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分类： 农业法

  • 土地改革豁免：农业部有权撤销先前颁布的豁免令吗？

    农业部有权撤销先前颁布的豁免令，如果豁免条件不再存在。

    ANIBAN NG NAGKAKAISANG MAMAMAYAN NG HACIENDA DOLORES (ANMHD/ANIBAN), INC. PETITIONER, VS. FL PROPERTIES AND MANAGEMENT CORPORATION AND LLL HOLDINGS, INC.,* RESPONDENTS.

    [G.R. No. 224965]

    DEPARTMENT OF AGRARIAN REFORM, PETITIONER, VS. FL PROPERTIES AND MANAGEMENT CORPORATION AND LLL HOLDINGS, INC., RESPONDENTS.

    D E C I S I O N

    土地改革影响着菲律宾数百万农民的生计和土地所有者的权利。当土地被宣布免于土地改革计划（CARP）的覆盖时，会发生什么？如果最初的豁免条件发生变化，农业部（DAR）是否有权重新审视并撤销这些豁免？最高法院在 Aniban ng Nagkakaisang Mamamayan ng Hacienda Dolores (ANMHD/ANIBAN), Inc. 诉 FL Properties and Management Corporation and LLL Holdings, Inc. 案中解决了这些关键问题。该案涉及位于邦板牙省波拉克市的Hacienda Dolores的土地，该土地最初因其超过18%的坡度而被免于CARP的覆盖。然而，农民组织ANIBAN质疑这一豁免，声称土地的某些部分现在适合农业用途。本案的核心问题是：农业部是否有权撤销先前颁布的豁免令，如果最初的豁免条件不再存在？

    土地改革计划（CARP）和豁免

    菲律宾的土地改革计划旨在将土地所有权分配给无地农民，促进农业生产力，并减少农村贫困。然而，并非所有土地都受CARP的覆盖。根据《综合土地改革法》（CARL），某些土地可以免于CARP的覆盖，例如坡度超过18%的土地，或用于公园、野生动物保护区和学校等非农业用途的土地。这些豁免基于以下原则：某些土地更适合其他用途，或者其所有权结构不应受到干扰。但是，这些豁免并非永久性的。农业部有权定期审查豁免土地的状况，以确保最初的豁免条件仍然存在。如果条件发生变化，例如土地的坡度发生变化或土地被用于农业用途，农业部可以撤销豁免并将土地纳入CARP的覆盖范围。

    《综合土地改革法》（第6657号共和国法案）第10条明确规定了豁免和排除条款：

    SECTION 10. Exemptions and Exclusions. — Lands actually, directly and exclusively used and found to be necessary for parks, wildlife, forest reserves, reforestation, fish sanctuaries and breeding grounds, watersheds, and mangroves, national defense, school sites and campuses including experimental farm stations operated by public or private schools for educational purposes, seeds and seedlings research and pilot production centers, church sites and convents appurtenant thereto, mosque sites and Islamic centers appurtenant thereto, communal burial grounds and cemeteries, penal colonies and penal farms actually worked by the inmates, government and private research and quarantine centers and all lands with eighteen percent (18%) slope and over, except those already developed shall be exempt from the coverage of this Act.

    这项条款详细说明了可以免于CARP覆盖的土地类型，包括用于特定目的的土地和坡度超过18%的土地。重要的是要注意，即使土地符合豁免的初始标准，农业部也有权审查其状态，以确保豁免的理由仍然有效。

    案件经过

    Aniban ng Nagkakaisang Mamamayan ng Hacienda Dolores (ANMHD/ANIBAN), Inc. 诉 FL Properties and Management Corporation and LLL Holdings, Inc. 案涉及以下关键事件：

    • 2005年和2006年：农业部第三区办事处分别发布了两项命令，免除Hacienda Dolores的土地受CARP的覆盖，理由是土地的坡度至少为18%，并且未进行农业开发。
    • 2011年：ANIBAN，一个Hacienda Dolores的农民组织，对区域主管豁免的土地所有权提出了两份单独的请愿书。
    • 2012年：区域办事处驳回了ANIBAN的覆盖范围修正案申请。随后，区域办事处部分修改了2012年4月30日的命令，并裁定FL Properties和LLL Holdings的部分土地坡度低于18%，并且已经进行了农业开发。因此，区域办事处撤销了先前发布的豁免令。
    • 2015年：上诉法院批准了FL Properties和LLL Holdings在CA-G.R. SP No. 139472中的请愿书。上诉法院驳回了私人响应者的修正覆盖范围申请。因此，永久禁止公共响应者继续进行[行政]案件No. A-9999-03-CV-157-12的诉讼程序，以及与涉及请愿者土地所有权相关的收购和分配过程的其他诉讼程序。

    最高法院在审理此案时，必须解决一系列程序和实质性问题，包括农业部作为实际利益方的地位、直接向上诉法院提起认证请愿书的适当性以及2005年豁免令是否具有最终性和不可更改性。

    最高法院引用了行政命令第129-A号和第6657号共和国法案（经修订）第50条，强调了农业部在土地改革事务中的主要管辖权。法院强调，农业部有权确定哪些土地应纳入CARP的覆盖范围，哪些土地应排除在外。上诉法院不仅驳回了ANIBAN提交的修正覆盖范围申请，还发布了一项永久禁令，禁止农业部采取与行政案件No. A-9999-03-CV-157-12相关的任何行动，以及Hacienda Dolores的收购和分配。

    最高法院认为，上诉法院的这一决定对农业部行使其职责的权力产生了影响。通过驳回修正覆盖范围申请，上诉法院直接裁决了属于农业部管辖范围的事项。因此，最高法院裁定农业部在本案中具有实际和实质性的利益，使其有资格成为实际利益方。

    法院进一步裁定，上诉法院不应批准认证请愿书，因为响应者未能遵守适当的程序规则。法院强调，在向上诉法院提起认证请愿书之前，必须首先用尽所有可用的行政补救措施。在本案中，这意味着FL Properties和LLL Holdings必须首先向上诉法院提交复议动议，然后才能寻求司法救济。

    最高法院还解决了2005年10月24日的豁免令是否具有最终性和不可更改性的问题。法院承认，最终判决的不可更改性原则也适用于农业部等行政机构的决定和裁决。但是，法院指出，这一原则并非绝对的，并且存在某些例外情况，例如更正笔误、事后追溯性条目、无效判决以及在判决最终确定后发生的使其执行不公正和不公平的情况。

    法院裁定，判决不可更改性原则不适用于农业部发布的豁免令。豁免令容易受到后续事件的影响。一块最初被宣布为豁免土地的土地可能被用于不同的目的，或者它的坡度可能已经低于18%的阈值。最初使土地有资格免于CARP覆盖的条件有可能不再存在。因此，农业部有责任行使其权力，对土地进行持续审查和核实。它也有权撤销此类豁免令。

    最高法院强调了农业部有权定期审查豁免土地的状况，以确保最初的豁免条件仍然存在。如果条件发生变化，例如土地的坡度发生变化或土地被用于农业用途，农业部可以撤销豁免并将土地纳入CARP的覆盖范围。法院还强调，上诉法院无权发布针对农业部的禁令，因为这将干扰农业部执行其职责的权力。

    最高法院推翻了上诉法院的裁决，并命令将案件发回农业部进行进一步审理。这一裁决重申了农业部在土地改革事务中的重要作用，并强调了该机构有权审查和撤销先前颁布的豁免令，如果这些豁免的最初条件不再存在。

    实际意义

    最高法院的这一裁决对土地所有者和农民都具有重要的实际意义。对于土地所有者而言，这意味着即使他们的土地最初被免于CARP的覆盖，他们也必须意识到农业部有权定期审查其土地的状况。如果土地的状况发生变化，例如土地的坡度发生变化或土地被用于农业用途，土地所有者可能会面临其豁免被撤销的风险。对于农民而言，这一裁决意味着他们有权质疑先前颁布的豁免令，如果他们认为土地的状况已经发生变化，并且土地现在适合农业用途。农民可以向农业部提交请愿书，要求审查豁免令。如果农业部发现土地的状况已经发生变化，它可以撤销豁免并将土地纳入CARP的覆盖范围。

    关键教训

    • 农业部有权审查和撤销先前颁布的豁免令，如果这些豁免的最初条件不再存在。
    • 土地所有者必须意识到他们的土地可能会受到定期审查，如果土地的状况发生变化，他们的豁免可能会被撤销。
    • 农民有权质疑先前颁布的豁免令，如果他们认为土地的状况已经发生变化，并且土地现在适合农业用途。
    • 上诉法院无权发布针对农业部的禁令，因为这将干扰农业部执行其职责的权力。

