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分类： 不动产法

  • 菲律宾土地所有权纠纷：强制侵占诉讼中的优先占有权

    强制侵占诉讼：证明优先占有权的重要性

    G.R. No. 215166, July 23, 2024

    在菲律宾，土地纠纷屡见不鲜。当涉及强制侵占诉讼时，证明对争议土地的优先占有权至关重要。最高法院在埃德加·M·里科诉厄尼·“托托”·卡斯蒂略案中强调了这一原则，并阐明了解决此类纠纷的正确程序。

    案件背景

    埃德加·M·里科（Rico）对厄尼·“托托”·卡斯蒂略等人提起强制侵占诉讼，声称他们强行进入并拆除了其位于达沃市马蒂纳描笼涯的土地上的建筑物。卡斯蒂略等人辩称，他们是代表米拉格罗斯·维拉-阿布里列（Villa-Abrille）行事，后者声称该土地的所有权。此案在各级法院之间辗转，最终提交至最高法院裁决。

    菲律宾强制侵占诉讼的法律背景

    强制侵占（Forcible Entry）是指通过武力、恐吓、威胁、策略或秘密手段剥夺他人对任何土地或建筑物的实际占有。根据菲律宾的法律，强制侵占诉讼的目的是恢复对土地的实际占有，而不是解决所有权问题。这意味着，即使某人拥有土地的合法所有权，也不能通过武力将其从实际占有者手中夺走。菲律宾《民事诉讼规则》第70条对此有明确规定。

    要成功提起强制侵占诉讼，原告必须证明以下几点：

    • 优先实际占有： 原告必须证明其在被告进入土地之前实际占有该土地。
    • 剥夺占有： 原告必须证明其通过武力、恐吓、威胁、策略或秘密手段被剥夺了占有权。
    • 诉讼时效： 原告必须在所有者或合法占有者得知其被剥夺土地实际占有权之日起一年内提起诉讼。

    例如，如果某人在未经许可的情况下在你的土地上建造了房屋，你不能简单地将其强行驱逐。你必须提起强制侵占诉讼，并证明你对该土地的优先实际占有权。

    案件剖析

    以下是埃德加·M·里科诉厄尼·“托托”·卡斯蒂略案的案件经过：

    • 2006年1月30日，里科对卡斯蒂略等人提起强制侵占诉讼，声称他们在玛丽洛·洛佩兹（Lopez）的指示下，强行进入其土地并拆除了建筑物。
    • Villa-Abrille（由洛佩兹代表）辩称，该土地登记在其名下，并声称她只是将土地租赁给里科，但租赁期满后里科拒绝搬离。
    • 此前，Villa-Abrille曾对里科提起非法滞留诉讼，并胜诉，但该判决并未执行。
    • 地方法院（MTCC）判决里科胜诉，命令卡斯蒂略等人腾出土地。
    • 地区审判法院（RTC）维持了地方法院的判决。
    • 卡斯蒂略等人向高等法院（CA）提起调卷令（Certiorari）诉讼，质疑地区审判法院的判决。
    • 高等法院最初驳回了调卷令诉讼，但后来又恢复了该诉讼，并最终推翻了地区审判法院的判决，认为里科的强制侵占诉讼缺乏依据。

    高等法院认为，里科对该土地的占有性质存在疑问，因为他此前曾与Villa-Abrille签订租赁协议，并且Villa-Abrille在非法滞留诉讼中胜诉。高等法院还认为，拆除里科的财产是根据《城市发展和住房法》第27条进行的。

    最高法院推翻了高等法院的判决，理由是：

    1. 高等法院不应受理卡斯蒂略等人的调卷令诉讼，因为正确的补救措施是根据《民事诉讼规则》第42条向高等法院提起复审申请。
    2. 地区审判法院在维持地方法院的判决时，并未滥用自由裁量权。

    最高法院强调，在强制侵占诉讼中，重要的是证明优先实际占有权，而不是所有权。法院还指出，即使在非法滞留诉讼中胜诉，也不能允许原告通过暴力手段驱逐被告。

    最高法院引用了法院的判决：“无论财产的所有权状况如何，占有者都不能被武力、暴力或恐怖手段驱逐，即使是所有者也不行。”

    实际影响

    最高法院的判决强调了以下几点：

    • 在强制侵占诉讼中，优先实际占有权至关重要。
    • 即使拥有土地的所有权，也不能通过武力将其从实际占有者手中夺走。
    • 解决土地纠纷的正确程序是通过法律途径，而不是诉诸暴力。

    重要经验教训

    • 保护你的占有权： 如果你占有某块土地，即使你没有所有权，也要采取措施保护你的占有权，例如建造围栏、种植农作物或在该土地上居住。
    • 避免使用武力： 无论你是否拥有土地的所有权，都不要使用武力将其从他人手中夺走。这样做可能会导致你承担刑事责任。
    • 寻求法律建议： 如果你卷入土地纠纷，请尽快寻求律师的法律建议。律师可以帮助你了解你的权利和义务，并为你提供最佳的行动方案。

    常见问题解答

    什么是强制侵占？

    强制侵占是指通过武力、恐吓、威胁、策略或秘密手段剥夺他人对任何土地或建筑物的实际占有。

    强制侵占诉讼的目的是什么？

    强制侵占诉讼的目的是恢复对土地的实际占有，而不是解决所有权问题。

    在强制侵占诉讼中，原告需要证明什么？

    原告需要证明其对该土地的优先实际占有权，以及其通过武力、恐吓、威胁、策略或秘密手段被剥夺了占有权。

    如果我在非法滞留诉讼中胜诉，我可以强行驱逐被告吗？

    不可以。即使你在非法滞留诉讼中胜诉，你也必须通过法院的执行程序来驱逐被告。你不能诉诸暴力。

    如果我卷入土地纠纷，我应该怎么办？

    你应该尽快寻求律师的法律建议。律师可以帮助你了解你的权利和义务，并为你提供最佳的行动方案。

    如果我没有土地的所有权，我可以提起强制侵占诉讼吗？

    可以。即使你没有土地的所有权，只要你能证明你对该土地的优先实际占有权，你就可以提起强制侵占诉讼。

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  • 菲律宾抵押权诉讼时效：银行疏忽的代价

    银行疏忽导致抵押权丧失：菲律宾最高法院案例解析

    G.R. No. 201881, July 15, 2024

    想象一下，您辛苦打拼购置的房产，却因为银行的疏忽大意，面临被强制拍卖的风险。更糟糕的是，银行明明已经过了诉讼时效，却仍然试图行使抵押权。这并非天方夜谭，而是菲律宾最高法院最近审理的一起真实案例，它深刻揭示了银行在处理抵押权时的疏忽可能造成的严重后果。

    本案中，Bautista夫妇因银行未遵守法定的公告和张贴要求，导致其房产的非司法拍卖被判无效。更重要的是，法院认定银行提起抵押权诉讼已超过十年诉讼时效，最终驳回了银行的再审动议。这个案例对银行和借款人都有重要的警示意义。

    菲律宾抵押权诉讼时效的法律背景

    在菲律宾，抵押权诉讼受到《菲律宾民法典》第1142条的管辖，该条规定：“抵押权诉讼的时效为十年。”这意味着，银行必须在借款人违约后的十年内行使其抵押权，否则将丧失通过拍卖抵押物来收回贷款的权利。诉讼时效的起算点通常是借款人开始拖欠贷款之日。

    《菲律宾民法典》第1155条规定了中断诉讼时效的三种方式：

    • 向法院提起诉讼；
    • 债权人发出书面催告函；
    • 债务人书面承认债务。

    需要注意的是，仅仅口头承认债务并不能中断诉讼时效，必须有书面形式的确认。此外，如果债权人提起诉讼后又撤诉或放弃诉讼，则诉讼时效不会中断，视为从未提起过诉讼。举例来说，如果A银行在2010年向法院提起抵押权诉讼，但由于自身原因在2012年撤诉，那么诉讼时效仍然从最初的违约之日起计算。

