果您因为生病无法耕种土地，这不构成“弃耕”。“弃耕”需要证明您有明确的意图放弃土地。

问：如果我被地主赶走了，我该怎么办？

答：如果您被地主赶走了，您可以向法院提起诉讼，要求恢复您的租赁权。您需要提供证据证明您没有构成“弃耕”。

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菲律宾土地改革：理解土地转移证书（CLT）和解放专利（EP）的有效性

G.R. No. 237638, May 20, 2024

土地改革是菲律宾社会正义的核心。本案深入探讨了土地转移证书（CLT）和解放专利（EP）的有效性，以及在何种情况下可以对其提出质疑。了解这些原则对于土地所有者、农民和任何参与土地改革进程的人都至关重要。

土地改革的法律背景

菲律宾的土地改革旨在将土地所有权从大地主转移到佃农，从而促进更公平的土地分配。这一进程的核心是土地转移证书（CLT）和解放专利（EP）。

总统令第27号（PD 27）是土地改革的基础，旨在解放“耕者有其田”。根据PD 27，符合条件的佃农有权获得土地所有权，并获得CLT作为临时所有权证明。一旦佃农完全履行了其义务（例如，支付土地价格），他们将获得EP，这代表完全所有权。

综合土地改革法（CARL），即共和国法案第6657号（RA 6657），进一步加强了土地改革进程，扩大了其范围，并建立了解决土地纠纷的机制。RA 6657第50条规定，农业改革部（DAR）在审理案件时不应受程序规则的约束，而应以最迅速的方式，根据公平正义和案件的案情，采用一切合理手段来确定每个案件的事实。

然而，CLT和EP并非绝对不可侵犯。农业改革部行政命令第2号（1994年系列）规定了取消已注册/未注册EP和土地所有权授予证书（CLOA）的理由，例如土地改革受益人（ARB）的非法行为和不作为，或违反义务。

案例分析：BGS Realty, Inc. 诉 Demetrio Aydalla 及 Jose Aydalla 的继承人

本案涉及位于阿尔拜省达拉加的Kilikao的农业用地，这些土地最初被纳入土地转移行动（OLT）计划。BGS Realty, Inc.（BGS Realty）于1972年从Porfirio Vda. De Los Baños, Inc.收购了这些土地。

1973年，BGS Realty申请将这些土地转为非农业用途，并确定了将获得补偿的佃农。Demetrio Aydalla和Jose Aydalla是其中的佃农，他们向农业改革部裁决委员会（DARAB）提起诉讼，要求确定补偿金额。1984年，该案以他们胜诉告终，并分别向Demetrio和Jose颁发了CLT和EP。

1998年，BGS Realty向农业改革部第五区农业改革区域办事处（DARRO-V）提起诉讼，要求宣告CLT和EP无效。BGS Realty声称这些土地不应被纳入OLT计划，因为它们已被指定用于工业或住宅用途。

以下是案件的程序过程：

• DARRO-V：最初支持BGS Realty，但未解决Demetrio提出的管辖权异议。
• 农业改革部部长：推翻了DARRO-V的命令，维护了Demetrio和Jose作为EP持有人的地位。
• 总统办公室（OP）：维持了农业改革部部长的命令。
• 上诉法院（CA）：支持了总统办公室和农业改革部部长的决定。

最高法院最终驳回了BGS Realty的上诉，理由如下：

• DARRO-V的2000年5月9日命令仅是中间命令，并非最终裁决。
• 即使该命令被认为是最终裁决，也因严重侵犯了Demetrio和Jose的宪法赋予的正当程序权利而无效。
• 农业改革部部长有权受理Demetrio和Jose的上诉，因为土地改革案件应以自由的方式解释。

正如最高法院所强调的：“农业改革部不应受程序规则的约束，而应以最迅速的方式，采用一切合理手段来确定每个案件的事实，以符合公平正义和案件的案情。”

实际意义

本案强调了保护土地改革受益人权利的重要性。它还强调了农业改革部在解决土地纠纷时遵守正当程序的重要性。以下是一些关键的实际意义：

• 土地所有者：在申请土地用途转换时，必须确保遵守所有法律程序。
• 农民：了解您作为土地改革受益人的权利，并在您的权利受到威胁时寻求法律建议。
• 农业改革部：在解决土地纠纷时，必须遵守正当程序，并确保所有当事人都有机会陈述自己的观点。

