购买抵押房产：买方权益保护的关键

G.R. No. 159296, February 10, 2006

在菲律宾，房地产抵押贷款非常普遍，但如果购买的房产已被抵押，买方的权益可能会受到威胁。本案涉及一家公司购买了已被抵押的房产，但未能及时采取措施保护自身权益，最终导致损失。本案的关键在于探讨在购买抵押房产时，买方应如何采取措施，以最大程度地保护自身权益，避免不必要的损失。

菲律宾房地产抵押法律背景

房地产抵押是指债务人将房产作为担保，向债权人（通常是银行）借款的行为。如果债务人未能按时偿还债务，债权人有权通过法律程序（如法院外拍卖）出售抵押房产，以收回欠款。在菲律宾，房地产抵押受到《民法典》和《房地产抵押法》的规范。

根据《民法典》第2126条，抵押权直接且立即地对财产产生约束力，无论财产的所有者是谁。这意味着即使房产被出售，抵押权仍然有效，新的所有者必须承担抵押的义务。因此，在购买房产之前，买方务必进行尽职调查，确认房产是否存在抵押。

法院外拍卖是指债权人无需通过法院诉讼，即可通过公证人进行的房产拍卖程序。这种方式通常比法院诉讼更快、更有效。根据菲律宾最高法院的判例，法院外拍卖必须严格遵守法律程序，否则拍卖结果可能无效。

案例回顾：Allgemeine-Bau-Chemie Phils., Inc. 诉 Metropolitan Bank & Trust Co.

本案涉及 Allgemeine-Bau-Chemie Phils., Inc. (ABC) 公司购买了 Asian Appraisal Holdings, Inc. (AAHI) 抵押给 Metropolitan Bank & Trust Co. (Metrobank) 的房产。由于 AAHI 未能按时偿还贷款，Metrobank 对抵押房产进行了法院外拍卖。

以下是案件的关键时间线：

• 1996年11月19日：AAHI 向 Solidbank (后被 Metrobank 收购) 贷款，并以房产作为抵押。
• 1999年11月17日：AAHI 与 ABC 签订房产购买合同。
• 2000年3月23日：AAHI 和 Solidbank 通知 ABC 房产已被抵押，要求 ABC 将房款支付给 Solidbank。
• 2000年10月21日：Metrobank 对抵押房产提起法院外拍卖。
• 2002年1月24日：Metrobank 提起申请，要求法院颁发房产占有令。
• 2002年6月18日：ABC 向上诉法院提起诉讼，试图阻止房产占有令的执行。

最高法院认为，ABC 向上诉法院提起的诉讼属于对初步禁令的原诉请求，而上诉法院对此类案件没有管辖权。因此，最高法院驳回了 ABC 的诉讼请求。法院强调，初步禁令只能在上诉法院审理的案件中作为辅助救济措施。

最高法院的判决理由如下：

“很明显，申请人向上诉法院提起的是初步禁令的原诉之诉，这是一种临时和特殊的救济措施，旨在维持或保持事物的现状，并用于防止实际或威胁行为，直到可以审理案件的案情。”

“上诉法院对初步禁令的管辖权仅限于其正在审理的诉讼或程序，正如规则第58条第2款明确规定：可以颁布初步禁令的法院是正在审理诉讼或程序的法院。”

实际影响：购房者应如何保护自身权益

本案对购房者具有重要的警示意义。在购买房产之前，务必进行充分的尽职调查，确认房产是否存在抵押。如果房产已被抵押，买方应与抵押权人协商，了解抵押的具体情况，并争取解除抵押的条款。此外，买方还应咨询律师，寻求专业的法律建议，以确保自身权益得到充分保护。

关键教训：

• 购买房产前进行尽职调查，确认是否存在抵押。
• 与抵押权人协商，了解抵押情况，争取解除抵押条款。
• 咨询律师，寻求专业的法律建议。
• 如果房产已被抵押，确保购买合同中包含保护买方权益的条款。
• 及时采取法律行动，维护自身权益。

常见问题解答

问：如何在购买房产前确认是否存在抵押？

答：您可以向当地的土地注册处申请查询房产的产权信息，产权信息中会显示房产是否存在抵押。

问：如果购买的房产已被抵押，我应该怎么办？

答：您应该与抵押权人协商，了解抵押的具体情况，并争取解除抵押的条款。此外，您还应咨询律师，寻求专业的法律建议。

问：如果抵押权人对房产进行拍卖，我作为买方有什么权利？

答：您有权参加拍卖，并争取以合理的价格购回房产。此外，如果拍卖程序存在违法行为，您有权向法院提起诉讼，要求撤销拍卖结果。

问：我可以在购买合同中加入哪些条款来保护自身权益？

答：您可以在购买合同中加入以下条款：如果房产存在抵押，卖方应负责解除抵押；如果抵押权人对房产进行拍卖，卖方应承担相应的赔偿责任。

问：如果我无法与抵押权人达成协议，我应该怎么办？

答：您可以向法院提起诉讼，要求法院判决解除抵押，或者要求法院判决卖方承担相应的赔偿责任。

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