菲律宾物业所有权争议的主要教训：不动产抵押和赎回权的重要性

Edna G. De Camcam和Benjamin M. Bitanga诉Daniel E. Vazquez案，G.R. No. 227258，2021年2月3日

在菲律宾，物业所有权争议常常涉及复杂的法律程序和权利问题。Edna G. De Camcam和Benjamin M. Bitanga诉Daniel E. Vazquez案就是一个典型的例子，展示了如何通过法律手段解决物业所有权和抵押贷款的争议。本案不仅揭示了不动产抵押和赎回权的法律复杂性，还强调了在法律程序中及时提出诉讼的重要性。

引言

物业所有权争议对个人和企业来说可能带来巨大的经济和情感影响。在本案中，Edna G. De Camcam因无法偿还贷款而被迫离开菲律宾，其物业被银行抵押并最终被他人购买。本案的核心问题在于，原告是否能够通过法律手段重新获得其物业所有权，以及如何通过法律程序解决这种争议。本案的裁决不仅影响了当事人，还为未来类似案件提供了重要的法律指导。

法律背景

在菲律宾，不动产抵押是指将不动产作为贷款的担保，而赎回权则允许借款人在一定期限内通过支付贷款和相关费用赎回其物业。根据《菲律宾民法典》，如果借款人未能按时偿还贷款，贷款人可以通过司法程序或拍卖的方式获得物业的所有权。然而，如果双方签订的合同实际上是公平抵押（equitable mortgage），而不是真正的买卖合同，借款人可能有权要求重新获得物业的所有权。

此外，菲律宾法律禁止自动转让条款（pactum commissorium），即在借款人未能偿还贷款时，贷款人自动获得抵押物所有权的合同条款。菲律宾最高法院在本案中强调了这些法律原则，并引用了《菲律宾民法典》第2088条，该条款明确禁止pactum commissorium。

案例分析

本案始于Edna G. De Camcam在1981年将位于马卡蒂市的物业抵押给United Coconut Planters Bank（UCPB）以获得贷款。由于政治原因，De Camcam被迫离开菲律宾，导致其无法偿还贷款，UCPB随后通过拍卖获得了物业的所有权。

在1994年，De Camcam通过法律手段与UCPB达成和解，允许她以2600万比索的价格赎回物业，并指定Benjamin M. Bitanga作为其受托人。然而，De Camcam随后又因资金需求向Daniel E. Vazquez借款1600万比索，并以物业作为抵押。这次交易被记录为“带有回购权的销售”，但De Camcam声称这实际上是公平抵押，并在偿还贷款后要求重新获得物业的所有权。

案件在不同法院级别之间经历了复杂的程序过程。最初，地区法院（RTC）根据De Camcam的承认和提交的证据，授予了Vazquez的简易判决动议。然而，原告随后试图通过提交修正诉状来改变案件的方向，并在上诉法院（CA）获得了支持。最高法院最终裁定，由于修正诉状的提交，原来的简易判决不再有效，案件应根据修正诉状重新审理。

最高法院的推理如下：“修正诉状取代了原诉状。因此，基于原诉状的简易判决动议和授予简易判决的决定都没有法律依据。”（最高法院决议，2021年2月3日）

此外，最高法院还引用了《菲律宾民事诉讼规则》第10条第8款，强调修正诉状的法律效力：“修正诉状取代了原诉状。”

实际影响

本案的裁决强调了在物业所有权争议中及时提出修正诉状的重要性。未来类似案件的当事人应注意在法律程序中及时提出修正诉状，以确保其权利得到充分保护。此外，本案还提醒物业所有者和借款人在签订抵押合同和赎回协议时，必须明确合同的性质和条款，以避免法律纠纷。

关键教训：

• 在物业所有权争议中，及时提出修正诉状可以改变案件的方向和结果。
• 明确合同的性质和条款，避免将公平抵押误认为是买卖合同。
• 了解菲律宾法律对自动转让条款的禁止，以保护自己的物业权益。

常见问题

什么是公平抵押？
公平抵押是指尽管合同表面上是买卖合同，但实际上是为担保债务而设立的抵押。如果借款人偿还了债务，他们有权要求重新获得物业的所有权。

什么是赎回权？
赎回权是指借款人在一定期限内通过支付贷款和相关费用重新获得抵押物业的所有权的权利。

菲律宾法律是否禁止自动转让条款？
是的，菲律宾法律禁止自动转让条款（pactum commissorium），即在借款人未能偿还贷款时，贷款人自动获得抵押物所有权的合同条款。

在物业所有权争议中，如何提出修正诉状？
当事人可以通过向法院提交修正诉状动议来提出修正诉状，并提供修正诉状的具体内容。法院将根据修正诉状的合理性和是否存在延迟意图来决定是否批准该动议。

本案的裁决对中国企业在菲律宾的物业投资有何影响？
本案的裁决提醒中国企业在菲律宾进行物业投资时，必须仔细审查和理解合同条款，特别是涉及抵押和赎回权的部分，以确保其物业权益得到充分保护。

ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题，特别是在物业所有权争议和抵押贷款方面。我们提供从合同审查到法律诉讼的全方位服务，确保您的权益得到最大程度的保护。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

非法占有诉讼中的宽容证明：菲律宾最高法院的关键教训

Sally Sarmiento v. Edita A. Dizon, G.R. No. 235424, February 03, 2021

在菲律宾，物业所有权和占有权的争议常常引发激烈的法律纠纷。Sally Sarmiento与Edita A. Dizon之间的案件就是一个典型的例子，揭示了在非法占有诉讼中，宽容证明的重要性。本案不仅影响了当事人，还为未来的类似案件设定了重要法律标准。通过探讨本案，我们可以了解在非法占有诉讼中，如何证明宽容以及相关法律原则的实际应用。