关键要点

• 土地转移证书（CLT）和解放专利（EP）是土地改革受益人的重要权利。
• 只有在法律规定的特定情况下，才能质疑CLT和EP。
• 农业改革部在解决土地纠纷时必须遵守正当程序。

常见问题

问题：什么是土地转移证书（CLT）？

答：土地转移证书（CLT）是颁发给根据总统令第27号（PD 27）符合资格的佃农的临时所有权证明，表明他们有权获得土地所有权。

问题：什么是解放专利（EP）？

答：解放专利（EP）是在土地改革受益人完全履行了其义务后颁发给他们的所有权证书，例如支付土地价格。EP代表对土地的完全所有权。

问题：在什么情况下可以取消CLT或EP？

答：农业改革部行政命令第2号（1994年系列）规定了取消已注册/未注册EP和土地所有权授予证书（CLOA）的理由，例如土地改革受益人（ARB）的非法行为和不作为，或违反义务。

问题：如果我认为我的CLT或EP被错误地取消了，我该怎么办？

答：您应该立即向农业改革部寻求法律建议，并对取消令提出上诉。

问题：土地所有者可以阻止土地改革吗？

答：土地所有者可以申请土地用途转换，但这并不一定能阻止土地改革。农业改革部将根据具体情况评估每个申请。

问题：本案对未来的土地纠纷有何影响？

答：本案强调了保护土地改革受益人权利的重要性，并提醒农业改革部在解决土地纠纷时遵守正当程序。

问题：如果我需要关于土地改革的法律帮助，我应该联系谁？

答：您应该联系专门从事土地改革案件的律师。ASG Law的团队可以为您提供帮助。

如有任何疑问，请随时联系ASG Law寻求法律咨询。我们的律师团队随时准备为您提供帮助！联系我们 或发送电子邮件至 nihao@asglawpartners.com 安排咨询。

家庭成员间的土地出售：菲律宾最高法院的裁决

G.R. No. 261491, December 04, 2023

在菲律宾，土地所有权和继承权是复杂且敏感的问题，尤其是在家庭内部进行土地交易时。最高法院最近审理的 *Candelario S. Dela Cruz v. Alejandro Dumasig* 案，对涉及家庭成员间土地转让的有效性以及《第27号总统令》下农民受益人的权利提出了重要见解。本案不仅澄清了相关法律原则，还为土地所有者和潜在买家提供了实际指导。

引言

想象一下，一个家庭为了偿还贷款，将土地出售给其中一个女儿。多年后，其他家庭成员声称该交易无效，因为他们认为这违反了土地改革法。这个案例突显了菲律宾土地法中常见的争议：家庭成员间的土地转让是否有效？如果土地最初是根据土地改革计划获得的，又会如何影响交易的有效性？本案将深入探讨这些问题，并提供明确的答案。

法律背景

本案的核心是《第27号总统令》（Presidential Decree No. 27），该法令旨在解放佃农，并将土地所有权转移给他们。该法令明确规定，根据土地改革计划获得的土地所有权“不得转让，除非通过世袭继承或转让给政府”。这一规定的目的是防止土地重新集中到少数人手中，确保土地改革的真正受益者是实际耕种土地的农民。

《第228号行政命令》（Executive Order No. 228）进一步明确了《第27号总统令》的实施细则，强调了对不符合条件的个人或实体的土地转让的无效性。这些法律旨在保护农民的权益，防止土地改革计划被滥用。

关键法条引述：

《第27号总统令》原文：

“Title to land acquired pursuant to this Decree or the Land Reform Program of the Government shall not be transferable except by hereditary succession or to the Government in accordance with the provisions of this Decree, the Code of Agrarian Reforms and other existing laws and regulations.”