    本案中，银行主张其在1995年提交的非司法拍卖申请中断了诉讼时效。然而，最高法院驳回了这一观点，认为非司法拍卖并非向法院提起诉讼，因此不能中断诉讼时效。

    Bautista夫妇诉Premiere Development Bank案情回顾

    Bautista夫妇于1994年向Premiere Development Bank（后被Security Bank Savings Corporation取代）贷款50万菲律宾比索，并以其位于黎刹省的房产作为抵押。由于未能按时还款，银行于1995年申请对该房产进行非司法拍卖。

    首次拍卖定于1995年11月17日，但应Bautista夫妇的要求延期。1995年12月至1996年8月期间，双方就贷款金额和费用问题进行了多次信函往来，但未能达成一致。此后，双方中断了沟通。

    2002年1月15日，银行再次安排拍卖，但因银行代表未到场而取消。随后，拍卖被重新安排在2002年2月18日，但银行并未重新发布公告和张贴通知。尽管如此，拍卖仍然进行，银行作为唯一竞标者购得该房产。

    Bautista夫妇试图赎回该房产，但银行以赎回金额低于其主张的2,062,254.26比索的未偿债务为由拒绝。随后，银行 consolidated its ownership over the subject property 并获得了新的产权证书。

    Bautista夫妇于2003年向黎刹省地区审判法院提起诉讼，要求撤销2002年2月18日的拍卖。他们认为，银行未遵守Act No. 3135规定的公告和张贴要求。

    • 地区审判法院驳回了Bautista夫妇的诉讼，认为他们要求延期拍卖的行为构成了对公告和张贴要求的自愿放弃。
    • 上诉法院维持了原判，认为Bautista夫妇试图赎回房产的行为使其无权质疑拍卖的有效性。
    • 最高法院推翻了上诉法院的判决，认定2002年2月18日的拍卖因未进行公告和张贴而无效。
    • 最高法院最初指示银行重新进行拍卖，但后来在复议中撤销了该指示，认为银行提起抵押权诉讼已超过十年诉讼时效。

    最高法院强调：“抵押权诉讼的时效为十年，从抵押人违约之日起计算。”在本案中，Bautista夫妇于1995年10月17日收到首次拍卖通知，这意味着银行必须在2005年10月17日前提起诉讼。然而，银行直到2019年10月29日才提出再审动议，显然已经超过了诉讼时效。

    最高法院还指出，银行选择通过非司法拍卖的方式追讨债务，实际上放弃了通过个人诉讼的方式追讨债务的权利。这是因为债权人只能选择一种救济方式，不能同时或先后采取多种方式。

    最高法院引用了Tolentino的观点，如果诉讼在诉讼时效期间内开始，但原告放弃诉讼或判决被无条件中止，则诉讼时效不会中断。本案中，由于银行未能遵守法定的公告和张贴要求，导致拍卖无效，这可以视为银行放弃了其诉讼权利。

    本案的实际意义和教训

    Bautista夫妇诉Premiere Development Bank案对银行和借款人都具有重要的实际意义。对于银行而言，本案提醒它们必须严格遵守法律规定的程序，特别是关于公告和张贴的要求。任何疏忽都可能导致拍卖无效，甚至丧失抵押权。

    对于借款人而言，本案表明即使面临强制拍卖，也并非毫无希望。如果银行未能遵守法定的程序，或者提起诉讼已超过诉讼时效，借款人可以依法维护自己的权益。本案也强调了及时寻求法律帮助的重要性，以便了解自己的权利和选择。

    关键教训：

    • 银行必须严格遵守非司法拍卖的程序要求，包括公告和张贴。
    • 银行必须在十年诉讼时效内提起抵押权诉讼。
    • 借款人有权质疑银行未遵守法定程序的拍卖。
    • 及时寻求法律帮助对于维护自身权益至关重要。

    假设案例：

    假设C银行在2012年对D先生的房产进行非司法拍卖，但未能提供充分的证据证明其已遵守公告和张贴要求。D先生在2024年提起诉讼，要求撤销拍卖。根据Bautista夫妇诉Premiere Development Bank案的判例，D先生很可能胜诉，因为C银行未能证明其遵守了法定的程序要求。

    常见问题解答

    问：什么是抵押权诉讼时效？

    答：抵押权诉讼时效是指银行必须在借款人违约后的特定时间内（通常为十年）提起抵押权诉讼，否则将丧失通过拍卖抵押物来收回贷款的权利。

    问：诉讼时效从何时开始计算？

    答：诉讼时效通常从借款人开始拖欠贷款之日开始计算。

    问：哪些行为可以中断诉讼时效？

    答：根据《菲律宾民法典》第1155条，中断诉讼时效的行为包括：向法院提起诉讼、债权人发出书面催告函、债务人书面承认债务。

    问：如果银行未能遵守法定的拍卖程序，会发生什么？

    答：如果银行未能遵守法定的拍卖程序，例如未能进行公告和张贴，拍卖可能会被判无效。

    问：如果银行提起抵押权诉讼已超过诉讼时效，我该怎么办？

    答：如果银行提起抵押权诉讼已超过诉讼时效，您可以向法院提出抗辩，并要求驳回银行的诉讼。

    问：非司法拍卖和司法拍卖有什么区别？

    答：非司法拍卖是指银行根据抵押合同中的授权，在无需法院干预的情况下进行的拍卖。司法拍卖是指银行向法院提起诉讼，由法院监督进行的拍卖。

    问：我如何确定银行是否遵守了法定的拍卖程序？

    答：您可以要求银行提供证据，证明其已遵守法定的拍卖程序，包括公告和张贴的证明文件。您也可以向当地政府部门查询，了解是否进行了公告和张贴。

    如果您需要更多关于菲律宾抵押权诉讼时效的信息，请随时联系ASG Law律师事务所。

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  • 菲律宾不动产纠纷：产权抵押与善意购买者权益保护

    菲律宾不动产交易中的抵押权优先原则

    G.R. No. 228490, February 12, 2024, HEIRS OF ELIAS SOLANO & GLECERIA FALABI SOLANO, PETITIONERS, VS. PASCUAL T. DY, RESPONDENT.

    想象一下，您辛苦积攒的资金，购买了一块心仪的土地，却发现这块土地早已被抵押。在菲律宾，这种情况并不少见。本案的核心问题是，当一块土地存在未公开的抵押权时，善意购买者的权益该如何得到保障？本案涉及不动产交易中复杂的抵押权和善意购买者保护问题，对菲律宾不动产交易具有重要指导意义。

    法律背景：抵押权、善意购买者与菲律宾民法典

    在菲律宾，不动产交易受到民法典的严格规范。其中，抵押权和善意购买者的概念至关重要。抵押权是指债权人对债务人财产的担保权益，允许债权人在债务人违约时通过出售抵押物来清偿债务。而善意购买者是指在不知情的情况下，以合理的价格购买了某项财产的人，他们通常受到法律的保护。

    菲律宾民法典第2088条明确禁止“约定没收抵押物”（pactum commissorium），即债权人不得直接占有或处置抵押物。债权人必须通过合法的司法程序，例如提起抵押物赎回诉讼，才能实现其债权。

    此外，菲律宾的土地登记制度也对不动产交易产生重大影响。根据该制度，已登记的权利优先于未登记的权利。这意味着，如果抵押权已在土地登记处登记，则购买者在购买该土地时应被视为已知晓该抵押权的存在。

    例如，如果张先生向银行贷款，并将他的土地抵押给银行。银行在土地登记处登记了抵押权。之后，张先生将该土地出售给李女士。由于抵押权已登记，李女士在购买该土地时应被视为已知晓该抵押权的存在，银行有权优先于李女士的购买权行使抵押权。

    案件回顾：Solano夫妇的土地纠纷

    本案涉及Solano夫妇，他们是两块土地的所有者。为了获得贷款，Solano夫妇将其中一块土地的特别授权委托书（SPA）授予了Samson夫人。后来，Solano夫妇未能按时偿还贷款，Samson夫人便将这两块土地出售给了Dy先生。Solano夫妇声称，他们并不知晓这些交易，并认为Samson夫人欺骗了他们。Dy先生则认为自己是善意购买者，有权取得土地的所有权。