法律背景

非法占有诉讼（unlawful detainer）是一种简易程序，用于从非法占有者手中恢复物业的占有。在菲律宾，根据《民事诉讼规则》第70条，原告必须证明以下几个关键要素：初始占有是基于合同或原告的宽容；这种占有在原告通知被告终止其占有权后变得非法；被告在收到通知后继续占有物业；以及原告在最后一次要求被告搬离的期限内提起诉讼。

宽容（tolerance）指的是物业所有者允许他人暂时占有其物业而无需支付租金或其他费用。在本案中，宽容的证明至关重要，因为如果原告无法证明被告的占有是基于宽容，那么非法占有诉讼将无法成立。

菲律宾最高法院在本案中强调，证人必须基于个人知识作证，根据《民事诉讼规则》第130条第36款，证人只能对其自己感知的事实作证。否则，证词将被视为传闻证据，没有证明力。

案例分析

Sally Sarmiento和Edita A. Dizon之间的争议始于1999年，涉及位于奎松市的一块土地。Dizon声称，她是该土地的注册所有者，并指控Sarmiento非法占有该物业。Dizon的父亲Paquito Ang在1989年出于同情和慈悲，允许Sarmiento暂时占有该物业。然而，Sarmiento否认这一说法，声称她自1979年起就一直占有该物业，并且她并不认识Dizon或其父亲。

案件首先在奎松市地方法院（MeTC）审理，MeTC判决Dizon胜诉，命令Sarmiento立即搬离。然而，Sarmiento不服，向地区法院（RTC）提起上诉。RTC维持了MeTC的判决，认为Dizon已经充分证明了其诉讼请求。Sarmiento随后向菲律宾上诉法院（CA）提起上诉，但由于提交上诉的延迟和程序缺陷，CA驳回了她的上诉。

最终，Sarmiento向菲律宾最高法院提起复核申请。最高法院在审查案件时，发现Dizon未能证明宽容这一关键要素。最高法院指出，Dizon唯一的证据是其代理人Roberto Talaue的证词。然而，Talaue在另一案件中承认，他对Ang和Sarmiento之间的安排没有个人知识，他的证词仅基于Dizon在诉状中的指控。因此，Talaue的证词被视为传闻证据，没有证明力。

最高法院强调，原告必须依靠其自身证据的强度，而不是依赖被告证据的弱点。法院引用了以下重要推理：

“在民事案件中，原告必须通过优势证据证明其案件。原告必须依靠其自身证据的强度，而不是依赖被告证据的弱点。”

法院进一步指出，即使Dizon持有土地的托伦斯产权证书（Torrens title），她也无权通过非法占有诉讼立即从现有占有者手中夺回占有。法院引用了Javelosa v. Tapus案中的判决：

“即使是物业的所有者也不能通过非法占有诉讼立即从另一方手中夺回占有，除非他或她证明了必要的要素。”

因此，最高法院推翻了所有下级法院的判决，指示Dizon尊重Sarmiento对该物业的和平占有。

实际影响

本案的裁决对未来类似案件具有重要影响。它强调了在非法占有诉讼中，宽容证明的重要性。物业所有者在提起此类诉讼时，必须确保他们能够通过优势证据证明宽容的存在。否则，他们可能需要考虑其他法律途径，如通过地区法院提起所有权诉讼（accion reivindicatoria）。

对于企业和物业所有者来说，本案提供了一个重要教训：在处理物业占有纠纷时，必须仔细收集和保存证据，特别是关于宽容的证据。同时，个人在面临此类诉讼时，应寻求法律建议，确保其权利得到充分保护。

关键教训：

• 在非法占有诉讼中，宽容的证明是关键要素，必须通过优势证据证明。
• 证人必须基于个人知识作证，否则证词将被视为传闻证据，没有证明力。
• 即使是物业的所有者，也不能通过非法占有诉讼立即从现有占有者手中夺回占有，除非证明了必要的要素。

常见问题

什么是非法占有诉讼？
非法占有诉讼是一种简易程序，用于从非法占有者手中恢复物业的占有。原告必须证明被告的占有最初是基于合同或宽容，但在通知终止后变得非法。

宽容在非法占有诉讼中为什么重要？
宽容是非法占有诉讼的关键要素，证明被告的占有最初是基于物业所有者的允许。如果无法证明宽容，诉讼将无法成立。

什么是传闻证据？
传闻证据是指证人不是基于个人知识，而是基于从他人处听到的信息作证。这种证据在法庭上通常没有证明力。

物业所有者如何证明宽容？
物业所有者可以通过提供书面协议、证人证词或其他证据来证明宽容。这些证据必须显示被告的占有是基于所有者的允许。

如果无法证明宽容，物业所有者有其他法律途径吗？
是的，如果无法通过非法占有诉讼证明宽容，物业所有者可以考虑通过地区法院提起所有权诉讼（accion reivindicatoria）来恢复物业的占有。

ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题，如物业占有纠纷和非法占有诉讼。无论您是企业主还是个人，我们都能提供专业的法律建议，确保您的权利得到充分保护。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

菲律宾物业所有权与非法占用：了解驱逐诉讼的法律基础

案例引用：Diana Barber, Rex Jimeno, Jacquelyn Beado, and Rochelle Tan v. Rolando Chua, G.R. No. 205630, January 12, 2021

在菲律宾，物业所有权的争议常常引发复杂的法律纠纷，尤其是在涉及邻居之间的非法占用时。Rolando Chua与其邻居Diana Barber之间的案件就是一个典型的例子，揭示了如何通过驱逐诉讼维护物业所有权。本文将详细分析这一案件，探讨其法律背景、案例经过及对未来类似案件的实际影响。

法律背景

菲律宾的物业所有权受到《民法典》和《民事诉讼规则》的保护。根据《民法典》第415条，建筑物、道路和其他附着于土地的构造物被视为不动产。因此，物业所有者不仅对土地表面拥有所有权，还包括地下部分和合理高度的上空。驱逐诉讼（ejectment case）是物业所有者用于恢复对其财产的非法占有的法律手段，根据《民事诉讼规则》第70条，驱逐诉讼包括强占（forcible entry）和非法占有（unlawful detainer）两种类型。

