购买已出租房产时租户的权利：菲律宾最高法院的判决
G.R. No. 136100, July 24, 2000
引言
在菲律宾购买房地产时，买家通常会关注土地所有权和房产状况。然而，如果房产已出租，买家还需要考虑租户的权利。本案突显了菲律宾法律如何保护租户，即使房产所有权发生变更。了解这些权利对于买家和租户都至关重要，以避免潜在的法律纠纷，并确保交易的顺利进行。
本案的核心问题是，当银行通过止赎程序获得房产所有权后，是否有权驱逐现有租户。最高法院在此案中阐明了菲律宾民法典第1676条的应用，该条款涉及未登记租赁合同对新房产所有者的约束力。
法律背景：菲律宾民法典第1676条
菲律宾民法典第1676条是本案的关键法律条文，它规定了购买已出租土地的买方终止租赁合同的权利和限制。该条文明确指出：
“购买一块已出租土地的买受人可以终止未在财产登记处登记的租赁，除非销售合同中另有约定，或买受人知道租赁的存在。”
这条法律条文旨在平衡新业主和现有租户的权利。一般而言，如果租赁合同未在房产登记处登记，新业主通常有权终止租赁，以便自由使用和处置其新购房产。然而，法律也考虑到了公平原则，如果买方在购买时已知晓租赁的存在，则不能随意终止租赁合同。
“知晓租赁的存在”是判断买方是否受租赁合同约束的关键因素。这不仅仅指买方是否实际了解租赁合同的书面条款，更重要的是，买方是否知道房产上存在租户。这种知晓可以通过多种方式获得，例如买方在购买前对房产进行实地考察，或者卖方在交易过程中明确告知买方存在租户。
最高法院在过往的判例中也强调了对租户权利的保护。即使租赁合同未登记，如果买方在购买时已知晓租赁关系，法院通常会倾向于维护租户的合法权益，避免租户因房产所有权变更而遭受不公平待遇。
案件回顾：Uy诉菲律宾土地银行案
本案的原告菲律宾土地银行（Land Bank）是一家政府所有的银行，被告Felipe Uy是争议房产的租户。事情的起因是土地银行通过止赎程序获得了位于伊洛伊洛市的两块土地和土地上的房屋的所有权。这块土地原本属于Tia Yu，她授权Gold Motors Parts Corporation以该房产作为抵押物向土地银行贷款。Gold Motors违约后，土地银行启动止赎程序，并最终成为房产的最高出价人。
Felipe Uy辩称，他为Tia Yu建造房屋提供了建筑材料，但Tia Yu未能全额支付材料款。因此，在1980年2月，他和Tia Yu达成协议，他将居住在该房屋内，并将租金用于偿还Tia Yu欠他的40万比索债务。他们的协议后来以1982年6月6日签订的租赁合同形式确定下来。
案件的审理过程：
- 伊洛伊洛市都会审判巡回法院（MTCC）：MTCC判决Uy胜诉，认为土地银行在抵押时已知晓租赁的存在，因此受租赁合同约束。法院驳回了土地银行的非法滞留诉讼，并确认Uy有权根据租赁合同继续占有房产。
- 地区审判法院（RTC）：RTC维持了MTCC的判决。虽然RTC在判决书中提及土地银行与Gold Motors之间的抵押合同可能无效，但这并未反映在判决的执行部分。
- 上诉法院（CA）：上诉法院推翻了RTC的判决，认为土地银行作为房产所有权人，拥有优先权。上诉法院认为RTC不应就抵押合同的有效性问题进行审理，因为这超出了其管辖范围。
- 最高法院：最高法院最终推翻了上诉法院的判决，恢复了MTCC的判决。最高法院认为，即使土地银行拥有房产的所有权证书，也不能无视已知的租赁合同。
最高法院在判决中强调，关键在于土地银行在止赎程序中是否知晓租赁合同的存在。法院引用了MTCC的调查结果，MTCC发现土地银行在接受房产作为抵押品之前，以及在抵押期间，都会定期检查房产，以确定实际居住者。银行的证人也证实了这一做法，并承认银行的检查员报告了被告Uy是房产的居住者。
最高法院认为：
