土地所有权争议中的法律保护与程序正义

Celedonio C. Demegillo v. Arturo S. Lumampao, et al., G.R. No. 211253 & Concepcion L. Demavivas v. Celedonio C. Demegillo, G.R. No. 211259, February 10, 2021

在菲律宾，土地所有权争议常常引发复杂的法律程序和情感纠葛。想象一下，您辛勤耕种的土地突然被他人声称所有权，这不仅会对您的生计造成影响，还可能引发家庭和社区的冲突。本案例中，Celedonio C. Demegillo与Arturo S. Lumampao等人之间的争议，揭示了在土地所有权争议中，如何通过法律手段保护自己的权益。关键事实是，Demegillo声称自己自1974年起就占有并耕种了位于阿古桑德尔苏省特伦托的一块3公顷的土地，而Lumampao等人的父亲Adolfo则通过农业改革计划获得了该土地的产权证书。本案的核心法律问题在于，谁拥有这块土地的更好占有权，以及如何在法律程序中维护自己的权利。

法律背景

菲律宾的土地所有权争议涉及到多个法律原则和法规，其中最重要的是《综合农业改革法》（RA No. 6657）和《物业登记法令》（P.D. No. 1529）。《综合农业改革法》旨在通过重新分配土地来促进社会公正和经济发展，该法授予农业改革裁决委员会（DARAB）对农业土地争议的专属管辖权。根据该法，土地所有权证书（CLOA）一旦颁发并登记，一年后即成为不可争议的产权。《物业登记法令》则规定，登记的产权证书不得受到附带攻击，只能通过直接程序进行修改或取消。

在本案中，Demegillo试图通过反诉要求重新登记土地所有权，但法院裁定他没有资格提出此类诉讼，因为他只是一个申请人而非土地所有者。法律术语“重新登记”（reconveyance）指的是将错误登记在他人名下的土地转移给真正的所有者。非律师可能不理解的另一个术语是“附带攻击”（collateral attack），这意味着在其他诉讼中质疑产权证书的有效性，而非直接对其提起诉讼。

例如，如果您在菲律宾购买了一块土地，但后来发现该土地的产权证书是通过欺诈手段获得的，您可以根据《物业登记法令》提出直接诉讼，要求取消该证书并重新登记在您名下。

案例分析

Celedonio C. Demegillo自称自1974年起就占有并耕种了位于阿古桑德尔苏省特伦托的一块3公顷的土地。然而，Adolfo Lumampao在1993年通过农业改革计划获得了该土地的产权证书（CLOA No. 00029958），并在同年注册为原始产权证书（OCT No. D-4960）。Demegillo对这一产权提出异议，并在1994年向农业改革裁决委员会（DARAB）提起诉讼，要求取消该产权证书。

在DARAB的程序中，省级农业改革裁决官（PARAD）于2008年11月24日作出裁决，驳回了Demegillo的诉讼，理由是Demegillo没有法律资格提起诉讼，因为他只是一个申请人而非土地所有者。DARAB在2013年6月4日维持了这一裁决。同时，Lumampao等人向地区审判法院（RTC）提起诉讼，要求Demegillo撤离该土地。RTC在2010年2月2日作出裁决，支持Demegillo的占有权，并命令取消OCT No. D-4960。然而，上诉法院（CA）在2013年5月30日推翻了RTC的裁决，认为Lumampao等人拥有不可争议的产权，并命令Demegillo撤离该土地。

最高法院在判决中引用了以下重要推理：“DARAB作为DAR的裁决机构，对涉及农业改革计划实施的农业争议具有专属管辖权。”（Centeno v. Centeno）“土地所有权证书一旦颁发并登记，一年后即成为不可争议的产权。”（Heirs of Cullado v. Gutierrez）

本案的程序步骤包括：

• Demegillo向DARAB提起诉讼，要求取消CLOA No. 00029958
• PARAD和DARAB驳回Demegillo的诉讼
• Lumampao等人向RTC提起诉讼，要求Demegillo撤离土地
• RTC支持Demegillo的占有权并命令取消OCT No. D-4960
• 上诉法院推翻RTC的裁决，支持Lumampao等人的产权
• 最高法院维持上诉法院的裁决

实际影响

本案的裁决明确了在土地所有权争议中，登记的产权证书在颁发一年后成为不可争议的产权，这意味着任何对其有效性的质疑必须在这一年内提出。此外，裁决强调了DARAB在农业土地争议中的专属管辖权，这对未来类似案件的处理具有重要指导意义。

对于在菲律宾的企业和个人来说，确保土地交易的合法性和透明性至关重要。建议在购买土地前进行彻底的尽职调查，确保产权证书的有效性，并在必要时寻求专业法律咨询，以避免类似争议的发生。

