菲律宾物业纠纷中的非法占有与驱逐程序：关键法律原则及其实际应用

Adolfo C. Palma and Rafael Palma v. Petron Corporation, G.R. No. 231826, September 16, 2020

在菲律宾，物业纠纷，尤其是涉及非法占有和驱逐的案件，常常成为企业和个人面临的复杂法律挑战。本案例中的Adolfo C. Palma和Rafael Palma与Petron Corporation之间的争议，揭示了如何通过法律程序解决这类纠纷的重要性。Petron Corporation因需要使用其租赁的土地而试图驱逐长期占用该土地的Palma兄弟，引发了一系列法律诉讼和上诉，最终在最高法院得到了解决。本案的判决不仅影响了当事人，也为未来类似案件设定了重要的法律先例。

法律背景

在菲律宾，处理物业纠纷的法律框架主要涉及《民事诉讼规则》（Rules of Court），特别是关于非法占有（unlawful detainer）和驱逐（ejectment）的规定。非法占有是指租户或占用者在租赁或允许期限结束后继续占用物业，而驱逐则是指通过法律程序强制将非法占用者移出物业。根据《民事诉讼规则》第70条，驱逐诉讼必须在租户或占用者收到终止占用通知后一年内提起，否则将失去诉讼的权利。

此外，菲律宾法律还规定了上诉和救济措施的具体程序。例如，《民事诉讼规则》第40条规定了在区域审判法院（RTC）上诉的程序，要求上诉人在指定时间内提交上诉备忘录，否则将被驳回上诉。《民事诉讼规则》第47条则提供了通过上诉法院（CA）申请撤销判决的途径，但只有在普通救济措施（如新审、重新上诉、救济申请等）不再可用且非因申请人过错时才适用。

案例分析

Adolfo C. Palma和Rafael Palma自1980年代起就占据了位于巴丹省利梅市的一块土地，该土地由菲律宾国家石油公司（PNOC）所有，并于1993年租给了Petron Corporation。Petron在2007年通知Palma兄弟，他们需要使用这块土地来建设Petron技能培训中心，并要求他们在2008年第四季度之前搬离。然而，Palma兄弟拒绝搬离，导致Petron在2009年提起了非法占有诉讼。

案件首先由利梅市市级审判法院（MTC）审理，MTC于2009年7月1日作出裁决，支持Petron并命令Palma兄弟搬离。Palma兄弟随后向区域审判法院（RTC）上诉，但由于未能按时提交上诉备忘录，RTC于2010年2月10日驳回了他们的上诉。Palma兄弟试图通过申请救济和向上诉法院（CA）提起诉讼，但均未成功。最终，他们向最高法院提起复核申请，但最高法院于2013年9月11日驳回了他们的申请，并于2014年5月15日生效。

在上诉法院审理过程中，法院指出：“Petron的诉状中明确提出了非法占有的诉由，足以使MTC获得对案件的管辖权。”此外，法院还强调：“Palma兄弟未能及时提交上诉备忘录是他们自己的过错，不能归咎于他们的律师。”

最高法院在最终裁决中重申：“一旦判决生效，就不能再更改、修正或修改，即使是为了纠正错误的判决。”法院还指出，Palma兄弟未能通过适当的程序寻求救济，因此无法通过申请撤销判决来重新审理案件。

实际影响

本案的判决为菲律宾的物业纠纷设定了重要先例，特别是在涉及非法占有和驱逐程序时。企业和物业所有者应确保在终止占用通知后一年内提起驱逐诉讼，以避免失去诉讼权利。此外，案件强调了在上诉过程中遵守程序要求的重要性，因为未能及时提交必要文件可能导致上诉被驳回。

对于在菲律宾经营的中国企业和居住的中国公民来说，了解这些法律程序和时间限制至关重要，以保护自己的物业权益。以下是本案的关键教训：

• 及时提起诉讼：在终止占用通知后一年内提起驱逐诉讼，确保法律权利不受影响。
• 遵守程序：在上诉过程中，严格遵守所有程序要求，确保上诉不因技术性问题被驳回。
• 寻求法律建议：在物业纠纷中，及时寻求专业法律建议，以正确导航复杂的法律程序。

常见问题

什么是非法占有？
非法占有是指租户或占用者在租赁或允许期限结束后继续占用物业的行为。

驱逐诉讼的时限是什么？
根据菲律宾法律，驱逐诉讼必须在租户或占用者收到终止占用通知后一年内提起。

如果未能及时提交上诉备忘录会怎样？
未能及时提交上诉备忘录可能导致上诉被驳回，如本案中Palma兄弟的情况。

申请撤销判决的条件是什么？
申请撤销判决的条件是普通救济措施不再可用且非因申请人过错。

在菲律宾，如何保护物业权益？
在菲律宾保护物业权益的最佳方式是及时提起诉讼，并在法律程序中寻求专业法律建议。

ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题，确保您在物业纠纷中得到有效的法律保护。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

强行进入案例中的关键法律教训

Ma. Luz Teves Esperal v. Ma. Luz Trompeta-Esperal and Lorenz Annel Biaoco, G.R. No. 229076, September 16, 2020

引言

在菲律宾，物业纠纷尤其是强占物业的情况并不少见。对于物业所有者来说，面对这种情况时，了解法律如何保护他们的权利至关重要。本案中，Ma. Luz Teves Esperal在发现她的物业被他人强占后，决定通过法律途径解决问题。本案的核心问题在于如何在强行进入（forcible entry）案中处理双方对物业所有权的争议。通过本案，我们可以了解到即使在所有权存在争议的情况下，法院仍可以根据实际占有情况作出判决。

法律背景

在菲律宾，强行进入案（forcible entry）是指通过武力、恐吓、威胁、策略或偷偷摸摸的方式剥夺他人对物业的实际占有。根据《菲律宾民事诉讼规则》第70条，强行进入案的核心在于确定谁是物业的实际占有者，而非所有权问题。然而，如果所有权问题与占有问题密不可分，法院可以暂时解决所有权问题以决定谁有权占有物业。