    常见问题解答

    土地改革豁免是什么？

    土地改革豁免是指允许某些土地免于土地改革计划（CARP）覆盖的规定。这些豁免通常基于以下原则：某些土地更适合其他用途，或者其所有权结构不应受到干扰。

    哪些土地可以免于CARP的覆盖？

    根据《综合土地改革法》（CARL），某些土地可以免于CARP的覆盖，例如坡度超过18%的土地，或用于公园、野生动物保护区和学校等非农业用途的土地。

    农业部是否有权审查豁免土地的状况？

    是的，农业部有权定期审查豁免土地的状况，以确保最初的豁免条件仍然存在。

    如果豁免土地的状况发生变化，会发生什么？

    如果豁免土地的状况发生变化，例如土地的坡度发生变化或土地被用于农业用途，农业部可以撤销豁免并将土地纳入CARP的覆盖范围。

    农民可以质疑先前颁布的豁免令吗？

    是的，农民可以质疑先前颁布的豁免令，如果他们认为土地的状况已经发生变化，并且土地现在适合农业用途。农民可以向农业部提交请愿书，要求审查豁免令。

    上诉法院是否有权发布针对农业部的禁令？

    没有，上诉法院无权发布针对农业部的禁令，因为这将干扰农业部执行其职责的权力。

    本案对土地所有者和农民有何影响？

    本案重申了农业部在土地改革事务中的重要作用，并强调了该机构有权审查和撤销先前颁布的豁免令，如果这些豁免的最初条件不再存在。对于土地所有者而言，这意味着即使他们的土地最初被免于CARP的覆盖，他们也必须意识到农业部有权定期审查其土地的状况。对于农民而言，这意味着他们有权质疑先前颁布的豁免令，如果他们认为土地的状况已经发生变化，并且土地现在适合农业用途。

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  • 土地重新分类：菲律宾农业土地转为工业用途的法律指南

    土地重新分类：在菲律宾，最终且可执行的豁免令至关重要

    THE HEIRS OF THE LATE DOMINGO BARRAQUIO, NAMELY GLENN M. BARRAQUIO, MARIA M. BARRAQUIO, GREGORIO BARRAQUIO, DIVINA B. ONESA, URSULA B. REFORMADO, AND EDITHA BARRAQUIO, PETITIONERS, VS. ALMEDA INCORPORATED, RESPONDENT.

    [G.R. No. 169649, January 16, 2023 ]

    想象一下，一位农民辛勤耕耘多年，突然被告知他耕种的土地现在被划为工业用地，他将失去赖以生存的土地。本案的核心在于，在撤销颁发给农民受益人的土地所有权证书（CLOA）之前，农业改革部长发布的豁免令必须是最终且可执行的。这意味着，只有经过所有上诉程序，确认土地的重新分类，并且该决定不能再被质疑时，才能合法地取消农民的土地所有权。

    案件概述

    本案涉及已故 Domingo Barraquio 的继承人与 Almeda Incorporated 之间的土地纠纷。Barraquio 是一位农民受益人，获得了 Almeda 公司名下的部分土地的 CLOA。Almeda 公司试图取消这些 CLOA，声称该土地已被重新划为工业用地，因此不属于综合土地改革计划（CARP）的范围。最高法院需要裁定，在撤销农民的土地所有权之前，豁免令是否必须是最终且可执行的。

    菲律宾土地改革的法律背景

    菲律宾的土地改革旨在将土地所有权从大地主转移到无地农民手中。1988 年颁布的《综合土地改革法》（RA 6657）是这一进程中的关键法律。该法规定，所有公共和私人农业用地，无论租赁安排和生产的商品如何，都应纳入 CARP 的范围。农业用地被定义为“专门用于农业活动的土地……且未被划为矿产、森林、住宅、商业或工业用地”。

    第 4 条规定：“1988 年综合土地改革法应涵盖所有公共和私人农业用地，无论租赁安排和生产的商品如何，正如第 131 号公告和第 229 号行政命令所规定的那样，包括其他适合农业的公共领域土地：但前提是，土地所有者总面积为五 (5) 公顷及以下的土地不应被收购和分配给合格的受益人。”

    在 RA 6657 颁布之前，地方政府单位有权通过法律或分区条例将农业用地重新划分为住宅、工业或商业用途。然而，在 RA 6657 颁布后，地方政府单位不再有权基于重新分类来改变土地用途。只有农业改革部（DAR）有权批准农业用地转为非农业用途。

    如果土地在 RA 6657 颁布之前已被划为非农业用地，则无需获得 DAR 的转换许可，但可以申请豁免许可，将该财产排除在 RA 6657 的范围之外。DAR 部长有权发布批准或拒绝土地所有者提交的豁免申请的命令。

    案件分析：Barraquio 继承人与 Almeda 公司

    以下是该案件的详细经过：

    • 1994 年，DAR 向包括 Barraquio 在内的九名农民受益人颁发了 CLOA，覆盖了 Almeda 公司的土地。
    • Almeda 公司提起诉讼，要求取消这些 CLOA，声称该土地已被重新划为工业用地。
    • 省农业改革仲裁委员会（PARAB）最初驳回了 Almeda 公司的诉讼，但后来推翻了其决定，下令取消 CLOA。
    • Barraquio 对此裁决提出上诉，但其他农民受益人与 Almeda 公司达成了和解。
    • Almeda 公司向 DAR 部长申请豁免，要求将该土地排除在 CARP 范围之外。
    • DAR 部长批准了 Almeda 公司的申请，发布了豁免令。
    • Barraquio 的继承人对豁免令提出质疑，但 DARAB 驳回了他们的上诉。
    • 上诉法院维持了 DARAB 的裁决。

    最高法院推翻了上诉法院的裁决，理由是豁免令在 Barraquio 提出复议申请后并未最终确定。这意味着，该豁免令不能作为取消 Barraquio 的 CLOA 的依据。

    法院强调，“在撤销颁发给农民受益人的土地所有权证书（CLOA）之前，农业改革部长发布的豁免令必须是最终且可执行的。”

    法院还认为，Almeda 公司提交的文件存在不一致之处，导致人们对该土地是否在 RA 6657 颁布之前已被划为工业用地产生了怀疑。例如，Almeda 公司提交的圣罗莎市分区管理员的证明与 CLUPPI 豁免委员会的评估报告相矛盾，后者发现该土地位于农业用地范围内。

    实际影响

    本案强调了在土地改革案件中确保正当程序的重要性。它明确指出，农民的土地所有权不应轻易被剥夺，只有在所有法律途径都已用尽，并且土地重新分类的决定是明确无疑的情况下，才能取消 CLOA。

    重要教训：

    • 在土地改革案件中，最终且可执行的豁免令至关重要。
    • 农民的土地所有权应受到保护，不应轻易被剥夺。
    • 所有相关文件必须经过仔细审查，以确保其准确性和一致性。

    常见问题解答

    问：什么是 CLOA？

    答：CLOA 是土地所有权证书，颁发给 CARP 下的农民受益人，作为其土地所有权的证明。

    问：什么是豁免令？

    答：豁免令是由 DAR 部长发布的命令，将特定土地排除在 CARP 的范围之外。

    问：如何获得豁免令？

    答：土地所有者可以向 DAR 提交申请，要求将土地排除在 CARP 范围之外。申请必须附有证明该土地符合豁免条件的证明文件，例如土地已被重新划为非农业用地的证明。

    问：如果我对豁免令有异议，该怎么办？

    答：您可以对 DAR 部长的豁免令提出复议申请。如果复议申请被驳回，您可以向上诉法院提出上诉。

    问：本案对其他土地改革案件有何影响？

    答：本案强调了在土地改革案件中确保正当程序的重要性。它明确指出，农民的土地所有权不应轻易被剥夺，只有在所有法律途径都已用尽，并且土地重新分类的决定是明确无疑的情况下，才能取消 CLOA。

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  • 土地纠纷：法院与土地改革部在农业土地案件中的管辖权

    本案裁决了涉及农业土地的诉讼应首先提交给土地改革部（DAR）进行裁决。即使法院最初认为自己有管辖权，如果在审理过程中出现农业纠纷的指控，案件也应移交给 DAR。这意味着对于声称拥有农业土地租赁或耕作权的人来说，DAR 是解决纠纷的首要机构，法院的干预仅在 DAR 作出决定后才会进行。最高法院重申了 DAR 在农业改革事务中的主要管辖权，旨在确保迅速解决与土地有关的争端，并保护农民和农业佃农的权利。