关键教训：

• 在土地所有权争议中，及时提出质疑是至关重要的
• 了解农业改革计划和相关法律法规，以保护自己的权益
• 在土地交易中，寻求专业法律咨询以确保合法性

常见问题

什么是土地所有权证书（CLOA）？
土地所有权证书（CLOA）是根据菲律宾《综合农业改革法》颁发给农民的土地所有权证书，旨在通过重新分配土地促进社会公正和经济发展。

如何质疑土地所有权证书的有效性？
根据《物业登记法令》，必须在土地所有权证书颁发一年内通过直接诉讼提出质疑，附带攻击无效。

什么是重新登记（reconveyance）？
重新登记是指将错误登记在他人名下的土地转移给真正的所有者，通常在发现产权证书存在欺诈或错误时使用。

农业改革裁决委员会（DARAB）在土地争议中的作用是什么？
DARAB对涉及农业改革计划实施的农业争议具有专属管辖权，包括土地所有权证书的颁发、取消和纠正等事宜。

如何在菲律宾购买土地时保护自己的权益？
在购买土地前，应进行彻底的尽职调查，确保产权证书的有效性，并在必要时寻求专业法律咨询，以避免潜在的法律纠纷。

ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们在土地所有权争议和农业改革法规方面提供专业的法律咨询，帮助您解决复杂的法律问题。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

菲律宾农业租赁赎回权的法律要求与实际应用

Felix Sampilo v. Eliaquim Amistad and Department of Agrarian Reform Adjudication Board (DARAB Central Office), G.R. No. 237583, January 13, 2021

在菲律宾，农业租赁的赎回权是一个复杂但重要的法律概念，影响着许多农民和土地所有者的生活。在Felix Sampilo对Eliaquim Amistad和农业改革裁决委员会（DARAB）的案件中，菲律宾最高法院对这一法律问题进行了详细的审查和裁决。本案的核心问题在于农业租赁人如何有效地行使其赎回权，以及在没有收到书面通知的情况下，租赁人是否有权赎回被出售的土地。本文将深入分析此案例，解释相关法律原则，并探讨其对未来类似案件的实际影响。

法律背景

菲律宾的农业租赁赎回权由《农业土地改革法》（Republic Act No. 3844）及其修正案（Republic Act No. 6389）所规定。根据该法第12条，如果土地在未通知农业租赁人的情况下被出售，租赁人有权以合理价格赎回该土地。赎回权的行使必须在收到书面通知后的180天内进行。此外，赎回权的行使需要通过正式的支付或存款（consignation）来完成，这意味着租赁人必须在规定期限内支付或存入赎回价格的全部金额。

这一法律条款旨在保护农业租赁人的利益，确保他们在土地被出售时有机会继续耕种土地。然而，赎回权的行使有严格的程序要求，包括必须在规定时间内进行有效的支付或存款。如果租赁人未能在规定期限内完成这些步骤，赎回权将无法有效行使。

案例分析

Felix Sampilo是一位长期租赁Claudia Udyang Reble在Lanao del Norte的1.9860公顷土地的农民。2008年5月29日，Sampilo收到市农业改革官员Rico S. Balsomo的传票和通知，要求参加会议。在2008年6月2日的会议上，Sampilo被告知Eliaquim Amistad已从Reble手中购买了该土地，并被要求搬离和交出土地。Amistad出示了2004年6月14日签署的《法外分割及出售协议》作为证据。

2008年12月22日，Sampilo向Lanao del Norte省农业改革裁决官提起诉讼，要求赎回和存款。他声称自2002年起一直是该土地的租赁人，并通过Amistad向Reble支付租金。然而，Amistad在答辩中提出，Sampilo在2000年曾有机会购买该土地但因经济困难而拒绝，且赎回权已因超过四年的时效而失效。

省级裁决官于2009年7月30日驳回了Sampilo的诉讼，理由是Sampilo未能在规定期限内进行有效的支付或存款。Sampilo随后向DARAB提出上诉，但DARAB在2012年9月13日的决定中维持了省级裁决官的裁决。DARAB认为，Sampilo未能满足《农业土地改革法》第11条规定的存款要求，因此无法有效行使赎回权。

菲律宾上诉法院（CA）在2017年3月10日的裁决中确认了DARAB的决定。CA指出，虽然Reble有权在未通知Sampilo的情况下出售土地，但Sampilo作为租赁人有权在收到通知后的180天内赎回土地。然而，Sampilo在2008年6月2日实际收到通知后，直到2008年12月22日才提起诉讼，超过了180天的期限。此外，Sampilo未能在提起诉讼时进行有效的支付或存款，因此未能有效行使赎回权。

菲律宾最高法院在2021年1月13日的裁决中支持了CA的决定。最高法院引用了《Quiño v. Court of Appeals》和《Rupa, Sr. v. Court of Appeals》两案，强调赎回权的行使必须通过正式的支付或存款来完成，仅仅表达赎回意愿是不够的。最高法院指出，Sampilo未能在规定期限内进行有效的支付或存款，因此未能有效行使赎回权。

