菲律宾土地所有权确认：对不动产登记申请的新视角

G.R. No. 195636, November 06, 2023

想象一下，您世代耕耘的土地，却因法律程序上的细微差别而面临失去的风险。本案突显了菲律宾土地登记申请的复杂性，以及最近法律变更如何影响所有权确认。本案涉及Dante和Sonia Manzana夫妇（以下简称Manzana夫妇）与菲律宾共和国之间的土地所有权争议。Manzana夫妇根据总统令（P.D.）第1529号申请土地原始登记，但上诉法院推翻了初审法院的判决，驳回了他们的申请。最高法院介入，指示将案件发回初审法院，以重新审理并考虑新证据。

法律背景：土地登记和所有权确认

在菲律宾，土地所有权的取得和确认受到严格的法律监管。总统令第1529号，又称《财产登记法》，是规范土地登记的主要法律。该法律规定了两种主要的土地登记途径：

• 根据第14(1)条，如果申请人及其前任所有者自1945年6月12日或更早之前，以善意的所有权主张，公开、持续、排他且公开地占有和使用公共领域的可以自由支配的土地，则可以申请土地登记。
• 根据第14(2)条，如果申请人根据现行法律通过时效取得私人土地的所有权，也可以申请土地登记。

然而，2021年9月1日生效的共和国法（R.A.）第11573号对总统令第1529号进行了修订，显著改变了土地登记的规则。R.A.第11573号将占有期限从“1945年6月12日或更早之前”缩短为“在申请所有权确认之前的至少二十（20）年”。此外，R.A.第11573号还规定，由环境与自然资源部（DENR）正式指定的测绘工程师签署的证明，证明该土地是公共领域可以自由支配的农业用地，就足以证明该土地是可以自由支配的。

根据R.A. 11573第6条：

“第14条。谁可以申请。—下列人员可以随时在土地所在的省份的相应地区审判法院提出土地所有权登记申请，无论亲自或通过其正式授权的代表：

(1) 那些自己或通过其前任利益人以善意的所有权主张，公开、持续、排他且公开地占有和使用公共领域的可以自由支配的土地，且该土地未被现有的所有权证书或专利所覆盖，在申请所有权确认之前的至少二十（20）年，除非受到战争或不可抗力的阻止。应推定他们已履行政府授予所需的所有条件，并有权根据本条获得所有权证书。”

案件经过：Manzana夫妇的土地登记申请

Manzana夫妇于2002年向Morong市初审法院（MTC）提起土地原始登记申请。他们声称自己是面积为2,815平方米的Lot 5653土地的所有者，并通过买卖契约从Caridad Bonifacio处获得了该土地。共和国通过检察长办公室（OSG）提出异议，理由是Manzana夫妇未能证明自1945年6月12日或更早之前，他们一直公开、持续、排他且公开地占有和使用该土地。

案件经过以下阶段：

• 初审法院（MTC）：初审法院支持Manzana夫妇的申请，宣布并确认他们对Lot 5653的所有权。
• 上诉法院（CA）：共和国提出上诉，上诉法院推翻了初审法院的判决，理由是Manzana夫妇未能证明他们自1945年6月12日以来一直占有该土地，且土地的技术描述存在疑问。
• 最高法院：Manzana夫妇向上诉法院提出上诉，最高法院部分批准了他们的申请，撤销了上诉法院的判决，并将案件发回初审法院重新审理。

最高法院认为，R.A.第11573号具有追溯效力，适用于截至2021年9月1日仍在审理中的土地登记申请。因此，Manzana夫妇只需证明他们在申请所有权确认之前的至少20年内占有该土地即可。最高法院还指示初审法院接收额外证据，以确定该土地的分类状况和技术描述。

最高法院强调：“鉴于上述观察，并考虑到R.A.第11573号具有补救性质，并且可以如Pasig Rizal案所述追溯适用，本法院认为将此案发回原审法院以接收额外证据是适当的，这将确定，除其他外，是否已遵守20年的要求，以及Manzana夫妇是否有权根据土地分类状况和技术描述获得土地。”

实际影响：对土地所有者的启示

最高法院的判决对菲律宾的土地所有者具有重要意义。R.A.第11573号的通过为那些未能满足旧法规定的严格占有期限要求的人提供了新的希望。但是，重要的是要记住，申请人仍然需要提供充分的证据来证明他们符合新的法律要求。

关键经验：

• 了解法律变更：及时了解影响土地所有权的最新法律法规至关重要。
• 收集证据：收集并保存所有权主张的证据，包括税务申报、买卖契约、证人证词等。
• 寻求法律建议：在申请土地登记之前，咨询律师以确保符合所有法律要求。

常见问题解答

问：R.A.第11573号对我的土地登记申请有什么影响？

答：R.A.第11573号缩短了占有期限，并简化了土地分类证明的要求。如果您未能满足旧法规定的占有期限要求，您可能仍然有资格根据新法申请土地登记。

问：我需要提供什么证据来证明我的土地所有权？

答：您需要提供证据证明您或您的前任所有者在申请所有权确认之前的至少20年内，公开、持续、排他且公开地占有和使用该土地。证据可能包括税务申报、买卖契约、证人证词等。

问：如何获得土地分类证明？

答：您可以向DENR申请土地分类证明。该证明应由DENR正式指定的测绘工程师签署，并证明该土地是公共领域可以自由支配的农业用地。

问：如果我的土地的技术描述存在疑问，该怎么办？

答：您需要向DENR提交额外的文件进行验证。初审法院可能会指示您提交额外的文件，以解决技术描述中的任何疑问。

问：我应该咨询律师吗？

答：强烈建议您在申请土地登记之前咨询律师。律师可以帮助您评估您的案件，收集必要的证据，并确保您符合所有法律要求。

如果您需要有关菲律宾土地登记的法律帮助，请联系我们或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com安排咨询。