例如，假设A和B都声称自己是某物业的所有者，但A在物业上实际居住并管理。B通过武力将A赶出物业并占据。在这种情况下，尽管B可能声称自己是所有者，但法院仍会根据A的实际占有情况作出强行进入的判决。

菲律宾最高法院在多起案件中明确指出，强行进入案中的所有权裁决仅是暂时的，不会影响后续关于物业所有权的诉讼。例如，在Co v. Military案中，法院强调：“在强行进入和非法占有案中，即使被告在诉状中提出所有权问题，并且占有问题无法在不解决所有权问题的情况下解决，法院仍有权暂时解决所有权问题，仅为确定占有问题。”

案例分析

Ma. Luz Teves Esperal（以下简称“Esperal”）在美国工作期间，她的物业被Ma. Luz Trompeta-Esperal和Lorenz Annel Biaoco（以下简称“被告”）强占。Esperal在2012年9月返回菲律宾时发现物业已被他人占据。经过询问，占据者表示他们是租户，并向Biaoco支付租金。Esperal随后告知他们自己是物业的所有者，并未授权Biaoco租赁物业。被告在得知Esperal的身份后自愿离开，但Esperal离开菲律宾后，被告再次强行进入并更换了锁具。

Esperal随后向地方法院（MeTC）提起强行进入诉讼。被告辩称Esperal不是真正的所有者，因为Esperal与Pablo Rostata的婚姻被宣布无效，且Pablo已将物业转让给Trompeta。然而，MeTC和地区法院（RTC）均裁定Esperal是物业的实际占有者，并要求被告离开物业。被告不服，提起上诉至上诉法院（CA），但CA的裁决被Esperal进一步上诉至最高法院。

最高法院在判决中指出：“在强行进入案中，唯一的争议是实际占有问题，而不是所有权问题。” 法院还引用了Mangaser v. Ugay案的判决：“在强行进入案中，如果占有问题与所有权问题密不可分，法院可以暂时解决所有权问题以决定谁有权占有物业。”

最终，最高法院推翻了CA的裁决，恢复了MeTC的判决，确认Esperal是物业的实际占有者，并要求被告离开物业。

实际影响

本案的裁决明确了在强行进入案中，即使存在所有权争议，法院仍会根据实际占有情况作出判决。这对于物业所有者和租户来说都是重要的提醒：即使所有权存在争议，强占物业的行为仍是非法的，受害者可以通过法律途径寻求保护。

对于在菲律宾经营的企业和个人，确保物业的合法占有和管理是至关重要的。建议物业所有者定期检查物业状况，并在发现强占行为时立即采取法律行动。此外，企业应确保所有租赁协议和物业管理协议的合法性，以避免类似纠纷。

关键教训：

• 在强行进入案中，法院会根据实际占有情况作出判决，而非所有权问题。
• 即使所有权存在争议，强占物业的行为仍是非法的，受害者可以通过法律途径寻求保护。
• 物业所有者应定期检查物业状况，并在发现强占行为时立即采取法律行动。

常见问题

什么是强行进入案？
强行进入案是指通过武力、恐吓、威胁、策略或偷偷摸摸的方式剥夺他人对物业的实际占有。

在强行进入案中，法院会考虑所有权问题吗？
法院会考虑所有权问题，但仅在所有权问题与占有问题密不可分的情况下，且裁决仅为暂时性的，不会影响后续关于所有权的诉讼。

如果我的物业被强占，我应该怎么做？
立即向当地法院提起强行进入诉讼，并收集证据证明您是物业的实际占有者。

强行进入案的判决对物业所有权有最终影响吗？
不会，强行进入案的判决仅涉及实际占有问题，不会对物业所有权产生最终影响。

在菲律宾经营的中国企业如何确保物业的合法占有？
确保所有租赁协议和物业管理协议的合法性，并定期检查物业状况。在发现强占行为时，立即寻求法律帮助。

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通过合同改革确保物业交易的真实意图

Ulysses Rudi V. Banico v. Lydia Bernadette M. Stager, G.R. No. 232825, September 16, 2020

在菲律宾进行物业交易时，确保合同准确反映双方真实意图至关重要。然而，错误或疏忽可能导致合同与实际意图不符，进而引发法律纠纷。本文通过分析Ulysses Rudi V. Banico与Lydia Bernadette M. Stager之间的案件，探讨如何通过合同改革保护您的物业交易，并提供实用建议。

在该案中，Ulysses购买了Lydia的一块土地，用于建造海滩度假村。然而，合同中的土地描述与实际购买的土地不符，导致双方陷入长达十年的法律纠纷。本案的核心问题在于，如何在合同错误的情况下，通过改革合同来反映双方的真实意图。

法律背景

菲律宾《民法典》第1359条规定，当合同因错误、欺诈、不公平行为或意外而未能表达双方真实意图时，一方当事人可以请求改革合同，使其反映真实意图。合同改革的目的是确保合同准确表达双方的真实意图，而不是创造新的合同。

合同改革的要求包括：1）双方在合同中达成共识；2）合同未能表达双方的真实意图；3）未能表达真实意图是由于错误、欺诈、不公平行为或意外所致。改革合同的举证责任在于提出改革请求的一方当事人。

例如，如果您购买了一块土地用于商业开发，但合同中的土地描述与实际购买的土地不符，您可以通过提供证据证明双方达成共识的土地与合同描述不符，从而请求改革合同。

案例分析

Ulysses Rudi V. Banico与Lydia Bernadette M. Stager的案件始于1992年，当时Ulysses购买了Lydia位于Boracay岛的一块土地，用于建造海滩度假村。然而，合同中描述的土地位于地势崎岖的北部，而Ulysses实际购买并占用的土地是平坦的中心地带。

