租约到期：房东驱逐租户的合法权利

G.R. No. 117423, January 24, 1996

当租户的租约到期时，房东是否有权将其驱逐？菲律宾最高法院在 LEGAR MANAGEMENT & REALTY CORPORATION v. COURT OF APPEALS 一案中对此问题进行了裁决，明确了房东在租约到期后的权利。本案的判决对于在菲律宾租赁房产的房东和租户都具有重要的意义。

法律背景

了解菲律宾的租赁法律对于理解本案至关重要。以下是一些关键的法律概念：

• 菲律宾民法典第1687条： 如果未确定租赁期限，则根据租金支付方式确定租赁期限：按年支付，则为一年；按月支付，则为一月；按周支付，则为一周；按日支付，则为一天。
• Batas Pambansa Blg. 877 (租金管制法)： 该法律旨在保护租户免受不公平的租金上涨和无理的驱逐。
• 驱逐的理由： 根据租金管制法，只有在存在特定理由的情况下才能驱逐租户，例如未支付租金、违反租赁协议或租约到期。

本案的核心争议在于，在租金管制法下，租约到期是否足以成为驱逐租户的理由。最高法院在本案中明确了这一点。

案例回顾

LEGAR MANAGEMENT & REALTY CORPORATION v. COURT OF APPEALS 一案涉及以下事实：

1. Augusto 和 Celia Legasto 夫妇拥有一栋公寓楼，并与 Felipe Pascual 和 Dionisio Ancheta 签订了租赁合同，租赁期限未定。
2. 后来，Legasto 夫妇成立了 Legar Management & Realty Corporation，并将包括该公寓楼在内的所有权利转让给了该公司。
3. 该公司允许 Pascual 和 Ancheta 继续按月租赁该公寓，每月租金为 1,545 比索。
4. 1992年，该公司向 Pascual 和 Ancheta 发出正式通知，要求他们在当年5月和6月底前搬离该公寓，但两人拒绝搬离。
5. 该公司向奎松市地方法院提起驱逐诉讼。

一审法院判决该公司胜诉，但二审法院和上诉法院都推翻了该判决，理由是租约到期不足以成为驱逐的理由。最高法院最终推翻了上诉法院的判决，支持一审法院的判决。

最高法院认为：

“根据 Batas Pambansa Blg. 877 第6条，除非租赁期限已确定，否则菲律宾民法典第1673条第(1)款的规定，就本法所涵盖的住宅单元而言，在本法生效期间暂停适用，但民法典和民事诉讼规则中关于租赁合同的其他规定，只要与本法规定不冲突，则适用。”

最高法院还引用了之前的判例，例如 Rivera v. Florendo，指出按月支付租金的租赁协议被视为按月租赁，并且在房东发出适当的通知后，可以在任何一个月底到期。

“在本案中，所有三级法院都认定，涉案房产的租赁是按月租赁，并且原告已向被告发出适当的合同不续签通知和搬迁要求。毫无疑问，被告与原告的父亲和利益前任者签订的口头租赁协议已被有效终止，在这种情况下，根据 Batas Pambansa Blg. 877 第5条(f)款，有充分的理由进行驱逐，该条款规定：”

“第5条：司法驱逐的理由。- 允许基于以下理由进行驱逐：

‘(f) 租赁合同期限届满。’”

实际影响

本案的判决对于菲律宾的租赁市场具有重要的实际意义。它明确了房东在租约到期后的权利，并允许房东在租约到期后驱逐租户，即使租金管制法仍然有效。

对于房东来说，这意味着：

• 他们有权在租约到期后要求租户搬离。
• 他们不需要提供额外的理由来驱逐租户，只要租约已经到期。
• 他们应该向租户发出适当的通知，要求他们在租约到期后搬离。

对于租户来说，这意味着：

• 他们应该了解自己的租赁协议的条款，包括租赁期限。
• 他们应该按时支付租金，并遵守租赁协议的所有条款。
• 如果他们希望继续租赁该房产，他们应该在租约到期前与房东协商续租事宜。

关键教训

• 租约到期是驱逐的合法理由： 即使在租金管制法下，租约到期仍然是驱逐租户的合法理由。
• 适当的通知至关重要： 房东必须向租户发出适当的通知，要求他们在租约到期后搬离。
• 了解您的权利和义务： 房东和租户都应该了解自己的租赁协议的条款以及相关的法律法规。

一个例子： 假设李先生拥有一套公寓，并与王女士签订了为期一年的租赁协议。一年后，租赁协议到期，李先生向王女士发出通知，要求她在下个月底前搬离。如果王女士拒绝搬离，李先生有权向法院提起驱逐诉讼，并很可能会胜诉。

常见问题解答

问：租约到期后，房东可以立即驱逐租户吗？

答：不可以。房东必须向租户发出适当的通知，给予租户合理的搬迁时间。

问：如果租户拒绝在租约到期后搬离，房东应该怎么办？

答：房东可以向法院提起驱逐诉讼。

问：租户可以在哪些情况下阻止驱逐？

答：如果房东没有发出适当的通知，或者驱逐的理由不合法，租户可以阻止驱逐。

问：租金管制法是否仍然有效？

答：是的，租金管制法仍然有效，但本案的判决明确了租约到期是驱逐的合法理由。

问：如果我需要法律咨询，我应该怎么办？

答：您可以咨询律师，以获取关于租赁法律的专业建议。

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