租赁纠纷中，法院可立即执行驱逐判决，但上诉和保证金可暂缓执行

G.R. No. 107640, January 29, 1996

在菲律宾，房东和租户之间的纠纷时有发生。本案涉及一宗长期非法滞留案件，凸显了法院在驱逐租户方面的权力以及租户可采取的暂缓执行措施。此案不仅对房东具有指导意义，也为租户提供了宝贵的法律见解，让他们了解自己的权利和义务。

案件背景

本案中，Faustina Puncia和Domingo Balantes是Roberto Roco位于Naga市的土地上的租户。由于长期拖欠租金，Roco向Naga市初审法院提起诉讼，要求驱逐Puncia和Balantes。经过十多年的诉讼，法院最终判决租户搬离该土地，拆除房屋，并支付拖欠的租金、律师费和诉讼费用。

法律背景

根据菲律宾《民事诉讼规则》第70条，在非法滞留案件中，如果判决对被告不利，应立即执行。该规则旨在保护合法占有人的权益，防止进一步的不公正。但被告可以通过以下方式暂缓执行：

• 提起上诉；
• 提交暂缓执行保证金；
• 在上诉期间定期向法院缴纳租金。

如果被告未能满足上述条件，法院有权立即执行判决，驱逐被告并拆除其房屋。此外，在某些特殊情况下，即使已发出执行令，法院也可能暂缓执行，例如：

• 延迟缴纳租金是由于欺诈、意外、错误或可原谅的疏忽；
• 判决后发生重大变化，导致执行不公平；
• 没有执行的紧迫性，因为情况并不支持。

本案中，最高法院强调了及时执行非法滞留判决的重要性，但也承认在特定情况下可以暂缓执行，以确保公平公正。

案件分析

本案的诉讼过程十分漫长，从初审法院到最高法院，历经了多个阶段：

1. 初审法院判决租户搬离并支付租金。
2. 租户上诉至地区审判法院，地区审判法院维持原判。
3. 租户上诉至上诉法院，上诉法院驳回上诉。
4. 租户向最高法院提起上诉，最高法院以不符合要求为由驳回上诉。
5. 初审法院发出执行令，租户未能拆除房屋，房东申请拆除令。
6. 租户向地区审判法院申请调卷令，地区审判法院最初判决拆除令无效，但后来又撤销判决，驳回调卷令申请。
7. 租户再次向最高法院提起上诉，最高法院再次驳回上诉。
8. 初审法院再次发出拆除令，房屋被拆除。
9. 租户再次向地区审判法院申请调卷令，地区审判法院驳回申请。
10. 租户再次向最高法院提起上诉。

最高法院在最终判决中指出：

“在原告对被告提起的驱逐诉讼中，初审法院判决原告胜诉。地区审判法院在上诉中维持了初审法院的判决。上诉至上诉法院时，两个下级法院的判决均得到维持。”

最高法院还强调：

“仔细考虑本请愿书表明，请愿人未能说明为何应推翻已就同一问题作出裁决的三个法院的行动。请愿人未能证明这些法院的事实调查并非基于实质性证据，或者其判决违反了适用的法律和判例。”

最高法院最终驳回了租户的上诉，认为租户的行为纯属拖延诉讼。

实际影响

本案对房东和租户都具有重要的实际意义。对于房东而言，本案确认了他们有权通过法律途径驱逐拖欠租金的租户，并及时收回自己的财产。对于租户而言，本案提醒他们必须履行租约义务，按时支付租金，否则将面临被驱逐的风险。

关键教训

• 房东应及时采取法律行动，驱逐拖欠租金的租户。
• 租户应履行租约义务，按时支付租金。
• 在非法滞留案件中，法院可以立即执行判决，但租户可以通过上诉和提交保证金来暂缓执行。
• 拖延诉讼只会增加诉讼成本，最终可能导致败诉。

常见问题

1. 如果我无法按时支付租金，我该怎么办？

如果您无法按时支付租金，应立即与房东沟通，寻求解决方案。您可以尝试与房东协商分期付款或延期付款。如果无法达成协议，您可能需要寻求法律援助。

2. 如果我被房东非法驱逐，我该怎么办？

如果您被房东非法驱逐，您可以向法院申请恢复占有令。您还可以向房东索赔损失，包括搬迁费用、租金差额和精神损失。

3. 如何提起上诉以暂缓执行驱逐令？

您需要在收到判决后15天内提起上诉，并提交暂缓执行保证金。您还需要在上诉期间定期向法院缴纳租金。

4. 什么是暂缓执行保证金？

暂缓执行保证金是您向法院提交的一笔钱，用于保证您在上诉期间履行租约义务。如果您的上诉失败，这笔钱将用于支付房东的损失。

5. 如果我没有钱支付暂缓执行保证金，我该怎么办？

如果您没有钱支付暂缓执行保证金，您可以向法院申请免除保证金。您需要提供证据证明您无力支付保证金，并且您的上诉有胜诉的可能性。

6. 共和国法案第 7279 号，即《1992 年城市发展和住房法》如何影响驱逐？

第 7279 号共和国法案最初规定暂停驱逐计划受益人及其房屋或住所三年。但是，该暂停不适用于在该法案生效后建造建筑物的人员，也不适用于第 28 条中列举的案件，其中包括有法院驱逐和拆除令的情况。

7. 如果房屋的部分被拆除，但超出诉讼范围怎么办？

在这种情况下，最高法院强调，被告必须在诉讼中尽早提出这一事实，以便下级法院可以解决这个问题。未能及时提出这一论点可能会导致最高法院驳回对此问题的考虑。

8. 如果驱逐令已执行，但后来发现是非法的，该怎么办？

即使驱逐令已执行，如果后来发现是非法的，受影响的当事人仍可寻求补救措施。这可能包括向法院申请恢复占有令或寻求损害赔偿。补救措施的具体类型将取决于案件的具体情况和适用的法律。

9. 在非法滞留案件中，房东的责任是什么？

在非法滞留案件中，房东有责任证明存在有效的租赁协议，租户未能支付租金或违反了协议条款，并且房东已向租户发出适当的通知以搬离房产。

10. 在非法滞留案件中，租户的责任是什么？

在非法滞留案件中，租户有责任支付租金并遵守租赁协议的条款。如果租户未能履行这些义务，房东有权提起驱逐诉讼。

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