实际影响

本案的裁决对菲律宾的农业租赁人具有重要的实际影响。首先，它明确了赎回权的行使必须严格遵守法律规定的程序和时间要求。其次，它强调了实际通知和书面通知之间的区别，指出实际通知也可以启动赎回权的行使期限。

对于企业和土地所有者来说，本案提醒他们在出售农业土地时必须考虑租赁人的赎回权，并确保在出售前提供适当的通知。对于农业租赁人来说，本案强调了及时行使赎回权的重要性，以及在行使赎回权时必须完成支付或存款的必要性。

关键教训：

• 农业租赁人必须在收到土地出售通知后的180天内行使赎回权。
• 赎回权的行使需要通过正式的支付或存款来完成，仅仅表达意愿是不够的。
• 实际通知和书面通知都可以启动赎回权的行使期限，租赁人应注意这一点。

常见问题

什么是农业租赁赎回权？
农业租赁赎回权是指在土地未经租赁人知晓的情况下被出售时，租赁人有权以合理价格赎回该土地的权利。

赎回权的行使期限是多少？
赎回权必须在收到土地出售通知后的180天内行使。

赎回权的行使需要哪些步骤？
赎回权的行使需要通过正式的支付或存款来完成，租赁人必须在规定期限内支付或存入赎回价格的全部金额。

如果未收到书面通知，赎回权是否仍然有效？
是的，如果租赁人实际收到通知，赎回权仍然有效，180天的行使期限从实际通知之日起计算。

本案对在菲律宾经营的中国企业有何影响？
本案提醒在菲律宾经营的中国企业，在涉及农业土地交易时，必须了解和遵守菲律宾的农业租赁赎回权法律，以避免潜在的法律纠纷。

ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题，特别是在涉及农业土地交易和租赁权赎回等法律问题上。我们提供全面的法律咨询和代表服务，以确保您的商业活动在菲律宾的法律框架内顺利进行。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

农业租户在土地转换时的权利和补偿：菲律宾最高法院的裁决

Lucila Purificacion v. Charles T. Gobing and Atty. Jaime Villanueva, G.R. No. 191359, November 11, 2020

在菲律宾，农业租户的权利在土地转换过程中常常面临挑战。Lucila Purificacion的案例就是一个典型的例子，揭示了租户在土地从农业用途转为非农业用途时，如何争取公平的补偿。本案的核心问题是租户是否有权获得额外的土地作为扰民补偿，以及如何处理法律时效问题。

Lucila Purificacion和她的丈夫曾是位于卡维特省伊姆斯市的一块农业土地的租户。1993年，该土地被卖给Charles Gobing并转换为住宅区。Lucila声称她和她的丈夫应获得额外的1,000平方米土地作为扰民补偿，但法院最终裁定她的诉讼已超出法律时效，并且她已获得足够的补偿。

法律背景

菲律宾的《农业土地改革法》（Republic Act No. 3844）规定了租户在土地转换过程中的权利和补偿。根据该法第36条，租户在土地转换为非农业用途时应获得扰民补偿。具体来说，补偿金额应为过去五年平均年收获总值的五倍。此外，农业改革部（DAR）发布的行政命令（AO No. 1，1990年系列）进一步详细规定了扰民补偿的计算和支付方式。

扰民补偿（Disturbance Compensation）是指土地所有者或开发商在土地转换过程中给予受影响租户的补偿，通常以现金或实物形式支付。该补偿旨在缓解租户因土地用途改变而面临的经济损失和生活不便。根据DAR的规定，补偿的具体金额应由双方协商，但不得低于法律规定的最低标准。

例如，如果一个租户在过去五年中每年收获的平均总值为100,000比索，那么根据法律，他应获得至少500,000比索的扰民补偿。这反映了法律对租户权益的保护，确保他们在土地转换过程中不会因经济损失而陷入困境。

案例分析

Lucila Purificacion和她的丈夫Jacinto曾是位于伊姆斯市的一块35,882平方米农业土地的租户。1993年5月，土地的原所有者通过律师Jaime Villanueva将33,882平方米的土地卖给了Charles Gobing，Gobing随后将该土地转换为住宅区Gold Lane Subdivision。同年7月，Villanueva支付了1,046,460比索给Purificacion夫妇作为扰民补偿。然而，Lucila声称他们还应获得额外的1,000平方米土地作为补偿，理由是双方曾有此口头协议。

Lucila在2000年1月提起诉讼，要求获得额外的土地补偿。案件首先由省农业改革仲裁员（PARAD）审理，PARAD最初驳回了Lucila的诉讼，但随后在2001年9月4日发布的命令中推翻了原判决，认定Lucila有权获得额外的土地。然而，DARAB在2008年4月8日的裁决中推翻了PARAD的决定，认为Lucila的诉讼已超出法律时效，并且她已获得足够的补偿。随后，Lucila向法院上诉，但上诉法院在2009年10月30日的裁决中维持了DARAB的决定。