在本案中，关键法律问题是是否可以对防火墙（firewall）提出驱逐诉讼。防火墙被视为附着于土地的建筑物的一部分，因此属于《民法典》第415条规定的不动产。法院的裁决明确了驱逐诉讼的适用范围，不仅限于土地或建筑物，还包括对物业任何部分的非法占用。

案例分析

Rolando Chua在2007年8月10日向Cainta市的市政审判庭（MTC）提起了驱逐诉讼，称其邻居Diana Barber在未经其同意的情况下，将其房屋二楼的一部分建在了Chua的防火墙上。Barber和她的同伴们提出动议，主张MTC对案件没有管辖权，理由是诉讼涉及的是防火墙的侵占，而不是土地或建筑物的占有。

案件随后上诉至地区审判庭（RTC），RTC推翻了MTC的裁决，确认MTC对案件有管辖权。RTC的理由是，Chua的诉状中明确指出了强占行为，并且防火墙作为不动产，可以成为驱逐诉讼的对象。法院引用《民法典》第415条，指出防火墙是建筑物的一部分，因此应被视为不动产。

上诉法院（CA）维持了RTC的裁决，进一步解释说，Barber的建筑行为构成了对Chua财产的非法占有。CA还确认了对Barber的替代送达（substituted service）是有效的，因为Barber虽然是美国公民，但她在菲律宾也有居住地，并且在案件期间暂时离开菲律宾。

最高法院在裁决中强调：“A lawful owner has the right to fully enjoy possession over his entire property, not only over the land’s surface but also over the structures built thereon, including everything underneath and the airspace above it up to a reasonable height.” 这一裁决明确了物业所有权的范围，并支持了驱逐诉讼的适用性。

实际影响

本案的裁决为物业所有者提供了重要的法律依据，强调了他们对物业整体拥有完整的占有权。这意味着物业所有者可以对任何形式的非法占用提起驱逐诉讼，不仅限于土地或建筑物，还包括任何附着于土地的结构。

对于企业和个人来说，了解驱逐诉讼的程序和要求至关重要。以下是几个关键教训：

• 明确所有权范围：物业所有者应了解其所有权不仅限于土地表面，还包括地下和上空部分。
• 及时采取行动：发现非法占用后，应立即采取法律行动，以避免失去诉讼时效。
• 确保有效送达：在提起诉讼时，确保对被告的送达符合法律要求，特别是在被告暂时不在国内的情况下。

常见问题

什么是驱逐诉讼？
驱逐诉讼是物业所有者用于恢复对其财产非法占有的法律手段，包括强占和非法占有两种类型。

防火墙可以成为驱逐诉讼的对象吗？
是的，根据菲律宾法律，防火墙作为建筑物的一部分，可以成为驱逐诉讼的对象。

如果被告不在国内，如何送达法律文件？
如果被告是居民但暂时不在国内，可以通过替代送达的方式，将法律文件送达给被告在住所内合适年龄和判断力的人。

物业所有者对其物业的哪些部分拥有所有权？
物业所有者对土地表面、地下部分和合理高度的上空拥有所有权。

ASG Law如何帮助在菲律宾的中国企业和公民处理物业争议？
ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题，特别是在物业所有权和驱逐诉讼方面。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com，了解更多关于如何保护您的物业权益的信息。

判决最终性的重要性：菲律宾最高法院的教训

Montehermoso v. Batuto, G.R. No. 246553, December 02, 2020

在菲律宾，物业争议往往成为长期诉讼的焦点，影响当事人的生活和商业运作。Montehermoso v. Batuto一案凸显了判决最终性原则在法律体系中的关键作用，强调了尊重法院裁决的重要性。本案的核心问题在于原告如何在判决最终后继续挑战法院的裁决，以及这一行为对法律程序和当事人权益的影响。

法律背景

在菲律宾法律中，判决最终性（Finality of Judgment）或不可变更性（Immutability of Judgment）原则至关重要。这一原则规定，一旦判决获得最终性，它就变得不可更改，即使是为了纠正事实和法律上的错误结论。菲律宾最高法院在People v. Santiago案中明确指出：“根据判决最终性或不可变更性原则，最终判决不可修改，无论是作出判决的法院还是最高法院。”

这一原则旨在确保法律程序的稳定性和最终性，防止当事人通过不断提出新的诉讼或上诉来拖延或规避判决的执行。对于非法律专业人士来说，判决最终性意味着法院的裁决一旦生效，就不能再被质疑或推翻，除非存在极特殊的情况，如法院对案件缺乏管辖权。

在日常生活中，这一原则的应用可以帮助解决物业争议。例如，当一项关于土地所有权的判决获得最终性后，输家不能通过不断提出新的法律行动来阻止胜家对财产的使用和处置。这有助于维护社会秩序和财产权的稳定性。

案例分析

Montehermoso v. Batuto案始于2015年3月8日，Batuto家族提起诉讼，要求取消Montehermoso家族的土地所有权证书（OCT No. 5781），并要求将44,410平方米的土地归还给他们。经过审理，地区法院（RTC）裁定Batuto家族胜诉，并命令将土地归还给他们。

然而，Montehermoso家族并未接受这一裁决，而是通过一系列法律行动试图推翻该判决。以下是他们采取的步骤：

• 第一步：Montehermoso家族提起上诉，但上诉被上诉法院（Court of Appeals）于2016年8月5日驳回，并于2016年9月9日生效。随后，执行令和拆除令被发出。
• 第二步：Tanny Montehermoso单独提起解除判决的申请，但被上诉法院于2017年9月27日驳回，其后续的复议申请也于2018年4月24日被驳回。
• 第三步：Montehermoso家族向最高法院提起复核申请，但最高法院于2018年8月6日以未能证明上诉法院存在可逆转错误为由予以驳回。
• 第四步：Montehermoso家族再次向上诉法院提起撤销判决的申请，理由是地区法院对案件缺乏管辖权，但这一申请于2019年2月13日被驳回，复议申请也于2019年4月10日被驳回。
• 第五步：Montehermoso家族再次向最高法院提起上诉，挑战上诉法院的裁决。

