本案最高法院推翻了上诉法院的裁决，该裁决原本支持批准 Rovency Realty and Development Corporation（RRDC）对一块面积庞大的土地进行初始所有权登记的申请。法院认为，RRDC未能充分证明该土地属于可处置和可转让的公共土地，也未能证明该公司及其前任所有者自 1945 年 6 月 12 日或更早以来，以所有者的身份公开、持续、排他且声名昭著地占有该土地。因此，最初的所有权登记申请被驳回。

土地所有权归属之争：公司能否登记超大面积土地？

本案的核心在于 Rovency Realty and Development Corporation（RRDC）申请登记一块面积为 318,345 平方米的土地，共和国政府和 Paulino Avanceña 的继承人对此提出异议。共和国主张，RRDC及其前任所有者并未公开、持续地占有该土地，且该土地面积超过了法律允许的范围。《1987年宪法》第十二条第3款规定，菲律宾公民可以通过购买、宅基地或赠与方式获得不超过十二公顷的土地。本案的关键问题是，公司是否能够依据其前任所有者的占有，登记超过这一限制的土地？

最高法院强调，《1987年宪法》第十二条第3款仅适用于公共土地，私有土地不受其限制。因此，禁止公司获得任何类型的可转让公共土地并不意味着公司不能申请初始所有权登记。事实上，只要土地因满足《公共土地法》规定的必要占有而通过法律效力转化为私有所有权，法院在某些情况下会支持公司提出的初始登记申请。这意味着，RRDC能否获得涉案土地以及获得的程度，取决于该公司提供的证据是否充分证明涉案土地是可转让和可处置的公共土地，以及其前任所有者占有的性质和持续时间是否符合法律要求，使该土地通过法律效力转化为私有土地。

根据《总统令第1529号》（财产登记法令）第 14(1) 条，申请人必须充分证明以下要件：首先，标的土地是公共领域中可供支配和转让的土地的一部分；其次，申请人及其前任所有者已经公开、连续、排他且声名昭著地占有和使用该土地；第三，自 1945 年 6 月 12 日或更早以来，该占有是在真诚主张所有权的情况下进行的。要证明寻求登记的土地是可供支配和转让的，目前的规则是，初始登记申请必须附有 (1) CENRO（社区环境和自然资源办公室）或 PENRO（省级环境和自然资源办公室）的证明；以及 (2) 由 DENR（环境和自然资源部）部长批准的原始分类的副本，并由官方记录的合法保管人证明为真实副本。在本案中，RRDC 仅提交了 CENRO 证明，声明涉案土地“可供支配和转让，且未被任何公共土地申请所涵盖”，未能提供 DENR 部长批准的原始分类的认证副本。

此外，RRDC 还未能证明其及其前任所有者充分符合了规定的占有期限和性质。申请人必须证明，自 1945 年 6 月 12 日或更早以来，他们及其前任所有者已经公开、持续、排他且声名昭著地占有和使用该土地，并且真诚地主张所有权。这意味着占有必须是公开的、持续的、排他的和声名昭著的。在本案中，除了 1945 年 6 月 12 日之前签订的涉案土地绝对销售契约外，RRDC 没有提供任何证据表明其前任所有者甚至在此截止日期之前实际行使了对涉案土地的管辖权。因此，RRDC未能证明其对土地的占有，或者至少其前任所有者对土地的占有不仅仅是虚构的。

根据《总统令第1529号》第14(2)条，如果已经根据现行法律的规定通过时效取得了私有土地的所有权，也可以申请登记。然而，仅仅宣布土地为可转让和可处置的公共土地是不够的，还需要明确声明该公共土地不再用于公共服务或国家财富的开发，或者该财产已转变为自有的。只有当该财产已变为自有的，才能开始计算公共土地财产获得的时效期限。在本案中，RRDC 没有提供任何证据表明涉案土地已被明确宣布不再用于公共服务或国家财富的开发，或者该财产已转变为自有的。因此，该公司未能证明对国家已开始进行时效，并且该公司已因此获得了涉案土地的所有权。

总而言之，RRDC 未能满足《总统令第1529号》第 14(1) 或 (2) 条规定的所有土地所有权登记的必要条件。RRDC 也未能证明当该公司或 P.N. Roa Enterprises, Inc.（也是一家公司及其直接前任所有者）获得涉案土地时，该土地已被转换为私有财产。因此，《1987 年宪法》第十二条第 3 款规定的禁止公司获得公共领域农业用地的规定适用。因此，必须驳回 RRDC 对 3009 号地块的初始所有权不完善的登记申请。

常见问题 (FAQs)

本案的关键问题是什么？	本案的关键问题是，公司是否有权基于其前任所有者的占有，登记超过宪法限制的土地。同时，需要确认申请者是否提供了充足的证据，证明土地的性质以及占有的状态符合法律规定的要求。
为什么最高法院驳回了登记申请？	最高法院认为 RRDC 未能充分证明该土地是可处置和可转让的公共土地，也未能证明其及其前任所有者自 1945 年 6 月 12 日或更早以来以所有者身份占有该土地。因此，登记申请被驳回。
《1987 年宪法》第十二条第 3 款如何限制土地所有权？	该条款规定菲律宾公民可以通过购买、宅基地或赠与方式获得不超过十二公顷的公共农业土地。公司只能通过租赁方式获得公共土地。
根据《总统令第 1529 号》第 14(1) 条，土地登记需要满足哪些条件？	需要证明该土地是可供支配和转让的公共土地，并且申请人及其前任所有者已经公开、持续、排他且声名昭著地占有该土地，并且真诚地主张所有权，且占有时间自 1945 年 6 月 12 日或更早开始。
如果土地不是公共土地而是私有土地，宪法的限制是否仍然适用？	不适用。《1987 年宪法》第十二条第 3 款仅适用于公共土地，私有土地不受其限制。
RRDC在本案中提交了哪些类型的证据？	RRDC提交了CENRO的证明，销售契约，以及税务申报单据。
申请土地所有权登记的申请人还应该提交哪些额外的文件？	申请人还应该提交由环境和自然资源部部长批准的土地原始分类副本的认证件。
如果我想通过时效取得土地所有权，我需要做什么？	你需要提供证据，证明政府已经明确表示该土地不再用于公共服务或开发国家财富，并且已被转为自有的土地。 只有达到以上要求，你才可以开始计算公共土地的时效期。

总而言之，本案强调了申请土地登记需要提供的充分证据的重要性，特别是关于土地性质和占有的性质及持续时间。未满足法律要求的证据将被拒绝。

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Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Republic of the Philippines v. Rovency Realty and Development Corporation, G.R. No. 190817, January 10, 2018