最高法院维持了一项裁决，即由于欺诈而获得的所有权登记可以被撤销，特别是当最初的所有权持有人没有收到诉讼通知时。该案突出了土地所有权制度固有的脆弱性，以及保障程序公平对保障个人财产权的重要性。本案强调，未经适当通知获得的注册不会剥夺已存在的所有者的权利，即使这些权利尚未注册。它强调了诚信处理土地所有权申请、遵守严格的通知要求和维护宪法规定的正当程序的关键作用。

未通知，未公平：土地登记欺诈的案例

本案涉及位于那牙市的一块土地，面积为228平方米。案件起因是最初的原告 Miguel Alvarez (米格尔·阿尔瓦雷斯)，后由他的继承人（即现在的应诉人）取代，于 1971 年对 Lydia Gaya (莉迪亚·加亚) 提起诉讼。Alvarez 声称自己对这片土地拥有连续、独占和公然的占有和使用权。他指控 Gaya 在他不知情的情况下启动了该地块（现在是 3164 号地块）的细分，并没有告知他这一地籍程序，从而以欺诈手段获得了那牙市土地登记处颁发的原始所有权证书 (OCT) 编号 338。Gaya 在其辩护中辩称，她从 1936 年起就和平且持续地拥有该土地，并通过卡马里内斯苏尔地籍法院于 1966 年确认，依据是联邦法第 141 号法令。她声称，由于无人反对，法院于 1967 年 12 月 4 日颁布了第 117760 号法令，并于 1968 年 3 月 15 日颁发了 OCT 编号 338，此证书已不可撤销，不再受复审。

Ceferino Adviento（塞费里诺·阿德维恩托）以干预者的身份介入，声称他通过购买的方式从 Lydia Gaya (莉迪亚·加亚) 的买家 Fidel Cu（菲德尔·库）那里获得了争议土地或其中的一部分，反对 Miguel Alvarez（米格尔·阿尔瓦雷斯）的利益。地区审判法院 (RTC) 判决 Alvarez 继承人胜诉，宣布 Gaya 的 OCT 和随后的产权无效，包括对属于 Alvarez 土地面积为 228 平方米的所有权。上诉法院 (CA) 维持了该判决。本案的核心争议是地籍程序、所有权注册以及对相关所有者的通知要求是否按照法律规定适当执行。

上诉人辩称，上诉法院未能认识到由地籍登记案件的命令所产生的规律性、有效性和结论性，该案件最终促成了支持其先前利害关系人所有权注册的裁定。他们进一步认为，在登记申请中发布通知就足够了。然而，最高法院不同意，并坚持根据当时的适用法律《土地登记法》第 496 号法令第 21 条，申请登记应包含向“土地的所有居住者和所有毗邻所有者”发出的通知。由于没有提供此类通知，违反了 Miguel Alvarez (米格尔·阿尔瓦雷斯) 及其继承人的正当程序权利。

法院驳回了上诉人的观点，即登记裁决对 RTC（地区审判法院）和 CA（上诉法院）具有约束力，理由是该裁决可以因欺诈行为受到质疑。根据第 496 号法令第 38 条，《土地登记法》，通过欺诈手段获得的登记裁决可以复审：

SEC. 38。如果法院在听证后认定申请人或不利主张人在其申请或不利主张中陈述了所有权并且适合登记，则应输入确认和登记的裁决。每项登记裁决应约束该土地，并平息对其的所有权，但须遵守以下章节所述的例外情况。对于所有人（包括岛屿政府及其所有部门）具有结论性，无论其名称是否在申请、通知或引述中提及，或者包含在一般描述“致所有相关人员”。不得以受其影响的任何人的缺席、未成年或其他残疾为由打开该裁决，也不得因任何法院为推翻判决或裁决而提起的诉讼而打开该裁决；但是，因欺诈而获得的登记裁决被剥夺土地或其中任何财产或权益的任何人有权在颁布该裁决后一年内在有管辖权的一审法院提起复审请愿，前提是没有无辜的购买者出于价值而获得了权益。在该一年期限届满时，根据本条颁布的每项法令或所有权证书均应具有不可争议性。如果有任何此类购买者，则不得打开登记裁决，但应始终保持完全有效，但须遵守先前提供的上诉权：但是，对于未参与上诉的人员颁布的任何法令或所有权证书均不得取消或废除。但是，任何因在任何情况下因该裁决受到委屈的人均可对申请人或任何其他因欺诈行为而获得该裁决的人提起损害赔偿诉讼。每当“无辜购买者出于价值”或等效短语出现在本法案中时，应将其视为包括出于价值的无辜承租人、抵押权人或其他留置权人。

