本案裁定，在征用土地时，政府必须根据当时的公平市场价值支付公正补偿。这意味着估值不能基于未来的市场价格，而应基于征用发生时的实际价值。最高法院强调，使用征用后的数据计算补偿是不恰当的，因为这等同于双重赔偿。这一裁决确保土地所有者在政府征用其财产时获得公平合理的补偿。
土地银行的估值争议：公正补偿是否应反映未来价格上涨？
科拉松·维勒加斯向政府自愿出售位于西内格罗斯省桂胡尔岸市的土地，以实施土地改革综合计划。然而，双方对土地的公正补偿金额存在争议。土地银行菲律宾（LBP）提出的最初估值遭到拒绝，并最终诉诸法庭。区域审判法院作为特别土地法庭（RTC-SAC）裁定了更高的补偿金额，其中考虑了糖和糖蜜未来价格上涨的因素。LBP对该裁决提出上诉，声称违反了确定公正补偿的管理准则。
本案的核心问题是：公正补偿是否应基于征用时的市场价值，或者是否可以考虑未来的价格上涨？根据RA 6657第17条的规定，公正补偿的确定需要考虑若干因素，包括土地的收购成本、类似财产的当前价值、土地的性质、实际用途和收入、所有者的估价、税务申报以及政府评估员的评估。这些因素已被转化为行政命令第5号第IIA条中的一个基本公式：LV =（CNI x 0.6）+（CS x 0.3）+（MV x 0.1）。在本案中，适用公式为LV =（CNI x 0.9）+（MV x 0.1），因为可比销售因素不适用。
然而，重要的是要注意，法院并非被该公式束缚，可以放松对其的严格适用。不过，法院必须在裁决中清楚地解释偏离的原因。在本案中，专员委员会报告称可比销售（CS）因素不适用，原因是缺乏满足行政命令第5号第II.C.1.a条和II.C.2.c条标准的至少三笔销售交易。法院还发现专员委员会计算财产的市场价值存在错误，因为他们计算了整个11.7182公顷财产的市场价值，尽管只有10.6914公顷受土地改革综合计划的约束。
就年度总产量而言，委员会使用圣卡洛斯碾磨区办事处提供的作物年度2003-2004的数据。最高法院认为，根据DAO 5号令，行政命令明确规定，年度总产量应对应于实地调查日期之前的最新12个月的平均数据。法院还强调了先例，明确指出公正补偿应基于征用时财产的价值。如土地银行诉曼扎诺案阐明，公正补偿金额必须根据征用时财产的公平市场价值确定。因此，法院裁定使用2004年之后的数据是不合适的，原因是使用未来数据设定资本化净收入，同时又给予利息等同于双重赔偿。
最高法院最终维持了上诉法院的部分判决，但修改了土地估值。法院确定了正确的市场价值和资本化净收入，并利用这些数字将科拉松·维勒加斯财产的公正补偿确定为1,935,776.40比索。法院还规定，从征用之日（即2004年9月29日）起至2013年6月30日，应按每年12%的法定利率支付利息。之后，或从2013年7月1日开始直至全额支付，公正补偿应根据菲律宾中央银行货币委员会第799号通告（2013系列）按每年6%的法定利率计息。
FAQs
| 本案的关键问题是什么？ | 本案的关键问题是，为征地支付的公正补偿应如何计算，尤其是在年度总产量等要素的使用方面。它探讨了使用哪些年份数据以及该公式应考虑哪些因素。 |
| 什么是公正补偿？ | 在菲律宾，公正补偿是指因私有财产被政府用于公共用途而支付的“充分和公平”的金额。它旨在确保所有者不会因征地而蒙受不公平的财务损失。 |
| DAO No. 5对确定公正补偿有什么影响？ | DAO No. 5（部门行政命令No. 5）为土地估值提供了一套详细的规则和法规，这些规则和法规应按自愿或强制方式取得的土地应根据菲律宾共和国第6657号法律而定。行政命令在根据几个经济因素估算征地的价值时采用标准化公式。 |
| 可比销售（CS）因素为何在本案中被认为不适用？ | 可比销售因素之所以不适用，是因为不符合可比交易的必要标准。主要原因是缺乏至少三笔满足既定准则的销售交易，且已确定的销售在允许的期限后注册。 |
| 本案中年度总产量（AGP）的角色是什么？ | 年度总产量是计算待售农作物资本化净收入（CNI）的重要变量，其与市场销售价格一起影响被评估土地的价值。 |
| 法院在年度总产量数据来源方面的理由是什么？ | 最高法院表示，最好以地方实体为基础估算土地产量。因此，选择来自碾磨区的数据代替全国平均值是一种实践选择。 |
| 利率在判决中是如何使用的，其目的是什么？ | 为了支付在适当评估并交付评估财产期间的延迟利息，作为利息被处以征用金额。由于未能适当地归还征用时期的市场情况造成的损失，它有效地补偿了房地产业主。 |
| 菲律宾中央银行的利率规定在本案中是如何使用的？ | 关于法定利息适用性的一些争议涉及应用菲律宾中央银行利率，具体是指从最初金额支付开始的特定时间。从征地时起，利息支付义务从2004年9月29日至2013年6月30日被要求缴纳每年12％的利息，之后到全额付清之时为止，需缴纳6％。 |
通过维持公正补偿应反映征用时市场价值的原则，最高法院强调了政府确保土地所有者在根据土地改革计划获得土地时得到公平合理待遇的义务。在进行土地征用过程中对这些规则和程序的适当遵守，这不仅可以保护私有财产权，而且增强了土地改革措施的可信度，使其对地主和受助农民都有利。
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Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Land Bank of the Philippines vs. Corazon M. Villegas, G.R. No. 224760, October 06, 2021
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