    案件的审理过程如下：

    • Dy先生向纳加市地区审判法院（RTC）提起诉讼，要求Solano夫妇和Samson夫妇履行合同，将土地的所有权转移给他。
    • Solano夫妇辩称，他们与Samson夫妇之间的交易实际上是抵押贷款，而非土地买卖。
    • RTC判决Dy先生胜诉，认为他是善意购买者。
    • Solano夫妇不服判决，向菲律宾上诉法院（CA）提起上诉。
    • CA部分支持了Solano夫妇的上诉，认为Dy先生对其中一块土地不是善意购买者。

    本案的关键在于，Solano夫妇之前曾向另一家RTC提起诉讼，声称他们与Samson夫妇之间的交易是抵押贷款。该RTC的判决已生效，确认了该交易的抵押性质。CA认为，该判决对本案具有约束力，因为本案涉及相同的当事人和相同的问题。

    最高法院在本案中指出：

    “没有人会受到他并不知情的诉讼的影响。”

    最高法院还强调了“既判力原则”（res judicata），该原则禁止对已决案件中的相同问题再次提起诉讼。然而，最高法院认为，本案不适用既判力原则，因为Dy先生并非之前诉讼的当事人，他没有机会在该诉讼中维护自己的权益。

    实际意义：不动产交易中的风险与防范

    本案对菲律宾的不动产交易具有重要的实际意义。它提醒我们，在购买不动产时，必须进行充分的尽职调查，以确保卖方拥有合法的产权，并且该财产不存在任何未公开的抵押权或其他负担。

    关键教训：

    • 尽职调查：在购买不动产之前，务必查阅土地登记处的记录，以确认卖方拥有合法的产权，并且该财产不存在任何未公开的抵押权或其他负担。
    • 律师咨询：在进行不动产交易之前，咨询律师的意见，以确保您的权益得到充分的保护。
    • 谨慎对待特别授权委托书：如果卖方是通过特别授权委托书进行交易，务必仔细审查该委托书的有效性，并确认委托人确实授权委托人进行该交易。

    假设案例：

    假设王先生计划购买一块土地，他查阅了土地登记处的记录，发现该土地存在抵押权。王先生可以与债权人协商，要求债权人解除抵押权，或者要求卖方在交易完成之前清偿债务。如果王先生在不知情的情况下购买了该土地，他可能会面临失去土地的风险。

    常见问题解答

    问：什么是抵押权？

    答：抵押权是指债权人对债务人财产的担保权益，允许债权人在债务人违约时通过出售抵押物来清偿债务。

    问：什么是善意购买者？

    答：善意购买者是指在不知情的情况下，以合理的价格购买了某项财产的人。

    问：什么是既判力原则？

    答：既判力原则是指，对已决案件中的相同问题，不得再次提起诉讼。

    问：在购买不动产时，我应该注意哪些事项？

    答：您应该查阅土地登记处的记录，以确认卖方拥有合法的产权，并且该财产不存在任何未公开的抵押权或其他负担。您还应该咨询律师的意见，以确保您的权益得到充分的保护。

    问：如果我购买的土地存在抵押权，我该怎么办？

    答：您可以与债权人协商，要求债权人解除抵押权，或者要求卖方在交易完成之前清偿债务。如果您在不知情的情况下购买了该土地，您可能需要提起诉讼，以保护您的权益。

    想了解更多关于菲律宾法律的信息，请联系我们或发送邮件至nihao@asglawpartners.com预约咨询。

  • 土地改革受益人资格：最高法院裁决及对菲律宾土地所有权的影响

    土地改革受益人资格：不符合资格者提起的诉讼无效

    G.R. No. 262889, November 13, 2023

    本案强调了只有真正的利益相关者才能在土地改革案件中提起诉讼。如果提起诉讼的人没有直接的权利或利益受到影响，法院将不会受理。这对于确保土地改革计划的公正和有效实施至关重要。

    引言

    想象一下，你辛勤耕耘的土地，却被他人以不正当手段夺走。在菲律宾，土地改革旨在保护农民的权益，但有时也会出现滥用。最高法院最近审理的一起案件，就涉及土地改革受益人资格的争议。本案不仅关系到几位农民的生计，更关乎土地改革政策的公正执行。

    本案的核心问题是：谁有权质疑土地改革受益人的资格？最高法院的裁决明确指出，只有真正的利益相关者，即那些因诉讼结果而直接受益或受损的人，才能提起此类诉讼。这一裁决对于那些试图利用土地改革计划谋取私利的人来说，无疑是一个警钟。

    法律背景

    菲律宾的《综合土地改革法》（Republic Act No. 6657）旨在将土地分配给无地农民，改善他们的生活。该法案规定了严格的资格标准，以确保只有真正需要并能有效耕种土地的人才能成为受益人。

    该法案第22条规定了土地改革受益人的资格要求，包括：

    SEC. 22. 合格受益人.— 符合以下条件的农民有资格成为受益人：(a) 无地；(b) 居住在土地所在的描笼涯或社镇；以及 (c) 有意愿、有能力和有能力耕种土地并使其尽可能具有生产力。

    此外，该法案还规定，如果受益人未能满足资格要求，其土地所有权可能会被取消。然而，只有真正的利益相关者才能提起取消资格的诉讼。例如，如果一个农民组织认为某人通过欺诈手段获得了土地，他们可以提起诉讼。但如果一个与土地没有任何直接关系的个人提起诉讼，法院将不会受理。

    案件分析

    本案涉及Balucan夫妇等人被取消土地改革受益人资格的争议。Nageli夫妇提起诉讼，声称Balucan夫妇等人不符合资格，因为他们不是土地的实际耕种者。然而，最高法院发现Nageli夫妇并非真正的利益相关者，因此他们无权提起诉讼。

    以下是案件的详细过程：

    • 2010年1月14日，DAR-RO XI收到Nageli夫妇提起的诉讼，要求取消Balucan夫妇等人的土地改革受益人资格。
    • Nageli夫妇声称，Rendon夫妇与Balucan夫妇等人串通，将土地非法转让给Balucan夫妇等人。
    • Balucan夫妇等人否认了欺诈指控，并声称他们是土地的实际耕种者。
    • 2011年10月3日，DAR-RO XI发布命令，取消了Balucan夫妇等人的土地改革受益人资格，理由是他们不符合资格。
    • Balucan夫妇等人向DAR部长提出上诉。
    • 2020年1月26日，DAR部长发布命令，驳回上诉，维持原判。
    • Balucan夫妇等人向上诉法院提起调卷令申请。
    • 2021年7月21日，上诉法院驳回了申请，理由是调卷令并非质疑DAR部长决定的正确方式。
    • 最高法院推翻了上诉法院的裁决，并宣布DAR的命令无效，理由是Nageli夫妇并非真正的利益相关者，DAR无权受理他们的诉讼。

    最高法院的裁决强调了以下几点：

    “没有物质利益需要保护的人不能援引法院的管辖权作为诉讼中的原告”

    “如果真正的利益相关者不在场或未被起诉，法院也不会获得对案件的管辖权。”

    本案的关键在于，Nageli夫妇的利益仅仅在于他们声称拥有土地的所有权。然而，DAR并未解决Nageli夫妇的所有权主张，也没有使将土地转让给Balucan夫妇等人的自愿土地转让无效。因此，Nageli夫妇并非真正的利益相关者，他们无权提起取消资格的诉讼。

    实际影响

    本案的裁决对未来的土地改革案件具有重要意义。它明确指出，只有真正的利益相关者才能提起取消土地改革受益人资格的诉讼。这有助于防止滥用土地改革计划，并确保土地分配给真正符合资格的农民。

    对于企业、土地所有者和个人来说，以下是一些关键教训：

    • 确保你了解土地改革计划的资格要求。
    • 如果你认为某人通过欺诈手段获得了土地，请咨询律师，了解你的权利和选择。
    • 如果你想质疑土地改革受益人的资格，请确保你是真正的利益相关者。
    • 及时采取行动，以保护你的土地权益。