在发现合同错误后，Ulysses要求Lydia修正合同，但Lydia拒绝了。Ulysses随后在2002年提起诉讼，要求改革合同以反映双方真实意图。案件经历了多个法院级别的审理，最终在2020年由菲律宾最高法院做出裁决。

最高法院在裁决中指出：“当事人在执行1992年2月8日绝对售契时，Lydia将Lot No. 199的800平方米部分转让给Ulysses，而Ulysses也接受了该部分作为对价35万比索的考虑。”

法院进一步解释说：“合同书面形式未能表达双方真实意图。值得强调的是，Ulysses购买了一块适合建造海滩度假村的土地。在支付购买价后，Ulysses占有了平坦的地形，并开始建造度假村。”

法院还指出：“在识别土地的具体位置时存在错误，这导致合同未能披露双方真实的协议。”

案件的程序过程如下：

• 2002年，Ulysses向法院提起诉讼，要求改革合同。
• 2015年，地区法院裁定改革合同，并要求Ulysses支付400平方米土地的未付余款。
• 2017年，上诉法院推翻了地区法院的裁决，理由是Ulysses的诉讼请求已超过诉讼时效。
• 2020年，菲律宾最高法院推翻上诉法院的裁决，恢复地区法院的裁决，并确认Ulysses有权改革合同以反映双方真实意图。

实际影响

本案的裁决为菲律宾物业交易中的合同改革提供了重要指导。首先，合同中的错误不会自动导致合同无效，而是可以通过改革合同来纠正。其次，诉讼时效可以通过书面确认债务来中断，从而延长诉讼请求的提出时间。

对于企业和物业所有者而言，确保合同准确反映双方意图至关重要。在签订合同前，建议聘请专业律师审查合同条款，以避免类似错误。同时，定期审查和更新合同也是必要的，以确保合同始终反映双方的真实意图。

关键教训：

• 确保合同准确反映双方意图，避免因错误或疏忽导致的法律纠纷。
• 在发现合同错误后，及时采取法律行动，请求改革合同以纠正错误。
• 通过书面确认债务，可以中断诉讼时效，延长提出诉讼请求的时间。

常见问题

什么是合同改革？
合同改革是指在合同因错误、欺诈、不公平行为或意外未能表达双方真实意图时，通过法律程序对合同进行修改，使其反映双方真实意图的过程。

合同改革的要求是什么？
合同改革的要求包括双方在合同中达成共识、合同未能表达双方的真实意图、未能表达真实意图是由于错误、欺诈、不公平行为或意外所致。

如何证明合同需要改革？
提出改革请求的一方当事人需要提供证据，证明合同未能表达双方的真实意图，并且未能表达真实意图是由于错误、欺诈、不公平行为或意外所致。

合同改革的诉讼时效是多久？
菲律宾法律规定，基于书面合同的诉讼请求和合同改革的诉讼时效为十年。然而，诉讼时效可以通过书面确认债务来中断，从而延长诉讼请求的提出时间。

如果合同中有错误，是否会导致合同无效？
合同中的错误不会自动导致合同无效。可以通过合同改革来纠正错误，使合同反映双方的真实意图。

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优先权和注册对物业所有权的影响

Christian B. Guillermo and Victorino B. Guillermo v. Orix Metro Leasing and Finance Corporation, G.R. No. 237661, September 07, 2020

在菲律宾，物业所有权和执行程序的优先权问题对企业和个人都有深远的影响。物业所有者和债权人常常面临复杂的法律挑战，特别是在涉及物业转让和执行程序时。本案例展示了如何通过注册和优先权的理解来保护物业所有权，并强调了及时注册的重要性。

本案的核心在于Orix Metro Leasing and Finance Corporation（Orix）对EMC Northstar Transport, Inc.（EMC Northstar）和其担保人Cando夫妇提起的执行程序。Orix在执行过程中对Cando夫妇的一处物业进行了查封，而该物业已被卖给Christian和Victorino Guillermo（Guillermo兄弟）。争议的焦点是Orix的查封权是否优先于Guillermo兄弟的购买权。

法律背景

菲律宾的物业所有权和执行程序受《1997年民事诉讼规则》和《总统法令第1529号》（物业登记法令）的管辖。根据《民事诉讼规则》第39条第12款，执行查封将为判决债权人创造一个对判决债务人在查封时对该物业的权利、所有权和利益的留置权，受当时存在的留置权和负担的约束。这意味着如果物业在查封时已有先前的负担，执行查封的优先权将受到这些负担的限制。

《物业登记法令》第51条规定，登记行为是传达或影响土地的有效行为，就第三人而言。换句话说，只有在登记完成后，物业的转让才对第三人有效。对于菲律宾的企业和个人来说，理解这些法律原则至关重要，因为它们决定了在物业交易和执行程序中的优先权。例如，如果一家企业在购买物业后未能及时登记，可能面临失去所有权的风险。

在本案中，关键的法律条款包括《民事诉讼规则》第39条第9款，该条款规定了执行程序中对判决债务人财产的顺序：首先是通过现金或认证银行支票的即时支付，其次是对判决债务人的个人财产进行查封，最后是对其不动产进行查封。

案例分析

本案始于EMC Northstar和Cando夫妇从Orix借款，并以三辆大宇空调巴士作为抵押。借款人未能按时还款，Orix因此提起诉讼，并在2012年7月23日获得执行令。执行过程中，Orix的执达官对Cando夫妇在奎松市的一处物业进行了查封，但该物业已于2012年6月5日被卖给Guillermo兄弟。

Guillermo兄弟在2012年7月26日向奎松市登记处提交了物业转让的相关文件，但直到2012年9月3日才完成登记。Orix的查封则在2012年8月17日被登记在该物业的产权证书上。Guillermo兄弟认为，由于他们在Orix查封之前已经提交了所有必要的文件并支付了费用，他们的购买权应优先于Orix的查封权。