最高法院在其裁决中引用了《农业土地改革法》第38条，指出任何根据该法提起的诉讼必须在诉因发生后三年内提出。法院认为，Lucila的诉因在1993年7月1日已发生，但她直到2000年1月才提起诉讼，已超过法律规定的时效期限。

此外，法院还引用了DAR的行政命令，指出Lucila已获得的1,046,460比索补偿已超过法律规定的最低标准。法院强调，经过公证的文件具有正当性的推定，Lucila未能提供足够的证据推翻这一推定。以下是法院推理的直接引述：

“Section 38 of RA No. 3844, otherwise known as the Agricultural Land Reform Code, provides: SECTION 38. Statute of Limitations. – An action to enforce any cause of action under this Code shall be barred if not commenced within three years after such cause of action accrued.”

“Well settled is the rule that findings of fact of administrative bodies, such as the DARAB in the instant case, if based on substantial evidence, and especially if affirmed by the appellate court, are controlling on the reviewing authority.”

实际影响

本案的裁决明确了租户在土地转换过程中必须在法律规定的时效内提起诉讼的重要性。对于在菲律宾经营的企业和土地所有者来说，这意味着在处理租户补偿问题时，必须确保所有协议和支付均符合法律规定，并且在必要时及时处理相关争议。

对于个人租户，本案提醒他们在接受补偿时应仔细审查所有协议，并在发现问题时及时采取法律行动。此外，租户应了解法律规定的最低补偿标准，以确保自己的权益得到充分保护。

关键教训

• 在土地转换过程中，租户必须在法律规定的时效内提起诉讼，否则将丧失权利。
• 扰民补偿的金额应符合法律规定的最低标准，租户应确保获得足够的补偿。
• 经过公证的文件具有正当性的推定，租户在挑战此类文件时需要提供强有力的证据。

常见问题

什么是扰民补偿？
扰民补偿是指在土地转换过程中，土地所有者或开发商给予受影响租户的补偿，通常以现金或实物形式支付，旨在缓解租户因土地用途改变而面临的经济损失和生活不便。

租户在土地转换时有哪些权利？
根据菲律宾的《农业土地改革法》，租户有权获得扰民补偿，补偿金额应为过去五年平均年收获总值的五倍。此外，租户有权在法律规定的时效内提起诉讼，以争取公平的补偿。

如果租户未能在法律时效内提起诉讼，会有什么后果？
如果租户未能在法律规定的时效内提起诉讼，他们的诉讼将被视为已超出时效，法院将不会受理该诉讼，租户将丧失获得额外补偿的权利。

如何确定扰民补偿的金额？
扰民补偿的金额应由土地所有者或开发商与租户协商确定，但不得低于法律规定的最低标准，即过去五年平均年收获总值的五倍。

在菲律宾经营的中国企业如何处理土地转换和租户补偿问题？
中国企业应确保在土地转换过程中遵守菲律宾的法律规定，与租户达成公平的补偿协议，并在必要时寻求专业的法律咨询，以避免潜在的法律纠纷。

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土地征收中的公平补偿：从Del Moral案例中学到的关键教训

Land Bank of the Philippines v. Del Moral, Inc., G.R. No. 187307, October 14, 2020

在菲律宾，土地征收是一个复杂而敏感的问题，特别是当涉及到农业改革时。Del Moral案例为我们提供了一个重要的视角，展示了如何在土地征收过程中确保公平补偿的重要性。这不仅影响了土地所有者的权益，也对菲律宾的农业发展和社会公平产生了深远的影响。通过本文，我们将深入分析此案例，了解其法律背景、案情发展以及对未来的实际影响。

法律背景

菲律宾的土地征收和农业改革主要受《总统法令第27号》（P.D. No. 27）和《共和国法第6657号》（R.A. No. 6657，即《综合农业改革法》）的规范。《总统法令第27号》于1972年颁布，旨在通过将土地所有权转移给农民租户来实现农业改革。《共和国法第6657号》则在1988年通过，进一步扩大了农业改革的范围，并详细规定了公平补偿的计算方法。

公平补偿的概念是指在土地征收时，政府必须向土地所有者支付其财产的全额和公平等价物。根据《共和国法第6657号》第17条，公平补偿的计算应考虑以下因素：土地的购置成本、类似财产的当前价值、土地的性质、实际使用和收入、土地所有者的誓言估价、税务申报、政府评估员的评估、农民和农工对土地的贡献、政府对土地的贡献以及土地税或贷款的未支付情况。

这些法律原则在日常生活中有着重要的应用。例如，假设一个土地所有者拥有一块用于种植稻米的土地，如果政府决定征收这块土地用于农业改革，土地所有者有权根据上述因素获得公平补偿。这不仅保护了土地所有者的权益，也确保了农业改革的公平性和可持续性。

