本案确立了在土地征用背景下，确定给予土地所有者的公正补偿的关键原则。最高法院裁定，公正补偿必须根据征用时，即剥夺土地所有者对其财产的使用和利益时，对土地进行的估价来确定。法院强调了相关因素，如土地的性质和实际用途以及类似的财产价值，必须在最终评估中予以考虑。此判决强调需要评估征用发生时的情况，以确保土地所有者获得与其损失相当的补偿。

农业土地征用补偿：以何时何地为基准？

阿波罗尼奥·科（Apolonio Kho）是一位土地所有者，他的土地的一部分被置于“土地转移计划”（Operation Land Transfer Program）下，这引发了一场关于公正补偿价值的长期法律纠纷。菲律宾土地银行（Land Bank of the Philippines，LBP）对初步估价提出异议，导致行政和司法诉讼。此案最终提交到最高法院，从而解决了一些关键问题，包括根据共和国法案（RA）6657 及其修正案确定公正补偿的适当方法和时间。最高法院的任务是确定上诉法院是否在维持区域审判法院（RTC）关于公正补偿的裁决时犯了可逆性错误，包括确定正确的估价公式和利率。

最高法院强调，如果根据总统令（PD）27 进行的征用过程尚未完成，例如在本案中，尚未解决土地所有者应得的公正补偿问题，则应根据 RA 6657 及其修正案确定公正补偿并完成该过程。确定公正补偿时，**被征用财产的公平市场价值由其特征及其在征用时的价格决定**，或当土地所有者被剥夺其财产的使用和利益时，例如当所有权转移到受益人名下时。重要的是，第 6657 号共和国法案（RA）第 17 条所列的因素也必须同等考虑，这些因素包括：(a) 土地的收购成本，(b) 类似财产的当前价值，(c) 财产的性质和实际用途及其收入，(d) 所有者的宣誓估价，(e) 税务申报，(f) 政府评估员进行的评估，(g) 农民和农业工人以及政府对该财产的社会和经济效益，以及 (h) 未支付任何政府融资机构提供的有关该土地的税款或贷款（如有）。

重要的是要注意，尽管国会于 2009 年 8 月 7 日通过了RA 9700，进一步修正了经修订的 RA 6657 的某些条款，其中包括第 17 条，并宣布“[以前获得的所有土地，其中土地所有者对估价提出质疑，应根据经修正的[RA 6657]第 17 条完成并最终解决，”负责执行 RA 9700 的 DAR 行政命令（AO）第 2 系列（2009 年）明确指出，该法律不适用于土地银行在 2009 年 7 月 1 日之前收到索赔文件夹的索赔/案件。在这种情况下，应**根据 RA 6657 第 17 条（经修订，在 RA 9700 进一步修订之前）**确定公正补偿。

重要的是要强调，2010 年第 1 号 DAR 行政命令是为了配合经修订的第 6657 号共和国法案的第 31 条而颁布的，该条款授权农业改革部提供必要的实施细则，该命令仅在_2009 年 7 月 1 日之后_生效。因此，它不能用于确定本案的公正补偿，本案中土地银行毫无争议地在_2009 年 7 月 1 日之前_收到了索赔文件夹，因此，根据 2009 年第 2 号 DAR 行政命令（截止规则）设定的截止日期，_应根据经第 9700 号共和国法案进一步修订之前的第 6657 号共和国法案第 17 条对其进行估价_。值得注意的是，2010 年第 1 号 DAR 行政命令并未明确或暗示地废除 2009 年第 2 号 DAR 行政命令设定的截止规则，因为没有提及任何关于根据总统令第 27 号和第 228 号行政命令先前获得的土地（其中土地所有者对估价提出质疑）的土地估价的截止日期。因此，2010 年第 1 号 DAR 行政命令的适用应仅限于_2009 年 7 月 1 日当天或之后_收到的索赔文件夹。

因此，法院需要将此案_发回_区域审判法院，以确定公正补偿，_以确保遵守法律，并确保每个人 – 土地所有者、农民和国家 – 都得到应有的待遇_。为此，特此指示区域审判法院在将此案发回重审时遵守以下准则：