最高法院在其判决中引用了Spouses Aguilar v. The Manila Banking Corporation案的观点：“每一项诉讼都必须有终结。法院的访问权是有保证的，但必须有限制。一旦当事人的权利在有效且最终的判决中得到裁决，就不应给予其无限的重新尝试机会。胜诉方不应受到后续诉讼的骚扰。”

最高法院还警告Montehermoso家族及其律师Atty. Belinda M. Nagui，任何进一步试图复活此案的行为都将受到严厉制裁。法院强调，律师作为法院的官员，有责任确保司法程序的有序进行，不得因客户的任性而阻碍司法正义。

实际影响

Montehermoso v. Batuto案的裁决对未来类似案件具有重要影响。它强调了判决最终性的重要性，提醒当事人和律师在判决生效后不得通过不断提出新的法律行动来拖延或规避判决的执行。这一裁决还为企业和物业所有者提供了一个明确的信号：一旦判决生效，就应尊重法院的裁决，避免不必要的诉讼，以免遭受严厉的法律制裁。

对于在菲律宾经营的中国企业和居住的中国公民来说，这一裁决提醒他们在处理物业争议时应谨慎对待法律程序，避免因不尊重判决最终性而面临法律风险。关键教训包括：

• 尊重判决最终性，避免不必要的法律行动
• 律师应积极引导客户遵守法律程序，避免因客户的任性而影响司法正义
• 在判决生效后，应及时执行判决，避免拖延

常见问题

什么是判决最终性原则？
判决最终性原则是指一旦判决获得最终性，它就变得不可更改，即使是为了纠正事实和法律上的错误结论。

为什么判决最终性原则重要？
这一原则确保法律程序的稳定性和最终性，防止当事人通过不断提出新的诉讼或上诉来拖延或规避判决的执行。

如果我对判决不满意，可以采取哪些法律行动？
在判决生效前，您可以提起上诉或申请复议。但一旦判决生效，除非存在极特殊的情况，否则不得再挑战判决。

判决最终性原则对物业争议有什么影响？
在物业争议中，这一原则确保一旦判决生效，输家不能通过不断提出新的法律行动来阻止胜家对财产的使用和处置，维护了财产权的稳定性。

作为在菲律宾的中国企业或公民，如何避免因判决最终性原则而面临法律风险？
应尊重法院的裁决，避免在判决生效后提出不必要的法律行动，并在处理物业争议时寻求专业法律建议。

ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题，特别是在物业争议和判决执行方面。我们理解中国企业在菲律宾面临的独特挑战，如文化差异和法律体系的不同。无论您是需要帮助理解判决最终性的影响，还是需要在物业争议中制定有效的法律策略，ASG Law都能提供专业的支持。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

菲律宾法庭如何处理违反法律程序的司法不当行为

Philippine National Construction Corporation v. Hon. Jesus B. Mupas, 889 Phil. 641 (2020)

在菲律宾，司法系统的公正性和透明度至关重要，尤其是在处理涉及财产权和租赁合同的案件时。本案例展示了当法官违反法律程序时，菲律宾最高法院如何采取行动，以确保司法公正和法律的适当应用。

本案的核心问题是菲律宾国家建设公司（PNCC）对帕赛市地方法院法官Jesus B. Mupas提出的行政诉讼，指控其在处理涉及PNCC的租赁合同纠纷时，滥用司法权力和忽视法律程序。PNCC指控Mupas法官在没有法律依据的情况下发出了临时限制令（TRO）和初步禁令（WPI），并在法律明文禁止的情况下受理了上诉案件。

法律背景

在菲律宾，法院在发放临时限制令和初步禁令时，必须严格遵守《民事诉讼规则》第58条的规定。根据该规则，申请人必须证明其权利受到实质性和重大侵害，并且存在紧急和迫切的需要，以防止不可弥补的损害。此外，《简易程序规则》第19条（g）款明确禁止对地方法院的临时裁决提出上诉。这两条法律原则旨在确保法律程序的公正性和效率，防止滥用司法权力。

例如，假设一家企业在租赁合同到期后继续占用物业，物业所有者可以根据《民事诉讼规则》申请初步禁令，以恢复对物业的控制。然而，如果法庭在没有充分证据证明租户有明确和不可争议的权利的情况下发放禁令，这将构成对法律的忽视和滥用司法权力。

《民事诉讼规则》第58条第1款规定：“在诉讼中，当事人可以在任何阶段申请临时限制令或初步禁令，以防止其权利受到侵害或损害。”《简易程序规则》第19条（g）款规定：“不得对地方法院发出的临时裁决提出上诉。”

案例分析

PNCC是一家政府所有的公司，拥有位于帕赛市的金融中心区（FCA）的一块12.9公顷的土地。2018年5月31日，FCA的租赁合同到期后，PNCC决定不续租。然而，一些租户如Ley Construction and Development Corporation（LCDC）和Jecar Enterprises拒绝搬离，导致PNCC提起驱逐诉讼。

在针对Jecar的案件中，地方法院法官Rechie N. Ramos-Malabanan于2019年8月27日发布了一项初步强制性禁令，命令Jecar归还PNCC对FCA部分的控制权。Jecar随后向Mupas法官所在的地区法院提出了上诉，请求撤销地方法院的裁决。Mupas法官在2019年9月17日发布了一项临时限制令，阻止地方法院禁令的执行。

PNCC对此提出质疑，认为Mupas法官的行动违反了法律程序。最高法院在审查此案时，引用了以下关键推理：“法官在发放临时限制令或初步禁令时，必须证明申请人的权利受到实质性和重大侵害。”（Dr. Sunico v. Judge Gutierrez, 806 Phil. 94 (2017)）

