本案确立了一项重要原则：律师必须维护最高的职业道德标准，包括诚实、正直和遵守法律。律师违反这些标准，无论是通过欺骗性交易还是无视法院指令，都可能导致纪律处分，包括暂停执业。本案强调，律师不仅是法律的捍卫者，也是社会的榜样，必须始终以正直和诚实的方式行事。此判决对于所有律师具有警示作用，提醒他们对自己的行为负责，并确保维护法律 profession 的声誉。
出售有抵押物：律师的失职与诚信危机
本案涉及 Florencio A. Saladaga 对律师 Arturo B. Astorga 提起的两项行政诉讼，指控 Astorga 律师不诚实和不道德行为。Saladaga 指控 Astorga 在明知土地已被抵押的情况下，仍向其出售土地，违反了律师的职业道德。核心问题在于，律师在进行房地产交易时，是否以及在多大程度上，有义务向客户披露重要信息，以及未履行该义务的后果。
案件的背景是，Astorga 律师于 1981 年向 Saladaga 出售了一块土地，并赋予其回购权。然而，Saladaga 后来发现该土地已被 Astorga 抵押给 Albuera 农村银行，并且银行已经取消了该抵押品的赎回权。 Saladaga 因此失去了该土地，并对 Astorga 律师提起刑事和行政诉讼。检察官办公室认定，有充分的理由相信 Astorga 犯有诈骗罪，并向 Municipal Trial Court of Baybay, Leyte 提起诉讼。随后 Saladaga 还在最高法院对律师提起行政诉讼，要求取消律师的执业资格。
菲律宾律师协会 (IBP) 调查了此案，发现 Astorga 律师确实存在不当行为。IBP 认定，Astorga 律师在与 Saladaga 进行交易时心怀恶意，并在出售协议中作出了虚假陈述。特别是，Astorga 律师声称该土地的所有权证有效，但实际上该所有权证早已被取消。鉴于律师的失职行为，律师协会建议暂停律师两年的执业资格。IBP 还责令 Astorga 律师归还 Saladaga 支付的 15,000 比索，并支付利息。最高法院在审查此案后，同意律师协会暂停律师执业资格的建议，但驳回了要求律师归还款项的命令。
最高法院认为，无论律师与客户之间的协议是回购协议还是衡平抵押，律师的行为都表明其无视律师应有的最高标准的法律能力、道德、诚实、正直和公平交易。法院强调，律师宣誓“遵守法律”，“不做虚假陈述”，并“尽其所能，以其最佳知识和酌情权履行律师职责”。在本案中，律师违背了他的誓言，违反了民法典第 19 条的规定：
艺术。19。每个人在行使权利和履行义务时，必须秉持正义行事，给予每个人应有的权利，并遵守诚实和善意。
最高法院认为，律师作为土地的所有者，有权将其抵押给客户，但作为一名律师，他应确保与客户之间的协议以一种清晰表达合同双方意图的文书体现。起草合同的律师必须确保该协议忠实且清楚地反映合同双方的意图。否则，合同双方各自的权利和义务将是不确定的，这将打开双方之间法律纠纷的大门。事实上，律师对“附回购权的销售契约”的不良表述所造成的不确定性是律师和客户之间法律争议的一个重要因素。最高法院还指出，律师协会建议归还 15,000 比索，但民事责任最好在民事案件中确定和裁决，而不是在本行政案件中确定。违反其誓言，违反法律，缺乏诚意和不诚实的行为，加上他严重无视法院的指示，以及 IBP 的调查专员（他作为本法院的代理人，根据法院将这些案件转交给 IBP 进行调查、报告和建议），这导致了这些行政案件的延误。
| 本案中的关键问题是什么？ | 本案涉及律师 Arturo B. Astorga 出售一块土地，该土地先前已被抵押给 Albuera 农村银行。核心问题在于，律师在进行房地产交易时，是否以及在多大程度上，有义务向客户披露重要信息，以及未履行该义务的后果。 |
| 法院的裁决是什么？ | 最高法院裁定律师 Arturo B. Astorga 犯有违背律师誓言、非法、不诚实和欺骗行为的罪名，并暂停其执业资格两年。 |
| 律师协会对本案的建议是什么？ | 菲律宾律师协会 (IBP) 建议暂停律师 Arturo B. Astorga 两年的执业资格，并责令其归还客户支付的 15,000 比索，并支付利息。 |
| 为什么律师的行为被认为是不道德的？ | 律师的行为之所以被认为是不道德的，是因为他没有向客户披露该土地已被抵押的事实，并且在销售协议中作出了虚假陈述。 |
| 本案对律师的意义是什么？ | 本案强调了律师维护最高职业道德标准的重要性，包括诚实、正直和遵守法律。律师违反这些标准可能会导致纪律处分，包括暂停执业。 |
| 客户在房地产交易中应如何保护自己？ | 客户应始终聘请信誉良好的律师，并要求律师进行彻底的产权调查。客户还应仔细审查所有文件，并确保自己充分了解交易的条款和条件。 |
| 律师的职责是什么？ | 律师的职责包括维护客户的利益，提供有能力的法律代表，并以诚实和正直的方式行事。律师还应遵守法律和法院的规则。 |
| 什么是违背律师誓言？ | 违背律师誓言是指律师违反了宣誓就职时所作的承诺。这些承诺包括遵守法律、不做虚假陈述、诚实行事，并维护法律profession的声誉。 |
总而言之，最高法院的裁决强调了律师在房地产交易中的诚信和透明度的重要性。通过暂停律师的执业资格，法院发出了明确的信息，即不诚实和不道德行为不会被容忍。这一判决提醒所有律师，他们不仅有义务遵守法律，而且有义务以一种维护法律profession声誉的方式行事。
有关本裁决在特定情况下的适用问题的咨询，请通过联系或通过电子邮件frontdesk@asglawpartners.com与 ASG Law 联系。
免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况量身定制的特定法律指导，请咨询合格的律师。
来源：FLORENCIO A. SALADAGA VS. ATTY. ARTURO B. ASTORGA, A.C. Nos. 4697 & 4728, 2014 年 11 月 25 日
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