    农业土地纠纷：法院能否推翻 DAR 的管辖权？

    拉奎尔·G·迪·邦西奥对莱昂蒂娜·萨门塔·拉莫斯和费尔南多·拉莫斯提起诉讼，旨在收回位于新埃西哈省卡巴那图安市的一块土地的所有权。拉奎尔声称是被告非法占有土地。作为回应，被告辩称存在租赁协议，这本应将案件置于土地改革部（DAR）而非地区审判法院（RTC）的管辖之下。问题的核心在于确定在涉及农业土地和指称的佃农关系的案件中，应由哪个机构行使管辖权。

    在法庭诉讼早期，地区审判法院（RTC）最初认为自己拥有管辖权，理由是被告未能充分证明存在法律规定的农业佃农关系的所有要素。但随后，地区审判法院撤销了其先前的命令，将案件提交给土地改革委员会（DAR）。拉奎尔·G·迪·邦西奥认为，她已获得一项既得权利，根据地区审判法院的最初裁决进行诉讼，后来的法律不能追溯适用以撤销该权利。这一立场源于她认为地区审判法院之前的判决具有约束力，不能轻易被推翻。

    最高法院驳回了拉奎尔的论点。法院表示，对案件标的物的管辖权只能由宪法或法律授予，不能通过当事人的弃权或法院的默许获得。这意味着地区审判法院有义务确定案件是否真的属于土地改革的性质，如果存在佃农关系的指控，地区审判法院应自动将案件提交给土地改革部（DAR），以确定是否存在农业纠纷。此程序由共和国法案第 6657 号第 50-A 条（经第 9700 号法案修订）规定。

    关于适用新法律，最高法院在“查伊雷斯开发公司诉迪松”案中长期以来一直认为第 9700 号共和国法案可追溯适用。根据最高法院的裁决，为了使土地改革委员会对案件拥有管辖权，当事方之间必须存在佃农关系。在“委拉斯开兹诉克鲁斯配偶”案中，佃农关系被定义为土地所有者与佃农之间的法律联系，一旦他们同意共同耕种属于土地所有者的土地，该联系就会产生，由于这种关系，佃农获得了继续耕种土地的权利。

    根据这些指导原则，最高法院认为，地区审判法院有义务进行初步会议，并在必要时接受证据，以确定是否存在实际的佃农关系。如果表明存在此种关系，则地区审判法院应以缺乏管辖权为由驳回案件。最高法院强调，本案中存在需要将争议提交给土地改革部的充分指控，强调即使只是声称存在农业纠纷也足以触发提交。

    最后，最高法院指出，最高法院早些时候在“土地改革部诉昆卡”案中裁定，“所有关于全面土地改革计划 (CARP) 实施的争议都属于 [土地改革部] 的管辖范围，即使它们提出的问题本质上也是法律或宪法问题。所有疑问都应有利于土地改革部，因为法律已赋予其特殊和原始权力来听取和裁决农业事务。”因此，争议必须提交土地改革部以作进一步裁决。

    常见问题

    本案中的关键问题是什么？ 关键问题是涉及土地所有权的争议是否应由普通法院审理，还是应首先提交土地改革部，因为声称存在农业佃农关系。
    为什么地区审判法院最初认为自己有管辖权？ 地区审判法院最初认为自己有管辖权，因为最初缺乏证据表明存在必要的法律要素，可以认定双方存在农业佃农关系。
    是什么改变了地区审判法院的决定？ 地区审判法院在进一步的程序，包括实地考察期间改变了其决定，在该实地考察中，案件似乎涉及可能落在土地改革部专业管辖范围内的农业争议。
    如果农民对 DAR 的决定不满意，可以做什么？ 如果农民或任何一方对土地改革部的决定不满意，他们可以向申诉法院上诉。
    “既得权利”在本案中扮演什么角色？ 原告认为由于法院之前的判决，他们对以普通法院的案件审理拥有“既得权利”，但法院驳回了这种说法，认为对案件标的物的管辖权不能通过既得权利获得。
    根据《农业改革法》，什么是“农业纠纷”？ 根据共和国法案第 6657 号第 3(d) 条，“农业纠纷”是指与土地租赁安排有关的任何争议，无论其租赁、佃农、管理或其他形式，无论争端各方之间是否存在近因关系。
    本案中佃农关系的要素是什么？ 本案中佃农关系的要素包括土地所有者和佃农、农业用地、双方的同意、农业生产的目的、佃农或农业承租人的个人耕种以及土地所有者和佃农或农业承租人之间的收获分配。
    本案与土地所有者和承租人之间有什么实际意义？ 本案阐明了解决有关农业土地争议的适当途径，确保此类争议提交土地改革部裁决，优先考虑专业解决土地改革相关事务。
    如果争议包含法律和农业问题，会发生什么情况？ 法院表示，关于全面农业改革计划实施的所有争议均属于土地改革部的管辖范围，即使它们提出的问题在本质上也是法律或宪法问题。

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  • 土地改革计划范围：土地重新分类对农民权利的影响

    本案涉及土地改革计划（CARP）的范围，以及在 CARP 生效前对土地进行的重新分类如何影响农民的权利。最高法院裁定，在 1988 年 6 月 15 日 CARP 生效之前，若土地已重新划分为非农业用途，则该土地不在 CARP 的范围内，这意味着之前授予农民的土地所有权证书（CLOA）无效。

    土地何时脱离耕种？土地重新分类与农民权利的冲突

    圣托斯·文图拉·霍科马基金会（SVHFI）拥有一块位于邦板牙省马巴拉卡特市的土地，该土地根据 CARP 被授予了农民 Domingo M. Manalang、Renato D. Garcia、Ronaldo D. Garcia 和 Jesus M. Galang。SVHFI 辩称，该土地在 CARP 生效前已被重新划分为住宅用地，因此应免于 CARP 的覆盖范围。本案的核心问题在于，在 CARP 生效之前对土地进行的重新分类是否会使 CARP 颁发给农民的 CLOA 失效。涉及复杂的行政法，重点在于确定农村土地的正确分类及其相关的农民权利。

    法院首先澄清了其管辖范围，确认土地改革仲裁委员会（DARAB）并未超出其职能范围，因为 DARAB 只是采纳了土地改革部部长的调查结果，即 SVHFI 的土地免于 CARP 的覆盖。CA 正确解释说，土地改革部长对涉及《共和国法》第 6657 号行政执行的事项拥有专属管辖权，尤其是在 CARP 范围内的土地分类方面，例如免税申请，因此，法院同意地改委。简而言之，关于在 CARP 范围内包括或排除土地的特权和权力完全属于 DAR 部长。

    但是，高等法院认为，上诉法院（CA）的裁决存在根本性错误。高等法院指出，上诉法院错误地引用了土地改革部（DAR）部长撤销先前的豁免命令一事，理由是该撤销令指的是另一块不同的土地（地块 530），尽管它来自同一份所有权证书。因此，法院撤销了 CA 的判决，维持了 DARAB 的决议，宣布 554-D-3 地块不在 CARP 的范围内。

    高等法院依靠高等法院人力住区监管委员会 1980 年颁布的第 R-41-3 号决议所出具的认证来推翻上诉法院的判决。关于根据土地改革计划有权获得利益的个人是否自动成为农业改革法令下的土地的善意所有者的问题，高等法院引用了《Del Castillo v. Orciga》一案，强调了 CARP 下的土地转让分两个阶段进行。

    《土地改革法》第 4 条明确规定，CARP 的范围应仅限于其中列出的土地，但前提是这些土地必须专用于或适合农业用途：
    “第 4 条。范围 – 1989 年综合土地改革法应涵盖所有公共和私人农业用地，无论其租赁安排和生产的商品如何，如第 131 号公告和第 229 号行政命令所规定，包括适合农业的公共领域中的其他土地。”

    高等法院承认索赔人从 1960 年代就开始耕种土地这一事实，并指出根据 R.A.6657 计划获得资格本身并不构成善意地获得 PD 27 或 R.A.6657 下的收益。换句话说，农业用地的有效分类如果得到正式授权的政府机构在 1988 年 6 月 15 日之前的批准，则应免除该土地受 CARP 的管辖。由于土地是在通过 RA 6657 之前和在颁发 CLOA 之前重新分类的，因此未产生既得权利，特别是根据 HSRC 的 R-41-3 号决议。 因此，高等法院裁定，这块土地不在农业改革计划的范围内。