此外，最高法院指出：“《简易程序规则》第19条（g）款明确禁止对地方法院的临时裁决提出上诉。”（Rep. of the Phils. v. Sunvar Realty Development Corp., 688 Phil. 616 (2012)）

最高法院最终认定Mupas法官犯有三项严重忽视法律罪，分别是：

• 在没有法律依据的情况下对LCDC发布临时限制令
• 违反《简易程序规则》，受理Jecar的上诉案件
• 在Jecar的案件中发布临时限制令，阻止已完成的行动

实际影响

本案的裁决强调了菲律宾司法系统对法律程序的严格遵守。未来，法院在处理类似案件时，必须确保所有法律程序得到适当执行，以防止滥用司法权力。对于企业和物业所有者而言，了解如何正确申请和执行禁令至关重要，以保护其合法权利。

关键教训包括：

• 确保在申请禁令时提供充分的证据，证明存在明确和不可争议的权利
• 严格遵守《简易程序规则》，避免对地方法院的临时裁决提出上诉
• 在处理租赁合同纠纷时，及时采取法律行动，以防止租户的非法占用

常见问题

什么是临时限制令（TRO）？
临时限制令（TRO）是法院在诉讼中发布的一种临时措施，旨在防止当事人的权利在案件审理期间受到进一步侵害。

什么是初步禁令（WPI）？
初步禁令（WPI）是法院在诉讼中发布的一种命令，要求一方在案件最终裁决前停止某些行为，以保护申请人的权利。

为什么不能对地方法院的临时裁决提出上诉？
根据《简易程序规则》，为了确保法律程序的效率和公正性，不得对地方法院的临时裁决提出上诉，以防止滥用司法资源。

如果租赁合同到期，租户拒绝搬离，我该怎么办？
您可以向法院申请初步禁令，要求租户立即搬离，并提供证据证明您的合法权利受到侵害。

如何确保法院在处理我的案件时遵守法律程序？
聘请经验丰富的律师，确保所有法律程序得到适当执行，并在必要时提出异议，防止司法不当行为。

ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题，确保您的租赁合同和物业权益得到充分保护。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

菲律宾律师职业道德与物业赎回权：法律责任与诚信的重要性

案例引用：Lino C. Bernal, Jr. v. Atty. Ernesto M. Prias, A.C. No. 11217, 887 Phil. 484 (2020)

在菲律宾，律师的职业道德和法律责任是至关重要的，特别是在涉及物业赎回权的案件中。Lino C. Bernal, Jr. v. Atty. Ernesto M. Prias一案中，律师的诚信问题成为焦点，揭示了法律职业对道德标准的严格要求。本案不仅强调了律师在处理物业事务时的责任，也提醒了公众在法律事务中需要谨慎对待律师的诚信问题。

本案的核心事实是，Atty. Prias试图赎回一处位于安提波洛市的物业，但未能提供有效的授权证明。Bernal指控Prias违反了律师誓言和职业责任准则，导致了对Prias的纪律处分。本案的法律问题集中在律师是否有权代表他人赎回物业，以及律师在未获得明确授权的情况下进行此类行为的道德责任。

法律背景

在菲律宾，物业赎回权由《地方政府法典》（Republic Act No. 7160）第261条规定，该条款允许物业所有者或具有合法利益的人在拍卖后的一年内赎回物业。该条款的具体文本如下：“SEC. 261. Redemption of Property Sold. – Within one (1) year from the date of sale, the owner of the delinquent real property or person having legal interest therein, or his representative, shall have the right to redeem the property upon payment to the local treasurer of the amount of the delinquent tax, including the interest due thereon, and the expenses of sale from the date of delinquency to the date of sale, plus interest of not more than two percent (2%) per month on the purchase price from the date of sale to the date of redemption.”

“合法利益”（legal interest）一词在法律上指的是对物业具有法律认可的权利或利益的人。例如，如果一个人租用了物业并在其上开展业务，他可能被视为具有合法利益。律师在处理此类事务时，必须确保他们有明确的授权，以避免误导或欺骗行为，这也是律师职业责任准则（Code of Professional Responsibility, CPR）中强调的重点。CPR的第一条规则明确规定：“A lawyer shall not engage in unlawful, dishonest, immoral or deceitful conduct.”

在中国和菲律宾的法律实践中，律师的诚信问题同样重要。中国律师也必须遵守职业道德规范，但在菲律宾，律师的责任还包括在地方政府法规下的具体义务，这对于在菲律宾经营的中国企业和居住的中国公民来说尤为重要。

案例分析

Atty. Prias于2014年12月试图赎回位于安提波洛市的物业，当时他声称自己是Solid Builders, Inc.的代表。作为市财政办公室的负责人，Bernal与Prias进行了接触，并要求后者提供赎回物业的授权证明。然而，Prias未能在规定的期限内提供任何证明，导致Bernal取消了赎回并要求退款。

在随后的调查中，Solid Builders, Inc.的代表明确表示，他们从未授权Prias赎回该物业。Prias辩称，他是物业的实际占用者，试图通过赎回避免支付额外的利息。然而，最高法院认为，Prias的行为违反了律师誓言和职业责任准则，构成了不诚实和欺骗行为。

法院的推理如下：“The purpose of disbarment is mainly to determine the fitness of a lawyer to continue acting as an officer of the court and as participant in the dispensation of justice.”（最高法院，2020年）。此外，法院还引用了《Ronquillo v. Cezar》一案中的判决：“a lawyer may be disbarred or suspended for misconduct, whether in his professional or private capacity, which shows him to be wanting in moral character, honesty, probity, and good demeanor, [thus, rendering him] unworthy to continue as an officer of the court.”（最高法院，2006年）。

本案的程序过程包括以下几个步骤：

• 2014年12月，Prias试图赎回物业，但未能提供授权证明。
• 2015年1月，Bernal取消了赎回并要求退款。
• 2016年，Bernal向最高法院提起诉讼，要求对Prias进行纪律处分。
• 2017年，案件被移交至菲律宾律师协会（IBP）进行调查。
• 2020年，最高法院裁决Prias违反了律师誓言和职业责任准则，判处其停业两年。