“从上述情况可以得出的唯一结论是，土地银行知道租赁的存在，并且根据民法典第1676条，它不得终止租赁。”
法院进一步指出：
“在止赎财产的租赁方面，止赎拍卖的买受人仅继承质押人-抵押人的权利和义务，但须遵守民法典第1676条关于可能终止的规定。…简而言之，止赎拍卖的买受人通常可以终止未登记的租赁，除非其知晓租赁的存在。”
实际意义：对购房者和租户的影响
Uy诉菲律宾土地银行案的判决对菲律宾的房地产交易具有重要的实际意义。它明确了在购买已出租房产时，买方应尽到的注意义务，以及租户在房产所有权变更时的权利。
对购房者的建议：在购买房产之前，务必进行全面的尽职调查，包括实地考察以确认房产是否被占用，以及是否存在租户。如果房产已出租，应详细了解租赁合同的条款，并考虑租赁合同对未来房产使用的影响。即使租赁合同未登记，如果买方已知晓租赁的存在，也可能受到租赁合同的约束。
对租户的建议：虽然未登记的租赁合同可能对新业主构成一定的风险，但菲律宾法律仍然保护租户的权益。如果房产被出售或止赎，租户应积极与新业主沟通，并主张自己的租赁权。本案表明，如果新业主在购买时已知晓租赁关系，租户的租赁权可能得到法院的保护。
关键教训：
- 买方尽职调查：购房者在购买前必须彻底调查房产状况，包括是否存在租户和租赁协议。
- 知情即约束：即使租赁合同未登记，如果买方知晓租赁的存在，其终止租赁的权利将受到限制。
- 租户权利保护：菲律宾法律在一定程度上保护租户的权益，即使房产所有权发生变更。
- 租赁合同的重要性：虽然本案涉及未登记租赁，但签订明确的书面租赁合同，并尽可能进行登记，仍然是保护出租人和承租人双方权益的最佳方式。
常见问题解答
问：如果我购买的房产有租户，我可以立即驱逐他们吗？
答：不一定。根据菲律宾法律，如果您在购买时已知晓租赁合同的存在，即使合同未登记，您也可能无法立即驱逐租户。您需要尊重现有的租赁合同，直到合同到期或存在其他合法终止理由。
问：未登记的租赁合同有效吗？
答：未登记的租赁合同在出租人和承租人之间仍然有效。但是，对于第三方（例如新业主），未登记的租赁合同可能不具有约束力，除非新业主在购买时已知晓租赁的存在。
问：如果我购买的房产的租户没有书面租赁合同怎么办？
答：即使没有书面租赁合同，如果存在事实上的租赁关系，并且您在购买时已知晓该关系，您仍然可能受到租赁关系的约束。口头租赁合同在菲律宾法律下也是可以被承认的，但证明口头协议的存在和条款可能比较困难。
问：土地银行在本案中败诉的原因是什么？
答：土地银行败诉的关键原因是，法院认定土地银行在止赎程序中已知晓Felipe Uy的租赁关系。根据民法典第1676条，知晓租赁存在的买方不能随意终止未登记的租赁合同。
问：作为购房者，如何确保我购买的房产没有未知的租户？
答：在购买房产之前，进行彻底的实地考察，与卖方充分沟通，并在买卖合同中明确约定房产的交付状态。您还可以要求卖方提供宣誓书，声明房产上不存在任何租赁关系或占用情况。
问：租户应该如何保护自己的权利？
答：租户应该尽可能与出租人签订书面的租赁合同，并考虑将合同进行登记。如果房产被出售或止赎，租户应及时与新业主沟通，并提供租赁合同或其他证据，证明自己的租赁权。
问：如果新业主执意驱逐我，我该怎么办？
答：如果您认为新业主非法驱逐您，您可以寻求法律帮助，向法院提起诉讼，保护您的租赁权。本案表明，菲律宾法院在某些情况下会保护租户的权益。
问：本案对菲律宾房地产法有什么启示？
答：本案再次强调了购房者在购买已出租房产时需要尽到合理的注意义务，并明确了菲律宾民法典第1676条在保护租户权益方面的作用。它提醒所有房地产交易参与者，除了关注所有权和房产状况外，还需要充分考虑租赁关系对房产交易的影响。
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