菲律宾最高法院裁定，在涉及不动产所有权的争议中，合法登记的销售行为优先于未登记的捐赠行为。该判决强调了公共文件中有效的捐赠的必要性，并突出了通过官方登记保护所有权的重要性。这一决定重申了房地产交易的可预测性和确定性，并加强了菲律宾的财产法。

家族争端：捐赠协议的有效性在土地所有权中受到挑战

本案源于洛扎达姐妹（Anita Lozada Slaughter和Peregrina Lozada Saribay）之间对位于宿务市的两块土地所有权的主张。这对姐妹最初是这些土地的注册共同所有人，后来将这些土地出售给了她们的侄子 Antonio J.P. Lozada（Antonio）。与此同时，Marissa R. Unchuan 声称 Anita 将土地中未分割的份额捐赠给了她，并出示了一份日期为 1987 年 2 月 4 日的未登记的《捐赠契约》。围绕这些相互冲突的主张，在不同法院引发了一系列法律诉讼，最终导致菲律宾最高法院介入，以明确不动产所有权诉讼中法律先例的适用。

争端的核心是两份相互矛盾的文书：一份登记的销售契约和一份未登记的捐赠契约。已登记的销售契约带有合法性推定，并且通常，除非存在欺诈或其他无效理由，否则会被优先考虑。相反，捐赠文书，尤其是涉及不动产的捐赠文书，必须符合某些形式要求，以确保其有效性。菲律宾民法第 749 条规定，不动产捐赠必须以公共文书形式作出，其中应详细说明捐赠的财产以及受赠人必须满足的费用价值。此外，受赠人的接受必须在同一捐赠契约中或在单独的公共文件中作出，并且不得生效，除非是在捐赠人的一生中完成。如果接受是在单独的文书中作出，则必须以正式形式通知捐赠人，并且这一步骤必须记录在两份文书中。

本案中，声称的《捐赠契约》受到了几个问题的困扰。首先，该契约的公证有效性受到质疑，对公证员的身份和文书的变更提出了质疑。证人证词暗示该契约可能被篡改，对文书的真实性投下了阴影。最高法院强调，未经有效公证且未正确备案的文件在法庭上不可采纳。其次，甚至在 alleged 的捐赠之后，原告的丈夫似乎还以 Unchuan Development Corporation 的名义提起诉讼，要求姐妹 Lozada 交出地契，这表明所有权主张存在矛盾。考虑到这些情况，最高法院维持了下级法院关于《捐赠契约》无效的裁决。

对这起案件至关重要的是 Peregrina Lozada 的医疗记录提出的质疑。原告辩称，Peregrina 在签订销售契约时的身体状况使她无法这样做。然而，最高法院坚持认为，提交的医疗记录没有得到适当的认证，因此不能作为证据采纳。重要的是，尽管原告试图声称 Peregrina 无行为能力，但在原告提出证据证明她无行为能力的日期之前不久，即1994年3月9日，Peregrina甚至开出了支票以支付律师的专业费用和她自己的住院费用。法院强调，缺乏证明完全不可能执行销售契约的实质性证据，进一步损害了原告的主张。正如本案清楚地表明的那样，有效的注册是重要的。

该法院进一步阐明了外国所有权法规，因为人们对美籍医生支付 Antonio 的房产提出了担忧。由于房产最终将被纳入 Damasa Corporation 的资本，而 Antonio 和医生将分别持有该公司 60% 和 40% 的股份，因此法院得出结论，所有权安排并不违反有关外国所有权的公共政策。法院强调，根据菲律宾共和国第 7042 号法案，一家根据菲律宾法律成立的公司，其中至少 60% 的已发行且有权投票的股本由菲律宾公民拥有，则被视为菲律宾国民，可以获得菲律宾的可支配土地。最后，正如上述法案所说明的，该安排没有违反公共政策。

因此，法院撤销了先前对被告人给予精神损失赔偿和惩罚性赔偿的裁决，认为原告诚实地提出了他们的主张，尽管没有胜诉。法院解释说，在没有不法行为、遗漏、欺诈或恶意的情况下，不能判处精神损失赔偿。索赔人必须充分证明情感和精神上的痛苦才能获得赔偿，而仅仅是指控是不够的。

法庭裁决总结

案件结果：	法院驳回了原告的上诉，维持了上诉法院的裁决，其中确认了洛扎达先生对争议土地的所有权。对被告人不利的精神损害赔偿和惩罚性赔偿被撤销。
主要原则：	以有效的登记处销售的行为胜过不完善的赠与文件。有效的房地产赠与行为需要公共文件以及对赠与行为的确认和接受。证明注册人的恶意需要令人信服的证据。精神损害赔偿必须基于有意义的损失证据，而不仅仅是指控。

常见问题

本案的关键问题是什么？	关键问题是，未登记的捐赠行为与随后的已登记销售行为相比，是否赋予了土地所有权更大的优先权，尤其是在未登记捐赠契约的有效性受到质疑的情况下。
《捐赠契约》为何被判无效？	《捐赠契约》被判无效是因为该文书缺乏必要的公证真实性，文书存在明显更改的证据，以及关于该文件是否在公证处正确归档的疑问。
在本案中，医疗记录扮演了什么角色？	虽然提交了医疗记录以质疑Peregrina执行销售契约的能力，但法院并未采纳，因为该记录没有经过适当的认证，并且缺乏实质性证据表明Peregrina确实无法执行该契约。
法院为何允许Anita Lozada的录像证词？	尽管起初被视为传闻，Anita Lozada的录像证词被允许用作利益冲突一方的声明，前提是在法庭审理期间验证了真实性，并遵守了适用证据法的范围。
法院在房产融资中的外国资金问题上的立场是什么？	法院裁定，一位美国医生提供资金用于购买该房产并不违反关于土地所有权的公共政策，因为该安排不授予该外籍人士直接所有权，而是用作菲律宾国内公司的投资，从而符合共和国法案7042的外国所有权规定。
注册的所有权主张比非注册的所有权主张有多重要？	注册所有权主张对未注册的文档具有更大的合法重量，尤其是在有关所有权的法律诉讼中，原因是合规性对文书提出了具体的格式和合法性要求。
在本案中，精神损害赔偿的理由是什么？	法院取消了关于精神损害赔偿的判决，理由是在该诉讼过程中，并没有明显的疏忽、欺诈行为或恶意，而原告拥有通过法律寻求其诉讼的合法权利，在这一特殊前提下，不存在因原告诚实地表达其观点和利益而造成的损害的理由。
案件的未来影响是什么？	这个案件强调了确保文件以符合菲律宾所有权规定的方式正确注册的必要性，强调了注册不动产文档的重要性，以防止与财产相关的所有权冲突或混乱，以及遵守所有权协议的要求和合法性程序。

此案清晰地强调了，务必彻底处理房地产交易中的所有权和财产文书，始终遵守法律要求。这些原则不仅可以防范未来的法律争议，并且保护买卖双方的利益。正如法院所述，充分掌握注册房产及其后续文书合法化的细微差别可以极大减少房产诉讼。

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