法院进一步阐明，当欺诈行为本质上是外在的欺诈行为时，可以复审裁决，即通过欺诈手段使败诉方无法充分而公平地提出自己的案件的情况。该法院指出，未通知 Miguel Alvarez (米格尔·阿尔瓦雷斯) 表明旨在阻止对其申请的质疑，且 Gaya 虚假证明不存在任何相反的主张（包括对该土地的占有）。鉴于上述情况，法院确认了上诉法院的裁决，有效地宣布了 Gaya 的 OCT 无效，并重申了 Alvarez 继承人对争议土地的所有权。

关于善意购买人的问题，最高法院认为，Ceferino Adviento (塞费里诺·阿德维恩托) 不属于此范畴，因为他在购买土地时，其所有权证书上有待决诉讼的注释。这种意识促使他购买可能对所有权造成负担的财产。因此，地区法院做出不利于 Lydia Gaya 的判决后，所有后续的财产契据，这些财产都来自于该产权，都受到影响。他购买房产时明明已经知道了待决案件以及已经了解待解决的争议问题，因此不会被视为无辜的交易对象。

常见问题解答

本案的关键问题是什么？	关键问题在于如果登记所有权的过程中存在欺诈行为，尤其是当现有居住者没有收到通知的时候，原告的所有权申诉和财产所有权是否仍然有效。
什么是外在欺诈行为？	外部欺诈是指使败诉方无法充分且公平地提出其案件的欺诈行为。这涉及法院程序之外的行为，阻碍当事人有机会进行辩护。
为什么没有通知米格尔·阿尔瓦雷斯如此重要？	根据《土地登记法》，通知是必须履行的正当程序，以允许毗邻的所有者或居住者对注册申请提出异议。缺乏通知等于剥夺了阿尔瓦雷斯的财产权利而没有经过适当的法律程序，这证明欺诈行为确实存在。
《土地登记法》第38条规定了什么？	《土地登记法》第38条允许被欺诈夺走土地或任何权益的任何人在颁布裁决后一年内申请复审。此条款在土地所有权登记的背景下解决了救济措施的性质。
为什么 Ceferino Adviento（塞费里诺·阿德维恩托）没有被认为是善意购买者？	Ceferino Adviento（塞费里诺·阿德维恩托） 没有被认为是善意购买者，因为在他购买房产时已经知晓了待决诉讼案件和潜在争议。这些信息使他成为了“警惕”购买者而不是善意购买者，所以他不能获得胜诉资格。
法院在本案中的裁决是什么？	法院驳回了 Adviento 的申请，维持了上诉法院先前的裁决，裁定 Lydia Gaya 最初获得的所有权注册证书无效，并且确认阿尔瓦雷斯的继承人对争议土地拥有所有权。
对于未来的土地登记有什么影响？	该裁决加强了严格遵守通知要求的必要性，并强调不能容忍在土地登记过程中的欺诈行为。这将鼓励在涉及所有权申请中实现诚信和公平，同时要求相关各方执行“买者当心”原则。
待决诉讼的通知如何在产权的转移中起到保护作用？	待决诉讼的通知表明正在进行涉及该土地的诉讼，它会警告潜在购买者，并且它对任何接下来的购买行为起约束作用，这也意味着新的所有者将面临任何正在进行判决和主张的约束。

在审理的过程中，本案明确在产权保护中，既需要仔细对待相关方提供的诉讼信息，又要坚持执行对地籍登记过程的高标准要求。在本案中对于有关财产契据过程的处理方式具有一定的警示意义，它强调，只有在绝对合规且没有丝毫欺诈行为的情况下才能维护公平与产权的安全。

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资料来源：ADVIENTO v. HEIRS OF ALVAREZ, G.R. No. 150844, 2008年8月20日