本案涉及菲律宾最高法院对土地银行（LBP）与米格尔·奥门甘之间关于根据《综合土地改革计划》（CARP）征用土地的公正补偿金额的争议的裁决。最高法院裁定，虽然特别土地法庭（SAC）在确定公正补偿时应考虑《综合土地改革法》（RA 6657）第17条以及土地改革部（DAR）第5-98号行政命令（AO）规定的因素，但并非必须完全拘泥于这些规定。SAC可以根据案件的具体情况进行调整，但必须清楚地解释偏离既定公式的原因。此项裁决强调了司法在评估公正补偿中的重要作用，但也强调了行政部门在制定评估指南方面的作用。

征地补偿争议：如何在土地改革中寻求公正？

本案源于土地改革部（DAR）将米格尔·奥门甘位于卡林加省塔布克市的一块10.001公顷的土地纳入《综合土地改革计划》（CARP）。土地银行（LBP）最初将该土地估价为219,524.98菲律宾比索，但奥门甘拒绝接受此报价。此后，土地估价的争议升级，最终提交至特别土地法庭（SAC）进行司法裁决。SAC确定的补偿金额高于LBP最初的估价，但LBP认为SAC未能严格遵守DAR第5-98号行政命令（AO）中规定的强制性公式，因此向法院提起上诉。此案的核心问题是，SAC在确定CARP下土地的公正补偿时，必须在多大程度上遵守DAR设定的公式？

法院重申，在土地征用中确定公正补偿是一项基本的司法职能，应在RA 6657和DAR AO No. 5-98的范围内行使；允许偏离既定公式，但必须清楚地解释偏离的原因。根据基本法中的各项规定，支付公正补偿是国家行使征用权的限制。公正补偿的概念同样具有一贯而明确的含义，即对征用者从所有者那里取得的财产给予充分而公平的等价物，衡量的标准不是征用者的收益，而是所有者的损失。“公正”一词用于限定“补偿”一词的含义，从而传达出为取得财产而提供的金额应是真实的、实质性的、充分的和充分的。

法院进一步澄清说，RA 6657下的土地征用构成国家征用权的行使。但是，这并不意味着行政部门（如DAR）确定的价值具有至高无上的地位。虽然SAC应考虑RA 6657第17条中列出的因素，但它们不受DAR公式的严格约束。当SAC可以自由地合理行使其评估公正补偿因素的司法酌处权时，否则可能会任意地受到行政机构DAR所规定的公式的限制。

法院承认，DAR在制定实施规则方面的作用。DAR发布的第5-98号行政命令将RA 6657中列出的因素转化为基本公式和替代公式。法院认为，虽然SAC应考虑DAR的公式，但并非必须在所有情况下都严格遵守。SAC可以偏离这些公式，前提是它们的决定有充分的理由并且在记录中有明确的解释。法律及相关规章提供了一个统一的框架，保障受影响的地主所获赔偿金额并非任意、荒谬、甚至与土地改革的宗旨互相矛盾。

法院还发现，SAC在确定公正补偿时，并没有完全适用DAR第5-98号行政命令规定的基本公式。具体来说，SAC在计算资本化净收入（CNI）时，未能考虑20%的净收入率（NIR）和12%的资本化率。此外，SAC给予整个区域每公顷40,000比索的市场价值，理由是该房产有潜力成为城市扩张的理想区域，这是不能持续的，因为衡量房产价值的标准应该是在损失发生时，即在2000年3月征用时。考虑到上述因素，最高法院修改了补偿金额。考虑到相关因素已经通过司法途径确定，最终的公正补偿（通过数学计算得出）应为10.001公顷土地的500,820.125比索。

关于利息，法院裁定，对最终公正补偿余额征收利息是合理的。最终，菲律宾最高法院命令菲律宾土地银行向米格尔·奥门甘支付281,295.145菲律宾比索，作为被征用土地的最终公正补偿余额。最高法院还对最终公正补偿余额处以年利率12%的利息，从2000年3月20日开始，直到2013年6月30日为止，从2013年7月1日开始，处以年利率6%的利息，直到全部付清为止。

常见问题解答

本案中的关键问题是什么？	关键问题是特别土地法庭（SAC）在根据《综合土地改革计划》（CARP）确定土地的公正补偿时，必须在多大程度上遵守土地改革部（DAR）第5-98号行政命令（AO）中规定的公式。本案着重阐述行政命令与司法职能之间的关系，澄清即使有既定的补偿方法，法院也有权能依据实际情况来评估调整。
什么是公正补偿？	公正补偿是指为国家征用的财产支付“充分和公平的等价物”。它的目标是弥补土地所有者的损失，确保他们得到充分的补偿。
资本化净收入（CNI）是如何计算的？	CNI是粗略收入和运营总成本两者之差的资本化所得，然后以12%的资本化率进行调整。运营总成本包含各种土地维护的花费。
“市场价值”在本案中指的是什么？	在本案中，“市场价值”指的是征用时税务申报中报告的土地价值。它作为确定公正补偿的因素之一。
为什么法院修改了SAC最初确定的补偿金额？	法院修改了补偿金额，因为SAC未能完全适用DAR第5-98号行政命令规定的基本公式。SAC在计算资本化净收入（CNI）时，未能考虑20%的净收入率（NIR）和12%的资本化率。另外在缺少实际资料佐证之下，考虑到未来土地价格上涨潜力，增加的额外补偿无法被认可。
利息是如何计算的？	从征用之日起至完全支付为止，按年利率计算未付公正补偿余额的利息，并依据政策适时调整利率，保障地主获得合理的补偿。该项利息能够补偿因政府延迟支付补偿金可能对地主造成的损失。
DAR行政命令具有约束力吗？	即使土地法庭评估征收的公正补偿必须依据既有标准，实务上仍有权针对个别案件的特殊情况进行调整。司法机关不受行政命令的绝对约束，可以确保补偿能够切实反映相关损失。
对SAC裁决的上诉结果如何？	在司法审查后，菲律宾最高法院部分支持上诉。支持上诉的原因是，最初的土地法庭在评估资本化净收入时未能将所有必要因素纳入考量，并且在缺少支持依据的情况下，额外考量了房地产的市场价格上涨潜力。

此案阐明了在菲律宾土地改革背景下确定公正补偿的复杂过程，对于涉及土地征用、估值和行政命令的各方都具有指导意义。这一裁决确保了政府能够持续推进土地改革计划，同时也强调有必要对地主所承受的损失进行公正的评估。

如对本裁决在具体情况中的适用有疑问，请通过联系方式或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com联系ASG Law。

免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
来源：土地银行诉奥门甘，G.R. No. 196412，2017年7月19日