销售合同还是抵押贷款？了解菲律宾公平抵押贷款的认定标准

G.R. No. 102557, July 30, 1996

引言

在菲律宾，房地产交易往往错综复杂，买卖双方的真实意图可能与合同表述不符。本案的核心问题是：如何区分绝对销售合同和公平抵押贷款？当经济压力迫使人们签署看似出售房产的协议，但实际上只是为了获得贷款担保时，该如何保护自己的权益？本案将深入探讨菲律宾最高法院对此类问题的裁决，并为房地产交易参与者提供重要的法律指导。

法律背景

菲律宾《民法典》第1602条明确规定了在某些情况下，即使合同表面上是销售，也可能被推定为公平抵押贷款。这些情况包括：

• “买回权的销售价格异常不足；”
• “卖方仍然以承租人或其他身份占有；”
• “在回购权到期时或之后，又签订了延长赎回期限或授予新期限的另一份文书；”
• “买方为自己保留部分购买价格；”
• “卖方保证自己支付所售物品的税款；”
• “在任何其他情况下，可以公平地推断出当事人的真实意图是该交易应保证债务的支付或任何其他义务的履行。”

根据第1604条，以上规定也适用于表面上是绝对销售的合同。如有疑问，表面上是附有回购权的销售合同应被解释为公平抵押贷款。这意味着，即使合同写的是“出售”，如果存在上述任何一种情况，法院可能会认定该合同实际上是抵押贷款，允许“卖方”在偿还债务后赎回房产。

例如，如果某人急需用钱，以远低于市场价的价格“出售”房产，但仍然住在里面并支付房产税，法院很可能会认定这是一项公平抵押贷款，而不是真正的销售。

案件分析

本案涉及Zamora与De Guzman之间的房地产交易。De Guzman因经济困难向Zamora借款，并以其在家族房产中的份额作为抵押。后来，双方签署了一份“绝对销售合同”，但De Guzman声称这只是为了确保Zamora的贷款安全。以下是案件的关键时间线：

• 1987年：De Guzman以房产份额抵押向Zamora借款14万比索。
• 1988年3月1日：De Guzman签署“绝对销售合同”，将房产份额以45万比索的价格“出售”给Zamora。
• 1988年3月3日：De Guzman收到Zamora支付的剩余款项177,644比索，并在收据上注明为“最终付款”。
• 1988年3月29日：Zamora写信给De Guzman及其兄弟姐妹，仍然称他们为房产所有人，并表示将继续支付租金。
• 1988年5月1日：Zamora提出允许De Guzman回购房产份额。
• 1988年5月5日：De Guzman通过律师表达了回购意愿。
• 1988年9月12日：De Guzman提起诉讼，要求法院宣告销售合同无效，并要求Zamora返还房产份额。

最高法院支持了下级法院的判决，认定该合同为公平抵押贷款。法院强调了以下几个关键因素：

“在确定合同的性质时，法院不受当事人给予的标题或名称的约束。评估此类协议的决定性因素是当事人的意图，这不仅体现在合同中使用的术语，还体现在他们在协议执行之前、期间和之后的行为、言语、行动和契约。”

法院还指出，Zamora在签署“绝对销售合同”后仍然承认De Guzman为房产所有人并继续支付租金，这表明双方的真实意图并非出售房产，而是为了确保贷款安全。

此外，法院认为45万比索的“售价”远低于当时的市场价值，这也是认定为公平抵押贷款的关键因素之一。正如最高法院所说：

“考虑到该房产具有商业性质，并且位于奎松市繁忙的E. Rodriguez大道沿线，所谓的45万比索的购买价格异常不足，因为它相当于每平方米仅1500比索。”

实践意义

本案强调了在房地产交易中明确当事人真实意图的重要性。即使合同表面上是销售，如果存在上述任何一种情况，法院可能会认定该合同实际上是抵押贷款。因此，在签署任何房地产协议之前，务必寻求法律建议，确保自己的权益得到充分保护。

关键教训

• 明确意图：在合同中清晰明确地表达当事人的真实意图，避免使用含糊不清的语言。
• 评估价值：确保“售价”与房产的市场价值相符，避免因价格过低而被认定为公平抵押贷款。
• 寻求法律建议：在签署任何房地产协议之前，务必咨询律师，了解自己的权利和义务。
• 保留证据：保存所有与交易相关的证据，包括信件、收据、银行记录等，以便在发生争议时证明自己的主张。

常见问题解答

问：如何判断我的销售合同是否会被认定为公平抵押贷款？

答：如果存在《民法典》第1602条规定的任何一种情况，例如售价远低于市场价、卖方仍然住在房产中等，您的合同可能会被认定为公平抵押贷款。

问：如果我的合同被认定为公平抵押贷款，我该怎么办？

答：您可以向法院提起诉讼，要求法院宣告该合同为公平抵押贷款，并允许您在偿还债务后赎回房产。

问：我需要提供哪些证据来证明我的合同是公平抵押贷款？

答：您可以提供与交易相关的信件、收据、银行记录等证据，证明双方的真实意图并非出售房产，而是为了确保贷款安全。证人证词也可以作为证据。

问：如何避免我的销售合同被认定为公平抵押贷款？

答：确保合同清晰明确地表达当事人的真实意图，售价与房产的市场价值相符，并在签署合同之前咨询律师的意见。

问：如果我已经签署了看似出售房产的合同，但实际上只是为了获得贷款，我还有机会吗？

答：是的，您仍然可以向法院提起诉讼，要求法院宣告该合同为公平抵押贷款，并允许您在偿还债务后赎回房产。但是，您需要提供充分的证据来证明您的主张。

本案凸显了房地产交易中潜在的法律风险。ASG Law律师事务所精通菲律宾房地产法，我们致力于保护您的权益。无论您是买方还是卖方，我们都能为您提供专业的法律咨询和代理服务。立即联系我们，确保您的交易安全可靠！

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