    常见问题解答

    1. 什么是土地改革受益人？

    土地改革受益人是指根据土地改革计划获得土地的农民。

    2. 谁有资格成为土地改革受益人？

    根据菲律宾法律，无地农民、居住在土地所在的社镇或描笼涯，并且有意愿、有能力耕种土地的人有资格成为土地改革受益人。

    3. 如何质疑土地改革受益人的资格？

    只有真正的利益相关者才能质疑土地改革受益人的资格。这通常包括其他潜在的受益人或相关的农民组织。

    4. 如果土地改革受益人不符合资格，会发生什么？

    如果土地改革受益人不符合资格，他们的土地所有权可能会被取消，土地将分配给其他符合资格的农民。

    5. 本案对未来的土地改革案件有何影响？

    本案明确指出，只有真正的利益相关者才能提起取消土地改革受益人资格的诉讼，有助于防止滥用土地改革计划。

    如需进一步了解菲律宾土地所有权和土地改革相关法律，请联系我们 或发送电子邮件至 nihao@asglawpartners.com 安排咨询。

  • 菲律宾继承法：遗嘱继承与法定继承的关键区别及案例分析

    菲律宾继承法：遗嘱继承与法定继承的关键区别及案例分析

    G.R. No. 194897, November 13, 2023

    本案强调了在菲律宾继承法中，及时行使权利的重要性。长期沉默和不作为可能导致权利丧失，尤其是在涉及不动产所有权争议时。本案涉及的Valiente家族纠纷，为我们提供了一个关于继承权、时效和不作为抗辩的生动案例。

    引言

    想象一下，几十年后，你突然被告知你继承的土地实际上并不属于你。这正是Valiente家族面临的困境。本案的核心是家庭成员之间关于土地所有权的长期争议。简而言之，本案涉及Jaime S.T. Valiente的继承人与Virginia A. Valiente等其他家庭成员之间关于两块土地（Concepcion Pequeña房产和Sto. Domingo房产）的分割和损害赔偿的诉讼。关键的法律问题是，这些房产是否应被视为共同财产，并由所有继承人分割，或者是否因时效或不作为抗辩而属于Jaime及其继承人。

    法律背景

    在菲律宾，继承法规定了死者财产的分配方式。如果死者留有遗嘱，则适用遗嘱继承；如果没有遗嘱，则适用法定继承。本案主要涉及法定继承，即根据法律规定分配财产。关键的法律概念包括：

    • 共同所有权：多个继承人共同拥有一项财产。根据《菲律宾民法典》第1078条，在遗产分割之前，所有继承人共同拥有遗产。
    • 时效：通过持续占有一定时间来获得所有权。根据《菲律宾民法典》第1134条和1137条，普通时效为10年，特殊时效为30年。
    • 不作为抗辩：因长期拖延而丧失权利。如果一方长期不主张权利，导致对方认为该权利已被放弃，则该方可能被禁止再主张该权利。

    《菲律宾民法典》第494条规定：“任何共同所有人均无义务继续保持共同所有权。每一共同所有人均可随时要求分割共同拥有的财产，只要涉及其份额。”

    例如，如果A、B、C三人共同继承了一块土地，A可以在任何时候要求分割该土地。但是，如果A长期不主张分割，导致B和C认为A已经放弃了分割的权利，并且B和C在土地上进行了投资和改良，那么A可能被禁止再主张分割的权利。

    案例分析

    Valiente家族的纠纷始于Cerilo Valiente和Soledad Sto. Tomas Valiente夫妇去世后。他们有五个子女：Antonio、Vicente、Elizabeth、Napoleon和Jaime。Antonio先于父母去世。Cerilo于1962年去世，Soledad于1984年去世。他们的遗产包括位于Camaligan的Sto. Domingo房产、位于Naga市的Concepcion Pequeña房产等。

    本案的争议焦点在于Concepcion Pequeña房产和Sto. Domingo房产的所有权。Virginia A. Valiente等其他家庭成员（即Vicente的妻子和子女）声称Jaime和Napoleon通过欺诈手段将这些房产登记在自己名下，排除了他们参与遗产分割的权利。Jaime的继承人则辩称，这些房产已经通过时效或不作为抗辩而属于他们。

    案件经过了以下程序：

    • 1996年，Virginia A. Valiente等向Naga市地区审判法院提起诉讼，要求分割财产和赔偿损失。
    • 地区审判法院最初判决Sto. Domingo房产应分割，但Concepcion Pequeña房产因欺诈销售无效。
    • Jaime的继承人对地区审判法院的判决提出上诉。
    • 上诉法院维持了地区审判法院关于分割Concepcion Pequeña房产和Sto. Domingo房产的判决，但修改了分割比例。
    • Jaime的继承人向上诉法院提出复议，但被驳回。
    • Jaime的继承人向最高法院提起上诉。

    最高法院推翻了上诉法院的判决，理由是：

    1. 关于Sto. Domingo房产，最高法院认为，Virginia A. Valiente等未能提供充分证据证明他们对该房产享有共同所有权。证据表明，该房产早在1966年就已通过遗产分割协议分配给Jaime和Napoleon，并且他们已经持续占有该房产超过30年，因此通过时效获得了所有权。
    2. 关于Concepcion Pequeña房产，最高法院认为，该房产最初属于Antero，并非Soledad从父母那里继承的。Soledad在1977年购买了该房产，然后又将其出售给Jaime和Napoleon。Virginia A. Valiente等未能提供充分证据证明Soledad在出售该房产时已经失明，因此无法证明该销售无效。最高法院强调，经过公证的文件具有推定效力，需要明确的证据才能推翻。

    最高法院引用了Catholic Bishop of Balanga v. Court of Appeals一案中的名言：“法院不能赞同那些通过沉默、拖延和不作为，明知地诱使他人花费时间和精力耕种土地、缴纳税款并在土地上进行改良，却在不合理的期限后突然发起袭击并声称所有权的一方，因为在占有者的努力和土地价值上涨时，他们有机会以牺牲他人为代价轻松获利。”

    实践意义

    本案对菲律宾的继承法具有重要的实践意义。它强调了以下几点：

    • 及时行使权利的重要性：继承人应及时主张自己的权利，避免因长期拖延而丧失权利。
    • 时效的重要性：持续占有不动产一定时间可以获得所有权，即使最初的占有是非法的。
    • 不作为抗辩的重要性：如果一方长期不主张权利，导致对方认为该权利已被放弃，则该方可能被禁止再主张该权利。
    • 经过公证的文件的效力：经过公证的文件具有推定效力，需要明确的证据才能推翻。

    关键教训

    • 记录保存：保留所有权、销售或转让行为的准确记录。
    • 法律咨询：及时寻求法律咨询，了解您的权利和义务。
    • 采取行动：及时采取行动保护您的权利，避免长期拖延。

    例如，如果您是继承人，您应该尽快了解遗产的组成，并采取必要的措施来保护您的权利。如果您知道有人非法占有您的土地，您应该立即采取法律行动，以防止对方通过时效获得所有权。

    常见问题解答

    问：什么是遗嘱继承？

    答：遗嘱继承是指根据死者遗嘱分配财产的方式。如果死者留有遗嘱，则按照遗嘱的规定分配财产。

    问：什么是法定继承？

    答：法定继承是指根据法律规定分配财产的方式。如果死者没有遗嘱，则按照法律规定的继承顺序分配财产。

    问：什么是时效？

    答：时效是指通过持续占有一定时间来获得所有权。根据《菲律宾民法典》第1134条和1137条，普通时效为10年，特殊时效为30年。

    问：什么是不作为抗辩？

    答：不作为抗辩是指因长期拖延而丧失权利。如果一方长期不主张权利，导致对方认为该权利已被放弃，则该方可能被禁止再主张该权利。

    问：经过公证的文件有什么效力？

    答：经过公证的文件具有推定效力，需要明确的证据才能推翻。公证行为增加了文件的真实性和可信度。

    有关菲律宾继承法的问题？ 联系我们 或发送电子邮件至 nihao@asglawpartners.com 安排咨询。

  • 菲律宾土地所有权争议：优先权原则与善意购买者保护

    菲律宾土地所有权争议：优先权原则与善意购买者保护

    G.R. No. 200544, August 17, 2022

    土地所有权争议在菲律宾非常普遍，尤其是在土地登记制度不完善的地区。本案涉及伊罗戈斯诺特电气合作社（INEC）与安德烈斯姐妹之间的土地所有权纠纷，突显了优先权原则（primus tempore potior jure）在解决此类争议中的重要性，并探讨了善意购买者的保护问题。本案的核心问题是，在多方声称拥有同一块土地的情况下，哪一方的所有权应得到优先承认？

