不利主张的持续有效性：菲律宾最高法院在迪亚兹-杜阿尔特诉王氏夫妇案中的裁决

G.R. No. 130352, November 03, 1998

引言

房产纠纷是社会中常见且影响深远的问题，尤其在菲律宾这样的土地所有权历史复杂的国家。房产不仅是重要的资产，也往往关系到家庭的稳定和经济安全。当房产所有权出现争议时，及时了解自身权利和法律程序至关重要。最高法院在迪亚兹-杜阿尔特诉王氏夫妇案中的判决，清晰地阐释了不利主张在菲律宾房产法中的作用，以及“善意购买者”原则的适用范围。本案不仅对法律专业人士具有参考价值，也为普通民众提供了重要的法律教育，帮助他们更好地保护自己的房产权益。

本案的核心争议点在于，已登记的不利主张是否会在30天期限届满后自动失效？以及，购买房产时，即使不利主张已被错误撤销，购买者是否仍能被视为“善意购买者”？最高法院的判决对此给出了明确的答案，强调了不利主张的持续效力以及购买者在房产交易中应尽的谨慎义务。

法律背景：不利主张与善意购买者

在菲律宾，房产所有权登记制度旨在确保土地所有权的清晰和安全。《总统令第1529号》（又称《财产登记法令》）第70条规定了“不利主张”制度。不利主张是一种在土地所有权证书上登记的声明，旨在告知公众，有人对该土地主张权益，但该权益尚未完全确定或登记。

根据该法条：

“任何人如对已登记土地的已登记所有人的权益提出与其不利的权益主张，且该权益主张发生在首次登记之日后，如果本法令没有其他规定可供登记，则可以书面声明，充分陈述其所主张的权利或权益，以及如何或通过何人获得，并注明已登记所有人的所有权证书编号，以及主张权利或权益的土地的描述。

声明应签字并宣誓，并应说明不利主张人的住所，以及所有通知可以送达给他的地点。该声明应有权作为不利主张在所有权证书上登记。不利主张自登记之日起三十天内有效。在上述期限届满后，不利主张的批注可以应利害关系方的核实请愿而撤销。但规定，在撤销后，同一主张人不得基于相同理由登记第二次不利主张。”

该条文看似规定不利主张的有效期为30天，但这是否意味着30天后不利主张自动失效呢？最高法院在Sajonas v. Court of Appeals 案中已明确指出，不利主张并非在30天后自动失效。只有在利害关系方提出经核实的申请后，才能撤销不利主张。在撤销之前，不利主张仍然有效，对潜在的购买者构成警示。

与不利主张相关的另一个重要概念是“善意购买者”。在菲律宾法律中，善意购买者是指在购买他人财产时，不知道该财产存在任何权利或权益争议，并支付了公平合理价格的购买者。善意购买者通常受到法律的保护，其购买行为的效力不会轻易受到影响。然而，如果购买者在购买时已知或应知存在不利主张，则可能无法被认定为善意购买者。

案件回顾：迪亚兹-杜阿尔特诉王氏夫妇案

本案的背景涉及一块位于塔克洛班市的土地（Lot 1208）。最初，这块土地登记在马卡里奥·迪亚兹（Macario Diaz）名下，登记证书为OCT No. 19486。马卡里奥·迪亚兹去世后，他的女儿罗杰莉亚·迪亚兹-杜阿尔特（Rogelia Diaz-Duarte）声称自己是唯一继承人，并通过一份宣誓书将土地出售给威尔弗雷多·科雷吉多（Wilfredo Corregidor）。科雷吉多因此获得了新的所有权证书TCT No. T-17501。

然而，迪亚兹-杜阿尔特的同父异母姐姐特立尼达·迪亚兹（Trinidad Diaz）的继承人（阿特切家族）也主张对该土地的权利。迪亚兹-杜阿尔特后来又从科雷吉多手中购回了土地，并在科雷吉多的所有权证书上登记了不利主张。然而，土地登记处错误地撤销了该不利主张，理由是30天期限已过。

之后，科雷吉多在不利主张被撤销后，又将土地出售给了王氏夫妇（Ben and Ethyl Ong）。王氏夫妇在购买时，不利主张的登记已被撤销。阿特切家族随后提起诉讼，主张迪亚兹-杜阿尔特并非唯一继承人，并要求撤销所有后续的土地交易，恢复他们对土地的权利。

法院的判决

地区审判法院（RTC）最初判决阿特切家族胜诉，认定迪亚兹-杜阿尔特的宣誓书无效，并下令撤销王氏夫妇的所有权证书。王氏夫妇不服，上诉至上诉法院（CA）。上诉法院推翻了地区法院的判决，认为王氏夫妇是“善意购买者”，应受到法律保护。

迪亚兹-杜阿尔特不服上诉法院的判决，向最高法院提起上诉。最高法院最终推翻了上诉法院的判决，恢复了地区法院的判决，理由如下：

“首先，上诉法院在认定王氏夫妇为善意且有价的购买者时严重失误。”

最高法院强调，不利主张的撤销是非法的。即使土地登记处错误地撤销了不利主张，只要没有经过合法的撤销程序（即利害关系方提出申请并经过听证），不利主张仍然有效。因此，在王氏夫妇购买土地时，迪亚兹-杜阿尔特的不利主张实际上仍然存在，他们不能被视为不知情。