    本案的关键问题是什么？ 关键问题是位于邦板牙省马巴拉卡特市的 554-D-3 地块是否属于农业改革计划（CARP）的范围之内，因为它在 RA 6657 号法律于 1988 年 6 月 15 日生效之前已被重新划分为非农业用途。这直接影响到授予索赔人的所有权证明书（CLOA）的有效性。
    高等法院在本案中的判决是什么？ 高等法院撤销了上诉法院（CA）的判决，支持土地改革仲裁委员会（DARAB）先前的裁决，即 554-D-3 地块不在综合土地改革计划的范围之内。该判决意味着土地改革部（DAR）此前根据农业改革计划错误地向该地块发放的所有权证明书将不再具有法律效力。
    对案件中的农民（索赔人）意味着什么？ 由于 554-D-3 地块不在综合土地改革计划的范围之内，因此，授予索赔人的农业改革法令下的土地所有权证明书已宣布无效。结果，索赔人失去了获得土地所有权的好处，这些土地继续属于 SVHFI 的所有权。
    什么是 HSRC R-41-3 号决议，为什么在本案中如此重要？ 高等法院依据住房和土地使用管理委员会在 1980 年批准的该决议，发现土地是在 1988 年之前进行重新分类，成为“住宅”，因此不受农业改革法令的约束。高等法院指出，对索赔人的支持违反了农业改革法 6657 条，还与农业部发布的各种 DOJ 意见不符。
    土地重新分类日期在本案中为何如此重要？ 在 1988 年 6 月 15 日生效之前，任何政府机关根据经 HLURB 和之前的各主管机关批准的城镇规划和分区条例将其重新划分为住宅、商业或工业用途的土地都不包括在土地改革法令（CARL）范围内。如果重新分类是在这一天或之后进行的，土地改革委员会可能会干预这些用途，以阻止滥用权力和不公平对待索赔人的行为。
    本案的结果会对其他类似土地纠纷产生什么影响？ 这一判决突显了一个重要的先例，即重新分类日期如何对农业改革案件中适用的法律产生影响，而且这一问题通常由土地改革部长通过政府文件进行行政上裁决。法院进一步阐明，所有有资质受益的申请人并非都可以依据第 27 号总统令或第 6657 号共和国法自动成为其土地的真诚所有者。
    土地改革仲裁委员会在本案中的作用是什么？ 农业改革仲裁委员会最初支持索赔人的利益，后来，考虑到农业改革部（DAR）部长的判决，他们才更改了自己的裁决。DARAB 改变裁决强调了政府机构在土地利用管理问题上的层次结构。
    综合土地改革计划的范围是什么？ 综合土地改革计划原本计划涵盖私人和公共拥有的农业用地。综合土地改革计划下的农业用地是指致力于农业活动并不属于矿物或森林用地的土地，不包括已经由地方当局重新划分为住宅用地、商业用地和工业用地的土地。

    总而言之，这一判决明确规定，根据高等法院的各项决议，对农业改革法令范围的限制，例如在农业改革法令生效之前重新分类的土地，可以推翻授予农民既得利益的相关各方的利益。对高等法院判决采取不同的理解可以从许多方面来加强索赔人在索赔中的法律定位，进一步影响了土地纠纷处理程序。

    如果想咨询此裁决在具体情况下的适用性，请通过 contact 联系 ASG Law，或通过电子邮件 frontdesk@asglawpartners.com 联系。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如果想获得针对您的情况量身定制的特定法律指导，请咨询合格的律师。
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  • 土地再分类不能剥夺农民根据总统令27号获得的既得权利

    最高法院裁定，土地重新划分为非农业用地不能推翻农民根据总统令27号（P.D. 27）享有的既得权利。Remman Enterprises, Inc. 申请豁免《综合土地改革计划》（CARP）的土地被驳回，最高法院支持先前颁发给 Adriano 等农民的《解放专利》。该裁决保障了长期租户的土地所有权，强调了先前授予的土地改革权利的重要性，并影响未来关于《综合土地改革计划》覆盖范围的案例。

    当土地的历史相遇时：即使土地已经重新规划，也能保障耕作者的权利吗？

    本案涉及位于甲米地省达斯马里尼亚斯镇圣何塞区总面积 46.9180 公顷的土地。这些土地最初属于 Saulog 家族，根据“土地转移行动”（OLT）于 1989 年分配给了农民，这些农民获得了《解放专利》。1993 年，Saulog 家族对农业改革部（DAR）区域主管威尔弗雷多·B·利亚诺提起请愿，要求废止决议，该案记录为 DARAB 案件编号 IV-Ca-0087-92。该请愿针对 Saulog 家族出售给 Remman Enterprises, Inc. 的 27.8530 公顷土地，Remman Enterprises, Inc. 是一家从事住房或细分开发业务的私人民营企业。诉讼的原因在于 DAR 根据 OLT 于 1989 年将这些土地分配给农民，并随后颁发了相应的《解放专利》。

    Remman 以 5200 万菲律宾比索的价格从 Saulog 家族购买了土地后，于 1995 年申请免除《综合土地改革计划》（CARP）的覆盖范围。申请遭到了那些认为自己对这些土地有既得权利的农民们的反对。DAR 部长最初驳回了该申请，但后来部分批准，仅将聂韦斯·维达·德·索洛格的 15.31915 公顷土地纳入 CARP 的覆盖范围。这导致了最高法院的漫长诉讼和几次发回重审，以确定《解放专利》的有效性。

    本案的核心在于确定土地重新划分为非农业用地的决定是否优先于农民租户在总统令第 27 号下获得的权利。Remman 主张土地已经在 1981 年被重新规划为住宅用地，并且不应该纳入 CARP 的覆盖范围。相比之下，农民租户坚持认为他们在根据 P.D. 27 获得这些土地的所有权方面拥有既得权利，这意味着此后重新规划不会剥夺他们的土地所有权。为了充分处理此事，最高法院暂时搁置了案件，并下令在省农业改革仲裁员（PARAD）那里进行进一步的诉讼程序，重点关注确认《解放专利》的有效性。

    最高法院解释说，在确定此类冲突中占主导地位的原则时，首先必须承认地方政府有权通过当地法令重新分类土地的权力，特别是当住房和土地使用管理委员会批准该法令时。然而，这一权力并非没有限制。法院此前澄清说，将农业用地转换为住宅或轻工业的法令只能给予前瞻性适用，而不应改变该地区现有农业用地的性质或存在于这些土地之上的法律关系。本案中的农民租户获得了根据 P.D. 27 号所赋予的《解放专利》，并且在土地被重新分类之前，根据法律被认为是土地所有者。

    2020 年，省农业改革仲裁员裁定颁发给农民的《解放专利》有效，认为他们已遵守 P.D. 27 的要求。在最高法院裁决中，这一点至关重要，裁决强调了 P.D. 27 下农民既得权利优于随后的土地重新分类的原则。法院引用了早前的判决，指出重新规划为非农业用地不能被用来推翻农民租户在 P.D. 27 下获得的既得权利，因为它会“否定那些有既得权利的人”。对有价值既得权利的认可确保了土地改革的保护仍然是至关重要的，特别是在保护那些根据该改革计划成为土地受益人的人们的权利的情况下。

    此外，还发现即使土地被重新分类，它仍用于农业，这一事实增强了根据 CARP 维护土地所有权的论点。事实上，卡维特省警长和仲裁员文员于 2019 年 11 月 29 日进行的实地检查显示，这些土地大部分用于水稻、香蕉和蔬菜等农业目的。法院发现重新规划决定并没有影响实际的土地利用或农民对其耕地的既得权利。

    关于地主尚未提出保留申请一事，法院认为，在土地根据 1989 年的运营土地转移（OLT）计划进行分配的情况下，如果所有者从未申请保留土地或以任何方式表示行使保留权利的意愿，则农业改革部无权裁定进行土地保留。在这种情况下，法院最终取消了对 Saulog 家族的继承人作出的土地保留权，确认了 46.9180 公顷的全部土地面积均受 CARP 覆盖，并且 Adriano 等作为农民受益人所获得的《解放专利》有效。