    法律背景：优先权原则与善意购买者

    在菲律宾，土地所有权的确定受到多项法律和原则的约束。其中，优先权原则（primus tempore potior jure）指的是“时间在先，权利更强”。这意味着，如果有多方声称拥有同一块土地，那么最早获得所有权的一方通常享有优先权。然而，这一原则并非绝对，它可能会受到善意购买者原则的限制。

    《菲律宾民法典》第1544条规定了不动产双重销售的情况，并确定了优先权的规则。具体而言，如果同一不动产被卖给不同的买家，那么所有权将按照以下顺序转移：

    1. 最早在土地登记处登记的买家（必须是善意的）
    2. 如果没有任何买家登记，那么最早占有该不动产的买家（必须是善意的）
    3. 如果没有任何买家登记或占有，那么最早出示所有权凭证的买家（必须是善意的）

    “善意”是指买家在购买时不知道也不应该知道存在其他所有权主张。如果买家明知或应知存在其他所有权主张，那么他就不能被视为善意购买者，其所有权主张可能会被驳回。

    本案中，最高法院需要确定优先权原则是否适用于本案，以及INEC是否可以被视为善意购买者。

    案件回顾：INEC与安德烈斯姐妹的土地纠纷

    本案的起因是德尔菲诺·安德烈斯（Delfino Andres）于1992年对康塞普西翁·塞贡多（Concepcion Segundo）和INEC提起的土地所有权诉讼。德尔菲诺声称，他于1957年从费利帕·塞贡多·鲁伊斯（Felipa Segundo Ruiz）处购买了涉案土地，该土地是23315号地块的东南部分。INEC则辩称，它于1991年从康塞普西翁处购买了该土地，并且是善意购买者。

    案件经历了以下重要阶段：

    • 地区审判法院（RTC）：最初，RTC支持了德尔菲诺的主张，但后来在德尔菲诺的儿子尼尔·本杰明·安德烈斯（Neil Benjamin Andres）与INEC达成和解协议后，驳回了该案。
    • 上诉法院（CA）：安德烈斯姐妹（德尔菲诺的养女）对和解协议提出异议，并向上诉法院提起诉讼，要求撤销RTC的裁决。上诉法院支持了安德烈斯姐妹的主张，撤销了RTC的裁决，并将案件发回重审。
    • RTC重审：在重审中，RTC判决安德烈斯姐妹拥有涉案土地的三分之二。
    • CA再次上诉：INEC再次向上诉法院提起上诉，但上诉法院维持了RTC的判决，仅对判决进行了修改，明确了涉案土地位于23315号地块的东南部分。

    INEC不服上诉法院的判决，向最高法院提起上诉。

    最高法院在判决中引用了以下关键论点：

    “记录显示，各方在第二次实地考察中一致认为，他们声称的是同一块土地。”

    “INEC直到向上诉法院提出复议动议时，才首次提出土地登记问题，上诉法院不再解决该问题。同样，本院不得在没有违反安德烈斯姐妹正当程序权利的情况下，对INEC的登记主张作出裁决。”

    最高法院的判决：优先权原则的适用

    最高法院驳回了INEC的上诉，维持了上诉法院的判决。最高法院认为，各方声称的是同一块土地，并且德尔菲诺于1957年购买了该土地，而INEC于1991年购买该土地，因此，根据优先权原则，德尔菲诺及其继承人（即安德烈斯姐妹）享有优先权。

    最高法院还指出，INEC直到向上诉法院提出复议动议时，才首次提出土地登记问题。由于INEC没有在审判期间提出这一问题，因此最高法院拒绝考虑这一论点。此外，INEC未能提供证据证明其已获得土地登记证书，因此无法证明其所有权的合法性。

    最高法院还驳斥了INEC关于其是善意购买者的主张。最高法院认为，善意购买者原则仅适用于已登记的土地，而本案涉及的土地尚未登记。因此，INEC不能以善意购买者为由主张所有权。

    本案的实践意义

    本案强调了以下几个重要的实践意义：

    • 优先权原则的重要性：在土地所有权争议中，最早获得所有权的一方通常享有优先权。
    • 善意购买者的限制：善意购买者原则仅适用于已登记的土地。
    • 尽职调查的重要性：在购买土地之前，买家应进行尽职调查，以确保卖方拥有合法的所有权，并且不存在其他所有权主张。
    • 及时提出主张的重要性：在诉讼中，各方应及时提出所有相关的主张和证据，否则可能会被拒绝考虑。

    关键经验

    • 尽早确立所有权：尽早获得土地所有权可以增加在所有权争议中胜诉的机会。
    • 进行尽职调查：在购买土地之前，进行彻底的尽职调查可以避免未来的所有权争议。
    • 及时提出主张：在诉讼中，及时提出所有相关的主张和证据至关重要。

    常见问题解答

    如果我购买的土地尚未登记，我该如何保护我的所有权？

    您可以尽快将土地登记到您的名下。此外，您还可以采取其他措施来证明您的所有权，例如支付土地税、进行土地改良等。

    什么是善意购买者？

    善意购买者是指在购买土地时不知道也不应该知道存在其他所有权主张的买家。

    优先权原则是否适用于所有土地所有权争议？

    优先权原则通常适用于土地所有权争议，但可能会受到其他因素的影响，例如善意购买者原则、土地登记制度等。

    如果我与他人共同拥有一块土地，我可以出售我的份额吗？

    是的，您可以出售您的份额，但其他共同所有人可能享有优先购买权。

    如果我发现有人非法侵占我的土地，我该怎么办？

    您可以向法院提起诉讼，要求驱逐侵占者并赔偿损失。

    想要了解更多关于菲律宾土地所有权的信息？

    联系我们 Contact us 或 email nihao@asglawpartners.com 安排咨询。

  • 土地登记：即使共和国反对，也可能确认对可处置土地的所有权

    最高法院裁定，即使菲律宾共和国提出异议，也可能对可处置的公共土地确认所有权。此案澄清了对公共土地进行注册的要求，尤其是在确定土地的可转让性和可处置性方面。它通过重新审查“共和国诉 Buenaventura”案中的土地登记规则，解决了《财产登记法令》下的所有权确认的关键方面。根据新法律，此裁决有望简化在菲律宾获得土地所有权的过程，并使许多人的受益。

    可争议的所有权：确定受共和国管辖的土地所有权

    菲律宾共和国与 Efren S. Buenaventura 一案围绕 Buenaventura 在黎刹省圣马特奥地区审判法院申请对 Lot No. 1788（Cad. 674）的原始所有权登记展开。争议点在于土地是否应被视为可转让和可处置。共和国主要争论的依据是，虽然 Buenaventura 提供了一份来自环境与自然资源部 (DENR) 市环境与自然资源办公室 (CENRO) 的证明，证明该地块位于可转让和可处置区域内，但这种证明不足以满足登记要求。共和国强调，案件法一贯要求除了 CENRO 的证明外，还需出示由 DENR 部长批准的原始土地分类的副本，并由官方记录的合法保管人证明为真实副本，以证明该土地确实具有可转让性和可处置性。

    最高法院在分析了案件历史之后，认为《共和国法》(R.A.) No. 11573 对登记规则进行了重大修改。根据修订后的规定，申请人不再需要从 1945 年 6 月 12 日或更早的时间开始拥有对土地的占有权。相反，申请人只需证明在申请所有权确认之前的至少 20 年内，持续、不间断、排他性和公然地占有可转让和可处置的公共土地。这意味着对申请人而言，负担已得到大幅减轻，登记时间框架也缩短了。

