最高法院裁定，即使赎回期尚未到期，作为止赎拍卖中最高出价者的银行也有权占有房产，前提是银行已缴纳必要的保证金。此裁决强调了抵押权人在止赎程序中的权利，并澄清了关于占有权的时间问题。该判决重申了止赎出售购买者在赎回期内或之后拥有占有房产的权利。该案强调了抵押权人和抵押人之间权利的平衡，确保抵押权人能够行使其合法权利，同时保护抵押人的赎回权。

抵押贷款纠纷：占有权的冲突

杜尔努安夫妇多次从首都银行获得贷款，总额达到320万比索。作为贷款义务的担保，杜尔努安夫妇以位于本格特省拉特立尼达的一块土地作为房地产抵押。之后，杜尔努安夫妇未能履行还款义务，导致贷款到期。首都银行对该房产提起了法外止赎诉讼。经过适当通知和公告后，抵押房产在公开拍卖中出售，首都银行以618.9万比索的最高出价中标。杜尔努安夫妇随后提起诉讼，寻求禁止令，并宣布法外止赎和房地产抵押无效，声称抵押合同无效，因为在订立合同时，双方尚未签订贷款合同。本案的核心问题是：即使赎回期尚未到期，法院能否禁止首都银行占有该房产？

法院认为，杜尔努安夫妇未能确立发布初步禁令的基本要求。法院指出，仅凭赎回期尚未到期，法院不能禁止首都银行占有该房产。作为止赎出售中的最高出价者，且获得了警长签发的销售证明，首都银行有权占有该房产，即使在赎回期内，前提是已缴纳了必要的保证金。根据第3135号法案第7条（修订版），购买者可以通过向一审法院提出申请，并在赎回期内提供担保，以获得房产的占有权。法院强调，即使抵押贷款的有效性受到质疑，也不应妨碍占有令的发布。

此外，法院强调，中止抵押贷款有效性的诉讼不应阻止占有令的发布。法院指出，待决的抵押贷款或止赎撤销诉讼不会中止占有令的发布。法院强调，购买者仍然有权获得占有令，这并不妨碍待决撤销案件的最终结果。占有权是所有权的基本属性之一，首都银行有权享有该财产，不得禁止其占有该房产。虽然初步禁令的批准或拒绝取决于审理案件的法院的合理裁量权，但在没有明确合法权利的情况下，发布禁令构成严重的自由裁量权滥用。杜尔努安夫妇未能证明他们有明确且毋庸置疑的权利获得相关令状的发布。

高等法院一致认为，上诉法院在撤销地区审判法院发布的禁令方面没有犯下可撤销的错误。记录显示，首都银行由于杜尔努安夫妇未能履行抵押义务而对该房地产抵押进行了法外止赎。作为止赎出售中的最高出价者，首都银行可以行使其对该房地产的占有权，禁止银行占有相关房产的初步禁令的发布是错误的。

常见问题解答

总之，最高法院维持了上诉法院的判决，并支持首都银行有权占有已被止赎的房产。这一裁决对于贷款人和房地产止赎交易至关重要。 它澄清了所有权和占有权的复杂关系，确保了贷款人的合法权利，也促进了银行部门的安全交易和投资信心。

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来源：杜尔努安夫妇诉首都银行案，G.R. No. 196864，2015年7月8日