    常见问题解答

    本案中的关键问题是什么？ 本案中的关键问题是，土地的再分类是否会推翻农民在 P.D. 27 号法律下的既得权利，以及是否应将最初划分给农民的土地划为《综合土地改革计划》（CARP）覆盖的豁免地。
    总统令（P.D.）27号的内容是什么？ 总统令第27号或简称租户解放法，于 1972 年发布，旨在将农民从束缚中解放出来，向耕种水稻和玉米等其他粮食作物的土地的人提供土地所有权。P.D. 27 允许当时的租户有权购买耕种的土地，将其视为“准所有者”。
    Remman Enterprises 在本案中提出了什么主张？ Remman Enterprises 认为，争议土地已经被重新划分为住宅用地，因此不应该属于《综合土地改革计划》（CARP）的覆盖范围。他们争论地方政府（住房和土地使用管理委员会）对住宅再划分类的优先权，这也应被视为土地不适用于土地改革规划豁免的关键。
    在本案中，最高法院对《解放专利》的有效性有何看法？ 最高法院认可了省农业改革仲裁员的裁决，认为颁发给农民受益人的《解放专利》有效。法院强调说，根据法律的所有权要求得到满足，对农民租户给予全面的合法所有权保障，并符合土地改革法下的政策精神。
    既得权利如何影响到案件裁决的作出？ 既得权利被认为是优先权利，特别是对于在1988年6月15日前《综合土地改革法案》生效前颁发或获得的权利。该规则是为了尊重现有的合法权利，并且在既定土地改革法律下充分的政策考量的情况下，不能追溯性适用可能会改变土地再划分类所形成的既定法律义务或权利的情况。
    对重新划分类作出决定时的适用性裁决是什么？ 关于在案件中采取的关于土地改革裁决和行政诉讼裁决适用性的裁决，优先的是必须充分保护和确保先前颁发给农民的权利和救济得到充分落实，而不应当损害权利本身，尽管当地的重新划分政策将优先适用于没有进行土地重新分配的地方。为了达到这一要求，对已存在的合法所有权，对先前已经获得土地所有权的受益人适用有效的追溯力。
    根据裁决，保留权在多大程度上得到保障？ 在过去从来没有进行对既定地主的分配时，该权利无法由法院或机构单方面给予或颁布。对于任何可以依法颁布的保留权的追溯诉讼时效以及程序有效性和资格都会自动被视为失效或到期。
    在本案中，农业改革部是如何确定《综合土地改革计划》适用的？ 根据高等法院的指导，农业改革部需要仔细验证事实，如果存在先前对争议的土地的任何所有者的任何形式的拖延，需要充分落实正当程序的条款。因此，根据实地调查的农业使用裁决和充分支持申请要求证明，所有要求都已被执行。

    总而言之，最高法院的判决有力地强调，重新将土地划为非农业用途不能剥夺农民根据 P.D. 27 号拥有的既得权利，确保了土地改革的保护优先于随后的重新划分决定。该裁决强调了先前根据 P.D. 27 号作出的农民所有权的永久有效性，为类似的土地所有权纠纷设定了先例。

    如需咨询关于本裁决在特定情况下的适用性，请通过联系 ASG 律师事务所，或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。对于针对您具体情况的特定法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：Remman Enterprises, Inc. 诉 Garilao，G.R. No. 132361，2021 年 10 月 6 日

  • 农业租赁权优先：即使未先行支付赎回金，佃农仍可赎回土地

    最高法院裁定，即使农业佃农未能先行支付赎回金，他们仍可行使其赎回权。本案强调了农业改革中社会公正的优先地位，旨在保障佃农的权益，使他们能够以合理的价格赎回他们耕种的土地。这项裁决对菲律宾的农业佃农具有重要意义，确保他们在土地所有权方面享有法律保护。

    土地易手，佃农权益几何？未预先付款是否丧失赎回权？

    本案源于两起案件，涉及胡安尼托·古西拉塔（Juanito Gucilatar）与约瑟芬娜·马塞洛（Josefina Marcelo）、埃利吉奥·卡普莱（Eligio Capule）和卡利托·尼科德姆斯（Carlito Nicodemus）之间的土地所有权争议。古西拉塔声称通过法警拍卖获得了土地所有权，但佃农们拒绝承认他的所有权，也未支付租金。佃农们则主张，由于前土地所有者未能告知他们抵押情况，他们有权赎回土地。本案的核心法律问题是，在土地所有权变更的情况下，农业佃农在行使赎回权时，是否必须先行支付赎回金。

    根据《共和国法》（R.A.）第3844号，菲律宾确立了农业租赁制度。该法旨在促进社会公正，建立以自耕农为主的经济规模农场，实现小农体面生活，并提高农业生产力。**农业租赁关系的存在，使承租人享有附属于土地的权利，无论土地所有者如何变更。** 因此，农业佃农享有保有权，免受驱逐。

    为了保护农业佃农的保有权，《共和国法》第3844号赋予他们在土地所有者未经其知情出售土地时，享有赎回权。《共和国法》第3844号第12条，经《共和国法》第6389号修正，规定：

    第十二条。承租人的赎回权。 – 如土地在农业承租人不知情的情况下出售给第三人，后者应有权以合理的价格和对价赎回该土地：但如有两个或两个以上农业承租人，则每人仅有权在其实际耕种的面积内行使该赎回权。 本条规定的赎回权，可在受影响的所有承租人和土地改革部在出售登记后收到受让人书面通知后的一百八十天内行使，并优先于任何其他法定赎回权。 赎回价格应为出售时土地的合理价格。

    在农业承租人向土地改革部提出相应的请愿或请求，或向法院提起相应的案件后，上述一百八十天的期限应停止计算。

    任何赎回请愿或请求应在提出之日起六十天内解决；否则，上述期限应重新开始计算。

    土地改革部应发起赎回，而土地银行应像优先购买权一样为该赎回提供资金。

    在本案中，毫无争议的是，请愿人是争议土地的农业佃农。即使是前土地所有者也承认请愿人是农业佃农。土地银行声称农业租赁关系未确立，不能被采纳。土地改革部在第17469号和第17469-A号案件中的裁决从未判定请愿人不是农业佃农。事实上，土地改革部裁定支付租金是农业佃农的义务。此外，土地改革部称请愿人为“答辩人佃农”。

    同样无可争议的是，请愿人未收到已将土地出售给答辩人的书面通知。**如没有此类书面出售通知，180天的时效期限将不会开始计算。** 既然向土地改革部提出赎回申请是在时效期限内，我们必须确定赎回是否有效。

    “支付或寄售是农业承租人恰当行使赎回权的必要条件。有效提供赎回金的方式为：(a)正式支付并寄售或(b)向法院提起诉讼并寄售赎回金。” 然而，这忽略了经修订的《共和国法》第3844号第12条的最后一部分，即指示土地银行为赎回提供资金。

    必须指出，农业佃农可能并不总是有现款来支付或寄售到法院。为了补救这种情况，并使农民或农业佃农有机会拥有他们正在耕种的土地，法律指示土地改革部发起赎回程序，并由土地银行为赎回提供资金。**如果法院随意驳回和否认农业佃农以其他方式妥善提起的赎回案件，仅仅因为他们未能实际支付或寄售赎回金，那么第12条的最后一部分就变得无效。** “法规的每个部分必须与其他部分一起考虑，并服从整个法案的总体意图。” “不得断章取义地解读法律，其条款必须与整部法律联系起来解读。因此，为了确定其含义，必须考虑法规中的所有词语。” 因此，如果农业佃农提起赎回诉讼而未寄售或支付赎回金，则土地银行将为赎回提供资金的证明就足够了。

    正如在配偶Franco诉配偶Galera Jr.案中，**“农业正义旨在解放那些受长期债务和贫困制度迫害的群体。”** 该计划旨在通过使佃农成为其土地的所有者，将农业佃农从曾经压迫他们的制度中解放出来。“其目标是尊重那些耕种土地的人，将土地交给那些耕种它们的人。”

    为了实现这一农业土地改革的既定政策并维护社会公正，应允许请愿人以土地改革部确定的合理价格赎回他们耕种的土地，并由有关土地银行的区域办事处或分支机构为请愿人的赎回提供资金。

    如需咨询本裁决对特定情况的适用，请通过联系方式或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com联系ASG律师事务所。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您具体情况的法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：Short Title, G.R No., DATE

  • 土地所有权归属争议：在违反土地改革法律的情况下，所有权证书可能被撤销

    最高法院裁定，如果土地所有权证书（CLOA）的颁发违反了土地改革法律，则可以撤销。本裁决强调了遵守正当程序和尊重土地所有者保留权的必要性。这意味着，即使某人获得了土地所有权证书，如果获得该证书的过程未能遵守土地改革法律，该证书也可能无效。这对农民和土地所有者都有实际影响，确保他们的权利得到保护，并且土地改革以公平和合法的方式实施。

    当土地改革遇到正当程序：可以撤销已注册的土地所有权证书吗？

    本案涉及 Herman Lucero 和 Virgilio Lucero（以下简称 Lucero 兄弟）与 Rory Delfino 和 Isabelita Delfino（以下简称 Delfino 兄妹）之间关于一块位于 Laguna 省 Sta. Rosa 市 Macabling 的土地所有权争议。Delfino 兄妹此前拥有这块土地，后来其中一部分出售给了 Zenecita Barrinuevo。1994 年，这块土地被纳入综合土地改革计划（CARP）。Lucero 兄弟声称自己是佃农，并对这块土地的出售提出质疑，引发了一系列法律诉讼。随后的争端集中在颁发给 Lucero 兄弟的土地所有权证书的有效性上，Delfino 兄妹认为，在颁发证书时，他们的正当程序权利受到了侵犯。