    虽然 R.A. No. 11573 使登记所有权所需的占有时间缩短，但此法案中更显著的修正案涉及确定土地的可转让性和可处置性。修订后的法律明确规定，指定 DENR 大地测量工程师正式签署的证明文件，证明土地属于公共领域的可转让和可处置的农业用地，即足以证明该土地具有可转让性。该证明必须印在土地登记法院提交的批准的调查图纸上，并包括大地测量工程师的宣誓声明，证明土地位于公共领域的可转让和可处置土地内，并且必须说明涵盖标的土地的适用林业行政令、DENR 行政令、行政命令、公告和土地分类项目图号。

    如果没有林业行政令、行政命令或公告的可用副本，则只需在地籍图上注明的土地分类 (LC) 图号、项目编号和发布日期在宣誓声明中声明该土地分类图存在于国家制图和资源信息管理局 (NAMRIA) 的 LC 地籍图记录库存中，并且正被 DENR 用作土地分类地籍图。此修正案大大简化了确立土地可转让性和可处置性的流程，允许使用更直接的证明手段。正如最高法院在“共和国诉帕西格黎刹公司”一案中所强调的那样，此认证必须得到 DENR 大地测量工程师的适当认证，需要该工程师出庭作证以确认证明文件的真实性。

    为了总结该案件的论点，有必要对比一下 R.A. No. 11573 实施之前和之后的两个标准：

    标准方面 R.A. No. 11573 之前的规则 R.A. No. 11573 之后的规则
    占有期 自 1945 年 6 月 12 日或更早开始的公开、持续、排他和公然占有。 申请所有权确认前的至少 20 年内，持续、不间断、排他性和公然占有。
    证明可转让性和可处置性的证据 CENRO 的证明，以及由 DENR 部长批准的原始地籍图的副本，由官方记录的合法保管人证明。 由 DENR 指定的大地测量工程师签署的证明，声明该土地为可转让和可处置的，并在经批准的图纸中提及相关的行政命令或地籍图编号。
    认证要求 无需大地测量工程师额外证明。 需由认证该文件的大地测量工程师进行认证。

    总的来说，R.A. No. 11573 的出现代表着确定菲律宾公共土地所有权方法上的重大转变。正如“共和国诉 Buenaventura”案所表明的那样，重点仍然是占有者的可依法强制执行的权利，而不是公共领域内无响应所有权的绝对主张。该决定允许以一种更高效且更容易实现的方式确立所有权，尤其是在小农户和依靠非正式财产权模式的社区中，这些人将从此类改革中受益。

    常见问题

    此案的关键问题是什么？ 关键问题在于，根据菲律宾的《财产登记法令》，确认 Buenaventura 对地块的原始所有权登记申请是否成立，重点是 Buenaventura 证明该土地可转让和可处置性是否充分。争议的中心在于所需证明的类型和法律解释。
    CENRO 的证明有多重要？ R.A. No. 11573 之前，CENRO 的证明文件不足以证明土地的可转让性和可处置性，该地籍图必须附有 DENR 部长批准的官方图。不过，根据 R.A. No. 11573，来自指定 DENR 大地测量工程师的证明现在足以确立可转让性和可处置性，前提是该证明包括相关发布的必要参考。
    什么是 R.A. No. 11573？它与此案有何关联？ R.A. No. 11573，即《完善未完成所有权确认流程法》，是对《公共土地法》和《财产登记法令》所做的修正案。该法律改变了确认土地所有权所需的文件要求，重点是它对土地的认证规则进行简化和完善，因此对案件结果有影响。
    谁是有权证明土地为可转让和可处置性的人？ 根据 R.A. No. 11573，有权证明土地为可转让和可处置性的人必须是指定的 DENR 大地测量工程师。他们提供的证明需要满足法律规定的特定标准，以便被接受为土地可转让性和可处置性的充分证据。
    “确认所有权”是什么意思？ 确认所有权是一种在菲律宾法律中用来正式承认和注册未完成所有权的文件程序。此过程通常适用于长期占有可转让公共土地但尚未颁发正式所有权的个人，最终目标是授予合法的所有权证明。
    原告如何证明他对此处争议的土地拥有合法占有权？ 原告必须出示证据证明，以自己或其前人的名义，对有争议的土地具有公然、持续、排他性和公然的占有权，且对所有权具有善意的声张权。该法律根据 R.A. No. 11573 要求证明在申请确认所有权之前的至少 20 年内拥有占有权。
    如果 R.A. No. 11573 实施之前开始的案件又该如何处理？ 最高法院裁定，R.A. No. 11573 对待审案件具有追溯力，因为它本质上具有治疗性，意在纠正并简化旧法项下土地法的处理。这意味着对那些开始于法律通过之前的案件，只要追溯应用不损害或损害任何既得权利，新法规也可以追溯适用。
    此裁决对公众有何影响？ 此裁决简化了通过原始登记获得土地所有权的过程，使公众受益，因为它通过 R.A. No. 11573 缩短了证明的要求并简化了必要的文件工作。它还能通过消除土地登记方面的不确定性和减轻政府官僚的负担，促进社会公平和包容的土地治理，特别是在缺乏证明能力或以前未能完成法律框架范围内土地正式登记的人。

    总而言之，“共和国诉 Buenaventura”案及其围绕 R.A. No. 11573 的适用所衍生的案情强调了菲律宾土地法对公平和简易的承诺。有了关于大地测量工程师如何充分确定特定土地的可转让性和可处置性的明确指导方针后，现在就只有确保所有利益攸关方都能公平且有效地执行法律这一步。

    如需咨询有关将此裁决应用于具体情况的问题，请通过联系方式或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com联系 ASG Law。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：Republic 诉 Buenaventura，G.R. No. 198629，2022 年 4 月 5 日

  • 不动产登记：执行令与所有权变更的优先顺序——DMCI诉贝尔纳达斯案

    最高法院裁定，即使缺少执行令，土地注册局（LRA）有权根据国家劳工关系委员会（NLRC）的命令进行不动产登记。该判决强调了登记“可登记性”和实际登记之间的区别，强调了NLRC最终决定的效力及其对不动产所有权的影响。理解这一裁决对于不动产交易和劳动裁决的执行至关重要。

    劳动争议胜诉后，房产执行过户登记能否绕过执行令？

    DMCI项目开发公司就LRA的决议提出上诉，该决议支持对一项有争议的房产进行登记，尽管没有执行令。该案件的核心问题是，NLRC的命令是否足以在没有通常需要的执行令的情况下，强制执行所有权变更，从而引发了行政命令与司法执行之间的权力冲突。

    本案围绕着一块位于塔吉格市，面积为16,461平方米的土地展开。该土地最初的产权登记人为Honorato Lacsina及其配偶、Reynaldo Bonifacio Lacsina及其配偶、以及Renato G. Dionisio及其配偶。贝尔纳达斯等人向国家劳工关系委员会（NLRC）提起了劳动仲裁，控告Liberty运输公司和/或Honorato Lacsina夫妇。NLRC最终支持贝尔纳达斯等人，2006年3月15日，产权证书（TCT）No. 25491上批注了一项留置通知。该土地在2009年4月3日的一次拍卖中被出售，贝尔纳达斯等人成为中标人。

    2009年6月3日，登记局在TCT No. 25491上批注了拍卖事宜。随后，贝尔纳达斯等人于2009年6月29日签订了一份《销售契约和/或不动产赎回证书》，将该土地的所有权转让给了DMCI，获得了1,915,800比索的报酬。与此同时，他们还签署了一份《放弃和免责声明》，免除了Honorato和Milagros Lacsina以及DMCI在本案中的所有责任。然而，贝尔纳达斯等人随后在NLRC提出动议，声称《销售契约和/或不动产赎回证书》及《放弃和免责声明》是伪造的。

    DMCI对此提出异议，理由是贝尔纳达斯等人的授权律师Evelyn Insilay-Rebueno缺乏必要的授权。LA裁定DMCI无权赎回该土地，并且撤销了相关文件，认为放弃声明违反公共政策。NLRC维持了LA的裁决。尽管DMCI要求复议，但NLRC还是发布了判决执行书，宣布其决议已成为最终裁决。此后，登记局就NLRC是否有权撤销以塔吉格土地开发公司的名义发布的产权证书，以及该命令是否涵盖未参与NLRC案件的原产权所有人股份，向土地注册局（LRA）提出了咨询。

