最高法院裁定，如果房地产地契中存在限制条款，在申请取消这些限制时，必须通知业主协会。即使这些限制条款已经过期，协会仍然是必要的参与方，因为它有权执行这些条款，而且其利益会因取消而受到影响。这一裁决维护了业主协会在维护社区规则和限制方面的作用，确保在影响这些规则的法律程序中，协会有发言权。

福布斯公园：业主协会能否捍卫社区地契限制？

这起案件涉及福布斯公园协会（FPA）与RMFPU Holdings, Inc.和Quick Silver Development Corporation等公司之间的纠纷，这些公司试图取消其房产地契上登记的限制条款。FPA是一家旨在维护福布斯公园村庄规则和标准的业主协会。争议的核心问题在于，在业主试图取消影响其房产的限制条款时，FPA是否是必要的参与方。

FPA辩称，作为旨在执行地契限制的协会，它必须被告知任何取消这些限制的申请。这些公司则辩称，由于这些限制条款已经过期，FPA不再拥有既得利益，因此不是必要的参与方。马卡蒂市地区审判法院（RTC）最初支持了这些公司的诉求，命令取消这些限制。然而，FPA向法院上诉，声称RTC的命令无效，因为它从未被告知取消程序。

上诉法院支持FPA，撤销了RTC的命令，并下令恢复地契限制。法院认为FPA是必要的参与方，因为它有权执行这些限制，并且其利益会因取消而受到影响。RMFPU Holdings和Quick Silver随后向最高法院提出上诉，辩称上诉法院的裁决有误。

最高法院维持了上诉法院的裁决，强调了FPA作为业主协会在维护福布斯公园村庄的规则和标准方面的作用。法院认为，根据《财产登记法令》（PD 1529）第108条，当寻求取消证书上出现的已登记利益时，必须通知所有利益相关方。 法院裁定，作为旨在执行地契限制的协会，FPA是利益相关方，必须被告知任何取消程序。

第 108 条。证书的修改和变更——在注册簿上输入所有权证书或其备忘录并经土地注册员证明后，不得对注册簿进行任何擦除、变更或修改，除非得到初审法院的命令。

最高法院进一步指出，即使这些限制条款已经过期，FPA仍然是必要的参与方。法院解释说，FPA有权辩称这些限制条款已通过有效决议得到延期，因此仍然有效。通过未告知FPA取消程序，这些公司剥夺了其证明这些限制条款仍然有效的机会，这构成了程序不公正。

最高法院驳斥了这些公司的论点，即由于这些限制条款已经过期，FPA不再拥有既得利益。法院认为，FPA对维护福布斯公园村庄的性质和标准的持续兴趣使其成为必要的参与方。法院强调，这些限制条款旨在使村庄保持为一个专属住宅区，并且取消这些条款可能会对该社区的居民产生不利影响。

此外，法院还驳斥了这些公司的论点，即上诉法院应举行庭审并允许他们提交证据。法院认为，上诉法院有权根据双方提交的诉状作出裁决，而无需进行庭审，因为它认为诉状足以确定所提出的问题。重要的是，RMFPU公司也辩称他们的正当程序和平等保护权利受到侵犯，但法院驳回了这些说法。有关这一点，法院指出，取消地契限制不一定会增加物业的价值，甚至不一定是最佳利用，而是要遵守协议限制。法院强调了遵守协议和正当法律程序的关键。

法院澄清说，对证书上注释的删除或删除必须遵循协议、适用的规则和充分通知那些可能因所寻求的删除而受到影响的各方。这种严谨的法律维护保护了由协会在执行契约协议中证明的社群权利。

FAQs

本案的关键问题是什么？	关键问题是业主协会在寻求取消登记在其房产所有权证书上的契约限制时，是否为不可或缺的一方。
何谓“契约限制”？	契约限制是规定如何使用特定房产的条款，包括可能限制建筑物高度、设定后退要求或规范用途的条款。
为什么业主协会声称自己是不可或缺的一方？	业主协会主张，由于它的成立宗旨是执行房地产契约，它的权利将因任何地契更改而受到影响，因此成为必须纳入此类法律行动中的一方。
法院的裁决如何维护小区内居民的权利？	通过要求业主协会参与地契删除或修改，法院的裁决可以保护居住在具有地契规则的区域内居民的社区福祉。
在房产的地契上注册地契有什么好处？	已注册的契约增强了可执行性，并向购房者发出通知，他们被要求遵守当地的地契条款。
业主如何在法律上质疑注册在所有权上的地契规则？	可以通过地契撤销诉讼对这些限制提出异议，但必须通知与这些地契有关的个人或组织，比如业主协会。
撤销所有权状上已到期地契规则有哪些条件？	通常，这意味着证明最初的规则已经到期，小区成员不同意延长这些规则，并且原始限制所依据的条件不再有效。
法院是否要求业主协会延长所有权状上的现有地契规则的到期时间？	通常情况下，不需要，但必须有成员的积极协议才能这样做，并且还需在相关到期时间之前进行妥善注册。
房产契约的有效期限可以永远吗？	在某些情况下，它们会随着时间的推移而自行终结，或者，它们的延续必须经过一段时间重新评估才能仍然适用。

如需咨询本裁决在特定情况下的应用，请通过 contact 或通过电子邮件 frontdesk@asglawpartners.com 联系 ASG Law。

免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
来源：RMFPU Holdings, Inc. v. Forbes Park Association, Inc., G.R. Nos. 220682-84, 2021年6月14日