最高法院裁定，在土地所有权纠纷中，如果同一土地颁发了两份不同的所有权证书，则优先颁发的所有权证书的持有者对该土地享有优先权利。这意味着，即使后来的所有者声称不知情，较早的所有权证书仍然有效，并且可以推翻后来的所有权主张。此裁决强调了在购买房地产之前进行彻底产权调查的重要性，并提醒所有权注册人注意任何可能影响其权利的现有产权或限制。
产权冲突：当房屋建在“重叠”土地上时会发生什么？
本案涉及 Pen Development Corporation 和 Las Brisas Resort Corporation（以下简称“Las Brisas”）与 Martinez Leyba, Inc.（以下简称“Martinez”）之间的土地所有权纠纷。Martinez 声称 Las Brisas 在其土地上非法建造建筑物和构筑物，Las Brisas 则声称其是在不知情的情况下进行的。关键的法律问题是，Las Brisas 是否可以被视为在不知情的情况下进行建造，并有权获得相关构筑物的补偿，或者 Martinez 是否可以要求拆除这些建筑物和构筑物。此案例深入探讨了土地注册系统的“优先注册”原则，以及其对于善意购买者的影响。
Martinez 拥有位于黎刹省安蒂波洛市的三块土地，这些土地已在转移所有权证书（TCT）No. 250242、250244 和 250243 下注册。另一方面，Las Brisas 是根据 TCT No. 153101 注册的一块相邻土地的所有者。Martinez 在 1968 年注意到 Las Brisas 建造的栅栏似乎侵占了其土地，这促使其对自己的财产进行核查。随后进行的一项调查显示，Las Brisas 的围栏确实与 Martinez 的财产重叠。尽管 Martinez 多次通知 Las Brisas 其侵占行为，但 Las Brisas 继续在其土地上进行开发，最终在侵占的土地上建造了建筑物和构筑物。因此 Martinez 向安蒂波洛市地区审判法院提起诉讼，要求取消所有权并恢复所有权。
地区审判法院做出了有利于 Martinez 的判决，下令取消 Las Brisas 所有权证书中与 Martinez 的 TCT 重叠的部分，并要求 Las Brisas 腾出这些土地并拆除建筑物和构筑物。该法院裁定 Las Brisas 是恶意建造者，他们有权对其财产要求索赔，且应赔偿精神损失、惩罚性损失和律师费。Las Brisas 随后向法院提起上诉，法院维持了地区审判法院的判决，但修改了损害赔偿，删除了精神损害和惩罚性损害赔偿，转而判决了名义损害赔偿。拉斯布里萨斯提出申诉，辩称自己并非在恶意的情况下进行的建设。 他们认为自己仅仅是依赖所有权证书的有效性而进行的建设，而且马丁内斯没有及时执行其权利。 最高法院拒绝了拉斯布里萨斯的申诉，基本上认同地区法院的调查结果。
法院首先指出，马丁内斯有可靠的证据证明存在重叠，特别是土地区域技术主任批准的核查测量图 Vs-04-000394。 Las Brisas 没有对这一证据提出质疑，这使得最高法院可以接受马丁内斯关于侵权的说法。有关“恶意建造者”的问题，法院指出，马丁内斯曾多次致函拉斯布里萨斯，告知他们其土地上存在重叠和未经授权的施工情况。尽管得到了这些通知，拉斯布里萨斯还是选择继续施工。根据《民法典》的规定，建筑者或种植者明知不是自己的土地而擅自进行建设的，无权获得赔偿。
此外，法院驳斥了 Las Brisas 关于马丁内斯因懈怠而承担责任的说法，原因是在土地注册系统下注册的土地的业主拥有不可取消的权利来收回非法占据其土地的任何人的所有权。 注册土地的所有权不受时效影响。 法院还澄清说，针对拉斯布里萨斯恶意建造的这一裁定是符合《民法典》第 449 条的，其中规定，恶意在他人土地上进行建造、种植或播种的人，丧失已经建造、种植或播种的财物，而无权获得赔偿。至于金钱损害赔偿方面，地区法院先前判给的精神损害和惩罚性损害赔偿被取消，原因是未能证明公司实体名誉受损。但是，维持了 Las Brisas 侵犯 Martinez 财产权利的 10 万菲律宾比索的名义损害赔偿。
常见问题解答
| 本案的关键问题是什么？ | 本案涉及土地所有权纠纷，特别是，它涉及同一土地上的所有权证书之间的冲突，以及恶意建造者的权利。 |
| 法院做出了什么判决？ | 法院裁定 Martinez 对重叠区域的所有权证书早于 Las Brisas，裁定 Las Brisas 是恶意建造者，并驳回了 Las Brisas 要求其权利的申诉。 |
| 为什么 Las Brisas 被认为是恶意建造者？ | 尽管 Martínez 发出通知，告知他们土地重叠和未经授权的施工情况，但 Las Brisas 仍继续进行施工，这导致法院做出这样的裁定，即 Las Brisas 的恶意施工，从而取消了对相关结构物的任何赔偿要求。 |
| 因懈怠这一原则如何适用于本案？ | 法院裁定，由于 Martínez 是相关土地的注册所有者，它拥有一项不可取消的权利来收回非法占据其土地的任何人的所有权，这意味着不能对马丁内斯的所有权提起对非法占据地块收复权利的拖延索赔。 |
| 名义损害赔偿与此案有什么关系？ | 尽管没有发现其他实际损害，但判决给 Martínez 的 10 万菲律宾比索的名义损害赔偿用于验证 Las Brisas 侵犯了 Martínez 的产权。 |
| 土地区域技术主任批准的测量图在本案中起了什么作用？ | 批准的测量图证明了土地重叠的有效证据，巩固了 Martinez 的产权主张，并且拉斯布里萨斯也没有提出反驳，使得调查更令人信服。 |
| 恶意建造者与菲律宾民法典中的规定相关吗？ | 是的，根据民法典，恶意建造者明知不是自己的土地而擅自进行建造的，无权获得赔偿。 |
| 拉斯布里萨斯的“购买者”身份的“良好意愿”如何在本案中受到质疑？ | 虽然 Las Brisas 最初是真诚购买的，但接到有关与 Martínez 的地块重叠的书面通知之后继续进行建设和改善，导致法院做出了其后续行动都是恶意的结论。 |
总的来说，最高法院的裁决强调了土地所有权纠纷中的优先注册原则，并阐明了恶意建造者的权利和义务。对于那些计划购买或开发土地的人来说，彻底的尽职调查和遵守现有通知对于减轻法律风险并确保对财产进行投资的安全性至关重要。
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