即使签署放弃协议，实际耕种仍能保护您的土地租赁权

G.R. No. 257980 (Formerly UDK-16986), June 26, 2024

土地租赁纠纷在菲律宾农村地区屡见不鲜，尤其是在农业用地上。本案深入探讨了“弃耕”这一概念，以及在何种情况下，即使承租人签署了放弃土地的协议，仍然可以保留其租赁权。最高法院的裁决对于理解菲律宾的土地改革法律，以及保护农民的权利具有重要意义。

法律背景：菲律宾土地改革与租赁权

菲律宾的土地改革旨在纠正历史上的土地分配不公，赋予农民更多的权利。共和国法案第3844号（《农业土地改革法典》）是这一改革的核心，它规定了农业租赁关系，并保护了承租人的权利。该法典明确规定，即使有关于土地期限或未来交还的协议，农业承租人仍应继续享有和占有其土地，除非法院最终执行的判决授权剥夺其占有权。

该法典第8条规定了农业租赁关系的终止情形，其中包括：

(1) 未经农业出租人知情，放弃土地。

因此，“弃耕”是土地租赁关系终止的一个重要原因。然而，要认定承租人构成“弃耕”，需要满足以下两个条件：

• 明确且绝对的放弃权利或主张，或放弃权利或财产的意图；
• 通过外部行为表达或实施该意图。

换句话说，仅仅离开土地是不够的，必须证明承租人有明确的意图不再返回、恢复或主张其权利。这种意图必须是故意的和清晰的，并且通过事实上的不作为或拒绝在土地上劳作来体现，且没有正当理由。

例如，如果一位农民因为生病无法耕种土地，这不构成“弃耕”。但如果一位农民完全搬离，并在其他地方找到了永久工作，并且不再支付租金，这可能被视为“弃耕”。

案件回顾：德拉克鲁兹诉凯耶斯

本案涉及德拉克鲁兹（Dela Cruz）一家，他们是位于加潘市（Gapan City）的一块土地的农业承租人。土地的所有者是凯耶斯（Cailles），由雅卡特（Yacat）代理。

事情的起因是德拉克鲁兹一家签署了一份“宣誓声明”（Sinumpaang Salaysay），表示他们自愿将土地的一部分转让给阿德尔（Adel）夫妇。凯耶斯认为，德拉克鲁兹一家的这一行为构成了“弃耕”，因此要求收回土地。

以下是案件的进展：

• 省农业改革裁决委员会（PARAD）：裁定德拉克鲁兹一家已放弃土地，支持凯耶斯收回土地的诉求。
• 农业改革裁决委员会（DARAB）：推翻了PARAD的裁决，认为没有充分的理由终止租赁关系。DARAB认为，德拉克鲁兹一家是由于贫困和缺乏教育而被欺骗签署了声明，并且他们仍然在积极耕种土地。
• 上诉法院（CA）：再次推翻DARAB的裁决，恢复了PARAD的裁决。上诉法院认为，该声明是经过公证的文件，具有充分的证据效力，并且德拉克鲁兹一家违反了作为承租人的义务。
• 最高法院：推翻了上诉法院的裁决，支持DARAB的裁决，驳回了凯耶斯收回土地的诉求。

最高法院认为，虽然德拉克鲁兹一家签署了声明，表示自愿放弃土地，但实际情况是他们仍然在耕种土地，并且凯耶斯一方也接受了他们的租金。因此，不能认定他们构成“弃耕”。

最高法院引用了以下关键理由：

“要维持以放弃为由终止租赁关系的主张，必须证明以下几点：（a）明确且绝对的放弃权利或主张，或放弃权利或财产的意图；以及（b）通过外部行为表达或实施该意图。”

最高法院还指出：

“最重要的是，雅卡特和其他代表在签署声明后，接受了该土地的租金，并以恩卡纳西翁·德拉克鲁兹和罗多夫·“鲁迪”·德拉克鲁兹的名义开具了收据。因此，正如DARAB恰当地指出的那样，从卡利托和萨布丽娜那里收到租金，实际上阻止了雅卡特否认事先知情并同意德拉克鲁兹一家和卡利托之间的交易，并且凯耶斯被认为已经同意了这笔贷款交易，并通过雅卡特接受德拉克鲁兹一家支付的租金，批准了房屋的建造。”

案件的实践意义

本案对于菲律宾的土地租赁关系具有重要的实践意义。它强调了以下几点：

• 即使承租人签署了放弃土地的协议，如果他们仍然在实际耕种土地，并且地主接受了他们的租金，也不能认定他们构成“弃耕”。
• 法院在认定“弃耕”时，会综合考虑所有相关的事实和情况，包括承租人的意图、行为以及地主的行为。
• 地主接受租金的行为，可能被视为对承租人继续占有土地的默许。

关键教训

• 对于承租人：不要轻易签署放弃土地的协议，即使签署了，也要继续耕种土地，并保留好支付租金的证据。
• 对于地主：如果不想让承租人继续占有土地，不要接受他们的租金，并且要及时采取法律行动。

假设案例：一位农民签署了一份协议，同意将土地转让给他的亲戚。然而，他仍然继续耕种土地，并且地主（他的兄弟）也接受了他的租金。在这种情况下，即使有协议，也不能认定该农民构成“弃耕”。

常见问题解答

问：什么是“弃耕”？

答：“弃耕”是指承租人放弃其在土地上的权利，并且不再耕种土地。要构成“弃耕”，必须证明承租人有明确的意图放弃土地，并且通过实际行动来体现该意图。

问：如果我签署了放弃土地的协议，但我仍然想继续耕种土地，我该怎么办？

答：即使您签署了协议，您仍然可以继续耕种土地，并保留好支付租金的证据。如果地主试图将您赶走，您可以向法院提起诉讼，主张您没有构成“弃耕”。

问：如果地主接受了我的租金，这是否意味着他同意我继续占有土地？

答：是的，地主接受您的租金的行为，可能被视为他对您继续占有土地的默许。这可以作为您没有构成“弃耕”的证据。

问：如果我因为生病无法耕种土地，这是否构成“弃耕”？

答：不，如果您因为生病无法耕种土地，这不构成“弃耕”。“弃耕”需要证明您有明确的意图放弃土地。

问：如果我被地主赶走了，我该怎么办？

答：如果您被地主赶走了，您可以向法院提起诉讼，要求恢复您的租赁权。您需要提供证据证明您没有构成“弃耕”。

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