菲律宾房地产止赎中撤销止赎销售的权利和程序
G.R. No. 101632, January 13, 1997
想象一下：您辛辛苦苦攒钱购买了一处房产，但由于意想不到的财务困境，您发现自己面临止赎的威胁。您是否有任何追索权？您是否可以撤销止赎销售并保住您的房产？
最高法院在政府服务保险系统诉上诉法院和菲律宾乡村酒店公司一案中探讨了这些重要问题。该案阐明了借款人在菲律宾止赎程序中的权利，特别是撤销止赎销售的理由和程序。
法律背景
止赎是债权人（通常是银行或金融机构）在借款人未能按时偿还抵押贷款时，可以合法收回抵押财产的过程。在菲律宾，止赎受《第3135号法案》（关于房地产抵押止赎的法案）和《第496号法案》（土地登记法）的管辖。
根据《第3135号法案》第8条，债务人有权在止赎销售后一定时间内申请撤销销售。该条规定：
“债务人可以在要求占有的诉讼中，但不迟于购买者获得占有后三十天，请愿撤销销售并取消占有令，具体说明他所遭受的损害，因为抵押未被违反或销售未按照本法案的规定进行，法院应按照《第496号法案》第一百一十二条规定的简易程序受理此请愿书；如果它发现债务人的申诉是正当的，它应以有利于他的方式处理由获得占有的人提供的全部或部分保证金。任何一方都可以根据《第496号法案》第十四条的规定对法官的命令提出上诉；但在上诉待决期间，占有令应继续有效。”
这意味着，如果债务人认为止赎销售不当或存在违规行为，他们可以在法定期限内向法院提出质疑。
案件分析
菲律宾乡村酒店公司（PVHI）从政府服务保险系统（GSIS）获得贷款用于建造酒店。为了担保贷款，PVHI将酒店及其内容抵押给GSIS。由于PVHI未能偿还贷款，GSIS启动了止赎程序。
PVHI试图阻止止赎，声称他们已全额支付了抵押债务，并且止赎程序存在程序违规行为。他们向不同的法院提起了多起诉讼，试图阻止GSIS止赎他们的财产。
最高法院最终裁定，PVHI有权根据《第3135号法案》第8条申请撤销止赎销售。法院认为，尽管PVHI最初提起诉讼的形式不正确，但实质正义要求允许他们质疑止赎的有效性。
以下是案件的关键要点：
- PVHI从GSIS获得了多笔贷款，并将酒店抵押作为担保。
- 由于PVHI未能偿还贷款，GSIS启动了止赎程序。
- PVHI试图阻止止赎，声称已全额支付抵押债务并存在程序违规行为。
- 最高法院裁定，PVHI有权根据《第3135号法案》第8条申请撤销止赎销售。
最高法院强调，PVHI补救措施是根据第3135号法令第8条废止LRC No. 3079的销售，GSIS已在其中寻求财产占有令。PVHI的追索权符合第3135号法令第8条：
“关于PVHI撤销止赎销售的动议，已在LRC No. 3079中提交（GSIS要求占有令），法院没有发现任何可反对之处。根据Art. No. 3135第8条，因止赎而受到损害的一方的补救措施确实是废止销售。”
法院还强调，程序规则不应僵化地适用，特别是当这样做会损害实质正义时。
实际影响
本案对菲律宾的借款人具有重大意义。它确认了他们有权质疑止赎销售的权利，并强调了法院在确保止赎程序公平公正方面的作用。
对于企业和个人来说，以下是需要注意的关键教训：
- 了解您在止赎程序中的权利。
- 如果您认为止赎销售不当，请及时寻求法律建议。
- 确保您遵守《第3135号法案》第8条规定的法定期限。
- 准备好提供证据证明止赎销售存在违规行为或不当之处。
常见问题解答
1. 我可以在什么情况下申请撤销止赎销售？
您可以基于多种理由申请撤销止赎销售，包括：
- 您已全额支付抵押债务。
- 止赎程序存在程序违规行为。
- 债权人收取了过高的利息或费用。
- 止赎销售的价格明显低于市场价值。
2. 我必须在多长时间内申请撤销止赎销售？
您必须在购买者获得占有后三十天内申请撤销止赎销售。
3. 我应该向哪个法院申请撤销止赎销售？
您应该向要求占有的诉讼的法院申请撤销止赎销售。
4. 申请撤销止赎销售需要什么证据？
您需要提供证据证明止赎销售存在违规行为或不当之处，例如付款收据、银行对账单或专家评估报告。
5. 如果我成功申请撤销止赎销售会怎么样？
如果您的申请成功，法院将撤销止赎销售，您将恢复对该房产的所有权。
6. 如果我无法撤销止赎销售该怎么办？
如果您无法撤销止赎销售，您可以尝试与债权人协商，寻求还款计划或找到其他解决方案。
7. 如果我被非法驱逐出我的房产该怎么办？
如果您被非法驱逐出您的房产，您可以向法院提起诉讼，要求恢复占有权并赔偿损失。
8. 在止赎程序中，我可以寻求哪些其他补救措施？
您可以根据具体情况寻求的其他补救措施包括：
- 临时限制令或初步禁令
- 损害赔偿
- 与债权人达成和解协议
9. 止赎销售的救济途径？
在止赎销售中，根据第3135号法令第8条，补救措施确实是废止销售。
10. 止赎销售是否为已成事实？
PVHI的补救措施是废止LRC No. 3079的销售，GSIS已在其中寻求财产占有令。
本事务所擅长处理此类法律问题。如果您需要有关止赎程序或撤销止赎销售的法律建议，请随时与我们联系。我们致力于保护您的权利，并为您提供最佳的法律代表。
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