本案涉及菲律宾最高法院对一宗土地所有权纠纷的裁决，该纠纷源于两份独立的销售协议。法院裁定，一份“额外司法遗产分割及出售协议”(EJS with Sale)构成绝对销售，从而确认了购买者对涉案土地的权利，尽管该土地此前已被抵押。最高法院的判决强调，即使财产已被抵押，所有者仍有权出售该财产。购买者获得的所有权受制于现有的抵押权。该裁决还明确了在执行销售中购买者可以获得的权益范围，该权益仅限于债务人在财产中拥有的权益。

抵押贷款和所有权：谁来持有270平方米的土地？

本案的核心在于Virtudazo夫妇和Labuguen夫妇之间关于达沃省迪戈斯市一块600平方米土地中270平方米部分的所有权争议。该土地最初由Maurin夫妇拥有，他们将土地连同地上建筑物抵押给了菲律宾开发银行(DBP)以获取贷款。1984年，Maurin夫妇与Alipio Labuguen达成协议，通过一份备忘录(MOA)转让270平方米的土地。Labuguen支付了12万比索，并承诺承担Maurin夫妇对DBP的债务。然而，DBP拒绝了Labuguen承担债务的提议。

尽管如此，在1984年8月31日，Maurin夫妇的继承人签署了一份包含出售条款的额外司法遗产分割协议(EJS with Sale)，将这270平方米的土地连同建筑物转让给Labuguen。与之前的备忘录不同，这份EJS with Sale并未规定Labuguen有义务承担Maurin夫妇对DBP的贷款。这两份协议均未注册。由于Maurin夫妇未能履行偿还贷款义务，DBP于1986年5月9日以法拍方式处置了整块土地，并宣布成为最高出价者。后来，Florentino Maurin提出将整块土地出售给Felipe Virtudazo。双方达成协议，Virtudazo开具了一张62.5万比索的支票，用于以他的名义购买该土地。然而，Florentino Maurin却用Virtudazo的支票以自己的名义赎回了这块土地。于是，Virtudazo对DBP和Maurin夫妇提起了诉讼。

与此同时，Labuguen也就EJS with Sale的有效性提起了诉讼，理由是该协议违反了有关土地转让的十年禁令。他们还要求返还支付给Florentino Maurin的12万比索。该诉讼启动后，在土地所有权上附注了待决案件通知(Notice of Lis Pendens)。在本案中，有两个主要问题：EJS with Sale是绝对销售还是有条件销售？DBP的止赎是否终止了Labuguen夫妇对这270平方米土地的权利？对这两个问题的解答直接影响到Virtudazo夫妇和Labuguen夫妇谁对这块土地拥有优先权。

Virtudazo夫妇主张，由于该土地已抵押给DBP，因此Maurin和Labuguen之间的销售协议是以Maurin支付DBP的债务为条件的。因此，Virtudazo夫妇认为，Labuguen夫妇的所有权并未完善，因为最终DBP止赎了该抵押贷款。然而，最高法院认为，虽然之前的备忘录确实要求Labuguen夫妇承担Maurin对DBP的抵押贷款，但后来的EJS with Sale并未提出这样的要求。更重要的是，EJS with Sale的条款明确表明，抵押义务的支付并非暂停270平方米土地所有权转让的条件。相反，最高法院认为，该协议具有所有销售合同的要素：同意转让所有权以换取对价（12万比索）。因此，法院裁定EJS with Sale在Maurin和Labuguen之间有效且具有约束力。

尽管该财产在销售时已被抵押，但这并不影响交易的有效性。抵押并不意味着将所有权或地产转让给抵押权人，而仅仅是对债务的留置权或担保。作为抵押人，Maurin保留了处置该财产的权利，他通过EJS with Sale转让了这270平方米土地。因此，法院认为，出售已抵押土地的影响并不是中止出售的效力，而是使Labuguen夫妇获得的所有权服从于DBP的抵押权。重要的是，转让抵押财产不得影响或解除抵押；因此，购买者必须承认并尊重抵押权。