法院的推理如下：

• “在本案中，BPI的抵押留置权是物业上的优先负担，优于Orix的查封权。”
• “当Guillermo兄弟向BPI全额支付了Cando夫妇的贷款时，他们继承了BPI的权利和义务，包括作为优先留置权的持有者。”
• “根据《民事诉讼规则》第39条第12款，执行查封将为判决债权人创造一个对判决债务人在查封时对该物业的权利、所有权和利益的留置权，受当时存在的留置权和负担的约束。”

最终，法院裁定Guillermo兄弟的购买权优先于Orix的查封权，因为他们在Orix查封之前已经实际和构造性地获得了物业的所有权，并且他们的购买权受到了BPI的优先抵押权的保护。

实际影响

本案的裁决强调了在物业交易中及时登记的重要性。对于在菲律宾经营的企业和个人来说，了解和遵守物业登记程序至关重要，以确保其所有权不受执行程序的影响。此外，本案还提醒债权人在执行程序中应首先查封债务人的个人财产，以避免对其不动产的查封可能带来的法律纠纷。

关键教训包括：

• 在购买物业后应尽快完成登记，以确保所有权的优先权。
• 债权人在执行程序中应遵循法律规定的查封顺序，首先查封个人财产。
• 了解和保护物业上的优先留置权，以避免在执行程序中失去所有权。

常见问题

什么是执行查封？

执行查封是指在执行程序中，执达官对判决债务人的财产进行查封，以满足判决债权人的债权。

如何保护物业不被查封？

可以通过及时登记物业转让和了解物业上的优先留置权来保护物业不被查封。

如果物业在查封前已被卖出，查封是否有效？

如果物业在查封前已通过实际或构造性交付转让给第三方，查封可能无效，因为判决债务人不再拥有该物业的所有权。

在执行程序中，债权人应首先查封哪类财产？

根据《民事诉讼规则》，债权人应首先查封判决债务人的个人财产，如果不足以满足债权，再查封其不动产。

在菲律宾，物业转让的登记对第三人有什么影响？

根据《物业登记法令》，只有在登记完成后，物业的转让才对第三人有效。

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菲律宾最高法院对买家善意原则的裁决：保护物业权的关键教训

Heirs of Isabelo Cudal, Sr., Represented by Libertad Cudal, and Heirs of Antonio Cudal, Represented by Victoriano Cudal, Petitioners, vs. Spouses Marcelino A. Suguitan, Jr. and Mercedes J. Suguitan, Respondents. G.R. No. 244405, August 27, 2020.

在菲律宾，物业权的争议常常涉及到买家是否为善意买家的问题。尤其是当涉及到未登记的土地权益时，法院的裁决对物业所有者和潜在买家都具有重大影响。本案中的裁决揭示了如何在复杂的土地权争议中保护自己的权益。

本案涉及到Cudal家族和Suguitan夫妇对同一块土地（Lot 12）的所有权争议。Cudal家族声称他们通过Angela Cudal的继承权获得了这块土地，而Suguitan夫妇则通过一系列交易从La Vilma Realty Co., Inc.购得了这块土地。核心问题在于Suguitan夫妇是否为善意买家，以及Cudal家族是否因未登记其权益而丧失了对土地的所有权。

法律背景

在菲律宾，善意买家（buyer in good faith）是指在购买财产时不知道其他人对该财产有权益，并且为该财产支付了充分和公平的价格的买家。根据菲律宾《民法典》第1544条，如果同一物业被卖给不同的买家，优先取得物权的是第一个在登记处登记的人。然而，本案中不适用该条款，因为争议的土地权益来自不同的继承人，而不是同一卖家的多重销售。

登记（registration）在菲律宾的物业交易中起着至关重要的作用。未登记的权益通常无法对抗已登记的权益，除非能证明买家在购买时知道或应当知道未登记的权益。此外，占有（possession）也是一个关键因素，实际占有土地的当事人通常被视为对抗未占有者的有力证据。

例如，如果某人购买了一块土地，而该土地实际由其他人占有，买家有责任调查占有者的权益。如果未能进行这样的调查，买家将被视为恶意买家（buyer in bad faith）。

案例分析

Cudal家族的权益源于Angela Cudal的继承权，她在1969年通过一份继承和出售声明（Affidavit of Adjudication and Sale）将土地卖给了Isabelo Cudal, Sr.和Antonio Cudal。然而，这份声明未在登记处登记。另一方面，Suguitan夫妇通过一系列交易从La Vilma Realty Co., Inc.获得了这块土地，并在登记处登记了他们的权益。

案件的程序过程始于Cudal家族向Aparri地区法院（RTC）提起诉讼，要求确认其对Lot 12的所有权，并请求取消Suguitan夫妇的登记证书。RTC裁定Cudal家族为合法所有者，因为Suguitan夫妇未能证明他们是善意买家。然而，Suguitan夫妇上诉至上诉法院（CA），CA推翻了RTC的裁决，理由是Suguitan夫妇在购买前进行了尽职调查，因此是善意买家。

菲律宾最高法院（SC）在审查此案时，强调了以下关键点：

• “买家必须调查实际占有者的权益。如果未进行这样的调查，买家不能被视为善意买家。”
• “Suguitan夫妇在购买前已经知道Cudal家族占有该土地，并被告知Cudal家族对该土地有权益。然而，他们未能进一步调查La Vilma Realty Co., Inc.的出售能力。”
• “因此，Suguitan夫妇不能被视为善意买家。”

最高法院最终裁定Cudal家族为Lot 12的合法所有者，并撤销了CA的裁决。

实际影响

此裁决对未登记权益的保护具有重要意义。它强调了在购买已被他人占有的土地时，买家必须进行更高程度的尽职调查。如果买家未能调查占有者的权益，他们可能无法被视为善意买家，从而无法对抗未登记的权益。