    LRA裁定NLRC的命令可以登记，并援引了最高法院在Tanongon诉Samson案中的裁决，确认NLRC有权执行最终判决和裁决。DMCI随后向法院提起诉讼，但法院维持了LRA的决定。本案核心问题在于，没有执行令的情况下，1月4日的劳动仲裁员（LA）命令是否可以被执行，或者甚至是被登记。尽管NLRC随后于2012年5月16日发布了判决书，但最终裁决仍需要相应的执行令。在确定执行令在执行NLRC命令中的重要性时，NLRC手册是任何关于该机构判决执行问题的依据。普通法院无权审理和裁决因劳动部门官员和法庭在劳动案件中作出的裁决、命令或裁决的执行而产生的或与之相关的质疑。

    在没有执行令的情况下，NLRC 或 LA 如何实施已决判决？在上述案件中，高等法院通过土地管理局的决议强调，“可登记性”与不动产的实际登记是截然不同的概念。高等法院进一步解释说，财产可登记的声明是指一方可以将财产以他或她的名义登记的事实，而登记是指行为本身。

    事实上，按照法令规定，地契登记员有义务立即登记提交登记的有关不动产的契据，登记员没有权力对法院发布的命令的合法性作出判断。但是，对于根据任何契据应采取的正确行动存有疑问时，登记员应根据第 1529 号总统令的第 117 条，通过咨询将问题提交给土地管理局专员。

    土地管理局应在通知和听证后，输入一项规定应采取的步骤或应作出的备忘录的命令。在记录中，高等法院发现在规定的期限后通过向上诉法院提交请愿书提出的上诉。高等法院强调，上诉权只是一种法律赋予的权利，寻求利用它的人必须遵守法规或规则。高等法院进一步裁定，未能在法律规定的期限内完善上诉，连同未能利用延长的额外期限，使得判决成为最终的和可执行的。

    本案的关键问题是什么？ 在没有执行令的情况下，劳动仲裁委员会的命令是否足以强制执行房产所有权的变更。
    什么是执行令？ 执行令是指示法警执行、实施或满足国家劳资关系委员会或其任何劳工仲裁员的最终裁决、命令或裁决的命令。
    “可登记性”的声明意味着什么？ 这意味着一方可以将财产以他或她的名义登记，这与实际登记不同，实际登记是指完成登记行为本身。
    如果地契登记员对登记的正确程序有疑问，他们应该怎么做？ 他们应将问题提交给土地管理局（LRA）局长进行咨询。
    上诉法院在 DMCI 案中的判决是什么？ 上诉法院维持了 LRA 的判决，实际上裁定可以在没有执行令的情况下进行房产登记。
    为什么 DMCI 的上诉最终被驳回？ 因 DMCI 未在法律规定的期限内完善其上诉，并因仲裁员在没有法律明确规定的情况下支持贝尔纳达斯。
    法律如何保护已经确定的裁决的最终性？ 最终确定的判决变得不可更改，即使目的是为了纠正事实和法律方面的错误结论也不例外。
    什么是房产注册局长的主要职责？ 立即登记任何符合所有登记要求的涉及不动产或动产的文书。

    总而言之，最高法院在本案中的裁决明确了劳动裁决的执行及其与不动产交易的关系，对希望利用法院裁决调整房地产所有权的个人和实体都有影响。关键要点是，一旦 LRA 裁定财产符合登记条件，在缺乏有说服力的上诉论点的情况下，所有权转移就可以继续进行，即使通常与执行令相关联的步骤尚未完全实现。

    如有关于本裁决在特定情况下应用的问题，请通过 联系方式 或通过电子邮件 frontdesk@asglawpartners.com 联系 ASG Law。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。对于根据您的具体情况量身定制的特定法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：DMCI诉贝尔纳达斯案，G.R No. 221978, 2022年4月4日

  • 土地纠纷：法院与土地改革部在农业土地案件中的管辖权

    本案裁决了涉及农业土地的诉讼应首先提交给土地改革部（DAR）进行裁决。即使法院最初认为自己有管辖权，如果在审理过程中出现农业纠纷的指控，案件也应移交给 DAR。这意味着对于声称拥有农业土地租赁或耕作权的人来说，DAR 是解决纠纷的首要机构，法院的干预仅在 DAR 作出决定后才会进行。最高法院重申了 DAR 在农业改革事务中的主要管辖权，旨在确保迅速解决与土地有关的争端，并保护农民和农业佃农的权利。

    农业土地纠纷：法院能否推翻 DAR 的管辖权？

    拉奎尔·G·迪·邦西奥对莱昂蒂娜·萨门塔·拉莫斯和费尔南多·拉莫斯提起诉讼，旨在收回位于新埃西哈省卡巴那图安市的一块土地的所有权。拉奎尔声称是被告非法占有土地。作为回应，被告辩称存在租赁协议，这本应将案件置于土地改革部（DAR）而非地区审判法院（RTC）的管辖之下。问题的核心在于确定在涉及农业土地和指称的佃农关系的案件中，应由哪个机构行使管辖权。

    在法庭诉讼早期，地区审判法院（RTC）最初认为自己拥有管辖权，理由是被告未能充分证明存在法律规定的农业佃农关系的所有要素。但随后，地区审判法院撤销了其先前的命令，将案件提交给土地改革委员会（DAR）。拉奎尔·G·迪·邦西奥认为，她已获得一项既得权利，根据地区审判法院的最初裁决进行诉讼，后来的法律不能追溯适用以撤销该权利。这一立场源于她认为地区审判法院之前的判决具有约束力，不能轻易被推翻。

    最高法院驳回了拉奎尔的论点。法院表示，对案件标的物的管辖权只能由宪法或法律授予，不能通过当事人的弃权或法院的默许获得。这意味着地区审判法院有义务确定案件是否真的属于土地改革的性质，如果存在佃农关系的指控，地区审判法院应自动将案件提交给土地改革部（DAR），以确定是否存在农业纠纷。此程序由共和国法案第 6657 号第 50-A 条（经第 9700 号法案修订）规定。

    关于适用新法律，最高法院在“查伊雷斯开发公司诉迪松”案中长期以来一直认为第 9700 号共和国法案可追溯适用。根据最高法院的裁决，为了使土地改革委员会对案件拥有管辖权，当事方之间必须存在佃农关系。在“委拉斯开兹诉克鲁斯配偶”案中，佃农关系被定义为土地所有者与佃农之间的法律联系，一旦他们同意共同耕种属于土地所有者的土地，该联系就会产生，由于这种关系，佃农获得了继续耕种土地的权利。

    根据这些指导原则，最高法院认为，地区审判法院有义务进行初步会议，并在必要时接受证据，以确定是否存在实际的佃农关系。如果表明存在此种关系，则地区审判法院应以缺乏管辖权为由驳回案件。最高法院强调，本案中存在需要将争议提交给土地改革部的充分指控，强调即使只是声称存在农业纠纷也足以触发提交。

    最后，最高法院指出，最高法院早些时候在“土地改革部诉昆卡”案中裁定，“所有关于全面土地改革计划 (CARP) 实施的争议都属于 [土地改革部] 的管辖范围，即使它们提出的问题本质上也是法律或宪法问题。所有疑问都应有利于土地改革部，因为法律已赋予其特殊和原始权力来听取和裁决农业事务。”因此，争议必须提交土地改革部以作进一步裁决。