Virtudazo夫妇坚持认为，DBP对该财产的止赎有效地“切断”了Labuguen夫妇对这270平方米土地的权利。然而，最高法院驳斥了这一论点，理由是止赎后Maurin赎回了该财产，并且有赎回契约。最高法院解释说，即使Labuguen夫妇无法以他们的名义赎回该财产，因为他们的销售未注册，Maurin的赎回使他们受益。最高法院解释说，在赎回期内，Maurin和Labuguen夫妇仍然是各自330平方米和270平方米土地的所有者。DBP仅获得对该财产的初始权利，直到赎回期到期后且未行使该权利为止。及时行使赎回权的效果是清除了该土地上的留置权。由于Maurin赎回了整块土地，因此，Labuguen夫妇也从这270平方米土地中受益。

最关键的是，最高法院认为，在1995年4月26日执行扣押时，Maurin已不再是该270平方米土地的所有者或对其拥有任何权利、所有权或权益。此外，Felipe Virtudazo已经知道Alipio Labuguen是争议部分的“合法居住者”。实际上，在扣押之前，待决案件通知已附注在Florentino Maurin的所有权上。因此，尽管在扣押时，这270平方米土地未以Alipio Labuguen的名义注册，并且整块土地似乎仍由Florentino Maurin拥有并以其名义注册，但Felipe Virtudazo已经实际知悉Alipio Labuguen对该270平方米土地的主张及其对该土地的实际占有。根据此分析，所有权主张人之间的通知和先前的所有权转让是具有影响力的。

最终，最高法院裁定，在执行销售中，购买者仅获得债务人拥有的权益。Virtudazo夫妇并非通过执行扣押获得该财产本身，而是仅获得了债务人Florentino Maurin在其中拥有的权益。因此，Virtudazo夫妇仅有权获得该财产中330平方米的部分。根据这些理由，最高法院维持了上诉法院的裁决，宣布Labuguen夫妇是270平方米争议土地的合法所有者。

常见问题解答

本案中的关键问题是什么？	本案中的关键问题是确定对该土地拥有优先权利的人：是通过合法销售购买了该土地的一部分的Labuguen夫妇，还是通过对该土地的执行权而声称拥有整块土地的Virtudazo夫妇。
额外司法遗产分割协议(EJS with Sale)是否构成绝对销售？	是的，最高法院裁定，根据备忘录，当转移所有权的条件是承担Maurin与菲律宾开发银行(DBP)的债务时，情况并非如此，但额外的司法遗产分割协议本身就是一种绝对销售。
DBP对该土地的止赎如何影响Labuguen夫妇的权利？	止赎后，Florentino Maurin及时行使赎回权的行为为 Labuguen 夫妇清除了担保物权并恢复了契约。
在执行出售中，购买者可以获得什么？	最高法院解释说，通过执行出售进行的购买让购买者有机会仅通过债务人在担保权中拥有的权利来接管标的物。
在本案中，“买者自负”规则的意义是什么？	在执行出售中，买家通过“买者自负”规则承担着谨慎评估债务人权益（如果有）的义务，就像法院支持这一规则在本案中的适用性一样。
法院在评估实际通知在本案中的相关性时，考察了什么证据？	法院发现 Felipe Virtudazo 实际知晓了待决诉讼通知的存在及其未注册的存在及其未注册，同时法院指出有记录表明 Alipio Labuguen 曾占用争议的房地产。
在本案中，待决诉讼通知的影响是什么？	由于关于争议房产未决诉讼的通知的存在，要求买方 Virtudazo 受任何对有关财产权产生约束力的新决定的约束。
执行扣押是在有效获得土地所有权时生效的工具吗？	根据法律，只有属于债务人的东西，债权人才有权接管。

总而言之，本案澄清了有关有抵押财产销售的各种重要法律原则以及这些销售如何影响相关方之间的权利。最高法院确认财产所有者即使其财产已抵押仍可出售其财产的权利。该案还强调了及时行使赎回权以及购房者在执行销售中应谨慎的必要性。了解这些原则对于所有参与房地产交易（尤其是涉及有抵押财产的交易）的人来说至关重要。

如果需要了解本裁决在特定情况下的适用性，请通过contact联系ASG Law，或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com。

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