本案确立了在房产抵押赎回期满后，法院在签发强制执行令方面的职责。即使抵押人对抵押的有效性提出质疑，法院签发强制执行令仍然是一项必须履行的职责，除非存在法律或判例认可的例外情况。此案明确了，在没有第三方对该房产提出不利于判决债务人的权利主张，且抵押人没有对取消抵押品赎回权拍卖提出直接诉讼的情况下，法院的职责是行政性的。 这项裁决保护了成功竞标者的权利，使其能够及时获得对已购买房产的管有权，从而确保金融机构和个人进行安全投资，并促进房产交易的稳定性和可预测性。

当房产争议发生时：如何确定抵押赎回后的强制执行令?

夫妇 Charlie 和 Ofelia Fortaleza 向 Rolando 和 Amparo Lapitan 夫妇借款 120 万比索，年利率为 34%。Fortaleza 夫妇以位于 Laguna 的一处房产作为抵押。当 Fortaleza 夫妇未能按时支付本金、利息和罚金时，Lapitan 夫妇申请对该房产进行非司法取消抵押品赎回权。在公开拍卖中，Lapitan 夫妇的儿子 Raul 和他的妻子 Rona （统称 Lapitan 夫妇） 以 250 万比索的最高出价竞得该房产。一年赎回期过后，Fortaleza 夫妇未能赎回房产。然后，Lapitan 夫妇要求 Fortaleza 夫妇腾出并交出房产，但 Fortaleza 夫妇拒绝了。于是，Lapitan 夫妇在 Calamba 地方法院向法院提起了关于强制执行令的单方申请。Fortaleza 夫妇辩称，抵押无效，取消抵押品赎回权程序也无效，理由是利率过高，且未张贴公告。

此案的关键在于确定法院在这些情况下签发强制执行令的性质是否是行政性的。关于上诉法院在初步审核案件后立即作出裁决的行为，也提出了一个程序问题。因此，最高法院需要审查这两个问题：是否存在可以阻止法院按要求签发强制执行令的情况，以及上诉法院是否遵循适当的程序规则？

最高法院驳回了 Fortaleza 夫妇的上诉，并维持了上诉法院的裁决。法院认为，上诉法院在审查案件后迅速作出裁决的行为并未违反其内部程序规则，因为这些规则在审理此案时已被修改。法院进一步认为，在没有第三方持有对判决债务人的不利权利的情况下，签发强制执行令是法院必须履行的职责。法院还解释说，对抵押的有效性或取消抵押品赎回权的质疑不应阻止强制执行令的签发，这些问题可以在发布后通过单独的诉讼来解决。

此裁决强调，只有在存在法律或判例认可的明确例外情况下，对已发行所有权和到期赎回权的稳定性和有效性进行支持才是必要的。最高法院认为，抵押人在单方强制执行程序中对其抵押的有效性提出的异议是不充分的。这种性质的强制执行令本质上是行政性的，目的是确保成功的投标人能够不受阻碍地获得其财产的所有权，并且任何有关销售合规性的相关争端只能在执行令发出后通过单独的行动来解决。

此外，法院重申，作为一项一般规则，家庭住宅受免于强制执行、强制出售或扣押保护。但 《家庭法》 第 155(3) 条 明确允许强制出售家庭住宅，以 “在住宅构成之前或之后以抵押担保的债务”。在本案中， Fortaleza 夫妇自愿签署了抵押契约。即使该财产免于强制出售， Fortaleza 夫妇也没有在财产进行公开拍卖之前向治安官提出并证明这种豁免。因此， Fortaleza 夫妇在此问题上已经没有提出异议的资格。

关于 Fortress 夫妇未能行使赎回权的问题，最高法院裁定 Fortress 夫妇没有提出正式申请，也没有同时支付赎回款。因此，他们放弃了赎回权。尽管赎回规则通常从财产的原始所有人的角度进行宽松解释，但 Fortress 夫妇没有提供任何正当理由来解释他们没有在规定期限内行使赎回权。此遗漏是无法弥补的。

