菲律宾房地产抵押：不合理的利息和罚款是否有效？

G.R. No. 154129, July 08, 2005

引言

想象一下：您急需资金，于是抵押了您的房产，但合同中隐藏着高得离谱的利息和罚款。当您无力偿还时，您可能会失去一切。这就是本案的核心问题：法院在多大程度上可以干预房地产抵押合同中不合理的利息和罚款条款？本案涉及 Teresita Dio 与 Spouses Virgilio 和 Luz Roces Japor 以及 Marta Japor 之间的房地产抵押纠纷，核心问题是上诉法院是否正确地认定抵押合同中的利息和罚款条款违反道德，甚至非法，以及被执行拍卖的房产的“盈余”是否应该返还给抵押人。

法律背景

在菲律宾，贷款和抵押受到多项法律法规的约束。其中最重要的是《反高利贷法》（Act No. 2655），该法案最初限制了贷款的利息。然而，1982 年中央银行第 905 号通告取消了利率上限，允许借款人和贷款人自由协商利率。尽管如此，法院仍然有权审查利率，以确保它们不是不合理的、不公正的和过高的。即使取消了利率上限，法院仍然可以干预，以防止贷款人利用借款人的困境。

关键法律原则：

• 中央银行第 905 号通告：取消了贷款利率上限，但并不意味着允许贷款人随意设定利率。
• 不合理利率：即使利率没有违反《反高利贷法》，如果利率是不公正的、不合理的和过高的，法院可以进行干预。
• 《菲律宾民法典》第 2227 条：规定如果违约金或损害赔偿金是不公正的或不合理的，可以进行公平的减少。

例如，如果某人抵押房产以获得商业贷款，并且合同规定每月 10% 的利息，法院可能会认为该利率过高，并将其降低到更合理的水平。

案件分析

本案的事实如下：Spouses Japor 夫妇和 Marta Japor 共同拥有位于 Lucena 城市的两块相邻的房产。他们最初从 Quezon Development Bank (QDB) 获得贷款，并以这两块房产作为抵押。后来，他们通过经纪人 Lucia G. Orian 向 Teresita Dio 提供了抵押房产的机会，以获得另一笔贷款。1989 年 2 月 13 日，他们与 Dio 签订了一份房地产抵押合同，贷款金额为 P350,000，月利率为 5%，为期两个月，如果违约，每月额外收取 5% 的罚款。由于 Spouses Japor 夫妇未能按时偿还贷款，Dio 申请了法拍。Spouses Japor 夫妇向 Lucena 市地区审判法院 (RTC) 提起诉讼，要求确定合同义务，并申请初步强制禁令/限制令，以阻止拍卖。

案件的程序经过：

1. Spouses Japor 夫妇向 RTC 提起诉讼，要求确定合同义务并阻止拍卖。
2. RTC 驳回了 Spouses Japor 夫妇的诉讼，并宣布房地产抵押合同有效。
3. Spouses Japor 夫妇向菲律宾上诉法院提起上诉。
4. 上诉法院维持了 RTC 的判决，但修改了利息和罚款，认为它们是不合理的。
5. Dio 向菲律宾最高法院提起上诉。

最高法院在判决中引用了以下关键内容：

“虽然规定的利率在技术上和必要时可能不是根据第 905 号通告规定的高利贷，但由于高利贷在我们的管辖范围内在法律上已经不存在，但如果发现该利率是不公正的、不合理的和过高的，因此违反了道德（违反良好风尚），即使不是违反法律，也应公平地降低该利率。”

“在调整利率和罚款至公平合理的水平时，法院所做的只是反映了土地在止赎拍卖中的真实价格。原告投标的金额仅代表抵押债务的真实金额。因此，没有产生抵押人拥有既得权利的购买价格盈余。”

最高法院最终维持了上诉法院的判决，将利率降低到 12% 每年，罚款降低到 1% 每月，并裁定 Dio 没有义务将拍卖中的“盈余”返还给 Spouses Japor 夫妇。

实践意义

本案强调了菲律宾法院在审查房地产抵押合同中的利率和罚款条款方面的权力。即使取消了利率上限，法院仍然可以干预，以防止不合理的条款。对于借款人来说，这意味着即使他们签署了合同，他们仍然可以对不合理的条款提出异议。对于贷款人来说，这意味着他们不能随意设定利率，而必须确保条款是公平和合理的。

关键经验：

• 借款人应仔细审查抵押合同中的利率和罚款条款。
• 如果利率或罚款条款是不合理的，借款人可以向法院提出异议。
• 贷款人应确保抵押合同中的条款是公平和合理的，以避免法律纠纷。

常见问题

1. 什么是高利贷？

高利贷是指收取过高的利息。在菲律宾，尽管取消了利率上限，但法院仍然可以干预，以防止不合理的利率。

2. 法院在什么情况下可以干预抵押合同？

如果抵押合同中的利率或罚款条款是不公正的、不合理的和过高的，法院可以进行干预。

3. 什么是房地产抵押中的“盈余”？

房地产抵押中的“盈余”是指拍卖价格超过债务总额的部分。如果存在盈余，抵押人有权获得该盈余。

4. 如何确定利率是否合理？

法院将根据具体情况确定利率是否合理。通常，法院会将利率与市场利率进行比较，并考虑借款人的财务状况。

5. 如果我认为我的抵押合同是不公平的，我该怎么办？

您应该咨询律师，以评估您的合同并确定您的权利。您可以向法院提起诉讼，要求修改合同条款。

本案强调了在签订房地产抵押合同之前寻求法律建议的重要性。如果您需要有关房地产抵押、贷款或相关法律问题的专业法律帮助，请随时联系 ASG Law。我们是菲律宾马卡蒂和 BGC 的领先律师事务所，拥有经验丰富的律师团队，可以为您提供全面的法律服务。

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