此外，最高法院还指出，王氏夫妇委托的律师雷耶斯律师（Atty. Rufino Reyes）未能尽到合理的尽职调查义务。虽然雷耶斯律师声称曾被要求核实土地状况，但他并未实际前往土地登记处进行核实。如果他进行了核实，本应发现不利主张的存在以及其被错误撤销的情况。律师的疏忽应由其委托人承担，因此王氏夫妇不能以不知情为由主张“善意购买者”的地位。

“一次又一次，我们重申，善意且有价的购买者是指在购买他人财产时，不知道其他人对该财产享有权利或权益，并在购买时或在得知其他人对该财产的主张或权益之前，为该财产支付了全部且公平的价格的人。”

由于迪亚兹-杜阿尔特的不利主张在科雷吉多的所有权证书上早于王氏夫妇的购买行为登记，且王氏夫妇在购买时应知不利主张的存在，因此最高法院认定王氏夫妇并非善意购买者。他们的权利应让位于迪亚兹-杜阿尔特的权益。

实践意义与启示

迪亚兹-杜阿尔特诉王氏夫妇案 的判决对菲律宾的房产交易实践具有重要的指导意义。本案强调了以下几个关键点：

• 不利主张并非自动失效： 不利主张在30天期限届满后并非自动失效。只有经过合法的撤销程序，即利害关系方提出申请并经过听证，才能撤销不利主张。在撤销之前，不利主张持续有效。
• 土地登记处的错误不影响不利主张的效力： 即使土地登记处错误地撤销了不利主张，只要撤销程序不合法，不利主张仍然具有法律效力。
• 购买者有义务进行尽职调查： 潜在的房产购买者有义务进行充分的尽职调查，包括亲自前往土地登记处核实所有权证书，并仔细审查是否存在任何批注，如不利主张、抵押等。
• 律师的疏忽由委托人承担： 如果购买者委托律师处理房产交易，律师的疏忽或过失将由购买者承担。因此，选择尽职尽责的律师至关重要。

给房产交易各方的建议：

• 对于潜在的购买者： 在购买房产前，务必亲自或委托律师前往土地登记处进行全面的尽职调查。仔细审查所有权证书，确认是否存在任何不利主张或其他限制。不要仅仅依赖卖方或中介的口头保证。
• 对于权利主张人： 如果您对某块土地主张权益，应及时在土地登记处登记不利主张，以保护您的权利。即使不利主张被错误撤销，也要及时采取法律行动，维护您的权益。
• 对于律师： 作为房产交易的专业人士，律师应尽到勤勉尽责的义务，为客户提供专业的法律服务，包括进行全面的尽职调查，确保客户的利益得到最大程度的保护。

关键教训

1. 不利主张是重要的警示工具： 不利主张旨在向公众警示土地所有权可能存在争议。
2. 尽职调查至关重要： 在房产交易中，买方必须进行充分的尽职调查，以避免潜在的风险。
3. 法律咨询不可或缺： 房产交易涉及复杂的法律问题，寻求专业法律咨询是明智之举。

常见问题解答

1. 什么是房产不利主张？

房产不利主张是在土地所有权证书上登记的声明，表明有人对该土地主张权益，但该权益尚未最终确定或登记。它的目的是警告潜在的买家或债权人，该土地的所有权可能存在争议。

2. 不利主张的有效期是多久？

根据菲律宾法律，不利主张自登记之日起30天内有效。但这并不意味着30天后自动失效。要撤销不利主张，需要利害关系方提出经核实的申请，并经过合法的撤销程序。

3. 如何查询房产是否存在不利主张？

查询房产是否存在不利主张，最可靠的方法是亲自或委托律师前往当地的土地登记处（Registry of Deeds），查阅该房产的所有权证书。所有权证书上会记录所有已登记的批注，包括不利主张。

4. 什么是善意购买者？

善意购买者是指在购买他人财产时，不知道该财产存在任何权利或权益争议，并支付了公平合理价格的购买者。善意购买者受到法律的保护。

5. 如果购买的房产存在不利主张，会怎样？

如果购买的房产在购买时已登记不利主张，购买者通常不能被视为善意购买者。不利主张可能会影响购买者的所有权，甚至导致交易无效。因此，在购买房产前，务必确认是否存在不利主张，并谨慎评估风险。

6. 不利主张被错误撤销了怎么办？

即使不利主张被土地登记处错误撤销，只要撤销程序不合法，不利主张仍然有效。权利主张人应及时采取法律行动，纠正错误，维护自己的权益。

7. 律师在房产交易中扮演什么角色？

律师在房产交易中扮演着重要的角色。他们可以协助客户进行尽职调查，审查合同文件，提供法律意见，并在交易过程中代表客户处理法律事务，以确保交易的合法性和客户的利益。

8. 我应该在菲律宾购买房产时聘请律师吗？

强烈建议在菲律宾购买房产时聘请律师。房产交易涉及复杂的法律问题，律师的专业知识和经验可以帮助您避免潜在的风险，确保交易顺利进行，并保护您的权益。

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Source: Supreme Court E-Library
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