案例分析

Del Moral案例始于Del Moral公司对其在Pangasinan省的125.2717公顷土地被纳入农业改革计划的质疑。其中102.9766公顷的土地被纳入《总统法令第27号》的覆盖范围，土地银行（LBP）在1992年通知Del Moral公司，根据《总统法令第27号》和《行政命令第228号》的规定，支付了342,917.81比索的补偿。然而，Del Moral公司认为这一估价过低，并于2002年向地区审判法院（RTC）提起诉讼，要求重新计算公平补偿。

RTC在2006年作出了裁决，使用《农业改革部行政命令第5号》（DAR A.O. No. 5）的公式，根据土地的当前市场价值计算出公平补偿为216,104,385比索。此外，法院还判给Del Moral公司9000万比索的温和损害赔偿和1000万比索的名义损害赔偿，并规定自判决生效之日起按每年6%的利率计算利息。

土地银行和农业改革部（DAR）均对RTC的裁决提出上诉，但上诉法院（CA）在2007年和2008年分别驳回了他们的上诉，维持了RTC的裁决。上诉法院引用了《Lubrica v. Land Bank of the Philippines》一案中的判决，指出由于公平补偿的支付延迟了35年，应当根据支付时的市场价值计算补偿，而非1972年的取值标准。以下是上诉法院的关键推理摘录：

“在《Lubrica》案中，最高法院提到《Land Bank of the Philippines v. Natividad》和《Office of the President v. Court of Appeals》中的裁决，指出土地征收并非在1972年《总统法令第27号》生效时发生，而是应在公平补偿的司法确定支付时视为发生。”

“由于公平补偿的支付拖延了很长时间，应当根据支付时的市场价值计算公平补偿。”

最终，最高法院在2020年维持了上诉法院的裁决，但将名义损害赔偿从100万比索删除，理由是温和损害赔偿和名义损害赔偿不能同时授予。

实际影响

Del Moral案例的裁决为未来的土地征收案件设定了重要的先例。首先，它明确了在公平补偿的计算中，应当考虑支付时的市场价值，而不是征收时的价值。这对于土地所有者来说是一个重要的保护措施，确保他们在长时间的征收过程中不会遭受不公平的待遇。

对于企业和个人来说，这意味着在面对土地征收时，必须积极参与公平补偿的计算过程，并准备好提供详细的土地估价和相关证据。以下是一些关键教训：

• 了解法律规定：熟悉《共和国法第6657号》和相关行政命令，了解公平补偿的计算标准。
• 准备充分的证据：在土地征收过程中，提供详细的土地估价报告和其他相关证据，以支持公平补偿的计算。
• 及时提起诉讼：如果对政府的补偿估价不满，应及时向法院提起诉讼，争取公平的补偿。

常见问题

什么是公平补偿？
公平补偿是指在土地征收时，政府必须向土地所有者支付其财产的全额和公平等价物，确保土地所有者不会因征收而遭受经济损失。

如何计算公平补偿？
根据《共和国法第6657号》第17条，公平补偿的计算应考虑土地的购置成本、当前市场价值、土地的性质和用途、土地所有者的估价、税务申报等多种因素。

如果对政府的补偿估价不满，可以采取哪些措施？
如果对政府的补偿估价不满，土地所有者可以向地区审判法院提起诉讼，要求重新计算公平补偿，并提供详细的土地估价报告和其他相关证据。

公平补偿的支付延迟会有什么影响？
根据Del Moral案例，如果公平补偿的支付延迟了很长时间，应当根据支付时的市场价值计算补偿，而不是征收时的价值，以确保公平性。

在菲律宾经营的中国企业在土地征收中需要注意哪些问题？
中国企业在菲律宾进行土地投资时，应了解当地的土地征收法规，准备好详细的土地估价报告，并在必要时寻求法律帮助，以确保在土地征收过程中获得公平补偿。

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菲律宾土地征收中的公平补偿：如何确定土地的真正价值

Land Bank of the Philippines v. Esperanza M. Esteban, G.R. No. 197674, September 23, 2020

在菲律宾，土地征收对土地所有者的生活产生了深远的影响，特别是在农业改革的背景下。土地所有者常常面临被迫出售土地的困境，而他们获得的补偿是否公平，直接影响到他们的生计和未来。本案例涉及到Esperanza M. Esteban的土地被征收后，如何通过法律程序争取公平补偿的问题。核心法律问题在于如何根据《综合农业改革法》（RA 6657）第17条确定的因素来计算公平补偿，以及法院在这一过程中扮演的角色。

法律背景

在菲律宾，土地征收的公平补偿是由《综合农业改革法》（RA 6657）第17条规定的。该条款明确列出了在确定公平补偿时需要考虑的因素，包括土地的购置成本、类似物业的当前价值、土地的性质和实际用途及其收入、土地所有者的宣誓估价、税务申报、政府评估员的评估、农民和农场工人以及政府对土地的贡献，以及是否有未支付的税款或从政府金融机构获得的贷款。这些因素旨在确保土地所有者在失去土地时得到公平的补偿。