实际影响

本案的裁决对律师和物业所有者都有重要影响。对于律师来说，这是一个提醒，必须严格遵守职业道德标准，确保在处理物业事务时具有明确的授权。对于物业所有者和具有合法利益的人来说，这强调了在赎回物业时需要谨慎对待律师的授权问题。

对于在菲律宾经营的中国企业和居住的中国公民来说，了解律师的责任和法律程序至关重要。企业应确保与律师的合作符合菲律宾的法律要求，并在处理物业事务时寻求明确的法律建议。以下是本案的关键教训：

• 律师必须在代表他人处理物业事务时提供明确的授权证明。
• 不诚实和欺骗行为可能导致严重的法律后果，包括停业或吊销执照。
• 物业所有者应谨慎对待赎回权，确保任何代表他们的律师具有合法授权。

常见问题

什么是物业赎回权？物业赎回权是指在物业被拍卖后，物业所有者或具有合法利益的人在一年内有权通过支付拖欠的税款和相关费用赎回物业的权利。

律师在赎回物业时需要什么授权？律师需要提供由物业所有者或具有合法利益的人签署的明确授权证明，证明其有权代表他们赎回物业。

如果律师未能提供授权证明，会有什么后果？未能提供授权证明可能导致赎回无效，并可能面临法律诉讼和纪律处分，包括停业或吊销执照。

在菲律宾，律师的职业责任准则是什么？菲律宾的律师职业责任准则（CPR）规定，律师不得从事非法、不诚实、不道德或欺骗行为，并应维护法律和法律程序的尊严。

在菲律宾经营的中国企业如何确保律师的诚信？中国企业应选择具有良好声誉的律师事务所，并在合作前进行尽职调查，确保律师具有必要的授权和诚信记录。

ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题，特别是在涉及物业赎回权和律师职业道德的案件中。我们理解中国企业在菲律宾面临的特殊挑战，并致力于提供定制化的法律解决方案。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

菲律宾物业共同所有权与转让：如何避免法律纠纷

Heirs of Espirita Tabora-Mabalot, Rodolfo Tabora, and Teresita Mabalot, namely: Marilou Mabalot, Josephine Mabalot, and Marissa Mabalot, Petitioners, vs. Loreto Gomez, Jr., Catherine Gomez, and Neil Gomez, Respondents. G.R. No. 205448, October 07, 2020

在菲律宾，物业共同所有权和转让常常引发复杂的法律纠纷。特别是当涉及到家族成员之间的交易时，确保法律程序的正确性至关重要。本案例中，Tabora家族的共同所有权因一系列转让文件的有效性问题而引发争议，提醒我们必须严格遵守法律程序以避免类似纠纷。

本案的核心事实是，Tabora家族的四个兄弟姐妹共同拥有位于Benguet省的一块土地。他们中的三个人分别签署了放弃书，将各自的份额转让给Gomez家族的成员。然而，这些转让文件的有效性和执行性在后续的法律程序中引发了争议，最终导致了本案的审理。本文将探讨此案的法律背景、案例分析以及对未来的实际影响。

法律背景

在菲律宾，物业共同所有权受《民法典》的规定。根据《民法典》第493条，共同所有权是指两个或多个所有者对同一物业共同享有所有权的法律状态。此外，第1358条规定，涉及不动产转让的合同必须通过公证文书进行，以确保其法律效力。

在涉及原住民的土地转让时，《原住民权利法》（Republic Act No. 8371）要求获得国家原住民委员会（NCIP）的批准。这项法律旨在保护原住民的权利，确保他们的土地交易合法有效。

例如，如果一个家族共同拥有土地，并且其中一个成员想要将其份额转让给另一方，他们必须确保转让合同通过公证，并且如果涉及原住民，还需要获得NCIP的批准。否则，转让可能会被视为无效或不可执行。

案例分析

本案始于Tabora家族的四兄弟姐妹共同拥有位于Benguet省的一块土地。其中三个兄弟姐妹，即Espirita、Teresita和Rodolfo，在1991年分别签署了放弃书，将他们的份额转让给Gomez家族的Catherine、Loreto Jr.和Neil。然而，这些转让文件的有效性在后续的法律程序中引发了争议。

在第一次民事诉讼中，Espirita和Teresita试图通过诉讼要求分割土地并宣布放弃书无效。然而，法院裁定放弃书有效，确认了Gomez家族对这些份额的所有权，并终止了Tabora家族的共同所有权。这项裁决于1994年10月28日作出，并因未被上诉而成为最终判决。

然而，土地仍以Tabora家族的名义登记。2005年，Gomez家族提起了第二次民事诉讼，寻求确认他们对Espirita、Teresita和Rodolfo份额的所有权，并要求取消原有的土地证书，发行新的证书给他们。法院在2010年6月2日裁定放弃书不可执行，恢复了Tabora家族的共同所有权。

然而，上诉法院在2012年6月26日推翻了这一裁决，理由是第一次民事诉讼的判决已成为最终判决，根据res judicata（既判力）原则，放弃书的有效性问题不得重新审理。最高法院在2020年10月7日的裁决中支持了上诉法院的决定，确认了Gomez家族对这些份额的所有权。

以下是最高法院裁决中的关键推理：

• “在第一次民事诉讼中，法院已经确认了Gomez家族对这些份额的所有权，并终止了Tabora家族的共同所有权。”
• “根据res judicata原则，放弃书的有效性问题不得重新审理。”

实际影响

本案的裁决强调了在物业共同所有权和转让中遵守法律程序的重要性。对于未来的类似案例，这意味着必须严格遵守《民法典》和《原住民权利法》的规定，以确保转让文件的有效性和执行性。

对于企业和个人来说，在进行物业转让时，应确保所有相关法律程序得到正确执行，包括通过公证文书进行转让合同，并在涉及原住民时获得NCIP的批准。此外，了解和尊重既判力原则可以避免不必要的法律纠纷。