这意味着，除非通过世袭继承或转让给政府，否则根据土地改革计划获得的土地所有权不得转让。任何违反此规定的转让都将被视为无效。

案件回顾

Dela Cruz 家族拥有位于拉瑙德尔诺特的一块农业用地，该土地通过一项解放专利获得，并受 TCT No. EP-250 证书保护。由于贷款违约，Dela Cruz 夫妇将土地抵押给了合作农村银行（CRB）。为了避免失去土地，他们向女儿 Rosalinda 求助，Rosalinda 答应偿还贷款以赎回土地。作为交换，他们承诺将该土地作为她继承的一部分。

2003年，Dela Cruz 夫妇与 Rosalinda 签署了一份附带抵押承担的销售契约，涉及该土地。然而，Dela Cruz 夫妇在交易后继续占有和耕种土地，并在2004年再次将土地抵押给 Erlito Llanes。2011年，Rosalinda 将土地抵押给 Alejandro Dumasig 以获取贷款。

其他家庭成员（本案的请愿人）声称，他们在父亲去世后委托 Rosalinda 管理和耕种土地。他们发现 Dumasig 在未经他们同意的情况下占领和耕种土地。他们声称该土地是他们的继承财产，并要求 Dumasig 归还土地。

案件经过以下程序：

• 请愿人向拉瑙德尔诺特地区审判法院提起 *accion reivindicatoria* 诉讼，要求恢复土地所有权。
• 地区审判法院裁定请愿人为土地的共同所有者，并命令 Dumasig 腾出土地。
• Rosalinda 和 Dumasig 向上诉法院提出上诉。
• 上诉法院推翻了地区审判法院的判决，并驳回了请愿人的诉讼。上诉法院认为，出售给 Rosalinda 的行为并未违反《第27号总统令》，因为她是 Dela Cruz 夫妇的继承人。
• 请愿人向最高法院提起上诉。

最高法院认为，上诉法院的判决是错误的。以下是最高法院的一些关键引述：

“In determining whether a contract is absolutely simulated, the totality of the prior, contemporaneous and subsequent acts of the parties must be considered.”

“To be valid, the transfer to the landowner’s heirs must be via hereditary succession, not via sale, as in this case.”

最高法院裁定，Dela Cruz 夫妇与 Rosalinda 之间的销售是绝对虚构的，因为他们的后续行为表明他们无意受该协议的约束。此外，该销售违反了《第27号总统令》的规定，因为土地转让并非通过世袭继承方式进行。

实际影响

本案对涉及家庭成员间土地转让的类似案件具有重要影响。它强调了在土地改革计划下获得的土地转让的限制，并强调了世袭继承是唯一允许的转让方式之一。本案还强调了确定合同是否绝对虚构时，考虑当事人先前、同期和后续行为的重要性。

对于企业、土地所有者和个人来说，以下是一些实际建议：

• 在进行土地交易时，务必进行尽职调查，以确定土地是否受土地改革法的约束。
• 确保所有土地转让都符合适用法律法规，包括《第27号总统令》。
• 在起草合同或协议时，寻求法律建议，以确保明确表达当事人的意图。

主要教训

• 根据土地改革计划获得的土地，只能通过世袭继承或转让给政府的方式进行转让。
• 家庭成员间的土地出售，如果不是通过世袭继承方式进行，可能会被视为无效。
• 在确定合同的有效性时，法院会考虑当事人的行为和意图。

常见问题解答

1. 《第27号总统令》是什么？

《第27号总统令》是菲律宾的一项土地改革法，旨在解放佃农，并将土地所有权转移给他们。该法令限制了根据土地改革计划获得的土地的转让。

2. 在什么情况下可以转让根据土地改革计划获得的土地？

根据《第27号总统令》，土地只能通过世袭继承或转让给政府的方式进行转让。

3. 家庭成员间的土地出售是否有效？

家庭成员间的土地出售，如果不是通过世袭继承方式进行，可能会被视为无效，尤其是在土地最初是根据土地改革计划获得的情况下。

4. 法院在确定合同是否有效时会考虑哪些因素？

法院会考虑当事人的行为、意图以及合同的条款，以确定合同是否有效。

5. 如果我购买的土地受土地改革法的约束，我该怎么办？

您应该寻求法律建议，以评估交易的有效性，并采取必要的措施来保护您的权益。

6. 什么是 *accion reivindicatoria* 诉讼？

*Accion reivindicatoria* 诉讼是一种恢复土地所有权的法律诉讼。

7. 本案对未来的土地交易有何影响？

本案强调了在进行土地交易时进行尽职调查的重要性，并确保所有转让都符合适用法律法规。

8. 如果土地最初是根据土地改革计划获得的，我如何确定是否可以出售？

您应该查阅土地所有权证书，并咨询土地改革机构或律师，以确定土地是否受任何限制。

9. 如果我购买的土地被认为是无效的，我有什么补救措施？

您可能有权要求卖方退还购买价格，并可能因您的损失寻求赔偿。

10. 什么是世袭继承？

世袭继承是指通过遗嘱或无遗嘱继承方式将财产转移给继承人。

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律师不当行为导致丧失律师资格：出售客户土地和伪造公证的严重后果