例如，如果一块土地被用于种植水稻，其价值不仅仅是土地本身的市场价值，还包括其作为农业用地的生产能力和社会经济贡献。法院在确定公平补偿时，必须考虑所有这些因素，而不是简单地应用一个固定的公式。RA 6657第17条的具体文本如下：“在确定公平补偿时，应考虑土地的购置成本、类似物业的当前价值、其性质、实际用途和收入、土地所有者的宣誓估价、税务申报以及政府评估员的评估。”

案例分析

Esperanza M. Esteban拥有一块位于苏里高省的6.1833公顷的土地，她于1994年自愿提出将其出售给农业改革部（DAR），以便该机构根据RA 6657进行收购。最初，她要求每公顷60,000比索的价格，但土地银行（LBP）在1999年评估后，仅给出了每公顷12,295.42比索的补偿，导致她拒绝了这一估价并向地区法院提起诉讼，要求司法确定公平补偿。

在审理过程中，法院成立了一个委员会（BOC）来评估这块土地。BOC建议每公顷43,327.16比索的估价，地区法院最终在2005年作出裁决，支持了这一估价。然而，LBP对此不满，向上诉法院提起上诉，主张地区法院在计算公平补偿时违反了DAR行政命令（A.O.）第5号系列1998年的规定。

上诉法院在2010年的裁决中驳回了LBP的上诉，强调DAR的计算公式并非强制性的，法院在行使司法裁量权时可以根据具体情况进行调整。上诉法院指出，地区法院在评估土地的位置、使用情况和附近物业的当前销售价值时，考虑了这些因素的重要性。法院的推理如下：“DAR的计算公式不是强制性的，法院可以在行使司法裁量权时根据具体情况进行调整。”

然而，最高法院在审查此案时发现，地区法院和LBP都没有考虑RA 6657第17条列出的所有因素。最高法院认为，需要重新审理此案，以确保所有相关因素都被考虑在内。最高法院的裁决如下：“本案需要重新审理，以便法院作为特别农业法院，根据RA 6657第17条和适用的DAR规定确定公平补偿。”

实际影响

此裁决强调了在土地征收中确定公平补偿的重要性，并明确了法院在这一过程中必须考虑所有相关因素的责任。对于未来的类似案件，这意味着土地所有者和政府机构都需要提供充分的证据来支持他们的估价，而法院将有权根据具体情况调整DAR的公式。

对于企业和土地所有者来说，重要的是在土地征收过程中收集和提供所有相关数据，以支持其对公平补偿的要求。此外，寻求法律咨询以确保所有法律程序和要求都被正确遵循也是必要的。

关键教训：

• 在土地征收中，公平补偿的计算必须考虑RA 6657第17条列出的所有因素。
• 法院有权根据具体情况调整DAR的计算公式，但必须提供充分的理由。
• 土地所有者应确保在争取公平补偿时提供充分的证据支持其估价。

常见问题

什么是公平补偿？公平补偿是指在土地被征收时，土地所有者应得到的公平和全面的补偿金额。它应反映土地在被征收时的实际价值和所有者所遭受的损失。

RA 6657第17条列出了哪些因素？RA 6657第17条列出了土地购置成本、类似物业的当前价值、土地的性质和实际用途及其收入、土地所有者的宣誓估价、税务申报、政府评估员的评估、农民和农场工人以及政府对土地的贡献，以及是否有未支付的税款或从政府金融机构获得的贷款等因素。

法院可以调整DAR的计算公式吗？是的，法院可以在行使司法裁量权时根据具体情况调整DAR的计算公式，但必须提供充分的理由和证据支持其调整决定。

土地所有者在争取公平补偿时需要做什么？土地所有者应收集和提供所有相关数据和证据，以支持其对公平补偿的要求，并寻求法律咨询以确保所有法律程序和要求都被正确遵循。

此裁决对未来的土地征收案件有何影响？此裁决强调了在土地征收中确定公平补偿的重要性，要求所有相关因素都被考虑在内，并赋予法院根据具体情况调整DAR公式的权力。

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了解菲律宾农业租赁法对保护承租人权利的重要性

案例引用：Josefina Arines-Albalante和Juana Arines v. Salvacion Reyes和Israel Reyes，G.R. No. 222768，2020年9月2日

农业是许多菲律宾人的生计之源。然而，当农业承租人面临非法驱逐时，他们的生计和权利可能会受到严重威胁。本案例中，Josefina Arines-Albalante和她的姐姐Juana Arines与地主Salvacion和Israel Reyes之间的争议，揭示了农业租赁法在保护承租人权利方面的关键作用。Josefina的父亲Sergio Arines作为租户去世后，她被指控非法驱逐出承租的土地。案件的核心问题在于Josefina是否有权作为租户继承土地，以及地主是否有权非法驱逐她。