关键教训：

• 确保所有物业转让合同通过公证文书进行，以确保其法律效力。
• 在涉及原住民的土地转让时，必须获得NCIP的批准。
• 尊重既判力原则，避免重新审理已有最终判决的问题。

常见问题

什么是共同所有权？
共同所有权是指两个或多个所有者对同一物业共同享有所有权的法律状态。

为什么物业转让需要通过公证文书？
根据菲律宾《民法典》第1358条，涉及不动产转让的合同必须通过公证文书进行，以确保其法律效力。

什么是既判力原则？
既判力原则（res judicata）是指在法律程序中，已有最终判决的问题不得重新审理，以确保法律程序的稳定性和最终性。

在涉及原住民的土地转让时需要注意什么？
根据《原住民权利法》，必须获得国家原住民委员会（NCIP）的批准，以确保土地交易的合法性和有效性。

如何避免物业转让中的法律纠纷？
确保所有转让合同通过公证文书进行，并在涉及原住民时获得NCIP的批准，尊重既判力原则，避免重新审理已有最终判决的问题。

ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题，特别是在物业共同所有权和转让方面的法律咨询和争议解决。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

律师留置权在菲律宾法律中的重要性和保护

案例引用：Dimayuga Law Offices v. Titan-Ikeda Construction and Development Corporation, G.R. No. 247724, September 23, 2020

在菲律宾，律师的辛勤工作常常通过其留置权得到保障，但当客户与对手达成和解协议时，律师的权益可能面临挑战。本案例探讨了律师留置权在面对和解协议时如何受到保护，及其对律师和客户关系的影响。

引言

在商业纠纷中，律师的辛勤工作不仅需要法律知识，还需要对客户利益的坚定捍卫。然而，当案件通过和解协议解决时，律师的报酬可能面临风险。本案中，Dimayuga Law Offices通过其在案件中的成功努力，获得了对特定物业的留置权，但当其客户Primetown Property与Titan-Ikeda Construction达成和解协议时，律师的留置权面临取消的威胁。本文将探讨这一案例，分析律师留置权在菲律宾法律中的地位及其对律师和客户关系的影响。

法律背景

在菲律宾，律师留置权是指律师对其在诉讼中为客户获得的判决或执行令具有的权利。这种权利分为两种类型：留置权和充公权。根据《菲律宾诉讼规则》第138条第37款，律师留置权包括对客户的资金、文件和纸张的留置权，以及对在诉讼中获得的金钱判决和执行令的充公权。具体条款如下：“律师对其合法拥有的客户资金、文件和纸张具有留置权，并可保留这些物品直至其合法费用和开支得到支付。”

此外，根据《菲律宾物业登记法令》（Presidential Decree No. 1529）第59条，任何已登记的土地在转让时，登记簿上出现的现有负担或注释应转移到新的所有权证书上，除非这些负担或注释同时被释放或解除。这意味着律师留置权一旦在物业证书上注明，将随物业转移而继续存在，除非得到适当解除。

在日常生活中，律师留置权的应用可以理解为一种保障机制，确保律师能够从其成功的法律服务中获得应得的报酬。例如，如果律师成功帮助客户赢得了一笔赔偿金，律师可以通过在法院记录中声明其留置权来确保其费用得到支付。

案例分析

本案始于1993年，Primetown Property与Titan-Ikeda Construction签订了建造32层公寓楼的合同。由于Titan-Ikeda Construction未能按时完成项目，Primetown Property接管了剩余工作，并通过诉讼要求Titan-Ikeda Construction返还多付的公寓单位和停车位。经过多年的诉讼，2012年，法院最终判决Titan-Ikeda Construction返还60个公寓单位给Primetown Property。

Dimayuga Law Offices作为Primetown Property的律师，因其在案件中的成功努力，获得了对10个公寓单位的留置权。这些单位在判决后通过绝对售卖契约转移给了Dimayuga Law Offices，作为律师费的支付。然而，在判决执行前，Primetown Property和Titan-Ikeda Construction达成了和解协议，该协议未提及律师留置权，并要求取消所有对公寓单位的留置权和不利声明。

Dimayuga Law Offices对和解协议提出了质疑，认为该协议未能尊重其留置权。法院在审理过程中强调了律师留置权的法律基础，如下所述：“律师留置权是律师对其在诉讼中为客户获得的判决或执行令具有的权利。”（Peralta v. Victoriano, 1959）此外，法院指出：“留置权，除非适当解除，将随物业转移而继续存在。”（Dev’t Bank of the Phils. v. Clarges Realty Corp., 2016）

最终，最高法院裁定Dimayuga Law Offices的留置权应得到保护，因为和解协议未能适当解除该留置权，并且该协议未涉及律师的权益。法院还强调了律师的权利不应因客户的和解协议而受到不公正的剥夺。

实际影响

本案的裁决对律师和客户关系具有重要意义。它强调了律师留置权在菲律宾法律中的重要性，并确保律师在案件中所做的努力不会因客户的和解协议而失去报酬。对于企业和个人而言，这意味着在与律师合作时，必须尊重和保护律师的合法权益。

关键教训：

• 律师留置权是律师保护其合法报酬的重要工具。
• 和解协议应明确处理律师的权益，避免对律师权益的侵害。
• 客户在达成和解协议时，应考虑其律师的权益，以确保公平和正义。

常见问题

什么是律师留置权？律师留置权是律师对其在诉讼中为客户获得的判决或执行令具有的权利，用以确保其合法费用的支付。

律师留置权如何在菲律宾法律中得到保护？根据《菲律宾诉讼规则》第138条第37款，律师留置权包括对客户的资金、文件和纸张的留置权，以及对在诉讼中获得的金钱判决和执行令的充公权。

如果客户与对手达成和解协议，律师留置权是否仍然有效？是的，除非和解协议明确解除律师留置权，否则该留置权仍然有效。本案中，Dimayuga Law Offices的留置权因和解协议未能适当解除而得到保护。