    在这些事实的基础上，该案的核心是确定农业改革裁决委员会（DARAB）是否有权审理涉及撤销已登记土地所有权证书的案件。本案还涉及这样一个问题，即 Lucero 兄弟的土地所有权证书是否因为 Delfino 兄妹未及时对确定他们保留土地的区域主管命令提出上诉而不可撤销。Delfino 兄妹辩称，这些证书是在没有充分考虑他们的保留权的情况下颁发的。Lucero 兄弟则认为他们的土地所有权证书根据《土地登记法》是不可撤销的，理由是证书是在质疑期满后颁发的。法院的任务是理清这些相互冲突的主张，以维护土地改革的精神和法律制度的稳定。

    法院首先处理了管辖权问题，强调农业改革裁决委员会的管辖权仅限于农业纠纷。农业纠纷是指与租赁安排有关的任何争议，包括有关土地补偿和所有权转移的争议。法院指出，Lucero 兄弟承认他们是争议土地的佃农，这就确定了他们与 Delfino 兄妹之间存在租赁关系，从而使农业改革裁决委员会有权审理此案。值得注意的是，农业改革裁决委员会的管辖权不仅取决于土地所有权证书是否已登记，还取决于当事人之间是否存在农业纠纷。在本案中，Lucero 兄弟本人此前声称自己是佃农，这对他们的案件产生了重大影响。

    在不可撤销性问题上，法院承认，根据托伦斯制度，土地所有权证书通常是不可撤销的，这一制度旨在保证土地所有权的安全。但是，如果颁发土地所有权证书的过程本身违反了土地改革法律，则不能适用此规则。法院重申，如果违反了土地改革法律（例如侵犯了土地所有者的保留权），则可以撤销土地所有权证书。本案中，Delfino 兄妹的撤销证书的理由是，他们认为颁发这些证书违反了正当程序，且未获得适当的补偿，并且他们选择保留地点的权利也遭到了剥夺。法院认为，这些理由足以构成撤销证书的基础，从而否定了 Lucero 兄弟关于证书不可撤销的主张。

    该裁决强调了在实施土地改革法律时，正当程序的重要性。土地改革的目标是在土地所有者和受益人之间实现公平分配，而不能以牺牲一方的宪法权利为代价来实现。土地所有者有权选择自己的保留地，并且有权获得对其被征用土地的公正补偿。未能遵守这些程序性保障措施可能会导致撤销土地所有权证书，正如本案中的情况。法院在案件分析中依赖之前的案例，比如 “Sutton v. Lim” 和 “Daez v. Court of Appeals”，明确了土地所有权证书可以在违背农业改革法律的情况下被没收，以及土地拥有者选择保留区的权利。这种方式加强了法院关于维护正当程序权利的观点，这些权利在涉及土地改革的诉讼中起着重要的作用。

    总之，最高法院维持了上诉法院的裁决，认为 Lucero 兄弟的土地所有权证书可以撤销。法院认为，农业改革裁决委员会有权审理此案，土地所有权证书不能被视为不可撤销，因为颁发过程违反了土地改革法律。本案对于需要遵循必要的法律程序来获取和维护通过土地改革获得的土地所有权具有重要意义，这对双方土地所有者以及农业改革的受益者来说都一样适用。

    常见问题解答

    本案的关键问题是什么？ 关键问题是农业改革裁决委员会是否有权审理涉及撤销已登记土地所有权证书的案件，以及 Lucero 兄弟的土地所有权证书是否不可撤销。
    什么是土地所有权证书（CLOA）？ 土地所有权证书颁发给通过综合土地改革计划获得的土地的受益人。它证明了受益人对土地的所有权。
    为什么 Delfino 兄妹想要撤销 Lucero 兄弟的土地所有权证书？ Delfino 兄妹辩称，颁发这些证书违反了正当程序，且未获得适当的补偿，并且他们选择保留地点的权利也遭到了剥夺。
    农业改革裁决委员会（DARAB）的管辖权是什么？ 农业改革裁决委员会的管辖权限于与租赁安排有关的农业纠纷，包括有关土地补偿和所有权转移的争议。
    土地所有权证书（CLOA）可以撤销吗？ 是的，如果颁发土地所有权证书的过程违反了土地改革法律，例如侵犯了土地所有者的保留权或未能遵守正当程序的要求，则可以撤销土地所有权证书。
    什么是托伦斯制度？它在本案中如何适用？ 托伦斯制度是一个土地登记制度，旨在通过颁发由国家担保的不可撤销的所有权证书来保证土地所有权的安全。在本案中，Lucero 兄弟辩称，根据该制度，他们的土地所有权证书是不可撤销的，但法院认为，在颁发证书的过程违反了土地改革法律的情况下，该制度不适用。
    本案的裁决对未来的土地改革诉讼有何影响？ 该裁决强调了在实施土地改革法律时遵守正当程序的重要性。这确保了土地所有者和受益人的权利得到保护，土地改革以公平和合法的方式实施。
    佃农在本案中的角色是什么？ Lucero 兄弟声称他们是争议土地的佃农，这使农业改革裁决委员会可以根据租赁关系来获得对此案的管辖权。
    本案中对土地所有者保留权的重要性是什么？ 根据土地改革法，土地所有者有权保留一定面积的土地。本案表明，未能在颁发土地所有权证书时尊重该权利可能会导致证书被撤销。

    因此，本案澄清了有关土地所有权证书不可撤销性的范围以及正当程序在土地改革法律诉讼中的重要作用。对未来的法律影响主要集中在土地改革过程中对程序的适当遵守上，以避免复杂的纠纷和土地所有权证书的潜在撤销。该案件作为先例表明，各方，包括受益人和之前的土地所有者，在土地改革过程中必须意识到并主张自己的权利。

    关于本裁决对具体情况的应用咨询，请通过 contact 或通过电子邮件 frontdesk@asglawpartners.com 联系 ASG 律师事务所。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。对于根据您的具体情况量身定制的法律指导，请咨询合格的律师。
    资料来源：Herman Lucero 和 Virgilio Lucero 诉 Rory Delfino 和 Isabelita Delfino, G.R. No. 208191, 2021年9月29日

  • 土地征用与公平补偿：农业用地价值评估的法律尺度

    最高法院在此案中澄清了在土地改革背景下确定农业用地公平补偿金额时应遵循的标准。关键在于，仅仅因为政府延迟支付并不意味着可以随意提高土地价值；评估必须基于相关法律规定的因素以及当时的市场情况。对于受土地征用影响的土地所有者来说，这意味着虽然他们有权获得公平及时的补偿，但该补偿的计算必须基于客观数据和既定公式，而不是主观评估或仅仅为了弥补延迟而增加的金额。简而言之，正义的实现需要在尊重个人财产权和有效实施土地改革目标之间取得平衡。

    菠萝园的价值之战：谁来决定土地的真正价格？

    此案源于菲律宾土地银行（Land Bank of the Philippines，简称“土地银行”）与米拉格罗斯·德·赫苏斯-马卡雷格（Milagros De Jesus-Macaraeg，简称“米拉格罗斯”）之间关于一块位于达沃市卡利南卡瓦扬的土地的争议。米拉格罗斯拥有一块面积为15.1836公顷的土地，其中7.1838公顷被纳入综合土地改革计划（Comprehensive Agrarian Reform Program，简称“CARP”）之下。土地银行依据土地改革部（Department of Agrarian Reform，简称“DAR”）的规定，初步评估该土地的价值为每公顷65,756.61比索，总计472,382.33比索。米拉格罗斯拒绝接受这一报价，双方因此走上了法律诉讼的道路。问题的核心在于，如何在法律框架内公平地评估被征用土地的价值，特别是在农业用地价值评估方法存在争议时。

    在随后的行政和司法程序中，土地价值的评估经历了多次调整。土地改革裁决委员会（DAR Adjudication Board，简称“DARAB”）初步将土地价值评估为1,280,099.20比索。土地银行不服，向达沃市地区审判法院-第15分院（Regional Trial Court-Branch 15, Davao City，简称“RTC-SAC”）提起诉讼。然而，在法庭审理期间，土地银行未能提供充分的证据来支持其评估，而米拉格罗斯则提供了亚洲评估公司（Asian Appraisal Corp.）的评估报告，以及她丈夫雷蒙·马卡雷格（Ramon Macaraeg）的证词，声称该土地的菠萝产量远高于土地银行的评估。RTC-SAC最终裁定，土地的价值为每平方米20比索，并判给律师费10万比索。土地银行再次不服，上诉至上诉法院。