    常见问题

    本案中的关键问题是什么？ 关键问题是涉及土地所有权的争议是否应由普通法院审理，还是应首先提交土地改革部，因为声称存在农业佃农关系。
    为什么地区审判法院最初认为自己有管辖权？ 地区审判法院最初认为自己有管辖权，因为最初缺乏证据表明存在必要的法律要素，可以认定双方存在农业佃农关系。
    是什么改变了地区审判法院的决定？ 地区审判法院在进一步的程序，包括实地考察期间改变了其决定，在该实地考察中，案件似乎涉及可能落在土地改革部专业管辖范围内的农业争议。
    如果农民对 DAR 的决定不满意，可以做什么？ 如果农民或任何一方对土地改革部的决定不满意，他们可以向申诉法院上诉。
    “既得权利”在本案中扮演什么角色？ 原告认为由于法院之前的判决，他们对以普通法院的案件审理拥有“既得权利”，但法院驳回了这种说法，认为对案件标的物的管辖权不能通过既得权利获得。
    根据《农业改革法》，什么是“农业纠纷”？ 根据共和国法案第 6657 号第 3(d) 条，“农业纠纷”是指与土地租赁安排有关的任何争议，无论其租赁、佃农、管理或其他形式，无论争端各方之间是否存在近因关系。
    本案中佃农关系的要素是什么？ 本案中佃农关系的要素包括土地所有者和佃农、农业用地、双方的同意、农业生产的目的、佃农或农业承租人的个人耕种以及土地所有者和佃农或农业承租人之间的收获分配。
    本案与土地所有者和承租人之间有什么实际意义？ 本案阐明了解决有关农业土地争议的适当途径，确保此类争议提交土地改革部裁决，优先考虑专业解决土地改革相关事务。
    如果争议包含法律和农业问题，会发生什么情况？ 法院表示，关于全面农业改革计划实施的所有争议均属于土地改革部的管辖范围，即使它们提出的问题在本质上也是法律或宪法问题。

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  • 赎回期满后：所有权巩固与止赎权

    最高法院裁定，在不动产止赎中，如果借款人未能在法定的赎回期内赎回财产，则购买者的权利将得到巩固。这意味着前所有者不能再依赖《第3135号法案》的条款来撤销管有令。该裁决阐明了抵押财产止赎和所有权转让的时间线和权利。对于未能在赎回期内采取行动的借款人，这意味着他们的止赎救济仅限于提起单独的诉讼，而不是质疑管有令的快速程序。

    赎回已过期：止赎后的补救措施

    《斯波斯·吉马·奥·托雷坎波和海梅·B·托雷坎波，由其继承人盖·玛丽·T·奥瓦诺、盖·安娜·玛丽·T·阿尔扎登、吉·贾斯珀·奥·托雷坎波、埃尔斯贝思·盖·玛丽·奥·托雷坎波和吉·埃塞尔·奥·托雷坎波代替，请愿者，诉财富发展银行公司，被告》，案情围绕抵押财产的止赎以及此后以前的所有者寻求推翻止赎出售和管有令的情况展开。核心法律问题是：当抵押人未能赎回，所有权转移给止赎购买人（银行）后，《第3135号法案》是否仍然适用，允许以前的所有者质疑管有令？

    案件事实从斯波斯·托雷坎波夫妇与财富发展银行公司之间的住房贷款协议开始，该协议通过《转移所有权证书（TCT）第187864号》涵盖的不动产抵押获得担保。由于夫妻未能履行其贷款义务，银行启动了通过司法外止赎没收抵押品的诉讼程序。在赎回期过后，银行巩固了所有权，并申请了管有令。当托雷坎波夫妇拒绝腾出现有财产时，该银行提起了一项单方申请以发布管有令，托雷坎波夫妇随后提出了一项申请，以撤销司法外止赎出售和取消管有令，理由是他们没有违背抵押合同。

    地区审判法院（RTC）驳回了斯波斯·托雷坎波夫妇的动议，理由是管有令的签发具有快速和管理性质，上诉法院维持了这一判决。上诉法院强调说，《第3135号法案》仅在赎回期内适用，而托雷坎波夫妇当时寻求救济的时候，该期间已经过去。

    最高法院支持了上诉法院的裁决，澄清说《第3135号法案》的作用主要集中在司法外止赎出售的程序和抵押不动产的赎回上。该法律第8条为债务人提供了一种质疑管有令的机制，但这仅限于赎回期内。该裁决明确指出，一旦赎回期届满并且止赎购买人的所有权得到巩固，《第3135号法案》的条款不再适用。

    法院进一步解释说，在此之后，止赎购买人根据其所有权获得管有令是法院的管理职责。对抵押的有效性或规则性提出的任何质疑都不能证明反对发布管有令的合理性。最高法院澄清了之前的一些案例，在这些案例中似乎允许根据《第3135号法案》质疑止赎期过后发布的管有令，并澄清说，这些救济不再可用。

    该法院还驳回了请愿者辩称的，在《680家电有限公司诉上诉法院》一案中提出的学说只能追溯适用。最高法院澄清说，《马拉里诉菲律宾银行储蓄与抵押银行》案中包含的原则与这一最近的裁决没有冲突，并强调这两起案件都区分了赎回期内和赎回期过后可用的不同权利和补救措施。

    总之，最高法院坚持认为，在上诉法院正确地裁定可以驳回斯波斯·托雷坎波夫妇撤销司法外止赎出售的申请和取消管有令的动议。法院明确指出，根据《第3135号法案》所提供的救济仅限于赎回期，而在止赎购买者已获得巩固的所有权之后，以前的所有者必须通过单独的诉讼来寻求救济，例如，财产所有权恢复诉讼或抵押或止赎无效诉讼。由于斯波斯·托雷坎波未能成功证明自己受损的主张，法院没有授予他们任何形式的赔偿。

    常见问题

    本案中的关键问题是什么？ 关键问题是：在根据《第3135号法案》的规定进行的不动产的司法外止赎出售之后，当抵押人在规定的赎回期之后要求推翻管有令时，《第3135号法案》的救济是否仍然可用。
    《第3135号法案》适用于哪些情况？ 《第3135号法案》仅适用于司法外止赎出售的进行和抵押不动产的赎回过程。这意味着管有令，该法不再适用。
    赎回期过后发布了管有令会发生什么？ 赎回期过后，购买者通过巩固其所有权获得对财产的绝对权利。法院签发管有令成为一项管理职责，这通常是该购买人所有权的一项明确结果。
    在这种情况下债务人的补救办法是什么？ 如果在赎回期过期之后，债务人仍然寻求对其财产行使权利，则其适当的补救措施不是反对管有令的诉讼程序，而是通过单独的诉讼寻求救济，例如恢复所有权、宣告抵押或止赎无效。
    为什么在本案中拒绝对请愿者授予损害赔偿？ 由于请愿者未能出示证据证明其损失主张，他们不被授予损害赔偿。根据建立的法律原则，需要提供实际损害赔偿的辩护和证据，这些陈述是不充分的。
    此裁决对处于止赎过程中的其他债务人意味着什么？ 该裁决明确要求债务人注意有关在止赎过程中获得的所有时间框架。一旦建立所有权之后，便采取适当的行动（例如，在赎回期之前进行实际赎回）以维护自己对财产的所有权，这一点至关重要，否则应寻求其他法律诉讼来对抗已决财产中的赎回，声明的无效性。
    “赎回期”对止赎不动产的原始所有人而言是什么？ 赎回期是从拍卖之日起的一段时间，其中旧的所有人可以通过偿还所有权人的钱来保留在法院购买的财产的所有权。该裁决规定，任何反对出售的案件必须发生在该期限之前或发生期间。
    根据最高法院的说法，何时对司法外止赎申请质疑或解决无效诉讼？ 有关进行司法外止赎诉讼的主张无效的所有案件均应通过司法程序来处理，并且必须提交此类质疑，因为所指明的诉讼可能证明有效的原因只能在独立的诉讼中解决。

    简而言之，最高法院澄清说，《第3135号法案》只能在赎回期届满之前适用，并在止赎购买人确保抵押物的所有权并发布新所有权证书之后立即进行审查。试图重新获得财产的债务人可能只有提起新的诉讼。请在指定的时间段内解决反对止赎的任何问题，以寻求补救措施，并且该说明的持续后果对于寻求保持止赎房地产所有权的抵押人来说至关重要。

    如需咨询此裁决对特定情况的应用，请通过contact或通过电子邮件frontdesk@asglawpartners.com联系ASG Law。

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