对于企业和个人来说，确保其物业权益登记是至关重要的。同时，在购买物业时，了解和调查实际占有者的权益也是必要的。以下是关键教训：

• 在购买已被他人占有的土地时，进行彻底的尽职调查。
• 确保所有权益在登记处登记，以保护自己的权益。
• 了解菲律宾物业法中的善意买家原则，并在购买前寻求法律咨询。

常见问题

什么是善意买家？
善意买家是指在购买财产时不知道其他人对该财产有权益，并且为该财产支付了充分和公平的价格的买家。

未登记的权益能对抗已登记的权益吗？
通常情况下，未登记的权益无法对抗已登记的权益，除非能证明买家在购买时知道或应当知道未登记的权益。

占有在物业权争议中起什么作用？
实际占有土地的当事人通常被视为对抗未占有者的有力证据，尤其是在未登记权益的情况下。

如何确保我的物业权益得到保护？
确保所有权益在登记处登记，并在购买物业时进行彻底的尽职调查，特别是当土地被他人占有时。

如果我购买了已被他人占有的土地，我应该做些什么？
你应该调查实际占有者的权益，并在购买前寻求法律咨询，以确保你了解所有潜在的法律问题。

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欺诈性销售合同的法律后果：菲律宾最高法院的判决

Spouses Teodorico M. Viovicente and Dominga L. Viovicente v. Spouses Danilo L. Viovicente and Alice H. Viovicente, et al., G.R. No. 219074, July 28, 2020

在菲律宾，物业所有权纠纷可能会因为欺诈性销售合同而变得复杂。Teodorico和Dominga Viovicente夫妇的案件就是一个典型的例子，他们在被儿子Danilo强迫签署一份欺诈性销售合同后，失去了自己的物业。这起案件不仅揭示了家庭内部的紧张关系，也展示了菲律宾法律如何处理这种欺诈行为。通过这起案件，我们可以了解到，如果销售合同缺乏真实的对价或存在欺诈行为，合同可能会被宣告无效，从而影响物业所有权的转移。

本案的关键事实是Teodorico和Dominga Viovicente夫妇声称他们在1993年被儿子Danilo强迫签署了一份销售合同，合同中声称他们以111,180比索的价格出售了位于Laguna的物业。然而，夫妇二人从未收到任何支付，并且他们声称签署合同是在Danilo的威胁和恐吓下进行的。核心法律问题在于，该销售合同是否因为缺乏对价和欺诈行为而无效，以及由此发行的物业所有权证书是否也因此无效。

法律背景

在菲律宾，合同法规定了有效销售合同的基本要素，包括双方同意、明确的标的物和确定的价格（见《菲律宾民法典》第1458条）。如果合同中声称的价格是虚假的，或合同是在欺诈或胁迫下签署的，合同将被视为无效（见《菲律宾民法典》第1471条）。此外，如果销售合同被宣告无效，由此发行的物业所有权证书也将无效（见《菲律宾民法典》第1410条）。

欺诈性销售合同是指通过欺诈手段使一方签署的合同，通常涉及虚假陈述或隐瞒重要事实。胁迫是指通过威胁或暴力迫使一方签署合同的行为。在这种情况下，受害方可以寻求合同无效的宣告，并要求恢复原状。

例如，如果一个卖家被迫在没有收到任何支付的情况下签署销售合同，该合同将被视为无效，因为缺乏对价。这与日常生活中的情况类似，比如在购买商品时，如果卖家声称已收到支付但实际上没有收到，交易将被视为无效。

案例分析

Teodorico和Dominga Viovicente夫妇的故事始于1993年，当他们的儿子Danilo来到他们在Tacloban的家中，要求他们签署一份销售合同。Teodorico和Dominga拒绝了，因为他们原本打算将这处物业留给他们的其他子女。然而，Danilo威胁并恐吓他们，Teodorico甚至被Danilo用公文包袭击。最终，夫妇二人在恐惧中签署了合同，但他们从未收到任何支付。

在2002年，Teodorico和Dominga发现Danilo和他的妻子Alice已经通过一份虚假的销售合同将物业转移到自己的名下。Teodorico否认签署了这份合同，并提供了GSIS的证明，显示他在合同签署日期仍在工作，无法出现在公证处。

案件首先在地区法院审理，法院裁定销售合同无效，因为缺乏对价，并且合同是在胁迫下签署的。然而，Danilo和Alice上诉至上诉法院，上诉法院推翻了地区法院的裁决，认为Teodorico和Dominga未能推翻销售合同的有效性，并且他们的诉讼已经超过诉讼时效。

最终，案件上诉至最高法院。最高法院在判决中指出，Teodorico和Dominga的诉讼请求并未超过诉讼时效，因为他们寻求的是宣告合同无效的诉讼，这种诉讼是不受时效限制的。最高法院还强调，销售合同因缺乏对价和欺诈行为而无效，因此由此发行的物业所有权证书也无效。

以下是最高法院的关键推理：

• “The action or defense for the declaration of the inexistence of a contract does not prescribe.”
• “The Deed of Absolute Sale dated December 14, 1995 was a forged or spurious document, hence, void. Consequently, TCT No. 356656 which emanated from said Deed, is also void.”

