最高法院裁定，根据《总统令》第 957 号，购房者如果因开发商未按照批准的计划开发房地产项目而停止付款，则无需事先获得住房和土地使用监管委员会 (HLURB) 的批准。法院强调，买家只需向开发商发出适当的通知即可暂停付款。该裁决旨在保护买家的利益，避免他们因无良开发商而遭受经济损失。此案确立了一项重要原则，即法律旨在保护购房者免受房地产行业中不道德行为的侵害。

房地产纠纷：无需 HLURB 批准即可停止付款的正当性

Francel Realty Corporation 与 Ricardo T. Sycip 之间的案件源于一份房屋和土地销售合同。Sycip 支付了首付款，但之后停止支付剩余款项，理由是该房屋存在缺陷。Francel Realty 提起诉讼，要求收回房产并索赔损失，但 Sycip 主张法院无管辖权，并辩称此案应由 HLURB 审理。最初，地区审判法院驳回了该案，理由是缺乏管辖权，而上诉法院支持了该判决，认为此案涉及根据《总统令》第 957 号对房地产销售中双方权利和义务的裁定，该法令属于 HLURB 的专属管辖范围。Francel Realty 随后向上诉法院提出上诉，最高法院维持了原判。

Francel Realty 的主要论点是，在进行了充分的审判后，下级法院不应以缺乏管辖权为由驳回案件。他们辩称，Sycip 没有获得 HLURB 的授权或许可就停止支付月租，从而使其停止付款无效。但最高法院不同意这一观点，认为即使经过充分审判，也可以随时提出缺乏管辖权的异议，因为它涉及法院处理此案的权力。法院引用了禁反言的例外原则，并提到 Tijam v. Sibonghanoy 案，其中一方在援引法院以确保对其对手的肯定救济后，可能被禁止质疑法院的管辖权。但法院也澄清说，Sibonghanoy 中的规则是例外而不是规则，禁反言只有在情况与该案类似的情况下才能适用。

法院进一步解释说，普遍的规则是，法院对标的物的管辖权是法律问题，不能通过双方的同意或协议来授予。此外，可以随时提出法院缺乏管辖权的异议，即使是在上诉时也是如此。法院强调，从一开始，Sycip 就在挑战地区审判法院的管辖权，并声称 HLURB 是对此案具有适当管辖权的实体。因此，Sycip 反复且持续地反对地区审判法院的管辖权，驳斥了 Francel Realty 的主张，即在撤诉动议中提出其他理由，即被视为服从法院的管辖。

关于未经 HLURB 批准停止付款的论点，最高法院裁定，《总统令》第 957 号第 23 条规定，如果开发商未能按照批准的计划在时限内开发房地产项目，买方只需向所有者或开发商发出适当的通知，即可停止进一步付款。最高法院强调，行政规则或法规必须与授权法律的规定相符，不得与之相矛盾。如果法规与法令本身不一致，则无效。实施细则不能修改、扩展或删除它旨在实施的法律。

此外，法院指出，《总统令》第 957 号的意图是为了向无助的公民提供保护，这些公民可能会成为某些人所谓的“不择手段的分期和公寓销售商”的牺牲品。因此，在停止付款之前要求 HLURB 的批准，不符合法律保护无辜的地段或房屋购买者免受狡猾的房地产开发商侵害的意图。为了充分实现该意图，购买者在向业主或开发商发出适当的通知后，有权立即停止付款，或者在向 HLRUB 提出针对不道德开发商的申诉时也是如此。开发商如果希望推翻这种付款的中止，可以证明其行动是合规的，这是合法的补救措施。

因此，最高法院驳回了 Francel Realty 的上诉，并支持了上诉法院的裁决。该裁决强调了《总统令》第 957 号在保护购房者免受无良开发商侵害方面的重要性，并澄清了购买者在没有获得 HLURB 事先批准的情况下暂停付款的权利。它确保房地产买家如果开发商未能履行其义务，将不再遭受不公正待遇。

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