本案确立了一项重要原则，即如果房地产公司通过其行为表明同意将销售合同中的权利转让给新的买方，即使合同中存在未事先获得书面同意的条款，该公司也应履行其合同义务。这意味着，房地产公司不能利用合同条款来规避其对善意买方的责任。此判决旨在保护购房者的权益，并确保房地产交易的公平性和透明度。

房屋公司行为表示同意：合同权利转让是否有效？

1977年，Solid Homes公司与Violeta和Jesus Calica夫妇签订了一份销售合同，涉及位于黎刹省马里基纳的洛约拉格兰德别墅区的一块1241平方米的住宅用地。1983年，Calica夫妇通过一份《权利转让和转让契约》，将其作为卖方在销售合同中的权利转让给Artemio和Consuelo O. Jurado夫妇。Solid Homes公司提供了权利转让和转让契约的标准印刷表格，并由其官员Rita Castillo Dumatay签署证明。Jurado夫妇支付了转让费，Solid Homes公司开具了临时收据，并出具了一份贷项通知单，表明Jurado夫妇已支付了108,001.00比索。截至1983年2月22日，Calica夫妇和Jurado夫妇的总付款额为480,262.95比索。

此后，Jurado夫妇询问了该标的物的产权转移情况，Dumatay告知他们，Solid Homes公司已经抵押了该房产，并且抵押已被取消。Solid Homes公司承诺用另一块土地来替换该标的物，为此，Jurado夫妇提交了所需的文件。通过1992年10月23日和1996年8月7日的信函，Jurado夫妇跟进了承诺的替代房产，但无济于事。2000年，Jurado夫妇向住房和土地使用监管委员会（HLURB）提起了要求实际履行和损害赔偿的诉讼。HLURB驳回了该诉讼，不影响其再次提起。该驳回被HLURB委员会于2005年4月20日确认。

案件的关键在于Solid Homes公司是否同意将合同权利转让给Jurado夫妇。Solid Homes公司辩称，转让未经其事先书面同意而无效。但HLURB委员会认为，有大量证据表明Solid Homes公司同意甚至参与了该房产向Jurado夫妇的转让，包括Solid Homes公司准备了权利转让的标准表格，收取了转让费，并向Jurado夫妇出具了贷项通知单。Solid Homes公司的这些行为表明，其已认可Jurado夫妇作为买方受让人。

法院认为，尽管销售合同中存在禁止转让的条款，但Solid Homes公司的行为已构成对其书面同意要求的放弃。禁止转让的条款旨在保护Solid Homes公司的利益，但不能被用来损害善意买方的权利。因此，法院判决Solid Homes公司有义务用另一块面积、质量和位置相同的土地来替换该标的物。如果无法做到，Solid Homes公司应向Jurado夫妇支付该土地的当前公平市场价值，并根据违约情况支付利息。

此外，法院还驳回了Solid Homes公司提出的诉讼时效、禁止反言、既判力等辩护理由。法院认为，Jurado夫妇的诉讼时效是从Solid Homes公司违约时开始计算，并且由于他们曾多次提出书面索赔，因此诉讼时效已被中断。关于既判力，法院指出之前的诉讼已被驳回，不影响其再次提起，因此不适用既判力原则。

该判决强调了房地产交易中诚实信用原则的重要性。房地产公司有义务履行其合同义务，并对买方的合理期望做出回应。该判决还明确了即使合同中存在限制条款，但公司的行为可能会构成对其的放弃。重要的是，购房者应充分了解自己的权利，并在交易过程中寻求法律建议，以确保自己的权益得到保护。具体而言，要注意保存所有与房地产公司往来的文件，这些文件可能成为支持自己主张的关键证据。

常见问题解答

本案的关键问题是什么？	本案的关键问题是房地产公司是否可以通过其行为表示同意将销售合同中的权利转让给新的买方，即使合同中存在禁止转让的条款。
Solid Homes公司最初的主张是什么？	Solid Homes公司最初主张，转让未经其事先书面同意而无效，并以此为由拒绝履行合同义务。
法院如何看待合同中的禁止转让条款？	法院认为，禁止转让条款不能被用来损害善意买方的权利，并且Solid Homes公司的行为已构成对其书面同意要求的放弃。
Jurado夫妇采取了什么行动来维护他们的权利？	Jurado夫妇提交了所需的文件，并多次通过信函和法律途径来跟进和主张他们的权利。
HLURB在本案中扮演了什么角色？	HLURB最初驳回了Jurado夫妇的诉讼，但后来在复审后判决Solid Homes公司有义务履行合同义务。
Solid Homes公司能否避免赔偿或交付土地？	Solid Homes公司有义务更换土地，如果无法更换，则需支付土地的当前市场价值。
该判决对购房者有何实际意义？	该判决保护了购房者的权益，并确保房地产公司不能利用合同条款来规避其对善意买方的责任。
如果Solid Homes公司无法找到替换土地该怎么办？	如果Solid Homes公司无法找到替换土地，则必须向Spouses Jurado退还合同款项，并支付利息。
这个案子有什么指导性意义？	开发商的行为胜过合同条约。当开发商通过行动明确表现对权利转让合同的认可时，买方的权益就应获得保障。

该案的结果，在于保护购房者的合法权益，在菲律宾的房地产法判例中具有重大的积极指导意义。对于开发商和购房者都有借鉴作用。确保自身合法的权益，都应该知悉相关的法律规定，并通过有效的法律途径去维护自己的权利。

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Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: SOLID HOMES, INC. VS. SPOUSES ARTEMIO JURADO AND CONSUELO O. JURADO, G.R. No. 219673, September 02, 2019