总之，最高法院坚持认为，在抵押财产赎回期满且所有权已根据相关程序合并后，法院有责任签发强制执行令。质疑抵押的有效性或取消抵押品赎回权程序，不应阻止最初发行。此裁决申明，通过单独的诉讼解决对取消抵押品赎回权销售提出的相关疑问或反对意见。在任何此类诉讼正在进行且有效的撤销令到位之前，法院在签发强制执行令方面的作用完全是行政性的。 此规则可确保取消抵押品赎回权购买人的明确权利及其安全控制已合法购买的财产，同时确保可以解决所有未决争端，而不会不必要地拖延财产转移过程。

常见问题解答

本案中的关键问题是什么？	关键问题是，在取消抵押品赎回权结束后，对财产颁发强制执行令时，法院的职责范围。特别是，法院需要确定在存在对抵押的有效性或赎回程序的异议的情况下，签发该令是否仅是行政性质的。
什么是强制执行令？	强制执行令是法院命令，指示治安官将房产的所有权和管有权转移给有权拥有该房产的人，通常是在取消抵押品赎回权出售之后。 此令的作用是保证购买人能够在法律上获得对其通过合法手段购买的房产的合法权利。
为什么签发强制执行令被认为是必须履行的职责？	签发强制执行令被认为是必须履行的职责，因为根据有关额外司法取消抵押品赎回权的适用法律，一旦购买者满足了必要的条件，尤其是当赎回期已过且所有权已合并时，法院就没有自由裁量权来拒绝签发该令。签发该令仅是一项行政行动，旨在执行购买者作为新业主的权利。
如果债务人对抵押的有效性提出异议，强制执行令的签发会受到什么影响？	对抵押的有效性提出的异议不会阻止强制执行令的签发。法院不会在此过程中评估抵押的有效性，此类异议只能在签发该令后通过单独的诉讼来提出。
法院在对抵押财产签发强制执行令时可以考虑哪些例外情况？	法院可能会考虑以下例外情况，例如涉及持有该财产且不利于判决债务人的第三方，或如果存在未决诉讼直接质疑取消抵押品赎回权出售的有效性，或如果存在购买价格严重不足的情况，可能会导致不公正的结果。这些例外情况本质上是案例特定的，并不经常被认可。
抵押债务人对该命令有何追索权？	抵押债务人可以要求法院撤销出售并取消该令。根据第 3135 号法案第 8 条，此申请必须在购买者获得所有权后三十天内提出。
声称被取消抵押品赎回权的财产是家庭住宅，这是否会影响强制执行令的签发？	仅凭该财产是家庭住宅并不能阻止强制执行令的签发。根据菲律宾 《家庭法》 ，只有在财产上抵押未受损害的情况下，家庭住宅才免受强制执行。如果已对财产申请了抵押，则不得以家庭住宅地位为由来阻止出售令的颁布。
如果抵押债务人未能赎回该房产，会发生什么情况？	如果抵押债务人在法定期间内未能赎回该房产，购买人的权利将巩固为绝对权利。届时，颁布强制执行令将仅仅成为行政功能，以保证财产所有权转移给购买人。

法院维持了在额外司法取消抵押品赎回权方面所遵循的标准程序，但明确表示可以撤销命令，并通过向法院提出请求在原始程序中进行修改，但不得迟于购买者拥有房产后三十天。 这项关于如何有效地行使房产所有权的解释意义重大。

如有关于将本裁决应用于具体情况的疑问，请通过contact或通过电子邮件frontdesk@asglawpartners.com与 ASG 律师事务所联系。

免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需根据您的具体情况量身定制的法律指导，请咨询合格的律师。
资料来源：SPOUSES CHARLIE FORTALEZA AND OFELIA FORTALEZA, VS. SPOUSES RAUL LAPITAN AND RONA LAPITAN, G.R. No. 178288, 2012年8月15日