1. 公正补偿必须在征用时进行估价， 或所有者被剥夺其财产的使用和利益的时间，在本案中，农民受益人在 2002 年 5 月 27 日获得了解放所有权。因此，各方在审判法院提交的土地估价证据必须基于_当时对类似农业土地的普遍价值_。
2. 必须根据 RA 6657 第 17 条（经修正，在 RA 9700 修正之前）中规定的准则达成公正补偿。 但是，应提醒区域审判法院，尽管应考虑到 DAR 为得出标的土地的公正补偿而制定的不同公式，但如果其面前的情况不能保证适用，则不严格受其约束。无论如何，如果区域审判法院认为该准则不适用，则必须清楚地解释偏离该准则的原因，并使用其他因素或公式来得出所收购财产的合理公正补偿。
3. 可以根据案件的具体情况并基于现行判例先例来裁定利息。 在之前的案例中，法院允许在征用案件中给予法定利息，因为由于国家迟延付款，土地所有者应得的公正补偿被视为国家有效承担的费用。未付余额的法定利息应固定为每年 12%，从 2002 年 5 月 27 日的征用时开始，直至 2013 年 6 月 30 日。此后，或从 2013 年 7 月 1 日开始，直至全额支付，土地所有者应得的公正补偿将按照每年 6% 的新法定利率赚取利息，这与 2013 年第 799 号中央银行货币政策委员会通告引入的修正案相符。

常见问题 (FAQ)

本案的关键问题是什么？	关键问题是，为了确定与土地转移计划相关的公正补偿，使用适当的土地价值评估时机和方法。具体来说，争议集中在根据农业改革法第6657号共和国法令确定的土地估价以及在何种程度上遵守行政部门的规定和准则。
“征用”在本案中是什么意思？	征用是指政府根据其警察权力和权利没收私有财产以供公共使用的行为。就本案而言，征用发生在农民受益人名下的财产权状颁发之时，从而有效地转移了被没收的土地的所有权并开始了公正补偿的确定。
如何确定公正补偿？	公正补偿是指与土地所有者遭受的损失完全且公平的等价物，它不仅指土地的市场价值，还包括土地所有者可能因征用而遭受的任何附带损失。确定公正补偿的因素包括土地的购置成本、当前价值和使用。
为什么将本案发回审判法院？	最高法院将本案发回审判法院，以便重新评估并基于在征用当时的相关土地估价要素重新评估公正补偿。法院指示审判法院严格遵守先前修正案中制定的RA6657第17条的指导方针。
本裁决对菲律宾其他待决案件有何影响？	这一判决澄清了现有适用法规的正确实施。本案明确指出，涉及根据第27号总统令先前获得的所有土地估价都将根据第6657号共和国法案第17条进行，该条款由2009年行政命令指导和明确地明确了优先顺序。
本裁决中规定的法定利息如何应用？	本裁决规定了两种不同的法定利息率：从2002年5月27日（收购之时）至2013年6月30日，未支付余额的法定利息将为年利率12%。从2013年7月1日起，由于菲律宾中央银行2013年第799号通知，适用于未支付余额（直至全额支付）的新利率为年利率6%。
第9700号共和国法令（RA）对本案的公正补偿有何影响？	第9700号共和国法令（RA），进一步修正了部分RA6657的某些条款。 然而，菲律宾最高法院裁定该法规适用于那些索赔于2009年7月1日之后被LBP受理的情况。因此，它在当前问题中不会发挥作用。
委员会费用在本案中为何如此重要？	根据法院规则，确定委员会费用被认为是合理的，并且与专员执行的工作相称。

本案阐明了关于政府农业土地征用的关键原则，特别是土地估价的时机和方法。重新审理允许所有相关各方提交与征用时土地性质和状况有关的证据。未来的裁决和随之而来的解释肯定会受到这些原则的影响，并进一步确定菲律宾的土地改革补偿框架。

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