法律背景

菲律宾的农业租赁法由《农业租赁法》（R.A. 3844）及其修订案所规定，旨在保护农业承租人的权利并确保他们享有租赁安全。根据该法第7条，一旦建立农业租赁关系，承租人有权继续在土地上工作，直到租赁关系终止。第9条规定，如果租户去世，地主可以选择继承者，按照以下顺序：配偶、长子女、次子女等。如果地主在一个月内未行使选择权，则按照上述顺序优先继承。

此外，农业租赁关系的成立需要满足六个要素：（1）双方是地主和租户；（2）关系的对象是农业用地；（3）双方同意建立关系；（4）关系的目的是农业生产；（5）租户亲自耕种；（6）收成在双方之间分享。这些要素必须有实质证据支持，否则无法认定为合法租户（de jure租户）。

案例分析

Josefina的父亲Sergio Arines是位于Camarines Sur的Lot 5543的原租户。在Sergio去世后，Josefina声称她有权继承租赁权。然而，地主Salvacion和Israel Reyes在2003年试图通过武力将Josefina驱逐出土地，导致Josefina向省农业改革仲裁委员会（PARAD）提出非法驱逐的诉讼。

PARAD和DARAB（农业改革仲裁委员会）都支持Josefina，指出地主应通过合法程序而不是武力来驱逐租户。法院认为，即使Josefina可能没有完全遵守租赁义务，地主也无权非法驱逐她。Josefina有权在获得合法驱逐令之前继续占有土地。

最高法院在裁决中引用了Pajuyo v. CA案的判例，强调：“驱逐诉讼的基本哲学是防止和平的破坏和刑事混乱，并迫使被剥夺占有的一方尊重和仅通过法律获得他声称的权利。”此外，法院还指出，即使Josefina的租户身份存在争议，地主也必须通过法律程序来驱逐她，而不是采取非法行动。

最高法院最终裁定Josefina是合法的租户，理由如下：

• Josefina的父亲Sergio Arines是原租户，租赁关系在其去世后继续有效。
• 根据R.A. 3844第9条，Josefina作为Sergio的女儿，有权继承租赁权。
• 地主Salvacion承认Josefina继续耕种土地并分享收成，尽管存在关于收成质量的争议。

实际影响

本案的裁决强调了农业租赁法的重要性，确保承租人在面临非法驱逐时能够获得法律保护。对于在菲律宾从事农业活动的中国企业和个人而言，了解这些法律是至关重要的，以确保其租赁权得到充分保护。

关键教训包括：

• 确保租赁关系的合法性和透明性，避免非法驱逐的风险。
• 在面临租赁争议时，寻求法律援助并通过合法渠道解决问题。
• 了解菲律宾农业租赁法的具体规定，以保护自身权利。

常见问题

什么是农业租赁关系？
农业租赁关系是指地主与租户之间关于农业用地的租赁协议，旨在通过租户的耕种带来农业生产，并在双方之间分享收成。

如果租户去世，继承权如何确定？
根据R.A. 3844第9条，地主可以在租户去世后一个月内选择继承者，按照配偶、长子女、次子女的顺序。如果地主未行使选择权，则按照上述顺序优先继承。

地主可以非法驱逐租户吗？
不可以。地主必须通过法律程序，获得驱逐令后才能合法驱逐租户。非法驱逐是违法的，租户有权通过法律途径维护其权利。

租户如何证明其租户身份？
租户需要提供实质证据，证明其与地主之间存在农业租赁关系，包括双方同意、亲自耕种和分享收成等要素。

如果租户未能履行租赁义务，地主可以采取什么行动？
地主可以向农业改革仲裁委员会（DARAB）提出驱逐诉讼，但必须提供实质证据证明租户未能履行义务。

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菲律宾土地征收中的公正补偿：最高法院的判决及其影响

Land Bank of the Philippines v. Spouses Juancho and Myrna Nasser, G.R. No. 215234, June 23, 2020

在菲律宾，土地征收是一个敏感且复杂的法律问题，直接影响到许多土地所有者的生活和生计。最近的最高法院判决，涉及土地银行与纳塞尔夫妇之间的争议，揭示了在综合土地改革计划（CARP）下确定公正补偿的复杂性。本案的核心问题在于如何正确估价被征收的土地及其上的作物，特别是当土地种植了不同类型的树木时。纳塞尔夫妇拥有位于达沃东方省的一块土地，该土地被纳入CARP并自愿出售，但对土地银行的估价不满，引发了一系列法律程序和争议。

法律背景

在菲律宾，土地征收的法律框架主要由《综合土地改革法》（Republic Act No. 6657）及其相关行政命令和部门命令构成。根据该法第17节，公正补偿的确定应考虑土地的获取成本、类似财产的当前价值、土地的性质、实际用途和收入、所有者宣誓的估价、税务申报、政府评估师的评估等。此外，还应考虑农民和农工对土地的贡献以及政府对土地的投资等因素。

