最高法院裁定，即使房产的共同所有人在销售时未给予明确同意，销售仍可能有效。该裁决澄清了共同拥有的房产的销售，当其中一个所有人在未经所有共同所有人同意的情况下出售房产的一部分时会发生什么。这对房地产交易，共同所有权以及有关个人权利和义务的法律都有重大影响。它为共同所有人在争议房地产销售中如何行事提供了指导。

何时交易模糊不清：共同所有人是否需要同意销售？

本案源于埃皮法尼亚·埃尔南德斯（Epifania Hernandez）的继承人对埃尔米尼奥·马尔克斯（Herminio Marquez）及其继承人提起的诉讼。继承人声称埃皮法尼亚在1985年与埃尔米尼奥达成了购买土地的协议，尽管她没有完全支付购买价格。埃尔米尼奥后来将他的权利转让给了阿尔玛·玛丽·马尔克斯（Alma Marie Marquez），阿尔玛试图驱逐埃皮法尼亚的继承人。纠纷的关键在于埃尔米尼奥将房产卖给埃皮法尼亚时，是否得到了其共同所有人阿尔玛·玛丽·马尔克斯的同意，以及未经同意的销售是否有效。高等法院被要求决定合同是否有效，以及埃皮法尼亚的继承人是否有权获得该房产的所有权。

法院根据各种证据认定埃尔米尼奥和埃皮法尼亚之间存在有效的销售合同，包括埃尔米尼奥签署的临时收据，支付给埃尔米尼奥的支票以及埃皮法尼亚继承人庭外和解书。法院强调，尽管阿尔玛·玛丽·马尔克斯没有明确同意，但她的行为表明她知道并容忍了这项交易。阿尔玛一直都知道埃皮法尼亚及其继承人占据了争议房产，而且她没有反对该销售合同。**重要的是，尽管缺乏正式同意，阿尔玛的行为表明她事实上认可了这项销售**，因此法院认定这一销售具有约束力。

法院依赖于先前判例中确立的几项法律原则。最重要的是，当共同所有人的行为表明同意销售时，即使没有明确同意，他们也可能被禁止日后质疑这项交易的有效性。此外，销售一小块确定的土地的行为，实质上构成对共同拥有的财产的部分划分。本案中，通过划定售出部分的边界且无人反对，从而形成了财产的部分划分，并使这项销售变得有效。

**这一裁决的一个关键之处是区分“直接攻击”和“间接攻击”所有权**。直接攻击是指明确旨在使判决无效的诉讼，从而确定该所有权。另一方面，间接攻击是指在寻求不同救济的诉讼中对判决进行的攻击。法院澄清，虽然不动产所有权状不能被间接攻击，但在土地所有权确定诉讼中对阿尔玛·玛丽·马尔克斯的所有权主张提出异议构成了直接攻击。允许对基础所有权提出异议是使问题得到最终解决并防止进一步诉讼的必要条件。

法院还解决了诉讼时效和延误问题。由于埃皮法尼亚及其继承人实际占据了争议房产，他们提起确定所有权诉讼的权利并未受到诉讼时效的限制。此外，他们立即在阿尔玛·玛丽·马尔克斯要求他们腾出房产后提起了诉讼，从而否定了延误的主张。**实际占据是该规则的关键部分，因为它允许他们提起诉讼以使任何相互冲突的权利主张作废**。

鉴于上述所有原因，最高法院允许对地契取消登记，从而完全履行埃尔米尼奥与埃皮法尼亚之间的销售合同。指示地契登记员发布以埃皮法尼亚·埃尔南德斯和阿尔玛·玛丽·马尔克斯的名义登记的单独头衔，从而各自反映他们在争议财产中各自的份额。这一结论进一步明确了财产法并强调了实际行动和公平在决定土地所有权中的作用。

常见问题

本案中的关键问题是什么？	关键问题是埃尔米尼奥将共有土地的一部分出售给埃皮法尼亚时，是否必须得到其共同所有人阿尔玛·玛丽的同意，以及未经同意的销售是否有效。
法院做出了什么裁决？	法院裁定埃尔米尼奥与埃皮法尼亚之间的销售合同有效，阿尔玛的行为表明她同意了这一交易。
阿尔玛的什么行为表明她同意销售？	阿尔玛知道埃皮法尼亚占据该土地，并且容忍她这样做，而且她也没有反对该销售。
法院对阿尔玛的主张做了什么？	法院驳回了阿尔玛认为没有同意销售的主张，因为她的行为表明她实际上同意了销售。
对该土地所有权作出了什么决定？	决定允许取消房产证的注册，并且以埃皮法尼亚和阿尔玛的名义分别注册新的证书，以反映他们各自在争议土地中的份额。
确定不动产所有权诉讼是指什么？	确定不动产所有权诉讼是一种旨在解除或澄清对不动产所有权的权利主张或负担的法律行动，从而允许个人为其对特定房产的权利提供合法依据。
什么是直接攻击证书的行为？	在旨在推翻该证明所有权行为效力的法律程序或诉讼中提出的论点，这可能发生在所有权证明行为无效或所有权主张错误的情况下。
是什么使埃皮法尼亚·埃尔南德斯的继承人免于对有关房产提起诉讼的禁令？	他们以连续实际地占有房产而免除起诉延误禁令，他们以所有者的身份在那里生活并维护了地块，这表明持续的控制对延误主张有偏见。

法院的判决证实了在交易实际行动具有说服力时对行动而非言语的关注。因此，本案为共同所有人及房地产从业者提供清晰的方向，在房产出售的事务中该如何行事。它将有效力的财产所有权和在公平解决地产相关纠纷问题时视为先例。

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