A.C. No. 11093 [Formerly CBD Case No. 19-6044], November 14, 2023

想象一下，你委托一位律师来保护你的土地权益，结果他却在未经你同意的情况下出售了你的土地，甚至伪造文件。这不仅是对你的背叛，也是对整个法律体系的损害。菲律宾最高法院在 *Lucrecia Q. Mamugay, and Perfecto O. Saliga, Sr., Complainants, vs. Atty. Elmer Dela Rosa, Respondent* 一案中，就处理了这样一起令人震惊的律师不当行为案件，并以此强调了律师职业道德的重要性。

法律背景

本案涉及律师违反《职业行为准则》(CPR) 和《2004年公证规则》的行为。律师的职责不仅是精通法律，更重要的是要具备良好的道德品格。律师必须以无可指责的诚实和正直行事，以维护公众对法律职业的信心。律师必须始终维护和尊重法律，这是毋庸置疑的。

《职业行为准则》明确规定：

CANON 1 – 律师应维护宪法，遵守国家法律，并促进对法律和法律程序的尊重。

Rule 1.01. – 律师不得从事非法、不诚实、不道德或欺骗性的行为。

此外，《2004年公证规则》也对公证行为提出了严格的要求。公证人必须亲自确认签署人的身份，并确保其自愿签署文件。伪造公证不仅违反了法律，也损害了公众对公证文件的信任。

例如，如果一位律师明知签署人已经去世，却仍然对其签署的文件进行公证，这就是严重的职业不当行为。这样的行为不仅会受到纪律处分，甚至可能导致丧失律师资格。

案件详情

本案中，Lucrecia Q. Mamugay (Mamugay) 和 Perfecto O. Saliga, Sr. (Saliga, Sr.) 指控律师 Elmer A. Dela Rosa (Atty. Dela Rosa) 违反了《职业行为准则》和《2004年公证规则》。Mamugay 和 Saliga, Sr. 是 Palalan CARP Farmers Multi-Purpose Cooperative 的原始成员，他们是位于卡加延德奥罗市 Upper Palalan Lumbia 的一块农业用地的受益农民，该土地总面积约为 111.1484 公顷，由转让所有权证书 (TCT) Nos. T-170 和 T-929 覆盖。而 Atty. Dela Rosa 是合作社的律师。

以下是本案的关键事件：

• Atty. Dela Rosa 在未经 Mamugay 和 Saliga, Sr. 同意的情况下，私自出售了他们的土地给 Diana G. Biron。
• Atty. Dela Rosa 伪造了一份特别授权书，该授权书由已故的 Alberto A. Ramos (Ramos) 和 Romana E. Palconit (Palconit) 签署。Ramos 和 Palconit 分别于 1998 年和 2004 年去世，但 Atty. Dela Rosa 却在 2010 年对该授权书进行了公证。
• Atty. Dela Rosa 未按规定向法院报告该特别授权书。

菲律宾最高法院在审查本案后，认为 Atty. Dela Rosa 的行为构成了严重的职业不当行为。法院指出，Atty. Dela Rosa 未能遵守法院的命令，这本身就构成了一种不尊重司法的行为。更严重的是，他未经客户同意出售土地，并伪造公证，这严重违反了律师的职业道德。

法院引用了以下理由：

律师有义务以充分的能力为客户服务，并以热情、谨慎和最大的奉献精神来处理他们的事业。

公证不是一个空洞、毫无意义的例行行为。它将私人文件转换为公共文件，并使其可以在没有初步证明其真实性和适当执行的情况下被采纳为证据。

最终，最高法院判决 Atty. Dela Rosa 丧失律师资格，并永久取消其担任公证人的资格。此外，法院还判处 Atty. Dela Rosa 支付罚款，以惩罚其对法院命令的蔑视。

