最高法院裁定，仅仅因为土地所有者接受了次承租人提供的租赁付款，并不意味着他们认可次承租人为合法的租户。此案强调，除非土地所有者明确表示同意，否则土地上的租赁权不能自动转让给第三方，例如次承租人。

房东不知情的情况下，转租不成立租赁关系

克里斯托莫（Crisostomo）起诉维多利亚（Victoria），要求将其从位于布拉坎省巴利瓦格的争议稻田中驱逐。克里斯托莫声称，他与已故的哥哥何塞·克里斯托莫（Jose Crisostomo）是稻田的注册所有人。1973年，他们与大卫·伊波利托（David Hipolito）签订了一份租赁合同。在伊波利托去世后，维多利亚未经克里斯托莫同意便进入稻田并开始耕种。维多利亚辩称，他从伊波利托接管了耕种工作，并且克里斯托莫接受了他的租赁付款，这构成了默示同意，从而产生了租赁关系。初审法院和土地改革仲裁委员会最初都支持克里斯托莫，但上诉法院推翻了这一裁决，认定维多利亚为真正的租户，引发了本次上诉。

最高法院在审理此案时，重点审查了农业租赁关系中的各方以及租户的权利范围。法院强调，即使土地改革法旨在保护租户的利益，也必须公平地考虑土地所有者的权利，并且不能让租户凌驾于所有者之上。未经所有者同意，原始承租人不得转让租赁权给他人，否则将损害所有者的所有权和控制权。租赁权的确立需要明确或默示的同意，而仅仅接受付款不足以确立新的租赁关系。

法院回顾了共和国法案第3844号（又称《农业土地改革法典》）第6条，该条规定了农业租赁关系的当事人：“农业租赁关系应仅限于提供土地的人（作为所有者、民法上的承租人、用益权人或合法占有者），以及亲自耕种土地的人。”上诉法院认为，伊波利托作为稻田的“合法占有者”，有权允许维多利亚耕种土地，从而使维多利亚成为租户。然而，最高法院对此提出异议，指出伊波利托作为公认的租户，无权指定维多利亚为租户。这种做法如果允许，将会导致租户的权利远远超过土地所有者的权利。

SECTION 6. Parties to Agricultural Leasehold Relation. — The agricultural leasehold relation shall be limited to the person who furnishes the landholding, either as owner, civil law lessee, usufructuary, or legal possessor, and the person who personally cultivates the same.

此外，法院强调租赁关系不能被用于剥夺土地所有者的权利。在Calderon v. Dela Cruz一案中，法院指出，对法律的自由解释不应只偏袒佃农，而应同时延伸至土地所有者，以避免造成经济失衡。土地所有者与租户应受到同等考量，不能只偏袒租户而使土地所有者赤贫。因此，虽然土地改革旨在促进社会公平，但也应尊重和保护土地所有者的合法权益，从而达到平衡。

在本案中，虽然克里斯托莫接受了维多利亚支付的租金，但所有收据都注明了伊波利托的名字，表明克里斯托莫仍然承认伊波利托为合法租户，而维多利亚只是代理人。最高法院认为，虽然收据存在一些模糊之处，但要求租户提供确凿的证据。由于克里斯托莫始终如一地将伊波利托的名字写在收据上，这表明克里斯托莫认可的租户仍然是伊波利托。这种做法并不构成克里斯托莫同意维多利亚成为正式租户的默示批准。克里斯托莫在伊波利托去世后要求维多利亚腾出土地的行为进一步证明了他从未认可维多利亚的租赁权。

考虑到所有证据，最高法院认为维多利亚不是争议稻田的合法租户。法院强调，要确立租赁关系，必须证明当事方之间存在明确的同意。仅仅接受维多利亚的付款不足以证明克里斯托莫已经同意他成为正式租户。确立维多利亚为争议稻田的合法租户将严重损害克里斯托莫作为所有者的权利，并违背土地改革的初衷。法院裁定支持克里斯托莫，并命令维多利亚及其所有相关人员腾出稻田并将其归还给克里斯托莫。这一裁决突出了租赁权建立的必要条件，以及保护土地所有者权利的重要性。

如果将维多利亚视为争议地段的合法佃农，将会无限期延长克里斯托莫丧失对土地的占有权，远远超出他最初的预期。这让他受制于他原本不认为是租户的人。这正是最高法院在Calderon案中警告的“经济混乱”。如果这样判决，将会允许土地改革法律被用作一种便利的手段，将本应归于所有者的权利授予所谓的佃农。

FAQs

此案的关键问题是什么？	关键问题是，是否仅仅因为土地所有者接受了个人支付的租金，就意味着该人自动获得该土地的租赁权。
最高法院在此案中的裁决是什么？	最高法院裁定，没有明确的同意，原始租户的次承租人不能仅凭支付租金就确立租赁关系。
为什么土地所有者没有被视为已经默示同意次承租人为租户？	虽然土地所有者接受了次承租人支付的租金，但他在收据中始终包含原始租户的名字，这表明他只将该人视为原始租户的代理人。
此案中建立农业租赁关系需要哪些基本要素？	确立农业租赁关系的基本要素包括：土地所有者和租户、农业用地、当事方之间的同意、农业生产的目的、租户的亲自耕种，以及土地所有者和租户之间分享收成。
原始租户的作用在本案中有什么影响？	法院认为，原始租户无权在未经土地所有者明确同意的情况下指定他人为租户。原始租户拥有的权利是有限的，并且不包括转让租赁权的能力。
“经济混乱”的概念如何适用于此案？	法院避免造成一种“经济混乱”，在这种情况下，佃农过度受益，而土地所有者则面临财务困境。这意味着土地改革法律必须平衡，以保护各方的权利。
租赁协议的重点是什么？	重点是指，租户只有在土地所有者的明确同意下才能行使权利和权限。未经明确同意的安排不会构成有效的租赁关系。
法院在租赁案件中如何平衡各方的权利？	法院力求确保保护租户和土地所有者的权利。重要的是避免只偏袒一方，以避免经济上的失衡。

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免责声明：此分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况的法律指导，请咨询合格的律师。
来源：ISMAEL V. CRISOSTOMO V. MARTIN P. VICTORIA, G.R. No. 175098, 2015年8月26日