菲律宾不动产纠纷：如何避免债权人非法侵占抵押房产？

G.R. No. 238714, August 30, 2023

房产纠纷是菲律宾常见的法律问题，尤其是涉及抵押贷款时，债权人可能试图非法侵占抵押房产。最高法院在 *Annaliza C. Singson v. Spouses Nar Christian Carpio and Cecilia Cao Carpio* 一案中，对“禁止反言”（pactum commissorium）原则进行了重申，强调债权人不能仅仅因为债务人未能按时还款，就直接占有抵押房产。本案的判决对于保护债务人的权益，维护公平公正的交易环境具有重要意义。

案件背景：一场房产所有权的争夺

本案中，Singson（申诉人）的姑婆Primitiva为了赎回抵押给第三方的房产，向Carpio夫妇（被申诉人）借款。双方签订了一份名为“Bilihan ng Lupa”（土地买卖）的协议，其中规定Primitiva可以将房产在五年内赎回。然而，Primitiva去世后，Carpio夫妇未经合法程序，直接将房产登记在自己名下，并要求Singson搬离。Singson认为该协议实际上是抵押贷款，Carpio夫妇的行为构成“禁止反言”，遂提起诉讼。

法律背景：“禁止反言”原则与衡平抵押

“禁止反言”（pactum commissorium）是菲律宾民法中一项重要的原则，禁止债权人未经合法程序，直接占有或处置抵押物。该原则的法律依据是菲律宾民法第2088条：“债权人不得占有或处置作为质押或抵押物的物品。任何相反的规定均无效。” 这一条文旨在防止债权人滥用优势地位，损害债务人的权益。例如，如果一份抵押协议规定，一旦债务人违约，房产所有权将自动转移给债权人，那么该条款将被视为无效。

“衡平抵押”（equitable mortgage）是指表面上看似买卖，但实际上是为了担保债务的交易。菲律宾民法第1602条列举了推定为衡平抵押的情形，例如：

• 买卖价格异常低廉；
• 卖方仍然以租赁或其他方式占有房产；
• 在回购权到期后，又签订了延长回购期限或授予新期限的文书；
• 买方保留部分购买价款；
• 卖方承诺支付已售物品的税款；
• 在任何其他情况下，可以合理地推断出当事人的真实意图是该交易应确保债务的支付或任何其他义务的履行。

如果法院认定一份协议为衡平抵押，债权人（即名义上的买方）必须通过合法的止赎程序才能获得房产的所有权，而不能直接占有。

案件分析：最高法院的判决

本案中，最高法院支持了Singson的诉讼请求，理由如下：

• Carpio夫妇未能提供充分证据证明他们合法取得了房产的所有权。他们提交的房产证、税务申报单等文件，不足以推翻“Bilihan ng Lupa”协议的性质。
• “Bilihan ng Lupa”协议实际上是一份衡平抵押协议。Primitiva在签订协议后仍然占有房产，且当时急需资金赎回房产，符合民法第1602条规定的推定情形。
• Carpio夫妇未经合法的止赎程序，直接将房产登记在自己名下，违反了“禁止反言”原则。

最高法院引用了之前的判例 *Spouses Solitarios v. Spouses Jaque*，强调：“抵押权人唯一的权利是在债务人未能偿还债务时，对抵押物进行止赎，并通过拍卖出售抵押物来清偿债务。债务人的违约不能自动将抵押物的所有权转移给抵押权人，因为任何此类行为都违反公共政策。”

最高法院最终判决：

• 驳回Carpio夫妇的诉讼请求。
• 宣布Carpio夫妇名下的房产证无效并撤销。
• 责令马尼拉市土地登记处恢复Primitiva Cayanan Caamic名下的房产证，但Carpio夫妇对该房产享有衡平抵押权。

这意味着，Carpio夫妇仍然有权通过合法的止赎程序来收回他们的借款，但他们不能直接占有房产。

实践意义：如何避免类似纠纷？

本案的判决对于保护债务人的权益具有重要的指导意义。以下是一些建议，可以帮助您避免类似的房产纠纷：

• 在签订任何涉及房产的协议时，务必咨询律师，确保协议的条款清晰明确，符合法律规定。
• 如果协议的目的是为了担保债务，应明确约定抵押条款，并办理抵押登记。
• 如果债权人试图未经合法程序占有您的房产，应及时寻求法律帮助，维护您的权益。

关键教训

• “禁止反言”原则是保护债务人权益的重要法律工具。
• 衡平抵押协议必须通过合法的止赎程序才能实现债权。
• 在签订房产协议时，务必寻求法律专业人士的帮助。

常见问题解答

什么是“禁止反言”？

“禁止反言”（pactum commissorium）是指债权人未经合法程序，直接占有或处置抵押物的行为。菲律宾法律禁止这种行为，以保护债务人的权益。

什么是衡平抵押？

衡平抵押是指表面上看似买卖，但实际上是为了担保债务的交易。法院会根据交易的实质内容来判断是否为衡平抵押。

债权人可以通过哪些合法程序来收回借款？

债权人可以通过提起诉讼、申请仲裁或对抵押物进行止赎等合法程序来收回借款。

如果债权人非法占有我的房产，我该怎么办？

您应立即寻求法律帮助，向法院提起诉讼，要求债权人返还房产，并赔偿您的损失。

如何避免签订不公平的房产协议？

在签订任何房产协议前，务必咨询律师，确保您充分了解协议的条款和风险。不要轻易相信对方的口头承诺，一切以书面协议为准。

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