实际影响

本案的判决为菲律宾的物业所有权纠纷设定了重要的法律先例。如果销售合同因欺诈或缺乏对价而被宣告无效，由此发行的物业所有权证书也将无效。这意味着物业所有者在签署销售合同之前，必须确保合同的真实性和对价的存在，以避免类似纠纷的发生。

对于企业和个人来说，确保销售合同的合法性和透明性至关重要。在签署任何销售合同之前，建议咨询法律专业人士，以确保合同的有效性和对价的真实性。此外，如果怀疑合同存在欺诈行为，应及时寻求法律帮助，以保护自己的权利。

关键教训：

• 确保销售合同有真实的对价
• 在签署合同前咨询法律专业人士
• 如果发现欺诈行为，及时寻求法律帮助

常见问题

什么是欺诈性销售合同？
欺诈性销售合同是指通过欺诈手段使一方签署的合同，通常涉及虚假陈述或隐瞒重要事实。

如果销售合同被宣告无效，物业所有权证书会受到影响吗？
是的，如果销售合同因欺诈或缺乏对价而无效，由此发行的物业所有权证书也将无效。

在菲律宾，宣告合同无效的诉讼是否有时间限制？
宣告合同无效的诉讼不受时效限制，可以随时提出。

如果我被迫签署了一份销售合同，我该怎么办？
应立即寻求法律帮助，提供证据证明胁迫行为，并寻求合同无效的宣告。

在菲律宾经营的中国企业如何确保销售合同的合法性？
建议在签署合同前咨询熟悉菲律宾法律的专业人士，并确保合同中有明确的对价条款。

ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题，确保您的物业交易合法合规。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

在物业租赁纠纷中寻求实质性正义：程序公正的重要性

Brig. General Marcial A. Collao, Jr. v. Moises Albania, G.R. No. 228905, July 15, 2020

在菲律宾，物业租赁纠纷不仅影响到企业和个人的日常运营，还可能涉及到复杂的法律程序和实质性正义的考量。Brig. General Marcial A. Collao, Jr. v. Moises Albania一案就是一个典型的例子，展示了如何在租赁纠纷中寻求正义，同时强调了程序公正的重要性。本案涉及菲律宾军队与一名在军营内经营的租户之间的租赁争议，核心问题在于租户是否应当被驱逐，以及军队是否具备提起诉讼的资格。

法律背景

在菲律宾，物业租赁纠纷通常通过《民事诉讼规则》第70条规定的非法占有诉讼程序解决。非法占有诉讼是一种总结程序，旨在迅速解决物业占有问题。根据《民事诉讼规则》第3条第2款，实质性当事人是指在诉讼中可能受益或受损的一方，而第3款规定，如果诉讼由代表人或受托人提起，受益人必须在案件标题中被列明。

此外，《民法典》第1687条规定，如果租赁期限未明确，租赁合同的期限将根据租金支付的频率来确定。如果租金按月支付，且租户已占用物业超过一年，法院可以决定延长租赁期限。第1670条则规定，如果租户在合同期满后继续使用物业超过15天，且未收到相反通知，则视为隐含的新租赁合同成立。

这些法律条款在日常生活中有着广泛的应用。例如，如果一家中国企业在菲律宾租赁了一处商业物业，了解这些法律规定可以帮助企业在租赁期限和续约问题上做出明智的决策。

案例分析

本案始于菲律宾军队试图从其在Fort Bonifacio军事保留地的租户Moises Albania那里收回物业。Albania在1993年获得了一年的租赁许可，用于在军营内经营裁缝和理发店。然而，随着Bases Conversion Development Authority（BCDA）占用了一部分军事保留地，菲律宾军队需要重新安置其单位，因此要求Albania腾出空间。

菲律宾军队通过其指挥官向Albania发送了多次要求其腾空物业的通知，但Albania未能遵守这些要求。随后，军队在1998年提起了非法占有诉讼。案件在不同的法院级别之间来回审理，涉及到多个法律问题，包括实质性当事人资格和程序公正性。

在初审法院（MeTC）的判决中，法院裁定Albania应立即腾空物业，并支付拖欠的租金。然而，在上诉法院（RTC），Albania成功地争辩称，菲律宾军队应作为实质性当事人被列入诉讼中，导致案件被驳回。随后，菲律宾军队提起上诉至最高法院，主张其指挥官有权代表军队提起诉讼。

最高法院在判决中强调了程序公正的重要性，并指出：“在第一审法院的判决中，法院没有裁定Albania占有的合法性问题，而是仅关注于原告Brig. Gen. Cabusao是否为实质性当事人，以及菲律宾军队是否应当被列为诉讼当事人。”

最高法院进一步指出：“即使诉状未能列明菲律宾军队，判例法也规定，解决方案不是直接驳回诉状，而是允许修改诉状并将该方加入案件。”

最终，最高法院裁定菲律宾军队的指挥官有权代表军队提起诉讼，并恢复了初审法院的判决，要求Albania立即腾空物业。

实际影响

Brig. General Marcial A. Collao, Jr. v. Moises Albania一案对未来类似案件的处理具有重要影响。它强调了在租赁纠纷中，程序公正和实质性正义同样重要。对于企业和物业所有者而言，确保在诉讼中正确列明实质性当事人，并遵守相关法律程序，是至关重要的。

对于在菲律宾经营的中国企业而言，了解菲律宾的租赁法律和程序可以帮助他们更好地管理租赁关系，避免潜在的法律纠纷。关键教训包括：

• 确保在租赁合同中明确规定租赁期限和续约条件
• 在提起诉讼时，正确列明实质性当事人
• 及时采取法律行动，以避免程序上的延误

常见问题

什么是非法占有诉讼？非法占有诉讼是一种总结程序，旨在迅速解决物业占有问题，适用于租户在租赁合同终止后继续占有物业的情况。

租户在租赁合同到期后继续占用物业会怎样？如果租户在合同到期后继续占用物业，且未收到相反通知，根据《民法典》第1670条，视为隐含的新租赁合同成立。

在菲律宾，租赁期限未明确时如何确定？根据《民法典》第1687条，如果租赁期限未明确，租赁合同的期限将根据租金支付的频率来确定，如按月支付则为月租，法院可以根据具体情况延长租赁期限。

