菲律宾最高法院近期的一项裁决明确了银行在菲律宾的抵押贷款业务中的权利。该裁决重申，在非司法取消抵押品赎回权的情况下，如果抵押人未能在规定的期限内赎回房产，购买人（通常是银行）有权获得占有令。这意味着即使抵押人对取消抵押品赎回权提出质疑，法院仍有义务签发占有令，除非出现极特殊的情况。对于房主来说，了解赎回权和及时采取行动至关重要，避免因未及时赎回而失去房产。

质疑无效的抵押品赎回权并不妨碍占有令的签发吗？

此案的焦点是 Jayag 夫妇与 BDO Unibank 之间的纠纷。2005年，Jayag 夫妇向 Rural Bank of San Juan, Inc. 申请并获得了贷款，并以其房产作为抵押。后来，BDO 收购了该银行的贷款组合，并因 Jayag 夫妇未能偿还贷款余额而启动了非司法取消抵押品赎回权程序。尽管 Jayag 夫妇对取消抵押品赎回权的有效性提出质疑，BDO 仍寻求获得房产的占有令，这引发了一个关键的法律问题：即使抵押品赎回权诉讼正在进行中，法院是否仍有义务签发占有令？

初审法院和上诉法院均支持 BDO 的主张，认为在赎回期满后，签发占有令是法院的职责。Jayag 夫妇不服上诉至最高法院。他们认为，他们有权继续占有该房产，直到对取消抵押品赎回权纠纷做出最终裁决。法院驳回了 Jayag 夫妇的上诉，强调了相关法律和判例，即在非司法取消抵押品赎回权中，一旦赎回期满且房产所有权已转移，购买人有权获得占有令。

根据修订后的第 3135 号法案第 7 条规定：

第 7 条。凡依本法规定进行出售时，买方可向财产所在地或财产任何部分所在地的初审法院提出申请，在赎回期间给予其占有权，并提供相当于十二个月财产使用费用的保证金，以赔偿债务人，如果证明出售是在不违反抵押或不符合本法要求的情况下进行的。该申请应以宣誓方式提出，并以单方面动议的形式提交至登记或地籍程序中（如果该财产已登记），或以特别程序提交至根据抵押法或行政法规第一百九十四条登记的财产的案件中，或以任何其他根据任何现行法律在任何契约登记处正式登记的抵押品担保的任何其他不动产的案件中，在每种情况下，法院文员应在提交该申请时，收取经第 2866 号法案修订的第 496 号法案第 114 条第 11 段规定的费用，并且法院应在批准保证金后，命令签发占有令，发给该财产所在省的警长，该警长应立即执行该命令。

法院重申，在买方完成所有权合并后，由于抵押人未能赎回房产，获得占有令成为一项权利问题。作为所有权人，购买人有绝对的占有权。在这种情况下，甚至不需要购买人提供保证金，法院有义务在收到适当的申请和所有权证明后签发占有令。法院同时指出，待审的抵押品或取消抵押品赎回权的诉讼不会中止占有令的签发。

申请占有令的法院无需审查抵押品的有效性或取消抵押品赎回权的方式。购买人有权获得占有令，但这不影响待审的取消抵押品赎回权案件的结果。有关抵押品和取消抵押品赎回权的合规性和有效性的问题不能作为反对签发占有令给新所有权人的理由。

菲律宾的判例法为上述规则设定了例外情况，即法院不会机械地履行签发占有令的职责：(1) 购买价格严重不足；(2) 第三方对债务人-抵押人主张不利权利；以及 (3) 未将出售剩余款项支付给抵押人。法院认为 Jayag 夫妇的案件并不属于任何一种例外情况，其异议主要集中在取消抵押品赎回权的有效性以及所要求的贷款余额。简而言之，上诉法院维持了初审法院的判决，驳回了 Jayag 夫妇的上诉。最高法院指出 Jayag 夫妇寻求救济的正确途径是上诉，而不是复审诉讼。

此案中的关键问题是什么？	关键问题是，即使在非司法取消抵押品赎回权之后存在争议，购买人是否有权获得占有令。法院确认，只要赎回期满，并且满足了某些条件，法院通常有义务签发占有令。
“占有令”是什么？	占有令是一项法院命令，指示警长将房产的所有权移交给有权拥有它的一方。在这种情况下，它是为了确保在赎回期满后将已取消抵押品赎回权的房产移交给银行或购买人。
非司法取消抵押品赎回权与司法取消抵押品赎回权有何不同？	在非司法取消抵押品赎回权中，银行可以在无需法院诉讼的情况下，根据抵押协议中的条款取消抵押品赎回权。司法取消抵押品赎回权需要在法院进行诉讼。
债务人-抵押人的赎回期是什么？	赎回期是债务人-抵押人可以在取消抵押品赎回权后赎回房产的期限。在菲律宾，对于非司法取消抵押品赎回权，该期限通常为自出售登记之日起一年。
抵押人可以对占有令提出异议吗？	抵押人可以通过证明出售是在不违反抵押条款的情况下或不符合法律要求的情况下进行的来对占有令提出异议。但是，正在进行的对抵押品或取消抵押品赎回权的有效性的诉讼通常不足以阻止占有令的签发。
最高法院设定的例外情况是什么，在这种情况下，法院不会强制性地签发占有令？	例外情况包括：购买价格严重不足、第三方对抵押的房产提出不利权利，以及未将出售的剩余款项支付给抵押人。
此裁决对在菲律宾购买房产有什么影响？	对于在菲律宾购买房产的人来说，特别是通过抵押贷款购买房产的人，理解赎回程序和可能的影响至关重要。此裁决强调了遵守抵押条款以及及时行使赎回权的必要性。
如果债务人-抵押人无法偿还贷款怎么办？	如果债务人-抵押人无法偿还贷款，他们应与银行沟通以探索重组或延期支付等选项。寻求法律咨询，了解自己的权利和可用的救济措施也很重要。
Jayag 夫妇最终会怎样？	法院最终命令撤销2014年9月18日签发的占有令，为当事各方为Jayag夫妇的贷款账户达成最终和解创造了机会。

总而言之，菲律宾最高法院在此案中的裁决巩固了法院签发占有令的职责，尤其是当抵押人未能在规定的期限内赎回房产时。虽然抵押人有权对取消抵押品赎回权提出质疑，但在待审的诉讼中获得有利于自己的裁决之前，不能自动中止占有令的签发。

如有关于此裁决对具体情况的适用性的疑问，请通过联系 ASG Law 或通过电子邮件 frontdesk@asglawpartners.com 进行咨询。

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来源：Jose P. Jayag and Marilyn P. Jayag v. BDO Unibank, Inc., G.R. No. 222503, 2021年9月14日