本案确立了住宅开发商细分地块出售的权利，即使最初该地块上建有供业主使用的公共设施，只要这些设施不再运作，开发商的出售行为不构成违规。这意味着业主协会不能仅仅因为过去存在公共设施就阻止地块的出售。业主需要依据明确的法律依据，如土地所有权的直接侵犯或合同违约，来挑战开发商的决定。这一裁决明确了开发商在符合法律和规章的情况下管理其财产的自主权，以及业主协会为维护其成员利益而需要遵循的法律程序。
开发商权利 vs. 业主权益：细分地块的争议
本案源于 Teoville 业主协会与房地产开发公司 REAM Development Corporation 之间的纠纷，核心问题是 REAM 是否有权细分并出售 Teoville Subdivision II 的一块土地（98 号地块）。该地块最初被规划为可售地块，但在建成之前，整个住宅项目被转让给了 REAM。随后，居民经历了严重的供水危机，原有的中央供水系统瘫痪。REAM 之后将包含水箱的地块细分，并将一部分出售给 Edward L. Ferreira。业主协会主张 REAM 不能出售该地块，因为它属于公共空间，且建有属于业主协会的水箱。高等法院最终支持了开发商的权利，维持了土地出售的合法性。
本案的关键在于厘清业主协会和开发商各自的权利和义务。业主协会主张，根据菲律宾总统令第 957 号法令，任何对已批准的细分规划进行的修改，包括对公共用地的重新划分，都需要事先获得住房和土地使用监管委员会 (HLURB) 的批准以及业主的一致同意。REA M开发公司认为细分地块的时候，原有的供水设施已经停止运作，且公司已经捐赠了供水系统给业主委员会，所以土地不再属于公共用地，可以出售。
HLURB 最初的裁决倾向于业主协会，认为 REAM 在未事先获得批准的情况下重新划分公共用地，违反了相关法规。高等法院的裁决认为，在水箱已经停止运作且被移除的情况下，该地块不再被视为公共用地，REAM 有权对其进行细分和出售。法院同时强调，对 Ferreira 的土地所有权的质疑构成了一种间接攻击，根据托伦斯登记制度，这种攻击是不允许的。这一制度旨在确保土地所有权的确定性和可靠性，只有在直接提起的诉讼中才能挑战土地所有权，而不是在寻求其他救济的案件中附带提出。
最高法院在审查此案时，进一步强调了程序合规的重要性。法院指出，业主协会未能遵守菲律宾民事诉讼规则第 43 条的要求，包括未能提交由适当授权的公司官员签署的反论坛购物证明，以及未能附上相关的请愿书副本和其他证明文件。这些程序上的缺陷足以驳回业主协会的上诉。法院进一步指出，行政机构的调查结果通常应得到尊重，特别是当这些机构具有在其管辖范围内的事项方面的专业知识时。
此外，法院还强调，根据托伦斯制度注册的费雷拉的土地所有权已经获得了不可撤销的性质。根据托伦斯制度做出的注册裁决一旦经过法定质疑期，所有权即告完善，不得在日后受到间接质疑。允许间接攻击他的所有权将使托伦斯所有权受到重视的法律不可撤销性降至毫无意义的空话。因此，费雷拉的所有权不能受到间接攻击。对判决的直接攻击是通过诉讼或程序进行的，其主要目的是宣告无效、撤销或禁止执行该判决（如果尚未生效）；或者，如果财产已被处置，受害方可以提起诉讼以进行追回。
FAQs
| 本案的关键问题是什么？ | 本案争论的焦点是房地产开发商是否有权细分和出售住宅区内最初用于公共用途的地块，如果相关设施不再运作。高等法院的判决最终支持了开发商的权利。 |
| 什么是论坛购物证明？ | 论坛购物证明是一份宣誓书，原告或主要当事人必须证明其未在其他法院或机构就相同问题提起任何其他诉讼。本案中，业主协会提交的证明由律师签署，高等法院认为不符合程序要求。 |
| 什么是托伦斯登记制度？ | 托伦斯登记制度是一个土地登记系统，旨在确保土地所有权的确定性和可靠性。一旦土地根据该制度注册，并且法定的质疑期已过，其所有权即告完善，不能再受到间接质疑。 |
| 总统令第 957 号法令对本案有何影响？ | 菲律宾总统令第 957 号法令规范了房地产开发活动。本案中，业主协会主张 REAM 未经 HLURB 批准重新划分公共用地违反了该法令，但法院认为在该地块不再用作公共用途后，该法令不适用。 |
| HLURB 在本案中扮演什么角色？ | 住房和土地使用监管委员会 (HLURB) 是负责监管房地产开发活动的政府机构。业主协会最初向 HLURB 提出申诉，但 HLURB 的裁决被高等法院推翻。 |
| 为什么业主协会的上诉被驳回？ | 业主协会的上诉被驳回，原因在于未能遵守程序要求，包括提交由适当授权的人员签署的反论坛购物证明，以及未能附上相关的请愿书副本和其他证明文件。 |
| 间接攻击土地所有权是什么意思？ | 间接攻击土地所有权是指在寻求其他救济的诉讼中，附带提出对土地所有权的质疑，而不是直接提起诉讼来挑战土地所有权。 |
| 行政机构的调查结果在法庭上有多大分量？ | 行政机构的调查结果通常应得到尊重，特别是当这些机构具有在其管辖范围内的事项方面的专业知识时。 |
总而言之，高等法院的这一裁决强调了业主协会在挑战开发商行为时遵守法律程序的重要性，并明确了开发商在管理其财产方面的权利。业主协会需要在法律框架内行动，提供充分的证据来支持其主张。如果不遵守程序规则和无法提供充分证据，其诉讼很可能失败。
如有关于此裁决在特定情况下适用性的疑问，请通过 contact 或通过电子邮件 frontdesk@asglawpartners.com 联系 ASG 律师事务所。
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