实质性当事人是什么意思？实质性当事人是指在诉讼中可能受益或受损的一方，根据《民事诉讼规则》第3条第2款，必须在诉讼中被正确列明。

如果诉讼中未正确列明实质性当事人会怎样？根据判例法，法院通常不会直接驳回诉讼，而是允许修改诉状并将该方加入案件，以确保程序公正。

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菲律宾物业纠纷中的强制执行和判决效力：主要教训

Araceli Reburiano v. Augustus ‘Jojit’ De Vera, G.R. No. 243896, July 15, 2020

在菲律宾，物业纠纷可能导致复杂的法律程序和判决执行问题。Araceli Reburiano与Augustus ‘Jojit’ De Vera的案例揭示了这些复杂性，特别是在涉及判决执行和物业所有权转移时。该案例强调了法院在判决执行过程中必须严格遵守其管辖权范围的重要性，否则判决可能会被宣布无效。

本案始于Reburiano与Ruth De Vera之间的一项物业买卖协议。由于Ruth未能按时支付全部购价，双方同意解除该协议。然而，Ruth和她的儿子Jojit继续占用该物业，导致Reburiano提起非法占有诉讼。随后的一系列法律行动和判决执行过程揭示了菲律宾法律体系中的关键问题和程序挑战。

法律背景

在菲律宾，驱逐案件（ejectment cases）由市政审判庭（Municipal Trial Courts, MTC）处理。根据《菲律宾民事诉讼规则》第70条第17款，MTC在驱逐案件中可以授予的救济措施仅限于：（1）归还物业；（2）合理赔偿使用和占用物业的费用；（3）律师费；和（4）诉讼费用。这些规定确保了MTC在处理此类案件时保持其管辖权的界限。

此外，判决无效（annulment of judgment）是菲律宾法律体系中的一个重要概念。根据《菲律宾民事诉讼规则》第47条，判决可以因以下原因被宣布无效：（1）外部欺诈；（2）缺乏管辖权；（3）剥夺正当程序。缺乏管辖权是指法院对被告或案件标的没有管辖权。如果判决的无效性显而易见，即使判决已成为终局和执行判决，法院仍有权将其撤销。

在日常生活中，这些法律原则可能影响到物业买卖和租赁协议。例如，如果租户未能按时支付租金，房东可以提起驱逐诉讼，但必须遵守MTC的管辖权限制。同样，如果法院在判决中超出了其管辖权范围，受影响方可以寻求判决无效，以保护其权利。

案例分析

Reburiano与De Vera之间的争议始于一项物业买卖协议。Reburiano同意以6万美元的价格将位于Cainta, Rizal的物业卖给Ruth De Vera。然而，Ruth仅支付了29,935美元，导致双方在2004年1月17日同意解除该协议。Reburiano同意退还Ruth的2万美元，但Ruth和Jojit继续占用该物业，导致Reburiano提起非法占有诉讼。

市政审判庭于2006年7月27日作出修正判决，命令Jojit和Ruth撤离该物业，并要求Reburiano退还Ruth的2万美元，减去Jojit占用物业的合理赔偿。然而，MTC的判决超出了其在驱逐案件中的管辖权，因为它涉及到退还购房定金的问题，这不在MTC的管辖范围内。

随后，Reburiano未能支付判决规定的金额，导致Jojit在2009年5月15日的一次公开拍卖中以2万美元的价格获得了该物业。然而，Reburiano在2009年3月26日提起了一项取消物业扣押和拍卖的动议，但未能成功阻止拍卖的进行。

最终，Reburiano提起了一项平息产权的诉讼，质疑MTC的修正判决和随后的执行程序。菲律宾最高法院在审查此案时指出，MTC的判决部分无效，因为它超出了MTC在驱逐案件中的管辖权范围。最高法院引用了《菲律宾民事诉讼规则》第8条第51款，强调法院有权审查和解决未被双方指定为错误的问题，如果这些问题对案件的公正裁决至关重要。

最高法院的判决如下：“因此，MTC于2006年7月27日作出的修正判决部分无效，因其超出了MTC在驱逐案件中的管辖权范围。相应地，执行令、判决扣押通知和销售证书在执行解除购买协议的部分亦无效。”

最高法院还引用了《菲律宾民事诉讼规则》第17条第70款，强调MTC在驱逐案件中可以授予的救济措施的限制：“在驱逐案件中，MTC可以授予的救济措施仅限于归还物业、合理赔偿使用和占用物业的费用、律师费和诉讼费用。”

实际影响

此裁决对未来类似案件的处理具有重要影响。首先，它强调了法院在执行判决时必须严格遵守其管辖权范围的重要性。其次，它提醒当事人，在涉及物业纠纷时，必须仔细审查判决的有效性和执行程序的合法性。

对于企业和物业所有者，建议在处理物业纠纷时寻求专业法律咨询，以确保所有程序步骤和文档要求得到正确处理。此外，企业应了解菲律宾法律体系中的判决执行和无效程序，以保护其权利和利益。

关键教训：

• 确保法院判决在其管辖权范围内，否则判决可能被宣布无效。
• 在物业纠纷中，仔细审查判决的有效性和执行程序的合法性。
• 寻求专业法律咨询，以确保所有程序步骤和文档要求得到正确处理。

常见问题

什么是驱逐案件？
驱逐案件是指在菲律宾由市政审判庭处理的涉及物业占用的法律诉讼，通常是由于租户未能支付租金或违反租赁协议而提起的。

法院在驱逐案件中可以授予哪些救济措施？
在驱逐案件中，MTC可以授予的救济措施包括归还物业、合理赔偿使用和占用物业的费用、律师费和诉讼费用。

什么是判决无效？
判决无效是指法院因外部欺诈、缺乏管辖权或剥夺正当程序等原因宣布判决无效的法律程序。

如果法院判决超出其管辖权范围，我该怎么办？
如果您认为法院判决超出其管辖权范围，您可以提起判决无效的诉讼，以寻求撤销该判决。

在菲律宾处理物业纠纷时，我需要注意什么？
在处理物业纠纷时，您需要确保所有程序步骤和文档要求得到正确处理，并寻求专业法律咨询以保护您的权利和利益。

ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题，特别是在物业纠纷和判决执行方面。我们深知中国企业在菲律宾面临的独特挑战，例如文化差异和法律体系的不同，ASG Law致力于为您提供定制化的法律解决方案。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