    上诉法院推翻了RTC-SAC的判决，并将案件发回重审，要求重新计算土地的公平补偿金额，并取消律师费的判决。在重审过程中，土地银行提交了基于农业统计局（Bureau of Agricultural Statistics，简称“BAS”）数据的重新计算的土地价值，金额为777,880.40比索。然而，RTC-SAC再次裁定土地银行应支付米拉格罗斯2,765,727.08比索的补偿金，并附加12%的年利率。这一次，上诉法院介入，部分推翻了RTC-SAC的裁决，认为RTC-SAC对菠萝售价的设定过于随意，并调整了土地的市场价值，最终将补偿金额确定为1,271,523.91比索，并附加6%的年利率。

    土地银行对上诉法院的裁决仍不满意，因此向最高法院提起了诉讼，质疑上诉法院对年总产量（Annual Gross Production，简称“AGP”）的计算，并反对判决的利息。土地银行认为，AGP应该基于土地银行根据BAS数据计算的8,901.28公斤/公顷，而非米拉格罗斯丈夫提供的46,666公斤/公顷。米拉格罗斯则辩称，该土地应按照与土地银行在另一起案件中达成的和解协议中的标准进行估值。问题的关键在于，在缺乏充分证据的情况下，法院应如何确定AGP，以及如何确保对土地所有者提供“及时”的补偿。

    最高法院部分支持了土地银行的上诉。法院认为，上诉法院在确定公平补偿金额时存在错误。法院强调，确定土地价值的默认公式是LV= (CNI x 0.6) + (CS x 0.3) + (MV x 0.1)，但由于缺乏可比销售（Comparable Sales，简称“CS”）数据，应采用公式Land Valuation = (Capitalized Net Income x 0.9) + (Market Value x 0.1)计算土地价值。法院指出，上诉法院采用46,666公斤/公顷作为AGP是不可靠的，因为该数字来源于米拉格罗斯丈夫的证词，缺乏独立验证。相比之下，土地银行提供的BAS数据更为可靠，应采用8,901.28公斤/公顷作为AGP。

    但是，最高法院也指出，土地银行应以每公斤7.96比索的价格（selling price，简称SP）承担责任，这是土地银行自案件发回RTC-SAC以来一直使用的数字。基于此，最高法院重新计算了CNI和总土地价值，最终确定公平补偿金额为777,880.40比索。此外，法院还确认了判决的利息，但调整了利率：从2003年3月3日起至2013年6月30日按每年12%的法定利率计算，此后至全额支付按每年6%的法定利率计算。通过这个裁决，菲律宾最高法院阐明了土地征用中确定公平赔偿金额的程序和原则，并且平衡了土地所有者及时获得赔偿的权利，以及国家实施土改计划的需求。这个判决强调了基于客观证据和合规计算的重要性，避免主观假设和没有根据的增加赔偿。

    FAQs

    本案的关键问题是什么？ 本案涉及在土地改革背景下，如何根据相关法律和农业统计数据，公平地评估被征用的农业用地的价值，并确定合理的补偿金额。法院需要审查上诉法院对年总产量（AGP）和销售价格（SP）的计算方法是否正确。
    什么是综合土地改革计划（CARP）？ CARP是菲律宾的一项土地改革计划，旨在将土地分配给无地农民，以促进农村发展和社会公平。它涉及政府征用私人土地并将其分配给符合条件的受益人，并对土地所有者给予相应的补偿。
    什么是AGP，它如何影响土地价值的计算？ AGP指年总产量，是评估农业用地价值的关键因素之一。根据土地改革部的规定，AGP应基于土地调查日期前12个月的产量数据。较高的AGP通常意味着较高的土地价值，从而导致较高的补偿金额。
    本案中土地银行提出的AGP数据来源是什么？ 土地银行提出的AGP数据来源于农业统计局（BAS），该机构是菲律宾负责收集和发布农业统计数据的政府部门。土地银行认为，BAS的数据是可靠和客观的，应作为计算AGP的依据。
    什么是CNI，在本案中如何计算？ CNI指资本化净收入，是一种评估土地价值的方法，尤其适用于农业用地。在本案中，CNI的计算公式为CNI = (AGP x SP) – CO / 0.12，其中AGP为年总产量，SP为销售价格，CO为运营成本，0.12为资本化率。
    本案中，最高法院对年利率是如何规定的？ 本案适用了两阶段利率：自 2003 年 3 月 3 日起至 2013 年 6 月 30 日止，按每年 12% 的法定利率计息，此后直至全额支付按每年 6% 的法定利率计息。该时间表基于最高法院关于法定利息的指导方针。
    土地所有者在本案中最终获得的补偿金额是多少？ 最高法院最终裁定米拉格罗斯应获得的补偿金额为777,880.40比索。该金额是基于重新计算的AGP和SP，并根据土地改革部的规定进行评估的。
    如果对土地征用补偿金额有异议，应该怎么做？ 如果土地所有者对土地征用补偿金额有异议，可以向土地改革裁决委员会（DARAB）提起行政诉讼，或者向地区审判法院（RTC）提起司法诉讼。在诉讼过程中，土地所有者应提供充分的证据来支持其对土地价值的主张。

    此案强调了在土地改革中平衡土地所有者权利与政府政策目标的重要性。最高法院的裁决强调，评估应以实际数据为基础，确保农民获得合理补偿的同时，避免国家资源不必要的损失。

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    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: LAND BANK OF THE PHILIPPINES VS. MILAGROS DE JESUS­MACARAEG, G.R. No. 244213, September 14, 2021

  • 公正补偿：土地征用时如何确定价值

    本案确立了在土地改革案件中确定公正补偿的关键原则。公正补偿是指在征用时对财产给予公平且充分的补偿。至关重要的是，确定征用时间是确定适当补偿的基石，主要是在土地所有者被剥夺对其财产的使用和利益时，例如所有权转移给菲律宾共和国，或向农民受益人颁发土地所有权证书（CLOA）。法院的任务是在考虑了《共和国法》（R.A.）第 6657 号第 17 条规定的要素以及当时有效的农业改革部（DAR）公式后，确保地主获得公平的补偿，该案例体现了国家尊重个人财产权以及确保在国家追求土地改革时公平对待的承诺。

    土地银行与帕里萨：在土地改革中公平估价的时间点

    案件的核心围绕土地银行与小伊格纳西奥·帕里萨之间的争议展开，涉及为农业改革目的强制征用的两块土地的公正补偿金额。主要问题是上诉法院是否正确地维持了地区审判法院（RTC）的估值，该估值确定第 5763 号地块的公正补偿为 331,113.03 菲律宾比索，第 5853 号地块为 43,477.74 菲律宾比索，以及法院是否正确地批准了对公正补偿征收法定利息。

    伊格纳西奥·帕里萨是位于阿尔拜省吉诺巴坦市莫拉罗的两块椰子地块（地块 5763 和地块 5853）的所有者，面积分别为 3.2208 公顷和 0.5028 公顷。根据全面土地改革计划的强制收购计划，这些土地被征用。菲律宾土地银行（Land Bank）根据 R.A. 第 6557 号的授权计算了这些土地的土地估值，对地块 5763 采用了 DAR 第 5 号行政命令第 5 系列（DAR AO 第 5 号）下的双因素公式，对地块 5853 采用了单因素公式。帕里萨对土地银行对公正补偿的初步确定不满意，于是向农业改革部仲裁委员会（DARAB）提起诉讼。随后土地银行向地区审判法院提起诉讼，要求法院采纳其制定的公正补偿初步确定方案。

    重要的是，最高法院强调了“征用时间”的概念，即土地所有者被剥夺对其财产的使用和利益的时间。这通常发生在所有权转移给菲律宾共和国时，或向农民受益人颁发 CLOA 时。本案的关键在于，RTC 错误地认为可以运用 DAR 的行政命令来确定征用时间。最高法院澄清说，征用时间是一个固定的变量，必须反映出土地所有者失去对其财产的控制权的时间点。最高法院解释说，允许以任何其他方式确定征用时间将违反公正补偿必须在征用时进行评估的基本原则。土地银行对初始估值的及时支付不被视为及时支付公正补偿，因为在根据重新评估确定完全和公平的补偿后仍有差额。

