菲律宾非法滞留案件中所有权争议：地方法院的管辖权界限

[ G.R. No. 125766, October 19, 1998 ]

在菲律宾，房产纠纷屡见不鲜，其中非法滞留案件尤为常见。当房产所有权问题与非法滞留诉讼交织在一起时，管辖权问题便成为争议焦点。本案的核心在于明确基层法院（Metropolitan Trial Court 或 Municipal Trial Court）在处理非法滞留案件中，当被告提出所有权抗辩时，是否有权审理所有权问题？最高法院在本案中重申并 clarified 了基层法院在 ejectment cases 中的管辖权范围，以及如何认定“衡平抵押”这一重要概念。本案判决对于厘清类似房产纠纷，尤其是在基层法院层面解决争议具有重要的指导意义。

地方法院在非法滞留案件中解决所有权抗辩的法律依据

菲律宾共和国法典第 33(2) 条明确规定了 Metropolitan Trial Courts (MTCs) 和 Municipal Trial Courts (MTCs) 对非法侵入和非法滞留案件的专属管辖权。 然而，该法条也规定了一个重要的但书：“但如果在此类案件中，被告在其诉状中提出所有权问题，且不解决所有权问题就无法解决占有权问题，则只能为确定占有权问题而解决所有权问题。” 这意味着，基层法院在非法滞留案件中，虽然主要审理的是占有权问题，但在必要时，可以附带审理所有权问题，但其目的仅限于确定谁有权占有房产，而非对所有权本身做出最终裁决。

最高法院在过往判例中，以及其后修订的 1997 年民事诉讼规则第 70 条第 16 款中，都强调了这一原则。规则明确指出：“第 16 条。解决所有权抗辩。- 当被告在其诉状中提出所有权抗辩，且不决定所有权问题就无法解决占有权问题时，所有权问题应仅为确定占有权问题而解决。” 这些法律发展旨在解决实践中基层法院在处理此类案件时遇到的管辖权困惑，确保基层法院能够有效处理非法滞留案件，即使其中涉及到复杂的所有权争议。

案情回顾： “买卖附带抵押承担契约” 的真实性质之争

本案原告 Felicidad L. Oronce 和 Rosita L. Flaminiano（以下简称“业主”），依据一份名为“买卖附带抵押承担契约”（Deed of Sale with Assumption of Mortgage），向奎松市 Metropolitan Trial Court (MTC) 提起非法滞留诉讼，状告被告 Priciliano B. Gonzales Development Corporation（以下简称“开发商”）。

事件起因于开发商向中国银行贷款 400 万比索，并将位于奎松市吉尔摩街 52 号的房产作为抵押。之后，开发商与业主签订了上述“买卖附带抵押承担契约”，约定将该房产以 540 万比索的价格“出售”给业主，业主同时承担开发商在中国银行的抵押贷款。契约中还约定，开发商保证业主有权占有该房产，并在签约一年后将房产交付给业主。

业主依约偿还了开发商的银行贷款，并在土地注册处登记了该契约，取得了新的产权证。 然而，一年期满后，开发商拒绝交付房产。业主多次发函要求开发商迁出，但均未果。 业主遂向 MTC 提起非法滞留诉讼，要求开发商迁出房产。

开发商在答辩中提出所有权抗辩， 声称该契约的真实意图并非买卖，而是衡平抵押。理由包括： 房价过低、开发商持续占有房产、以及业主保留部分“购房款”等。 开发商认为，业主无权提起非法滞留诉讼。

法院审理及判决：基层法院的管辖权及衡平抵押的认定

MTC 法院支持了业主的主张， 判决开发商迁出房产，并支付拖欠租金和律师费。MTC 认为业主拥有产权证、偿还了银行贷款、并缴纳了房产税，因此认定业主为房产所有人，开发商的占有已构成非法滞留。 MTC 驳回了开发商的反诉。

开发商不服，上诉至 Regional Trial Court (RTC)。RTC 维持了 MTC 的判决，认为非法滞留案件仅需解决占有权问题，而业主基于“买卖附带抵押承担契约”有权要求开发商交付房产。

开发商再次上诉至 Court of Appeals (CA)。CA 推翻了 RTC 和 MTC 的判决， 认为本案争议已超出普通非法滞留案件的范畴， 核心问题在于所有权， 而 MTC 无权管辖所有权争议。 CA 认为， 开发商已提起合同更正诉讼，要求将“买卖附带抵押承担契约”更正为衡平抵押合同， 因此基层法院不应介入所有权争议。

业主不服 CA 判决，上诉至最高法院。最高法院最终支持了 CA 的判决， 认定 MTC 在本案中错误地行使了管辖权。最高法院认为， 尽管基层法院在非法滞留案件中可以附带审理所有权问题， 但在本案中， 开发商提出的衡平抵押抗辩， 以及 “买卖附带抵押承担契约” 本身的内容， 都表明该契约的真实性质存在争议， 需要由有管辖权的法院通过所有权诉讼进行实质性审理。

