农业租户具有提起土地赎回诉讼的权利

G.R. No. 236173, April 11, 2023

在菲律宾，土地所有权和使用权问题一直备受关注。最高法院最近审理的“尼卡诺·加西亚的继承人诉多米纳多·J·布尔戈斯夫妇”一案，再次引发了对农业租户权利的讨论。本案的核心问题是，农业租户是否有权提起土地赎回诉讼，以及该权利的时效期限如何计算。本案的判决对于保护农业租户的权益，维护社会公平正义具有重要意义。

法律背景

为了更好地理解本案，我们需要了解菲律宾相关的法律原则和法规。

农业土地改革法典

菲律宾的《农业土地改革法典》（Republic Act No. 3844）旨在保护农业租户的权益，促进土地的公平分配。该法典赋予农业租户优先购买权和赎回权。优先购买权是指，如果土地所有者决定出售土地，农业租户有权在同等条件下优先购买。赎回权是指，如果土地在农业租户不知情的情况下被出售给第三方，农业租户有权以合理的价格赎回土地。

具体而言，第12条规定了佃农的赎回权：

Sec. 12. Lessee’s Right of Redemption. – In case the landholding is sold lo a third person without the knowledge of the agricultural lessee, the latter shall have the right to redeem the some at a reasonable price and consideration: Provided, That where there are two or more agricultural lessees, each shall be entitled to said right of redemption only to the extent of the area actually cultivated by him. The right oft he redemption under this Section may be exercised within one hundred eighty day from notice in writing which shall be served by the vendee on all lessees affected and the Department of Agrarian Reform upon the registration of the sale, and shall have priority over any other right of legal redemption. The redemption price shall be the reasonable price of the land at the time of the sale.

该条款明确规定，如果土地在未告知农业租户的情况下被出售，租户有权在180天内赎回土地。但是，该180天的期限从何时开始计算呢？最高法院在本案中对此进行了明确。

租赁关系的延续

此外，值得注意的是，农业租赁关系不会因为当事人的死亡或丧失行为能力而终止。《农业土地改革法典》第9条明确规定，如果农业租户死亡或永久丧失行为能力，租赁关系将在土地所有者和能够亲自耕种土地的人之间继续存在。这意味着，农业租户的继承人有权行使之前赋予农业租户的赎回权。

案件回顾

本案涉及一块位于布拉干省吉圭因托镇的土地。尼卡诺·加西亚是该土地的农业租户。在他去世后，他的继承人发现，多米纳多·布尔戈斯通过欺诈手段将部分土地转让到了自己名下，并将其分割成小块出售给了他人。加西亚的继承人提起诉讼，要求撤销这些土地的转让，并将土地归还给他们。

案件的经过可以概括为以下几个步骤：

• 2016年6月2日，加西亚的继承人向布拉干省地方审判法院提起诉讼，要求收回土地所有权。
• 被告多米纳多·布尔戈斯辩称，该案件属于农业纠纷，地方法院无权管辖，且原告没有诉讼理由。
• 地方法院最初驳回了被告的辩护理由，但后来又推翻了之前的裁决，驳回了原告的诉讼请求。
• 加西亚的继承人直接向最高法院提起上诉。
• 最高法院最初驳回了上诉，但在重新审理后，推翻了之前的裁决，支持了加西亚继承人的诉讼请求。

最高法院认为，地方法院不应在没有进行充分审理的情况下，就驳回原告的诉讼请求。以下是最高法院判决中的一段重要引述：

The Court underscored that the case did not reach the pre-trial stage. Thus, there was no opportunity for the Heirs to submit the original of the Kasunduan to the trial court for marking and authentication or, much less, to formally offer it in evidence. All the trial court had at the time was the copy of the Kasunduan as attached to the Complaint. The document’s authenticity, due execution, and enforceability, as well as its probative value, in general, cannot be pre-judged without the benefit of a trial. That the RTC already ruled in part on the merits of the Complaint without allowing the Heirs to present evidence amounted to a violation of the latter’s right to due process.

这段话强调，原告有权提交证据，证明其对土地拥有合法权益。在没有给予原告充分举证机会的情况下，法院不应草率地驳回其诉讼请求。

实际影响

本案的判决对于菲律宾的农业租户具有重要的实际意义。它明确了农业租户有权提起土地赎回诉讼，并强调了法院在审理此类案件时应遵循的程序。以下是一些关键的教训：

• 农业租户有权提起土地赎回诉讼，以保护其合法权益。
• 法院在审理土地纠纷案件时，应给予当事人充分举证的机会。
• 农业租赁关系不会因为当事人的死亡或丧失行为能力而终止。
• 土地所有者在出售土地时，应事先通知农业租户，否则租户有权赎回土地。

例如，假设一位农民在一块土地上耕种了多年，但土地所有者在未告知他的情况下将土地出售给了第三方。根据本案的判决，这位农民有权提起诉讼，要求以合理的价格赎回土地。这为农业租户提供了一层重要的法律保护，确保他们的权益不会受到侵犯。

常见问题解答

以下是一些与本案相关的常见问题：

1. 农业租户的赎回权的时效期限是多久？

答：根据《农业土地改革法典》，农业租户的赎回权的时效期限为180天，从收到土地出售的书面通知之日起计算。

2. 如果土地所有者没有通知农业租户就出售了土地，租户该怎么办？

答：在这种情况下，农业租户可以提起诉讼，要求以合理的价格赎回土地。时效期限从租户得知土地出售之日起计算。

3. 农业租户的继承人是否可以行使赎回权？

答：是的，根据《农业土地改革法典》，农业租赁关系不会因为当事人的死亡或丧失行为能力而终止。因此，农业租户的继承人有权行使之前赋予农业租户的赎回权。

4. 赎回土地的价格如何确定？

答：赎回土地的价格应为土地出售时的合理价格。如果当事人对价格有争议，可以由法院进行评估。

5. 如果农业租户没有足够的资金赎回土地，该怎么办？

答：农业租户可以向土地银行申请贷款，以支付赎回土地的费用。

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