简化土地登记：菲律宾最高法院为可处分土地所有权确认提供新指南

G.R. No. 221553, January 25, 2023

在菲律宾，获得土地所有权可能是一个复杂的过程，尤其是在涉及公共土地时。最高法院最近在 *Miriam Durban Tagamolila v. Republic of the Philippines* 案中的一项裁决为寻求原始土地登记的申请人提供了新的希望。该判决阐明了可处分土地所有权确认的要求，并强调了第11573号共和国法令（RA 11573）的追溯适用性，这为许多人创造了新的权利。

土地登记的法律背景

在菲律宾，土地所有权的概念根植于雷加利安原则，该原则规定所有未明确声明为私有的土地均推定为国家所有。因此，任何寻求注册土地的人都必须克服这种推定，并证明该土地是可处分的，因此可以获取和随后的注册。

菲律宾的土地登记受多项法律法规管辖，其中最重要的是总统令第1529号（PD 1529），也称为《财产登记法》。该法令规定了通过司法程序确认不完善的所有权，从而使土地纳入托伦斯系统的程序。托伦斯系统是一种土地登记系统，旨在通过提供土地所有权的确定性记录来确保土地所有权并促进房地产交易。

根据 PD 1529 第 14 条，有两种主要方式可以获得原始土地登记：

• 第 14(1) 条涵盖那些自 1945 年 6 月 12 日或之前一直以所有者身份公开、持续、排他性和公然地占有和占用公共土地的可处分土地的人。
• 第 14(2) 条适用于那些通过法律规定的时效取得对可处分公共土地的所有权的人。

确定土地的可处分性质至关重要。根据最高法院的先前裁决，申请人必须提交环境和自然资源部（DENR）秘书的证明，证明该土地被归类为公共土地的可处分土地。此外，申请人必须证明他们以所有者身份公开、持续、排他性和公然地占有和占用该土地。

RA 11573 对 PD 1529 第 14 条进行了修订，简化了原始土地登记的要求。特别是，RA 11573 缩短了所有权确认所需的不利占有期限，并阐明了证明土地可处分性质所需的证据。RA 11573 第 7 条规定，由 DENR 测绘工程师正式签署的证明，证明该土地是公共土地的可处分农业用地，足以证明该土地是可处分的。该证明必须印在土地登记法院申请人提交的批准测量计划中。

案件分解：Tagamolila 诉菲律宾共和国

*Tagamolila 诉菲律宾共和国* 案涉及 Miriam Durban Tagamolila 代表她自己和她的妹妹 Cecilia Dima-ano 提交的 Himamaylan Cadastre 的 Lot Nos. 2264、2270 和 2271 的原始登记申请。Tagamolila 声称，这三块土地是她已故父亲 Rafael J. Durban 的遗产的一部分，而她和她的妹妹是他的合法继承人。

区域审判法院（RTC）批准了 Tagamolila 的申请，认为她已经令人满意地遵守了土地原始登记的要求。然而，菲律宾共和国通过检察长办公室向高等法院（CA）提出上诉，辩称提交的证据不足以支持登记。

高等法院推翻了区域审判法院的判决，认为 Tagamolila 的城市环境和自然资源办公室的证明不足以启动第 14(2) 条规定的 30 年时效期限。高等法院认为，如果没有国家明确声明所涉财产“不再用于公共服务或国家财富的开发，或者该财产已转换为遗产”，则 Himamaylan 财产仍然是公共领域的一部分，无法通过时效获得。

Tagamolila 向最高法院提起复审请愿书，辩称她已经完全或以其他方式基本符合 Himamaylan 财产原始登记的要求。Tagamolila 还辩称，被告引用的当局是在她提交请愿书后颁布的，因此应具有前瞻性。

最高法院部分同意了请愿书。法院认为，高等法院推翻区域审判法院判决并拒绝申请人原始登记申请的依据必须根据可处分公共土地原始登记法中的后续发展进行重新调整。法院援引了 *Republic v. Pasig Rizal Co., Inc.* 案，该案为处理此类申请提供了更新的指南，这些指南最近在 *Superiora Locale Dell’ Istituto Delle Suore Di San Giuseppe Del Caburlotto, Inc. v. Republic of the Philippines* 案中得到重申。

最高法院承认 RA 11573 具有追溯效力，因为它简化和协调了与土地所有权原始登记申请相关的各种规则，并通过缩短不利占有期限为寻求此类登记的人创造了新的权利。法院指示高等法院允许提交关于土地分类状态的额外证据，基于 RA 11573 第 7 条中规定的参数。

最高法院强调，根据 RA 11573，由 DENR 测绘工程师正式签署的证明，证明该土地是公共土地的可处分农业用地，足以证明该土地是可处分的。该证明必须印在土地登记法院申请人提交的批准测量计划中。

最高法院驳回了申请人根据 *Vega* 案主张基本符合的要求，因为该案明确规定仅适用于 *pro hac vice* 的基础上，这意味着仅适用于该特定案件。法院强调，现行规则继续要求严格遵守可处分公共土地原始登记的要求。

实际意义

*Tagamolila 诉菲律宾共和国* 案强调了 RA 11573 在简化菲律宾土地登记过程中的重要性。该裁决为寻求原始土地登记的申请人提供了明确的指导，并强调了证明土地可处分性质所需的证据。RA 11573 的追溯适用性为许多人创造了新的权利，并有助于确保土地所有权的确定性。

对于企业和个人而言，该裁决具有重要的实际意义。它为寻求获得土地所有权的人提供了明确的路线图，并有助于减少与土地登记过程相关的复杂性和不确定性。该裁决还强调了在土地登记申请中获得合格法律顾问的重要性。

关键教训

• RA 11573 简化了菲律宾原始土地登记的要求。
• 由 DENR 测绘工程师正式签署的证明，证明该土地是公共土地的可处分农业用地，足以证明该土地是可处分的。
• RA 11573 具有追溯适用性，为许多人创造了新的权利。
• 寻求原始土地登记的申请人应获得合格的法律顾问。

常见问题解答

什么是雷加利安原则？

雷加利安原则规定所有未明确声明为私有的土地均推定为国家所有。

什么是托伦斯系统？

托伦斯系统是一种土地登记系统，旨在通过提供土地所有权的确定性记录来确保土地所有权并促进房地产交易。

如何获得原始土地登记？

根据 PD 1529 第 14 条，有两种主要方式可以获得原始土地登记：(1) 自 1945 年 6 月 12 日或之前一直以所有者身份公开、持续、排他性和公然地占有和占用公共土地的可处分土地；(2) 通过法律规定的时效取得对可处分公共土地的所有权。

RA 11573 如何简化土地登记过程？

RA 11573 缩短了所有权确认所需的不利占有期限，并阐明了证明土地可处分性质所需的证据。

证明土地是可处分的需要哪些证据？

根据 RA 11573，由 DENR 测绘工程师正式签署的证明，证明该土地是公共土地的可处分农业用地，足以证明该土地是可处分的。该证明必须印在土地登记法院申请人提交的批准测量计划中。

如果我想申请土地登记，我应该怎么做？

您应该咨询合格的律师，他们可以帮助您完成申请流程并确保您满足所有要求。

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