银行在处理房产事务时必须保持高度谨慎，尤其是在涉及抵押贷款和止赎房产的面积信息时。如果银行因未能尽职调查而错误地宣传房产面积，导致购房者基于错误信息购买，则构成重大过失，并可被视为恶意。在这种情况下，销售合同可被撤销。即使合同中包含“按现状”条款，银行也无法以此为借口逃避责任，因为该条款仅适用于普通人无需专业技能即可识别的物理特征。

购房者之殇：面积“缩水”的公寓，银行是否构成欺诈？

本案源于 Joseph Harry Walter Poole-Blunden (以下简称“Poole-Blunden”) 与菲律宾联合银行 (Union Bank of the Philippines，以下简称“UnionBank”) 之间的一份公寓买卖合同。Poole-Blunden 通过 UnionBank 在《马尼拉公报》上刊登的拍卖广告得知该公寓，广告显示该公寓面积为 95 平方米。Poole-Blunden 认为该面积符合其居住需求，于是参与了竞拍并成功购得该房产。然而，在入住后，Poole-Blunden 发现该公寓的实际面积远小于广告宣传的面积，遂向法院提起诉讼，要求撤销合同并退还已付款项。本案的核心问题在于：UnionBank 是否存在足以导致合同无效的欺诈行为？

争议的焦点在于公寓的实际面积。UnionBank 在广告中声称该公寓面积为 95 平方米，但后经证实，该面积包含了露台和公共区域，而公寓的实际居住面积仅为 74.4 平方米。UnionBank 的前任资产和回收部门助理副总裁 Atty. Elna N. Cruz 在证词中承认，银行在接受该房产作为抵押品时，就已经通过评估报告得知该房产的实际面积。然而，UnionBank 依然在广告中宣传虚假的面积信息，这构成了虚假陈述。

菲律宾《公寓法》明确规定了公寓单元的边界，即“围墙、地板、天花板、窗户和门的内表面”，公共区域不属于公寓单元的一部分。因此，UnionBank 将公共区域面积纳入公寓总面积的做法，违反了法律规定。合同的有效成立需要双方真实的意思表示。如果一方的同意是基于虚假信息而作出的，则该同意无效，合同可被撤销。根据菲律宾《民法典》第 1338 条，“欺诈是指一方通过阴险的言语或阴谋，诱使另一方订立合同，如果不存在这些言语或阴谋，另一方就不会同意订立合同。”

根据菲律宾《民法典》第 1344 条，并非所有的欺诈行为都可以导致合同无效。只有“严重的，且非双方共同实施的”欺诈行为，才能使合同成为可撤销的。这种欺诈行为必须是如此重要，以至于如果不存在该欺诈行为，受欺诈方就不会订立合同。在本案中，公寓的面积是 Poole-Blunden 决定购买该房产的重要因素。UnionBank 虚报面积的行为，直接影响了 Poole-Blunden 的购房决定，因此构成了《民法典》意义上的欺诈。

UnionBank 辩称，合同中存在“按现状”条款，即 Poole-Blunden 承认按房产的现状购买，包括边界或描述上的任何错误。然而，法院认为，该条款不能免除 UnionBank 的责任。首先，“按现状”条款只能适用于卖方不知情的隐蔽缺陷。在本案中，UnionBank 明知公寓的实际面积小于广告宣传的面积。其次，“按现状”条款只能涵盖通过普通人的感官就能直接感知的物理状态，不能涵盖需要专业知识才能确定的事项。公寓面积的测量需要专业技能，因此不属于“按现状”条款的适用范围。

银行作为金融机构，承担着比普通人更高的谨慎义务。银行的业务涉及公共利益，具有信托性质。因此，银行在处理抵押贷款和止赎房产时，必须保持高度谨慎，确保信息的真实准确，避免损害购房者的利益。银行在批准贷款和接受房产作为抵押品之前，进行信用调查是标准操作，这包括评估房产的价值、检查房产的状况、验证产权的真实性，以及调查房产的实际所有人和占有人。UnionBank 未能履行其谨慎义务，导致 Poole-Blunden 受到欺诈，应承担相应的法律责任。

FAQs

本案的关键问题是什么？	本案的关键问题是，被告联合银行是否犯有构成欺诈的过失，以致原告 Joseph Harry Walter Poole-Blunden 有权撤销公寓单元 2C 的买卖合同。
联合银行在广告中声称公寓面积是多少？	联合银行在广告中声称该公寓面积为 95 平方米。
公寓的实际面积是多少？	公寓的实际面积为 74.4 平方米。
UnionBank 如何解释面积差异？	UnionBank 解释说，95 平方米的面积包括露台和公共区域。
法院如何看待“按现状”条款？	法院认为，“按现状”条款不能免除 UnionBank 的责任，因为该条款只适用于卖方不知情的隐蔽缺陷，且不能涵盖需要专业知识才能确定的事项。
法院判决如何？	法院判决撤销 Poole-Blunden 与 UnionBank 之间的买卖合同，UnionBank 应向 Poole-Blunden 退还已付款项，并支付惩罚性赔偿金和律师费。
什么是非因果欺诈？	非因果欺诈是指在交易达成之前发生的欺诈行为，但不会成为诱使对方进入交易的关键或直接原因。
本案中UnionBank被判处的惩罚性赔偿金有多少？	联合银行被判处罚惩罚性赔偿金10万比索。
本案律师费多少？	律师费总计10万比索。

本案判决明确了银行在房产交易中的责任，强调银行必须保持高度谨慎，确保信息的真实准确，避免损害购房者的利益。该判决对其他金融机构具有警示作用，提醒其加强内部管理，规范经营行为，维护金融市场的健康稳定。

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免责声明：本分析仅供参考，不构成法律意见。如需针对您的情况的特定法律指导，请咨询合格的律师。
来源：JOSEPH HARRY WALTER POOLE-BLUNDEN, G.R No. 205838, 2017年11月29日