菲律宾最高法院确认，购房者有权在开发商未能按计划完成细分项目时暂停付款

G.R. No. 165724, November 02, 2006

引言

想象一下：您梦想中的家位于一个承诺拥有完善设施和基础设施的美丽细分地块中。您签订了合同，开始付款，但随着时间的推移，承诺的开发未能实现。您是否必须继续付款，即使开发商未能履行其义务？菲律宾最高法院在ZAMORA REALTY AND DEVELOPMENT CORPORATION AND/OR ERNESTO ZAMORA, PETITIONERS, VS. OFFICE OF THE PRESIDENT OF THE PHILIPPINES AND EDILBERTO C. GALLARDO, RESPONDENTS一案中解决了这个问题，该案强调了购房者在开发商未能完成项目时的权利。

法律背景

本案的核心是第957号总统令（P.D. No. 957），也称为“细分和公寓购买者保护法令”。这项法律旨在保护那些可能成为不道德的细分和公寓销售商操纵和阴谋的无助公民。P.D. No. 957认识到购房者在房地产交易中的弱势地位，并旨在确保开发商履行其义务，提供承诺的基础设施和设施。

以下是P.D. No. 957中的关键条款：

• 第20条（完成时间）：“每个所有者或开发商应在细分或公寓项目许可证颁发之日起一年内，或在管理局规定的其他时间内，建造并提供设施、改进、基础设施和其他形式的开发，包括供水和照明设施，这些设施在批准的细分或公寓计划、小册子、招股说明书、印刷品、信件或任何形式的广告中提供和指示。”
• 第23条（付款不得没收）：“如果买方在适当通知所有者或开发商后，因所有者或开发商未能按照批准的计划并在符合该计划的时限内开发细分或公寓项目而停止进一步付款，则买方在细分或公寓项目中购买的地块或单元的任何分期付款不得被没收给所有者或开发商。该买方可以选择获得已付总额的报销，包括摊销利息，但不包括拖欠利息，并按法定利率计算利息。”

简而言之，P.D. No. 957要求开发商在规定时间内完成细分项目，并允许购房者在开发商未能这样做时暂停付款。这些条款旨在保护购房者免受不道德的开发商的侵害，并确保他们获得承诺的房产价值。

案件分析

Edilberto C. Gallardo于1985年与Amlac Development Corporation（Amlac）签订了一份销售合同，购买了Amlac-Ville Subdivision的地块。Gallardo支付了首付款，并开始分期付款。然而，由于Amlac未能完成细分项目的开发，Gallardo停止付款，并告知Amlac他将暂停付款，直到项目完成。

Zamora Realty and Development Corporation（Zamora Realty）后来向Amlac-Ville Subdivision的买家发了一封信，建议他们由于Zamora Realty和Amlac之间存在未决案件而推迟支付月度摊销。尽管如此，Zamora Realty继续要求Gallardo支付欠款，最终取消了合同。

Gallardo向住房和土地使用监管委员会（HLURB）提起诉讼，质疑合同的取消。HLURB的仲裁员进行了实地考察，发现该项目的开发仍在进行中，并裁定Gallardo胜诉。HLURB的裁决如下：

1. 宣布申诉人自1991年11月21日起暂停付款是合法有效的；
2. 因此，裁定被告撤销争议地块的合同是非法的；以及
3. 命令申诉人在被告基本履行其义务并经委员会认证后，支付其全部义务余额，不含罚款利息或此类性质的利息，但合同中规定的法定利息除外。

Zamora Realty向总统府（OP）上诉，但OP驳回了上诉。Zamora Realty随后向菲律宾上诉法院（CA）提起复审请愿书，但CA也驳回了请愿书。最终，Zamora Realty向最高法院提起复审请愿书。

最高法院维持了上诉法院的裁决，理由是Gallardo有权暂停付款，因为Zamora Realty未能按时完成细分项目的开发。法院援引了P.D. No. 957的第20条和第23条，强调了开发商完成项目的时间限制以及购房者在开发商未能遵守时不得没收付款的权利。

最高法院强调：

“如果买方在适当通知所有者或开发商后，因所有者或开发商未能按照批准的计划并在符合该计划的时限内开发细分或公寓项目而停止进一步付款，则买方在细分或公寓项目中购买的地块或单元的任何分期付款不得被没收给所有者或开发商。”

法院还指出，Gallardo早在1987年就口头通知了Zamora Realty他将暂停付款，这足以满足法律的通知要求。

实际影响

ZAMORA REALTY AND DEVELOPMENT CORPORATION VS. OFFICE OF THE PRESIDENT一案为菲律宾的购房者确立了一个重要的先例。它确认了购房者在开发商未能按时完成细分项目时的权利，并提供了保护他们免受不道德的开发商侵害的法律框架。

关键教训：

• 了解您的权利：熟悉P.D. No. 957的条款，特别是第20条和第23条。
• 尽职调查：在签订销售合同之前，调查开发商的声誉和项目完成记录。
• 记录一切：保留所有付款、通信和与开发商的协议的记录。
• 通知：如果开发商未能完成项目，请以书面形式通知他们您打算暂停付款。
• 寻求法律建议：如果您遇到与细分开发相关的问题，请咨询律师。

常见问题解答

问：如果开发商未能按时完成细分项目，我该怎么办？

答：您可以根据P.D. No. 957暂停付款。您必须通知开发商您打算暂停付款。

问：我是否需要HLURB的批准才能暂停付款？

答：不需要。最高法院裁定，要求HLURB批准才能停止付款不符合法律保护购房者的意图。

问：如果我已经支付了部分地块的款项，但开发商未能完成项目，我该怎么办？

答：您可以选择获得已付总额的报销，包括摊销利息，但不包括拖欠利息，并按法定利率计算利息。

问：如果开发商取消了我的合同，因为我暂停了付款，该怎么办？

答：如果您的暂停付款是合理的（因为开发商未能完成项目），则取消合同可能是不合法的。您可以向HLURB提起诉讼，质疑取消合同。

问：口头通知开发商我打算暂停付款是否足够？

答：是的。虽然书面通知更可取，但最高法院裁定，口头通知足以满足法律的通知要求。

如果您对房地产开发和购房者权利有更多疑问，或需要法律援助，欢迎联系ASG Law律师事务所。我们是您值得信赖的法律伙伴，致力于为您提供专业的法律服务。

电子邮件联系方式：nihao@asglawpartners.com

联系方式：联系方式

ASG Law在房地产法领域拥有丰富的经验，我们致力于帮助客户解决复杂的法律问题。如果您需要专业的法律咨询，请随时与我们联系。我们期待与您合作，共同实现您的法律目标。立即咨询，让ASG Law成为您成功的助力！