实际意义

本案对律师职业道德有着深远的影响。它明确了律师的职责，即必须以诚实、正直和忠诚的态度为客户服务。律师不得利用客户的信任，不得从事任何可能损害客户利益的行为。此外，本案也强调了公证的重要性，公证人必须严格遵守法律，确保公证文件的真实性和有效性。

对于企业、土地所有者和个人来说，本案的教训是：

• 选择律师时，务必进行充分的调查，了解律师的信誉和经验。
• 与律师建立清晰的沟通渠道，确保你了解案件的进展情况。
• 如果怀疑律师存在不当行为，应及时向有关部门举报。

关键教训

• 律师必须以诚实、正直和忠诚的态度为客户服务。
• 律师不得利用客户的信任，不得从事任何可能损害客户利益的行为。
• 公证人必须严格遵守法律，确保公证文件的真实性和有效性。

例如，如果你正在购买一块土地，你应该委托一位独立的律师来审查合同，并确保你的权益得到充分的保护。不要仅仅依赖卖方的律师，因为他们的首要职责是保护卖方的利益。

常见问题解答

律师在什么情况下可能被取消资格？

律师可能因欺骗行为或其他严重不当行为、严重不道德行为、因涉及道德败坏的犯罪而被定罪、违反宣誓誓言、故意不服从上级法院的合法命令或未经授权以律师身份为案件当事人出庭而被取消资格或暂停执业。

什么是律师的职业行为准则？

律师的职业行为准则是指导律师行为的一套规则和原则。它涵盖了律师对客户、法院、公众和法律职业的义务。

公证人的职责是什么？

公证人的职责是验证签署人的身份，并确保其自愿签署文件。公证人还负责记录公证行为，并向有关部门报告。

如果我怀疑我的律师存在不当行为，我该怎么办？

如果你怀疑你的律师存在不当行为，你应该及时向有关部门举报。你可以向综合律师协会 (IBP) 或最高法院提出申诉。

律师可以为自己辩护，声称自己不知道客户的土地已经被出售吗？

不可以，律师有义务了解客户案件的所有重要信息。如果律师未能了解客户的土地已经被出售，这表明律师未能尽到其应尽的职责。

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土地利用权：政府机构征用权的界限与合理性考量

G.R. No. 203386, October 11, 2023

土地利用权，尤其是政府机构的征用权，一直是备受关注的法律议题。在菲律宾，政府机构为了公共利益，有时需要征用私人土地。然而，这种权力并非没有限制。最近，菲律宾最高法院审理了一起案件，涉及马尼拉大都会发展署（MMDA）试图在钻石汽车公司（Diamond Motor Corporation）的土地上强制实施10米法定地役权，用于防洪措施。本案的核心问题是：MMDA是否有权为了防洪目的，征用私人土地？如果可以，征用的范围又该如何界定？本案不仅关系到土地所有者的权益，也涉及政府机构权力的边界，对菲律宾的土地利用和城市规划具有重要意义。

法律背景：菲律宾的征用权与地役权

征用权（Eminent Domain）是每个主权国家固有的权力，允许政府为了公共利益征用私人财产，但必须给予公正的补偿。在菲律宾，这一权力受到宪法和相关法律的严格约束。地役权（Easement）是指为了特定目的，在他人土地上设定的某种权利，例如通行权、排水权等。法定地役权是法律规定的，无需土地所有者同意即可设立。在本案中，MMDA试图设立的地役权，是为了在其土地上修建维护道路，以便进行清理作业，作为防洪措施的一部分。

菲律宾民法典第638条和水法典第51条规定，河流和溪流的河岸，在城市地区3米范围内，必须为公众使用保留地役权，用于航行、捕鱼和救援。水法典第55条规定，政府可以在宣布的防洪区域内建设必要的防洪设施，并为此目的，在河岸沿线拥有必要的法定地役权。然而，这些法律条文并没有明确规定地役权的宽度，这就给政府机构的权力行使留下了解释空间。