律师留置权对企业和个人有什么实际影响？律师留置权确保律师能够从其成功的法律服务中获得应得的报酬，企业和个人在与律师合作时应尊重和保护这一权利，以维护公平和正义。

在菲律宾经营的中国企业和居住的中国公民如何获得法律支持？ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

菲律宾法院管辖权：物业纠纷中的关键教训

Spouses Jimmy M. Liu & Emile L. Liu v. Court of Appeals, et al., G.R. No. 238805, September 23, 2020

在菲律宾，物业纠纷的解决常常涉及到法院管辖权的问题。特别是当涉及到物业的估值时，确定哪个法院有权审理案件变得尤为重要。Spouses Jimmy M. Liu & Emile L. Liu v. Court of Appeals案例提供了关于如何在物业纠纷中确定适当法院的宝贵见解。本案不仅影响了菲律宾的法律实践，还为在菲律宾经营的中国企业和居住的中国公民提供了重要的指导。

引言

物业纠纷常常是复杂的，尤其是在涉及到财产权和所有权时。Spouses Jimmy M. Liu & Emile L. Liu v. Court of Appeals一案中，刘氏夫妇试图通过法律手段收回他们声称被非法出售的物业。然而，他们遇到了一个关键问题：他们选择的法院是否有管辖权？本案的核心法律问题是如何根据物业的估值确定法院的管辖权。了解这些法律原则对于在菲律宾经营的企业和个人至关重要，因为这直接影响到他们在物业纠纷中的法律策略和结果。

法律背景

在菲律宾，法院的管辖权由《1987年宪法》和《1997年修订民事诉讼规则》规定。根据《批准法129号》（Batas Pambansa Blg. 129），第一级法院（如市政试验法院，MTC）和第二级法院（如区域试验法院，RTC）对涉及物业的案件有不同的管辖权。具体来说，第一级法院对估值不超过20,000比索的物业纠纷有管辖权，而第二级法院则处理估值超过此数额的案件。

关键法律术语包括“accion reivindicatoria”（物权回收诉讼）和“incapable of pecuniary estimation”（无法用金钱估价的案件）。前者是指通过法律手段收回物业的诉讼，而后者则指那些无法用金钱直接衡量的案件，例如宣告某文件无效的诉讼。在日常生活中，这些法律原则可能适用于房产买卖纠纷或遗嘱继承问题。例如，如果某人购买了一块地后发现其所有权受到质疑，他们可能需要通过accion reivindicatoria来收回物业，而如果涉及的文件被认为是伪造的，则可能需要通过无法用金钱估价的案件来解决。

案例分析

刘氏夫妇发现他们的物业所有权证书丢失后，立即向警方报案并在登记处登记了损失声明。然而，他们随后发现了一系列伪造的文件，包括恢复声明和特别授权书，这些文件被用来将他们的物业非法出售给Alvin Cruz。刘氏夫妇因此向达沃市的RTC提起诉讼，要求宣告这些文件无效并收回物业。然而，Cruz认为由于物业的估值仅为19,840比索，RTC没有管辖权，并提出了解除案件的动议。

案件的程序过程如下：

• RTC最初拒绝了Cruz的解除动议，但Cruz随后向CA提起诉讼，质疑RTC的管辖权。
• CA审查了刘氏夫妇的诉状，发现案件涉及物权回收和所有权确认，因此应根据物业的估值确定管辖权。由于物业的估值低于20,000比索，CA裁定案件应由MTC审理，并撤销了RTC的裁决。
• 刘氏夫妇向最高法院提起诉讼，但最高法院认为他们应该通过Rule 45而不是Rule 65提起上诉，因此驳回了他们的诉讼。

最高法院在判决中引用了以下重要推理：

“在许多案件中，我们认为，物权回收或取消所有权或平静所有权的诉讼属于涉及‘物权、占有或其中任何权益’的案件。”

“根据现行法律，涉及‘物权、占有或其中任何权益’的案件的原始管辖权在第一级和第二级法院之间划分，以物业的估值为基准。”

实际影响

本案的裁决明确了在菲律宾处理物业纠纷时，法院管辖权的确定必须基于物业的估值。这对于在菲律宾经营的中国企业和个人尤其重要，因为他们在处理物业纠纷时需要确保选择正确的法院，以避免程序上的错误和延误。

对于企业和物业所有者，以下建议可能有用：

• 在提起物业纠纷诉讼前，务必确认物业的估值，并据此选择适当的法院。
• 如果涉及到无法用金钱估价的案件，需特别注意相关法律原则和程序要求，以确保诉讼的有效性。

关键教训：

• 在菲律宾，物业纠纷的法院管辖权由物业的估值决定。
• 选择错误的法院可能导致诉讼被驳回，因此在提起诉讼前需仔细评估物业的估值。
• 了解无法用金钱估价的案件的法律原则，对于处理复杂的物业纠纷至关重要。

常见问题

什么是accion reivindicatoria？

accion reivindicatoria是指通过法律手段收回物业的诉讼，适用于所有权受到质疑的情况。

什么是无法用金钱估价的案件？

无法用金钱估价的案件是指那些无法用金钱直接衡量的案件，例如宣告某文件无效的诉讼。

在菲律宾，如何确定物业纠纷的法院管辖权？

根据物业的估值，估值不超过20,000比索的物业纠纷由第一级法院（如MTC）审理，超过此数额的由第二级法院（如RTC）审理。

如果我选择了错误的法院，我的诉讼会怎样？

如果选择了错误的法院，诉讼可能会被驳回，导致时间和资源的浪费。因此，确定正确的法院至关重要。

在菲律宾经营的中国企业如何处理物业纠纷？

在处理物业纠纷时，中国企业应确保了解菲律宾的法律原则，特别是关于法院管辖权的规定，并寻求专业的法律咨询以确保诉讼的有效性。

ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题。特别是在处理物业纠纷和确定法院管辖权方面，我们能够提供专业的指导和支持。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。