菲律宾最高法院关于《自动抵押条款》及其对租赁合同效力的裁决

Leticia Elizondo Eupena v. Luis G. Bobier, G.R. No. 211078, July 08, 2020

在菲律宾，物业租赁纠纷常见于房东与租户之间，尤其是在涉及到租赁合同的有效性和物业所有权的争议时。Leticia Elizondo Eupena v. Luis G. Bobier一案中，菲律宾最高法院审理了一起涉及《自动抵押条款》（pactum commissorium）的问题，指出这一条款如何导致租赁合同无效，并影响物业的非法占有诉讼。本案不仅揭示了租赁合同的法律复杂性，还展示了如何在租赁纠纷中保护租户的权利。

法律背景

《自动抵押条款》是指在借款人未能偿还债务时，债权人自动获得抵押品所有权的条款。根据菲律宾《民法典》第2088条，任何此类条款都是无效的，因为它违反了公平交易原则。具体条文规定：“债权人不得将抵押品或抵押物据为己有，或处置它们。任何相反的规定均无效。”

此外，《民法典》第1409条（1）规定，违反法律、道德、公共秩序或公共政策的合同自始无效。租赁合同如果基于无效的《自动抵押条款》，则可能被视为违反法律目的的合同，从而无效。

在日常生活中，如果一个租户签订了租赁合同，但实际上该合同是基于一个无效的《自动抵押条款》，那么该租户可能有权挑战合同的有效性，并可能避免被驱逐。例如，如果一个租户因无法偿还债务而被要求签订租赁合同，但实际上该合同是债权人获取物业所有权的手段，那么该租户可以利用法律保护自己的权利。

案例分析

在Leticia Elizondo Eupena v. Luis G. Bobier一案中，Bobier于1995年通过租赁购买协议从Extraordinary Development Corporation（EDC）购买了一块土地。由于财务困难，他无法继续支付分期付款，并于2001年开始拖欠。Bobier向Eupena借款以支付欠款，并签署了一份特别授权书（SPA），授权Eupena在Bobier的债务全部偿还后领取以Bobier名义发放的土地所有权证书（TCT）。

然而，一年后，Eupena获得了以她名义的TCT，并在一个月后与Bobier签订了租赁合同。Bobier声称他从未签署过将土地出售给Eupena的契约，并且Eupena通过《自动抵押条款》非法获得了TCT。

案件从市政审判法院（MTC）开始，MTC认定Bobier应被驱逐，因为他签署了租赁合同，承认了Eupena的物业所有权。然而，Bobier上诉至地区审判法院（RTC），RTC维持了MTC的裁决。Bobier进一步上诉至上诉法院（CA），CA推翻了前两级法院的裁决，认为Eupena通过《自动抵押条款》非法获得了TCT，导致租赁合同无效。

最高法院在审查此案时指出：“Bobier的指控不仅显示了他对土地的所有权，还指控Eupena通过欺诈手段获得了土地的产权。这些指控显示了所有权与占有之间的不可分割的联系，审判法院本应对此进行裁定。”

法院还引用了Bustamante v. Sps. Rosel一案，指出即使没有明确的自动抵押条款，如果债权人坚持要求债务人签署契约并拒绝接受债务偿还，也可能构成《自动抵押条款》。最高法院最终裁定Eupena未能证明租赁合同的有效性，因此Bobier不应被驱逐。

实际影响

此裁决强调了在菲律宾，任何涉及《自动抵押条款》的合同都是无效的，这对未来涉及类似争议的案件具有重要影响。物业所有者在使用租赁合同作为获取物业所有权的手段时必须谨慎，因为这可能导致合同无效，并使他们无法通过非法占有诉讼驱逐租户。

对于企业和物业所有者，建议在起草租赁合同或借款协议时寻求法律咨询，以确保合同符合法律要求。对于个人租户，了解《自动抵押条款》的法律后果可以帮助他们在面对不公平的合同条款时保护自己的权利。

关键教训：

• 《自动抵押条款》在菲律宾法律下是无效的，任何基于此条款的合同均无效。
• 租户可以在租赁合同基于无效条款的情况下挑战合同的有效性。
• 在涉及物业租赁和借款时，寻求法律咨询至关重要，以确保合同的合法性和有效性。

常见问题

什么是《自动抵押条款》？
《自动抵押条款》是指在借款人未能偿还债务时，债权人自动获得抵押品所有权的条款。这种条款在菲律宾法律下是无效的。

如果租赁合同基于《自动抵押条款》，租户可以采取什么行动？
租户可以挑战租赁合同的有效性，并可能避免被驱逐，因为基于无效条款的合同自始无效。

在菲律宾，如何证明租赁合同的有效性？
租赁合同的有效性需要通过证明合同的合法性和双方自愿签署来证明。如果合同基于无效条款，如《自动抵押条款》，则合同无效。

在物业租赁纠纷中，租户如何保护自己的权利？
租户应仔细审查租赁合同，了解合同条款，并在必要时寻求法律咨询，以确保合同的合法性和保护自己的权利。

ASG Law如何帮助在菲律宾的中国企业和个人处理物业租赁纠纷？
ASG Law提供专门的法律服务，帮助在菲律宾经营的中国企业和居住的中国公民处理物业租赁纠纷。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

在中国和菲律宾，法律实践存在显著差异。例如，中国的《物权法》对抵押权的规定与菲律宾的《民法典》不同。在菲律宾，了解和遵守当地的法律条款对于在物业租赁中保护自身利益至关重要。ASG Law的专业团队可以为您提供关于这些差异的详细指导，确保您的法律事务在菲律宾顺利进行。