所有权争议并不妨碍非法滞留诉讼的简易程序管辖权

G.R. No. 117250, September 19, 1996

想象一下：您是一位房东，租约到期后，您的租户拒绝搬走。您提起驱逐诉讼，但租户声称他们实际上拥有房产。初审法院是否有权审理此案？本案探讨了在非法滞留诉讼中，当地法院在所有权争议出现时的管辖权问题，对于房东和租户都具有重要的实际意义。

法律背景

菲律宾的非法滞留诉讼（Unlawful Detainer）旨在解决房产的实际占有权问题。这类案件通常由当地法院（Metropolitan Trial Courts, Municipal Trial Courts, and Municipal Circuit Trial Courts）管辖。然而，当被告提出所有权主张时，问题就变得复杂了。Batas Pambansa Blg. 129 第 33 条规定，即使被告提出所有权问题，当地法院仍有权审理，但其对所有权的裁决仅限于确定占有权问题，不影响所有权的最终归属。

“第 33 条规定，大都会审判法院、市审判法院和市巡回审判法院应行使“对强行侵入和非法滞留案件的专属原始管辖权：但如果在此类案件中，被告在其诉状中提出所有权问题，并且不解决所有权问题就无法解决占有权问题，则只能解决所有权问题以确定占有权问题。”

换句话说，当地法院可以临时裁定所有权，但这并不妨碍当事人在有管辖权的法院提起所有权诉讼。

案件回顾

本案涉及 Patricia Sandel (Sandel) 和 Roberto Y. Martinez (Martinez) 之间的租赁协议。Sandel 将一块土地出租给 Martinez，租期七年，从 1984 年 4 月到 1991 年 3 月。协议规定 Martinez 将在土地上建造一座商业建筑，并在租期结束后将所有权转让给 Sandel。

租约到期后，Sandel 提起非法滞留诉讼，要求 Martinez 腾退土地和建筑物。Martinez 反驳说，协议中关于建筑物所有权自动转让的条款无效，因此当地法院无权审理此案。

案件经过以下程序：

• 1991年6月13日，Sandel向卡卢坎市大都会审判法院提起非法滞留诉讼。
• 1991年8月27日，大都会审判法院驳回了Martinez的驳回动议。
• Martinez 向卡卢坎市地区审判法院提起调卷令和禁止令申请。
• 1992年9月3日，地区审判法院裁定大都会审判法院的命令无效，支持Martinez的申请。
• Sandel 向上诉法院提出复审申请。
• 1994年9月22日，上诉法院驳回了 Sandel 的上诉，维持了地区审判法院的判决。
• Sandel 向上诉法院提出复审申请。

上诉法院认为，由于需要确定租赁协议中第 7 条的有效性，即建筑物所有权自动转让给 Sandel 的条款，因此大都会审判法院对驱逐案件没有管辖权。

最高法院不同意上诉法院的判决，认为大都会审判法院有权审理此案。法院强调，非法滞留诉讼的重点是占有权，即使存在所有权争议，当地法院也有权临时裁定所有权，以确定占有权。

“即使被告提出自己对标的物的所有权（在建筑物的情况下），或第三人（在土地的情况下）对非法滞留诉讼标的物的所有权，该事实也不会剥夺大都会审判法院的管辖权。法院的管辖权不能取决于答辩状或驳回动议中提出的辩护，而取决于起诉状的指控。”

最高法院推翻了上诉法院的判决，并将案件发回大都会审判法院继续审理。

实际意义

本案明确了在非法滞留诉讼中，当地法院的管辖权范围。即使存在所有权争议，当地法院仍有权审理，但其对所有权的裁决仅限于确定占有权问题。这对于房东和租户都具有重要的实际意义。

关键经验:

• 在非法滞留诉讼中，即使存在所有权争议，当地法院仍有权审理。
• 当地法院对所有权的裁决仅限于确定占有权问题，不影响所有权的最终归属。
• 当事人可以在有管辖权的法院提起所有权诉讼，以解决所有权争议。

常见问题解答

问：什么是非法滞留诉讼？

答：非法滞留诉讼是指在租赁协议到期后，租户拒绝腾退房产时，房东提起的诉讼。

问：当地法院是否有权审理非法滞留诉讼？

答：是的，当地法院（Metropolitan Trial Courts, Municipal Trial Courts, and Municipal Circuit Trial Courts）有权审理非法滞留诉讼。

问：如果被告在非法滞留诉讼中提出所有权主张，会怎样？

答：即使被告提出所有权主张，当地法院仍有权审理此案，但其对所有权的裁决仅限于确定占有权问题，不影响所有权的最终归属。

问：我可以在哪里提起所有权诉讼？

答：所有权诉讼应在有管辖权的法院提起，通常是地区审判法院（Regional Trial Court）。

问：如果我对租赁协议中的条款有疑问，我应该怎么办？

答：您应该咨询律师，以获得专业的法律建议。

问：本案对房东有什么影响？

答：本案确认了房东在租约到期后，可以通过非法滞留诉讼迅速收回房产的权利，即使租户提出所有权主张。

问：本案对租户有什么影响？

答：本案提醒租户，即使他们认为自己对房产拥有所有权，也必须通过合法的途径解决争议，而不是拒绝腾退房产。

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