    法院最终裁定，高等法院在维持 RTC 按照 DAR 第 1 号行政命令确定的土地估值方面犯了错误，这是因为实际征用发生在 R.A. 第 9700 号和 DAR 第 1 号行政命令生效之前。索赔文件夹是在 2009 年 7 月 1 日之前由土地银行收到的，应根据修订前的 R.A. 第 6657 号第 17 条的规定对这些土地进行估值。法院还指示下级法院在重新审理此案时，应考虑社会和经济利益，农民和农业工人的贡献，以及政府对财产的贡献，作为确定土地价值的其他因素。

    因此，最高法院有条件地批准了请愿书，撤销并搁置了高等法院的裁决。法院将农业案件发回莱加斯皮市第 3 分区的地区审判法院，以便严格按照最高法院确定的准则确定公正补偿。最高法院的判决维持了必须按照在土地所有者被剥夺对其土地的使用权和利益的时间评估公正补偿这一原则。此外，土地银行将被处以利息，如果发现在支付公正补偿方面存在延误，最高法院规定从征用之日起至 2013 年 6 月 30 日按每年 12% 的利率支付利息，从 2013 年 7 月 1 日起至全额支付按每年 6% 的利率支付利息，并根据地区审判法院的评估确定其公正补偿。在评估财产的“社会和经济效益”时，特别法院可以咨询经济学家，政府规划人员，评估专家等。

    常见问题解答

    本案中的关键问题是什么？ 关键问题是确定为了土地改革目的而被国家征用的土地的公正补偿，以及确定征用土地的正确时间点。
    什么是“公正补偿”，为什么在本案中很重要？ 公正补偿是指土地所有者在国家为了公共目的征用其土地时应获得的公平且充分的价值。在本案中，确保帕里萨收到对其征用的土地的公正补偿，涉及对其在国家征用该土地时的市场价值的评估。
    “征用时间”如何影响公正补偿的确定？ “征用时间”是评估公正补偿的土地价值的关键时间点。法院裁定征用时间是当土地所有者被剥夺对其财产的使用和利益时，这通常是当土地的所有权转移给国家时。
    在本案中，哪个行政命令（DAR AO）被认为是适用的，为什么？ 法院裁定适用于本案的是DAR AO第11号和DAR AO第5号，具体取决于各批土地的所有权转让日期。DAR AO第1号最初被RTC采用，由于它是根据后续于土地被征用后的后续立法（RA第9700号）和DAR命令发布的，因此被认为是错误地采用了该方法。
    法院在本案中在评估公正补偿时给予了DAR的评估多大的权重？ 法院确认必须强制遵守R.A.第6657号第17条中规定的估值因素，并将DAR规定的公式合并到公正补偿的计算中。然而，法院如果发现这些公式由于特殊情况而不适用，可以放松应用，但是要在其判决中明确说明理由。
    最高法院在本案中对利息是如何处理的？ 最高法院指令如果发现土地银行在支付公正补偿方面有任何延误，则需按从征用之日起至2013年6月30日按年利率12%计算利息，并从2013年7月1日起按年利率6%计算至全额支付，最终数额将由地区审判法院确定。
    本案对菲律宾未来的土地估值有哪些影响？ 该判决强调了遵守适用于具体征用发生时间的法规和时间表的必要性。它澄清说，对公正补偿的行政确定应严格按照R.A.第6657号进行评估，并明确优先考虑法院根据征用发生时掌握的现有信息来公正和公平地调整裁决的权力。
    土地银行在本案中对初始土地估值的早期支付是否阻止了法院强制执行本案？ 不，土地银行对初始估值的及时支付不被视为公正补偿的及时支付，因为在完全且公平的补偿通过重估确定后，土地所有者仍然有权获得这笔差额。早期付款仅影响剩余的适销价值。

    如有关于本裁决在具体情况下的适用问题，请通过 contact 或通过电子邮件 frontdesk@asglawpartners.com 联系ASG Law。

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    资料来源：Short Title, G.R No., DATE

  • 菲律宾土地所有权和租赁关系：如何确定司法管辖权

    菲律宾土地所有权和租赁关系：司法管辖权的关键教训

    Eduvigies B. Almazan v. Perla E. Bacolod, et al., G.R. No. 227529, June 16, 2021

    在菲律宾，土地所有权和租赁关系的争议常常引发复杂的法律问题，特别是当涉及到司法管辖权时。假设您是一位在菲律宾拥有土地的中国企业家，突然发现您的财产被他人非法占用，您该如何保护自己的权利？本案例中，Eduvigies B. Almazan试图通过诉讼来清除其土地标题上的“云”，并要求非法占用者撤离。核心法律问题在于，法院是否有权审理此类案件，以及如何确定司法管辖权。

    法律背景

    在菲律宾，土地所有权和租赁关系的法律框架主要由《民法典》和《农业土地改革法》（R.A. No. 3844）以及《综合农业改革法》（R.A. No. 6657）所规定。根据《民法典》第476条和第477条，土地所有者可以通过提起清除标题上的“云”的诉讼来保护自己的权利。“云”指的是任何看似有效但实际上无效的文件、记录、索赔或程序，可能对所有权构成威胁。此外，《农业土地改革法》第7条和第10条保障了租户的安全租赁权，即使土地所有权发生变更，租赁关系仍应维持。

    然而，菲律宾最高法院在本案中强调，农业改革仲裁委员会（DARAB）的司法管辖权仅限于涉及租赁关系的农业争议。根据R.A. No. 6657第50条，DARAB对所有涉及农业改革实施的事项具有排他性和原始司法管辖权，但不包括属于农业部和环境与自然资源部管辖的事项。租赁关系的成立需要证明六个要素：土地所有者与租户的关系、土地为农业用途、双方同意关系、目的是为了农业生产、租户亲自耕种土地以及双方分享收成。

    案例分析

    Eduvigies B. Almazan和他的共同所有者继承了一块位于拉古纳省圣罗萨市的土地，土地面积为5,865平方米。2010年，Almazan发现Perla E. Bacolod等人非法占用该土地。Bacolod等人声称他们是该土地的农业租户，并提供了省级农业改革仲裁员（PARAD）和DARAB的决定作为证据。然而，Almazan否认与Bacolod等人有任何租赁关系，并声称这些决定对他和他的共同所有者没有约束力，因为他们与案件中的另一方（Erana家族）没有关系。

    Almazan向比尼安市地方法院（RTC）提起诉讼，要求清除标题上的“云”，并要求Bacolod等人撤离。RTC拒绝了Bacolod等人的驳回动议，理由是根据诉状中的指控，法院有权审理此案。Bacolod等人不服，向上诉法院（CA）提起诉讼，要求通过特别民事诉讼程序（certiorari）撤销RTC的决定。CA裁定RTC没有司法管辖权，理由是该案涉及租赁关系，应当由DARAB审理。

    最高法院在审查此案时，强调了确定司法管辖权的法律原则：“司法管辖权由诉状中的指控决定。”法院进一步指出：“只有在双方之间存在明确的租赁关系时，DARAB才有权审理案件。”最高法院最终裁定，由于Almazan和Bacolod之间不存在租赁关系，RTC有权审理此案，并将案件发回RTC进行全面审理。

    实际影响

    此裁决对土地所有者和租户都具有重要意义。首先，它明确了在没有租赁关系的情况下，普通法院有权审理清除标题上的“云”的案件。其次，它强调了租赁关系的成立需要满足六个要素，否则DARAB无权审理。这对于在菲律宾拥有土地的中国企业家尤其重要，因为他们需要了解如何保护自己的财产权利，并在必要时采取适当的法律行动。

    关键教训

    • 土地所有者应仔细检查其财产的标题，确保没有“云”存在。
    • 在提起诉讼时，确保诉状中的指控明确，以便确定正确的司法管辖权。
    • 如果没有租赁关系，普通法院可能有权审理涉及土地所有权的案件。

    常见问题

    什么是“云”？
    “云”是指任何看似有效但实际上无效的文件、记录、索赔或程序，可能对土地所有权构成威胁。

    如何确定司法管辖权？
    司法管辖权由诉状中的指控决定，而不是由答辩或驳回动议中的辩护理由决定。

    租赁关系的成立需要哪些要素？
    租赁关系的成立需要证明六个要素：土地所有者与租户的关系、土地为农业用途、双方同意关系、目的是为了农业生产、租户亲自耕种土地以及双方分享收成。

    如果没有租赁关系，DARAB有权审理案件吗？
    没有租赁关系，DARAB无权审理案件，普通法院可能有权审理。

    在菲律宾，如何保护土地所有权？
    土地所有者可以通过提起清除标题上的“云”的诉讼来保护自己的权利，并确保诉状中的指控明确，以便确定正确的司法管辖权。

    ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们提供关于土地所有权和租赁关系的法律咨询，帮助您解决与菲律宾农业改革法相关的复杂问题。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。