最高法院裁定，根据农地改革计划（CARP）的适用性，在1988年6月15日之前经住房和土地使用监管委员会（HLURB）批准的城镇规划和分区条例中的土地重新分类，应优先于任何其他考虑。这一裁决意味着，在CARP生效日期之前被划为非农业用地的土地，应排除在该计划的范围之外，即使这些土地后来再次被划为农用地。该裁决对于土地所有者和拟进行土地用途变更的个人来说至关重要，因为该裁决确立了对先前批准的规划的法律承认和尊重。

城镇规划与土地改革：对先前批准的规划的优先考虑

本案源于 Pacifico Gonzales 的继承人对位于 Laguna 的 Cabuyao 的一块土地的所有权主张，该土地由多个所有权凭证覆盖。这些继承人认为，由于该土地此前已被划为市政公园，因此应排除在 CARP 之外。农业改革部（DAR）最初批准了这一豁免申请，但在重新考虑后撤销了，理由是市政条例未追溯适用。总统府支持 DAR 的立场，但最高法院推翻了这些决定。

法院强调，根据第 6657 号共和国法（RA），CARP 法，仅当土地满足以下条件时才能将其视为非农用地，因此不在 CARP 的适用范围之内：土地已在城镇规划和分区条例中被划为住宅用地、商业用地或工业用地；且城镇规划和分区条例体现的土地分类已在 1988 年 6 月 15 日之前获得 HLURB 或其前身机构的批准。在本案中，Cabyao，Laguna 的市政条例第 110-54 号系列于 1979 年获得 HLURB 的批准，符合第二个要素。问题因此在于，此市政条例的通过是否有效地将此处讨论的土地划为非农业用地。

此外，法院驳斥了农业改革部（DAR）关于由于颁布条例时所有权的既得利益而无法重新分类土地的论点。法院澄清说，对于租户农民而言，他们从 1972 年 10 月 21 日起被视为土地的所有者。但是，这并不意味着租户农民自动获得对其耕种土地的绝对所有权。在完全所有权赋予租户农民之前，必须遵守某些要求，例如支付公正的补偿。直到那时，所有权仍然保留在土地所有者手中。实际上，在这种情况下，由于颁布重新分类市政法令后，租户才被视为所有者，因此当涉及房产的利益时，在执行重新分类后未建立。

最高法院强调了地方政府有权通过分区将农用地重新划分为非农用地。此外，对以下法律作了解释：

实际上，地方政府有权将农用地重新划分为非农用地。第 2264 号共和国法（1959 年《地方自治法》）第 3 条特别授权市政和/或市议会与国家规划委员会协商后，通过分区和细分条例或法规。凭借分区条例，地方立法机构可以根据当前的和对需求的未来预测，将其政治管辖范围内的土地安排、规定、定义和分配到特定用途中。因此，可以合理地推断出，当市级和市议会根据 1959 年《地方自治法》第 3 条授予他们的权力批准一项法令，将他们城市或市政当局中的一个区域或区域划定为住宅区、商业区或工业区时，他们在同时将该区域内的任何农用地重新划分为非农用途；因此，确保实施并遵守其分区条例。

法院认为，农业改革部未能充分反驳提交给高等法院的证据，高等法院维持了农业改革部（DAR）之前支持请愿人的命令。高等法院最初认为，考虑到以下因素，相关土地可能无法全部划为农用地：它大于 18% 的坡度，未经灌溉，70% 的土地没有开垦，没有种植水稻和玉米。农业改革部对农业改革部于 2005 年 1 月 5 日颁布的“更近期”的认证进行评估，该认证称，“根据 2004 年 12 月 7 日、8 日、9 日、10 日、15 日和 16 日进行的一系列调查，地表情况的相关特性降至 18% 的斜率以下。”然而，没有证明提出过对请愿者的评估结果和认证。因此，最高法院确认这些土地应排除在农地改革计划之外。

总之，最高法院澄清说，土地是否可以划分为农用地的关键因素是土地对农业的专用用途，而不能根据农作物或动物来衡量。为了进一步明确定义，还明确要求土地本身应是用于土地利用的合适的斜率。这些都强调了将财产包括在农地改革中的要求。如果未满足要求，则不得将财产置于该计划下。

常见问题解答

本案的关键问题是什么？	关键问题是根据《综合土地改革计划》（CARP），涉案土地是否属于农业用地。
本案中，请愿人认为的关键论点是什么？	请愿人认为该土地大于 18% 的坡度，未经灌溉，且并非用于种植水稻和玉米，从而使该土地不具备进行农业活动的能力。
最高法院在本案中是如何解决“农业活动”的？	法院解决是否根据对农业活动的“奉献”来恰当地将土地分类的问题。法院的结论是土地未经种植。
根据法院在本案中的裁决，农地改革计划（CARP）包括什么？	该法院表示，《综合土地改革法》（CARP）包含以下土地：政府拥有的专门或适合农业的所有土地；和/或所有私人专门或适合农业的土地，无论种植或可种植何种农产品。
“农业活动”如何定义土地改革中财产的定义？	农地是指专门用于农业活动的土地，但不包括分类为矿产、森林、住宅、商业或工业用地的土地。它包括耕作、作物种植、果树种植、牲畜养殖等。
1979 年Cabyao市政法规如何在本案中生效？	该市政法规将Barangay Casile分类为城市公园，于1980年获得HLURB的批准。确定涉案财产在重新分类期间的地位的因素。
地方法律机构的权利是什么？	地方政府有权将农用地重新划分为非农用地。
如果发生类似案件，律师们可以运用什么原理？	律师们可以通过支持城镇规划有效行使警察权来应用本案中通过的所有论点。

最终结果对于所有土地所有者来说都是一项胜利，因为它确认只有专门用于农业的土地才被《全面土地改革计划》视为合适。这也意味着地方议会有权采取他们认为适合其市政厅的行动。通过这项法律，所有律师将确保通过检查财产的先前规划及其历史用途，来正确地对房产进行分类。

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来源：Gonzales的继承人诉De Leon，G.R. No. 210428, 2016年12月7日