本案的关键在于，MMDA是否有权根据上述法律，在钻石汽车公司的土地上强制实施10米的地役权？这是否超出了法律允许的范围？这是否侵犯了土地所有者的合法权益？

案件回顾：MMDA与钻石汽车的土地之争

钻石汽车公司在奎松市沿着奎松大道拥有一家汽车商店和展示厅，这些建筑物建在相邻的两块注册土地上，毗邻圣胡安河的北岸。大约两米半的河岸与该公司的地界线之间，筑有一道混凝土防洪墙，用于将土地与河岸隔开。在钻石汽车公司占据这些土地之前，这道防洪墙就已经存在。经奎松市政府许可，钻石汽车公司重建了防洪墙，以防止洪水破坏其财产。

2007年9月5日，钻石汽车公司被告知，MMDA计划拆除防洪墙，以及圣胡安河岸10米范围内的所有现有建筑物。MMDA要求对钻石汽车公司的财产强制实施10米的地役权，以便根据MMDA第3号决议（1996年系列）和马尼拉大都会委员会（MMC）第81-01号法令第IX条，沿河岸建立“道路通行权”。

钻石汽车公司对拆除行为提出抗议，认为这将侵犯其土地界线，并导致其展示厅和商店主墙的大部分被毁坏。由于未能友好解决争端，钻石汽车公司向马卡蒂市地区审判法院（RTC）第143分院提起诉讼，要求宣告MMDA第3号决议（1996年系列）和MMC第81-01号法令第IX条无效，并寻求其他禁令救济。

• RTC最初发布了针对拆除行为的临时限制令。
• 后来，RTC发布命令，驳回了禁令申请并驳回了诉讼。
• 钻石汽车公司不服，直接向最高法院提起复审请愿，案卷编号为G.R. No. 180872。
• 2008年2月6日的决议中，法院决定发布现状令，指示请愿人在案件审理期间，不得采取任何会损害答辩人与争议有关的不公正行为。
• 该案也被发回RTC，以便进行进一步的诉讼程序，以确定预期10米地役权的合理性。

案件发回后，由于之前的法官回避，案件被重新分配到马卡蒂市RTC第66分院。之后，进行了进一步的诉讼程序，包括由新任主审法官参加的对标的财产的实地考察。同样，也提交了额外的证人证言和书面证据。

RTC最终做出判决，认为拟议的10米地役权不合理，并永久禁止请愿人执行该地役权。但是，根据第1067号总统令（PD），即《水法典》第51条，它被授权从河岸强制执行最多3米的地役权。审判法院认为，MMDA主要从MMC第81-01号法令第IX条第1款中获得了法律依据，该条款规定了10米的地役权，用于建立“线性公园”。但是，MMC发布上述法令的权力仅由立法机关授予，因此，必须让位于国家立法，例如《水法典》第51条和《民法典》第638条，这些法律同样规定，为了公众的航行、漂流、捕鱼和打捞利益，仅需从同一河岸强制执行3米的地役权。在一项法令与两项法规之间，后者必须占上风。因此，MMDA第3号决议（1996年系列）不能单独存在以验证请愿人的拟议计划，因为它不能行使警察权或立法权。至于10米地役权的内在合理性，RTC裁定不利于请愿人，理由是它根据位置图证明了10米地役权的合理性，该位置图基于对圣胡安河流域进行的研究的最终报告。反过来，该研究源于当时的公共工程、运输和通信部在1979年进行的一项较早的研究。请愿人的证人证实，10米地役权将用作沿岸的维护道路，以方便清洁作业。审判法院观察到，在研究和报告中，从未建议拟议的维护道路的宽度为10米。此外，没有进行额外的研究或报告来支持10米的地役权。此外，最终报告本身指出，维护道路可以在河岸的任何一侧进行。因此，与请愿人的说法相反，位置图实际上与最终报告本身并不完全一致。

