最高法院裁定，根据《总统令》第1529号第14(2)条申请原始土地登记，不仅要证明土地先前已被宣布为可转让和可支配的，而且还必须证明该土地已被宣布为国家财产，从法律规定的获取性时效的30年或10年占有和占用期限开始时就已成为国家财产。 这项裁决澄清了，仅仅将公共土地分类为可转让和可支配土地并不足以使其成为可以通过时效取得的私有财产。 必须有明确的国家声明，表明该土地不再用于公共服务或国家财富的发展。

未明确的公共用途：所有权时效之路上的绊脚石？

本案涉及Zurbaran Realty and Development Corporation对位于拉古纳省卡布尧市一块1,520平方米土地的原始登记申请。 共和国对此申请提出异议，声称申请人及其利益相关者未在1945年6月12日之后公开、持续、排他性和公然地占有和占用该土地。 此外，共和国辩称该土地是公共领域的一部分，因此不能被私人占有。 本案的核心在于，即使土地被划分为可转让和可支配土地，要通过时效取得私有土地所有权，是否必须进一步证明该土地已明确声明不再用于公共用途。

为了正确地理解本案，必须确定注册申请是根据《总统令》第1529号第14(1)条还是第14(2)条提出的。《总统令》第1529号第14条列举了可以根据公共土地的占有和占用申请土地登记的人员：

第14条 申请人。下列人员可以通过自己或其正式授权的代表向合适的初审法院申请土地所有权登记：

(1) 自1945年6月12日或更早之前，他们自己或通过其利益相关者，以善意所有权主张，公开、持续、排他性和公然地占有和占用公共领域的可转让和可支配土地。

(2) 根据现有法律的规定，通过时效获得私有土地所有权的人员。

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根据第14(1)条提出的登记申请必须满足以下条件：(a) 土地是公共领域的可转让和可支配财产；(b) 申请人及其利益相关者以善意所有权主张，公开、持续、排他性和公然地占有和占用该土地；以及 (c) 申请人及其利益相关者自1945年6月12日或更早之前占有和占用该土地。

高等法院在马拉巴南案中澄清，根据第14(1)条，土地不必在1945年6月12日或更早之前被宣布为可转让和可支配的，因为法律仅要求寻求注册的财产在提交所有权登记申请时可转让和可支配。高等法院解释说，相反的解释将荒谬地限制该条款的适用，“使其几乎无效。”

然而，根据《民法典》，只有国家财产才能通过时效取得。因此，为了使时效有效，被占有和占用的土地必须已经被分类或宣布为国家财产。否则，如果该财产仍然是公共领域的土地，任何长度的占有都不会赋予占有者任何权利。马拉巴南案强调，即使该土地后来被转换为国家财产，在该转换之前的占有也不计入满足时效所需的条件。

因此，基于《总统令》第1529号第14(2)条的注册申请要求该土地在所要求的10年或30年占有期的开始时就已经转换为或宣布为国家财产。

在本案中，Zurbaran Realty and Development Corporation根据第14(2)条申请注册，但未能提供证据证明有关土地已被明确声明不再用于公共服务或国家财富的发展。因此，高等法院驳回了该公司的注册申请。

常见问题解答

本案的关键问题是什么？	本案的关键问题是，根据《总统令》第1529号第14(2)条申请土地原始登记，是否需要证明该土地已被明确宣布为不再用于公共服务或国家财富发展的国家财产。
《总统令》第1529号第14(1)条与第14(2)条之间的区别是什么？	第14(1)条要求基于占有进行登记，而第14(2)条则允许基于时效进行登记。第14(1)条下的登记是在《财产登记法令和公共土地法》的保护下进行的，而第14(2)条下的登记则由《财产登记法令和民法典》共同提供。
什么是国家财产？	根据《民法典》第420条，国家财产包括用于公共使用的财产，如道路、河流、海岸、海滩；以及属于国家但不用于公共使用，而是用于某些公共服务或国家财富发展的财产。
如何将公共领域财产转换为国家财产？	根据《民法典》第422条，公共领域财产只有在“不再用于公共使用或公共服务”时，才能成为国家财产。这需要国家明确声明该财产不再用于公共服务或国家财富的发展。
为什么需要明确声明？	明确声明对于启动通过时效获得财产的期限至关重要。如果没有这样的声明，即使土地被划分为可转让和可支配的土地，它仍然是公共领域的财产，因此无法通过时效获得。
如果该土地被证明属于可转让和可支配的土地，这是否就足够了？	不，这还不够。仅仅证明土地是可转让和可支配的土地并不足以使其成为可以通过时效取得的私有财产。 必须有明确的国家声明，表明该土地不再用于公共服务或国家财富的发展。
本案中法庭的裁决是什么？	法院支持共和国的诉求，推翻了上诉法院的裁决，并驳回了Zurbaran Realty and Development Corporation的原始登记申请，理由是该土地未被证明已明确声明为不再用于公共服务或国家财富的发展。
此裁决对未来的土地登记申请有何影响？	该裁决强调了在通过时效申请土地登记时，提供土地已被明确声明为国家财产的证据的重要性。未来的申请人需要证明不仅土地属于可转让和可支配的土地，而且不再用于公共用途。

Zurbaran Realty案确立了明确划分国家财产与可通过时效获得的私有财产之间的重要区别。 该裁决强调了明确的国家行动的必要性，该行动宣布公共土地不再用于公共用途，以此确保有清晰明确的途径将公共土地转变为私有土地所有权。 该裁决直接影响了菲律宾个人和公司通过长期占有获得土地所有权的方式。

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免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。对于根据您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
来源：共和国诉Zurbaran房地产开发公司，G.R. No. 164408, 2014年3月24日