具体到本案，农业改革部行政命令第5号（DAR A.O. No. 5，1998年版）提供了估价公式，根据不同情况使用不同的变量，如资本化净收入（CNI）、可比销售（CS）、市场价值（MV）和累积开发成本（CDC）。这些公式的应用取决于土地的具体情况和可用的数据。例如，如果土地种植了永久作物但尚未生产果实，则应使用LV = (MV x 2) + CDC的公式。

这些法律原则不仅适用于土地征收，也影响到日常生活中的土地交易和开发。例如，一个土地所有者在决定是否自愿出售土地时，必须了解这些估价方法，以确保获得公正的补偿。

案例分析

纳塞尔夫妇的土地位于达沃东方省，种植了椰子树和7岁的桃花心木。1999年，该土地被纳入CARP，夫妇自愿出售，但对土地银行的估价不满。土地银行的估价为181,177.04比索，使用了LV = (MV x 0.1) + (CNI x 0.9) + CDC的公式。然而，纳塞尔夫妇认为这个估价过低，并要求重新评估。

随后，案件进入了农业改革部仲裁委员会（DARAB）的程序。DARAB最初支持土地银行的估价，但经过进一步的审查和纳塞尔夫妇的请求，DENR的树木标记员确认了桃花心木的存在及其潜在价值。最终，DARAB调整了估价，使用了LV = (CNI x 0.9) + (MV x 0.1)的公式分别计算椰子土地和桃花心木土地的价值，总估价为1,645,586.89比索。

案件随后被提交到马蒂市地区法院（RTC-SAC），该法院维持了DARAB的估价。土地银行不服，提起上诉至上诉法院（CA）。CA在2014年3月27日的判决中确认了RTC-SAC的估价，指出在桃花心木和椰子树混种的情况下，CNI变量的使用是正确的，而CDC变量仅适用于永久或果树作物。

最高法院在审查此案时指出，公正补偿的真正衡量标准不是征收者的收益，而是所有者的损失。法院强调，估价公式必须符合DAR A.O. No. 5的规定，并且不能忽略土地本身的价值。法院的判决如下：

“公正补偿在征收案件中被定义为从其所有者手中被征收的财产的完整和公平等价物。法院反复强调，真正的衡量标准不是征收者的收益，而是所有者的损失。”

“在没有可比销售的情况下，适当的公式是LV = (CNI x 0.90) + (MV x 0.10)加上LV = (CNI x 0.90) + (MV x 0.10)，这符合DAR A.O. No. 5的规定。”

实际影响

此判决为未来涉及CARP的土地征收案件设定了重要先例。土地所有者和开发商在处理类似案件时，必须仔细考虑土地上的作物类型和估价公式的适用性。特别是当土地种植了不同类型的树木时，确保估价公式正确使用CNI和MV变量至关重要。

对于企业和个人，建议在土地交易或征收过程中寻求法律咨询，以确保估价公正并符合法律规定。此外，了解不同作物和树木的估价方法可以帮助土地所有者在谈判中获得更好的补偿。

关键教训：

• 土地征收中的公正补偿必须考虑所有者的损失，而不是征收者的收益。
• 在CARP下，估价公式必须符合DAR A.O. No. 5的规定，不能忽略土地本身的价值。
• 在土地种植了不同类型的树木时，应正确使用估价公式中的CNI和MV变量。

常见问题

什么是公正补偿？

公正补偿是指在土地征收中，所有者应获得的完整和公平的等价物。它应反映所有者的损失，而不是征收者的收益。

在CARP下，如何确定土地的估价？

根据DAR A.O. No. 5，土地估价可以使用不同的公式，具体取决于土地的用途和可用的数据。例如，LV = (CNI x 0.9) + (MV x 0.1)适用于没有可比销售数据的情况。

如果土地种植了不同类型的树木，估价公式会如何变化？

如果土地种植了不同类型的树木，如椰子树和桃花心木，应分别使用适当的估价公式。例如，可以使用LV = (CNI x 0.9) + (MV x 0.1)分别计算椰子土地和桃花心木土地的价值。

土地所有者在土地征收过程中应采取哪些措施？

土地所有者应寻求法律咨询，确保估价公正并符合法律规定。此外，应仔细检查估价公式的使用，确保正确考虑了土地上的作物类型和价值。

如果对土地银行的估价不满，土地所有者可以采取哪些行动？

土地所有者可以向农业改革部仲裁委员会（DARAB）提出异议，要求重新评估。如果不满意DARAB的决定，可以进一步向地区法院（RTC-SAC）和上诉法院（CA）提起上诉。

ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的土地征收问题。无论您是需要帮助理解CARP下的估价公式，还是需要在土地交易中获得公正的补偿，我们都能够提供专业的法律支持。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。