最高法院裁定,虽然对外国人拥有菲律宾土地有限制,但赋予外国人购买土地选择权的长期租赁协议如果旨在规避宪法限制,则可能无效。该裁决强调了审查租赁协议条款的重要性,以确保它们不会构成对宪法禁止的外国所有权的虚拟转移。最高法院强调,此类协议的有效性取决于它是否符合菲律宾旨在保护国家遗产的法律和原则。
长期租赁与土地所有权:是否违反宪法?
在菲律宾国家石油公司诉吉宝菲律宾控股公司一案中,最高法院审理了一项关于租赁协议的有效性问题,该协议赋予吉宝公司(一家拥有一家可能无法完全符合宪法中关于土地所有权的菲律宾公司)购买土地的选择权。本案的核心问题在于,此类协议是否规避了宪法禁止外国人拥有土地的规定,以及购买选择权是否需要独立的对价。
本案的背景是,1976年,吉宝公司与吕宋码头运输公司(Lusteveco)签订了一项租赁协议,租赁了位于八打雁省保安市的11公顷土地,租期25年,租金为210万比索。该协议还规定,在租赁期结束时,吉宝公司拥有“购买土地的坚定而绝对的选择权”,价格为409万比索,前提是吉宝公司届时已获得菲律宾法律规定的土地所有权资格。协议还禁止Lusteveco在租赁期内出售土地或转让其土地权利,除非事先获得吉宝公司的书面同意。最高法院面临的挑战是确定这些条款是否违反了菲律宾宪法中禁止外国人拥有土地的规定。
最高法院首先确认了该协议的合宪性,重申了菲律宾宪法对将土地所有权保留在菲律宾公民手中的政策。尽管法院承认,旨在逐渐将所有权转移给外国人的安排无效,但在本案中,最高法院认为该协议并未构成违宪的回避行为。法院认为,与此前被否决的类似协议不同,该协议旨在使吉宝公司能够将其用于造船和修船业务。吉宝公司在初步活动中花费了6000万比索,使土地适合作为造船厂,后来又进行了价值1.77亿比索的改进。考虑到这些因素,法院认为该协议的长期性和对Lusteveco权利的限制是合理的。
该协议并没有完全剥夺Lusteveco的所有权,因为Lusteveco可以转让其权益,只要获得吉宝公司的事先书面同意即可。Lusteveco能够在此期间将土地转让给PNOC这一事实进一步削弱了该协议相当于将土地所有权虚拟转让给吉宝公司的论点。但是,法院推翻了高等法院的裁决,裁定购买选择权需要单独的对价,因为选项协议包含在租赁协议中。没有这个单独的考虑,选项协议不被认为是可执行的。
关于购买选择权的有效性,最高法院澄清说,要约只有在受要约人在要约撤销前沟通了其接受意向后,才能产生可执行的买卖合同。在本案中,最高法院发现吉宝公司及时接受了购买土地的要约。吉宝公司早在1994年就表示希望行使购买土地的选择权。尽管PNOC最初并未同意吉宝公司购买土地,但并未明确撤回协议规定的出售要约。到2000年,吉宝公司已满足菲律宾股权比例的要求,并将其接受购买要约的意向正式告知了PNOC。因此,最高法院裁定,当吉宝公司传达其接受意向时,出售保安土地的要约仍然有效,并且吉宝公司有权要求PNOC遵守出售合同。考虑到法院关于外国投资的规定,吉宝现在必须符合菲律宾投资法案才能行使购买权。
最后,法院解决了宪法要求股份资本的60%由菲律宾公民拥有的问题。法院援引Gamboa v. Teves案,指出法律和受益所有权必须由菲律宾国民掌握。尽管吉宝公司在2000年已满足60%菲律宾股权的要求,但并未提供有关其股权性质和组成的记录。因此,法院将该案发回八打雁市地区审判法院,以确定吉宝公司是否符合Gamboa案中规定的菲律宾股权所有权和比例的要求,以使其能够获得土地的完全所有权。
本案的关键问题是什么? | 本案的关键问题是:租赁协议条款,特别是外国公司的购买选择权,是否构成了规避菲律宾宪法限制外国人土地所有权的虚拟出售行为? |
法院对租赁协议的合宪性有何裁决? | 法院维持了该协议的合宪性,理由是该协议旨在用于商业目的(造船和修船),并为原所有者保留了部分所有权。然而,法院强调,这种租赁协议如果规避宪法限制,则可能无效。 |
单独对价要求对选择权意味着什么? | 最高法院裁定,要保证吉宝公司购买土地的选择权有效,必须在租赁协议中存在单独的对价,或经证明该选择权与租赁协议无关。因此,法院将案件发回,以确定在最初的合同中是否存在此类单独的对价。 |
根据甘博案,公司获得土地所有权的宪法要求是什么? | 甘博案确立了菲律宾国民必须掌握股份资本60%的法律和实益所有权,从而影响其拥有菲律宾土地的资格。 |
为什么法院要将案件发回地区审判法院? | 为了评估吉宝公司是否满足甘博案规定的股份所有权结构,尤其是在该国所有权结构中的外国利益可能威胁主权这一点上。 |
如果一家公司符合Gamboa的所有权要求,它能立即获得完全所有权吗? | 不是的,如果吉宝证明在所有类别的股份中,至少60%属于菲律宾公民,且完全满足甘博案设定的条件,那么,八打雁市地区审判法院将允许吉宝收购土地的全部所有权。 |
协议的某些条款(自动续租和PI00.00名义购买价)有什么影响? | 协议条款可以被解释为规避宪法禁止外国人拥有土地的规定,构成实际出售或转让给外国人的违宪行为。 |
高等法院先前在何处认定此协议合法? | 法院发现各方负有相互的责任,高等法院认为无需KPHI与PNOC,PDEC之间的协议中的单独对价。 |
如果没有单独的对价,协议还有效吗? | 并非没有单独的对价;收购土地的要约由Keppel及时接受;高等法院裁定,各方已签订一份有约束力的买卖合同。 |
如需咨询有关此裁决对特定情况的应用,请通过联系或通过电子邮件frontdesk@asglawpartners.com联系ASG律师事务所。
免责声明:本分析仅供参考,不构成法律建议。如需针对您的情况量身定制的具体法律指导,请咨询合格的律师。
来源:短标题,G.R No.,日期