请愿人对RTC驳回其复议动议不服，通过上诉向CA寻求追索权。

在上诉法院的裁决中，上诉法院维持了RTC作出的判决，但进行了修改，特别是指示答辩人在法院的现状令解除后，明确拆除其财产上位于《水法典》规定的河岸3米法定地役权范围内的所有人造建筑物。上诉法院同意审判法院的观点，即10米地役权没有法律依据。首先，MMC第81-01号法令第IX条规定的10米地役权仅用于创建线性公园，根本没有提及任何防洪措施。其次，MMDA第3号决议（1996年系列）超出了MMC第81-01号法令的范围，将服务道路的建设纳入了其中规定的地役权的范围，因此是越权行为。第三，民法典和水法典都只规定了3米的地役权。《水法典》第55条规定，“政府可以在宣布的防洪区域内建设必要的防洪建筑物，并且为此目的，它应拥有尽可能宽的法定地役权”，但这种权力始终受到合理性的限制。不幸的是，请愿人未能从法律上证明地役权实际上应该有多宽才能适当地容纳其设备。最后，提供的证据未能从事实上证明需要10米的地役权。但是，CA宣布，RTC在声明维护道路只需要在河岸的一侧建立时犯了错误，因为最终报告中的这一声明实际上与排水计划有关，而不是防洪。无论如何，现行的判例已经确定，防洪不在请愿人的职责范围内。尽管如此，鉴于记录中已确定实际上有建筑物侵占了《水法典》规定的河岸3米地役权，CA指示答辩人拆除这些建筑物。

MMDA不服，向最高法院提起上诉。

案件分析：法院的判决与理由

最高法院最终驳回了MMDA的上诉，维持了上诉法院的判决。法院认为，MMDA无权为了防洪目的，征用私人土地。理由如下：

• MMDA的权力仅限于制定和实施防洪政策，不包括征用权。
• MMC第81-01号法令第IX条仅适用于线性公园的建设，不适用于防洪措施。
• 即使可以征用土地，MMDA也没有证明10米地役权的必要性。

法院强调，征用权是一项重要的权力，必须受到严格的限制，以保护公民的财产权。政府机构在行使征用权时，必须遵守法律规定的程序，并提供充分的证据，证明征用的必要性和合理性。在本案中，MMDA未能做到这一点，因此其征用行为是不合法的。

“对私有财产施加负担，通过地役权被认为是行使征用权的一种方式。”

“一项实质上剥夺所有者所有权的法规，并限制为公共用途的利益使用和享受，相当于可补偿的征用。”

实际影响：对土地所有者和政府机构的启示

本案的判决对菲律宾的土地所有者和政府机构都具有重要的启示。对于土地所有者来说，这意味着他们的财产权受到法律的保护，政府机构不能随意征用他们的土地。对于政府机构来说，这意味着他们在行使征用权时，必须更加谨慎，遵守法律规定的程序，并提供充分的证据，证明征用的必要性和合理性。

重要教训：

• 政府机构的征用权受到法律的严格限制。
• 政府机构在行使征用权时，必须遵守法律规定的程序。
• 政府机构必须提供充分的证据，证明征用的必要性和合理性。

假设案例：

假设某市政府计划修建一条新的高速公路，需要征用一些私人土地。市政府必须首先进行详细的规划，确定高速公路的路线和征用的范围。然后，市政府必须与土地所有者进行协商，争取达成协议。如果无法达成协议，市政府可以向法院提起诉讼，要求强制征用土地。在诉讼过程中，市政府必须提供充分的证据，证明高速公路的建设符合公共利益，征用土地是必要的，并且已经给予了土地所有者公正的补偿。如果市政府无法提供充分的证据，法院可以驳回其诉讼请求。

常见问题解答

1. 什么是征用权？

征用权是指政府为了公共利益，征用私人财产的权力，但必须给予公正的补偿。

2. 征用权受到哪些限制？

征用权受到宪法和相关法律的严格约束，必须遵守法律规定的程序，并提供充分的证据，证明征用的必要性和合理性。

3. 什么是地役权？

地役权是指为了特定目的，在他人土地上设定的某种权利，例如通行权、排水权等。

4. 什么是法定地役权？

法定地役权是法律规定的，无需土地所有者同意即可设立的地役权。

5. 政府机构可以随意征用私人土地吗？

不可以。政府机构在行使征用权时，必须遵守法律规定的程序，并提供充分的证据，证明征用的必要性和合理性。

6. 如果政府机构非法征用我的土地，我该怎么办？

您可以向法院提起诉讼，要求宣告征用行为无效，并要求赔偿损失。

7. 本案对其他类似案件有什么影响？

本案的判决强调了政府机构在行使征用权时的限制，有助于保护土地所有者的合法权益。

8. 如何避免土地被政府机构非法征用？

您可以了解相关的法律法规，与政府机构进行积极沟通，并寻求法律专业人士的帮助。

如需了解更多关于菲律宾土地征用和房地产法律的信息，请联系我们或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com，安排咨询。