第三方所有权如何影响菲律宾止赎权？

G.R. No. 272689, October 16, 2024

想象一下，您购买了一个停车位，支付了所有费用，甚至开始使用它。 突然，您收到通知说该停车位正在被止赎，因为之前的业主欠了债。 在菲律宾，当第三方（不是债务人）声称对被止赎的财产拥有所有权时，会发生什么？ 最近的最高法院判决对此问题进行了澄清，并保护了善意购买者的权利。

法律背景

此案涉及止赎权以及第三方所有权对止赎的影响。在菲律宾，当借款人未能按时偿还贷款时，贷方有权止赎抵押财产。止赎可以是司法止赎（通过法院进行）或非司法止赎（通过公证人进行）。

根据《菲律宾规则汇编》第39条第33节，如果未在销售证明登记之日起一年内进行赎回，购买者有权获得财产的所有权和占有权。但是，如果第三方实际占有该财产，并且其所有权与债务人相反，则情况会有所不同。在这种情况下，法院不能简单地发布占有令。

《菲律宾规则汇编》第39条第33节规定：

“如果在销售证明登记之日起一年内未进行赎回，购买者有权获得财产的所有权和占有权[…] 在赎回权到期后，购买者或赎回者应取代并获得债务人在征收时对该财产的所有权利、所有权、利益和索赔。财产的占有权应由同一官员交给购买者或最后的赎回者，除非第三方实际占有该财产，并且其所有权与债务人相反。”

案件分析

本案涉及 Fei Hua Finance and Leasing Service（债权人）与 Edilberto Castañeda（第三方购买者）之间的争议。 Fei Hua 向 Goldland Properties and Development Corporation（债务人）提供了一笔贷款，并以 Porto Vita Condominium 的 60 个停车位作为抵押品。 其中一个停车位在抵押给 Fei Hua 之前，Goldland 已经卖给了 Castañeda。

Goldland 未能偿还贷款，Fei Hua 启动了非司法止赎程序。 Fei Hua 在公开拍卖中成为最高出价者，并获得了财产的所有权。 然后，Fei Hua 向奎松市地区审判法院（RTC）申请占有令，该申请获得批准。

Castañeda 提出紧急动议，要求撤销占有令，声称他是该停车位的合法所有者，并且他在抵押给 Fei Hua 之前就购买了该停车位。 他提交了以下证据：

• 2013年9月28日的预订协议和确认书，证明他已全额支付了购买价格。
• 2018年9月12日的绝对销售契约。
• 税务局出具的登记授权证书。
• 奎松市财务官办公室出具的转让税支付证明。
• 自2017年8月12日起实际占有该停车位。
• 支付协会会费和房地产税的收据。

地区审判法院驳回了 Castañeda 的动议，认为由于占有令已经执行，因此该动议已失去实际意义。 法院还认为 Castañeda 只是 Goldland 的继任者或受让人，因此他的占有不能被视为与 Goldland 相反。

Castañeda 向菲律宾上诉法院（CA）提出申诉。上诉法院推翻了地区审判法院的裁决，并裁定占有令不应包括 Castañeda 占有的停车位。上诉法院认为，Castañeda 的占有与 Fei Hua 的权利相反，因此占有令不能针对他执行。

最高法院维持了上诉法院的裁决，并重申了以下几点：

• 第三方所有权可以阻止占有令的执行。
• 个人公寓或细分地块的购买者，即使与开发商-抵押人有关系，如果他们实际占有该单元或地块，也应排除在占有令的发布或执行之外。
• 债权人未能质疑 Castañeda 在抵押协议之前购买该停车位的真实性。

最高法院引用了 Spouses Rosario v. Government Service Insurance System 案，该案修改了将所有债务人的受让人或继承人排除在第三方不利占有者之外的规则。 最高法院裁定，个人公寓或细分地块的购买者，如果他们实际占有该单元或地块，则应排除在占有令的发布或执行之外。

最高法院强调：“因此，为了符合[第957号总统令]的既定目标，现在的规则应该是，如果公寓单元或细分地块的购买者进行干预以保护其针对抵押银行或金融机构的权利，则占有令的发布不再是行政性的。”

实际意义

本案强调了在菲律宾购买房地产时进行尽职调查的重要性。 潜在的购买者应始终检查财产的所有权，并确保没有未决的抵押或留置权。

对于金融机构来说，在接受房地产作为贷款抵押品时，进行彻底的产权调查至关重要。 这可以帮助避免因第三方所有权而引起的争议。

关键教训：

• 第三方所有权可以阻止占有令的执行。
• 购买房地产时进行尽职调查至关重要。
• 金融机构应在接受房地产作为贷款抵押品时进行彻底的产权调查。

常见问题解答

问：什么是占有令？

答：占有令是法院命令，指示治安官将财产的占有权交给有权拥有该财产的人。

问：第三方所有权如何影响占有令？

答：如果第三方实际占有该财产，并且其所有权与债务人相反，则法院不能简单地发布占有令。 法院需要进行听证会，以确定第三方所有权的性质和来源。

问：我如何保护自己免受止赎？

答：您可以采取以下措施来保护自己免受止赎：

• 按时偿还贷款。
• 在购买房地产之前，进行彻底的产权调查。
• 如果遇到止赎问题，请寻求法律建议。

问：如果我购买的财产被止赎了怎么办？

答：如果您购买的财产被止赎了，您应该立即寻求法律建议。 您可能有权挑战止赎，或要求赔偿损失。

问：本案对公寓和细分地块的购买者有何影响？

答：本案通过规定如果公寓单元或细分地块的购买者实际占有该单元或地块，则应排除在占有令的发布或执行之外，从而加强了对公寓和细分地块购买者的保护。

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