最高法院在判决中引用了菲律宾民法典第 1602 条和 1604 条，详细解释了衡平抵押的概念和认定标准。 法条列举了六种情形， 只要符合其中任何一种， 即可推定买卖合同为衡平抵押。 本案中， 最高法院指出， “买卖附带抵押承担契约” 至少符合其中两种情形：

• 卖方（开发商）继续占有房产： 契约约定开发商在一年内继续占有房产，这表明开发商并未真正出让所有权。
• 买方（业主）保留部分购房款： 业主并未支付全部 1400 万比索的“购房款”，而是保留了部分款项，这进一步印证了交易的担保性质。

最高法院强调， 合同的名称并非决定合同性质的关键， 关键在于当事人的真实意图。 从本案的 “买卖附带抵押承担契约” 条款及当事人的行为来看， 该契约更符合衡平抵押的特征， 而非真正的买卖。 因此， MTC 在未充分考虑衡平抵押抗辩的情况下， 仅依据契约表面文字就判决业主胜诉， 是存在错误的。

“重要的是要强调，非法驱逐诉讼的诉状中的指控应充分构成强行侵入或非法滞留的情况；否则，基层法院将不具有管辖权。毕竟，对标的物的管辖权取决于诉状中指控或辩称的诉讼性质。因此，即使被告在其答辩中声称拥有该财产的所有权或产权，基层法院也不会因此丧失管辖权。相反的规则将为被告人玩弄具有概要性质的驱逐诉讼铺平道路，因为他可以通过简单地主张所有权来轻易击败该诉讼。”

实践启示：如何避免非法滞留案件中的管辖权争议

本案判决为处理类似的房产纠纷提供了重要的实践指导：

1. 基层法院在非法滞留案件中，应审慎处理所有权抗辩。 当被告提出合理的所有权抗辩， 例如衡平抵押抗辩时， 基层法院应认真审查， 必要时应进行简易的所有权审理， 以确定是否真正存在非法滞留的事实。

2. 房产交易各方应明确合同的真实性质。 在签订房产交易合同时， 各方应充分了解合同条款， 明确交易的真实意图， 避免使用可能引发歧义的合同名称。 例如， 如果交易的真实意图是借贷担保， 则应明确签订抵押合同， 而非 “买卖附带抵押承担契约” 等容易被误解为买卖合同的协议。

3. 在房产纠纷中， 及时寻求法律专业人士的帮助至关重要。 无论是提起诉讼还是应诉， 都应咨询律师， 充分了解自身的权利和义务， 制定合理的诉讼策略， 避免因程序或法律适用错误而导致败诉。

关键教训：

• 基层法院在非法滞留案件中， 可以附带审理所有权问题， 但仅限于确定占有权归属。
• “买卖附带抵押承担契约” 等协议可能被认定为衡平抵押， 其实质是借贷担保合同而非买卖合同。
• 房产交易应明确合同性质， 避免歧义， 发生纠纷时应及时寻求法律帮助。

常见问题解答 (FAQ)

问：什么是衡平抵押？与普通抵押有什么区别？

答：衡平抵押是指， 即使合同表面上是买卖、回购或其他形式， 但如果符合法律规定的情形， 例如房价过低、卖方继续占有房产等， 法律仍将其认定为抵押。衡平抵押与普通抵押的法律效力基本相同， 都是为债务提供担保。 主要区别在于合同形式和认定方式。

问：基层法院在非法滞留案件中， 可以对所有权做出最终裁决吗？

答：不可以。 基层法院在非法滞留案件中， 只能为确定占有权问题而附带审理所有权问题， 其对所有权的认定仅是临时的、初步的， 不具有最终的法律效力。 当事人如需对所有权进行最终裁决， 仍需向有管辖权的法院提起所有权诉讼。

问：如果我签订了 “买卖附带抵押承担契约”， 如何判断它是否会被认定为衡平抵押？

答：需要综合考虑合同条款、交易背景、当事人行为等因素， 并对照菲律宾民法典第 1602 条的规定进行判断。 建议咨询律师进行专业评估， 明确合同的法律性质。

问：如果我的房产被非法滞留， 应该如何提起诉讼？

答：首先， 应向侵权人发出书面迁出通知， 给予合理的迁出期限。 如果侵权人拒绝迁出， 可以向基层法院提起非法滞留诉讼。 在诉讼过程中， 需要提供房产所有权证明、 迁出通知等证据， 并可能需要应对被告的所有权抗辩。

问：衡平抵押对购房者有什么风险？

答：对于“买方”而言， 如果 “买卖附带抵押承担契约” 被认定为衡平抵押， 则其可能无法真正取得房产所有权， 而只能获得债权人的地位。 如果 “卖方” 无力偿还债务， “买方” 可能需要通过抵押权实现债权， 面临执行风险。

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